| 主持人：不平凡的2020年即將過(guò)去。受新冠肺炎疫情影響，今年我們在不停見(jiàn)證歷史的同時(shí)，也迎來(lái)了百年未有之大變局。全面變局之下，個(gè)人生活、企業(yè)命運、行業(yè)周期，我們需要重新審視與思考。 |
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主持人：回顧物業(yè)管理行業(yè)近幾年的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正逐步從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末端獨立出來(lái)，轉變?yōu)橛兄?zhù)豐富商業(yè)內涵的市場(chǎng)主力。那么在雙循環(huán)新發(fā)展格局下，物管企業(yè)該如何突破邊界，進(jìn)一步發(fā)展壯大呢？
今天這場(chǎng)論壇，幾乎聚齊了所有的頭部物管企業(yè)和相關(guān)機構，希望大家能夠暢所欲言，為物管行業(yè)建言獻策。下面，向大家介紹出席今天論壇的嘉賓：
經(jīng)濟日報社副社長(cháng) 趙子忠
中指研究院常務(wù)副院長(cháng) 黃瑜
碧桂園服務(wù)執行董事兼總裁 李長(cháng)江
彩生活董事長(cháng) 潘軍
雅生活集團總裁兼首席執行官 李大龍
綠城服務(wù)集團行政總裁 吳志華
正榮服務(wù)執行董事兼行政總裁 黃亮
世茂服務(wù)控股執行董事兼總裁 葉明杰
弘陽(yáng)服務(wù)集團總裁 楊光
奧園健康生活集團常務(wù)副總裁 雷易群
鴻坤物業(yè)總經(jīng)理 吳國卿
萬(wàn)物梁行北京區域總經(jīng)理 趙振興
恒大物業(yè)北京公司董事長(cháng) 楊健峰
鑫苑服務(wù)CFO黃波
新城悅服務(wù)集團首席戰略官兼董秘 尤建峰
特斯聯(lián)副總裁 謝超
睿信咨詢(xún)總裁、睿觀(guān)研究院院長(cháng) 郝炬
中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師 竺勁
證券日報社社長(cháng)、兼任農村金融時(shí)報社和中國書(shū)畫(huà)雜志社社長(cháng) 陳劍夫
證券日報社副社長(cháng) 田米亞
證券日報社副總編輯 馬方業(yè)
證券日報社副總編輯 張亮
證券日報社副總編輯 彭春來(lái)
此外，還有其他物管企業(yè)和機構嘉賓也出席了本次論壇，在這里再次對所有參會(huì )嘉賓表示熱烈的歡迎以及衷心的感謝。
應該說(shuō)歲末年初也好，在此相聚尤為不易，今天我們用一個(gè)特別的視角去審視中國房地產(chǎn)行業(yè)，審視物業(yè)和我們生活之間的關(guān)系，以及未來(lái)行業(yè)發(fā)展變局顯得額外有意義，剛才這些大咖的名字大家都聽(tīng)到了，一會(huì )兒他們都會(huì )來(lái)到臺上跟我們分享真知灼見(jiàn)。
接下來(lái)，讓我們用熱烈的掌聲有請經(jīng)濟日報社副社長(cháng)趙子忠致歡迎辭。 |
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趙子忠：各位來(lái)賓，各位朋友：
下午好！很高興參加證券日報社主辦的“第三屆房地產(chǎn)資本峰會(huì )暨乘風(fēng)•求變 2020物業(yè)管理資本論壇”，我謹代表經(jīng)濟日報社社長(cháng)兼總編輯鄭慶東及經(jīng)濟日報社編委會(huì )預祝論壇取得圓滿(mǎn)成功！
對全國物管企業(yè)來(lái)說(shuō)，今年是“天降大任”的一年。在新冠肺炎疫情的防控工作中，物業(yè)成為疫情聯(lián)防聯(lián)控最關(guān)鍵的防線(xiàn)之一。一方面，優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)除了完成小區日常物業(yè)服務(wù)外，還積極承擔了防疫部門(mén)、社區、街道、公安、住建部門(mén)委托的相關(guān)工作，為保障業(yè)主健康和生命安全，打贏(yíng)疫情狙擊戰做出了重要貢獻；另一方面，疫情也重新定義了物業(yè)管理行業(yè)，即在提供有溫度的服務(wù)同時(shí)還要提供抗風(fēng)險服務(wù)。在疫情防控常態(tài)化的背景下，物管企業(yè)如何突破邊界，在基礎服務(wù)之外創(chuàng )造更多的增值服務(wù)也值得業(yè)界思考。
2020年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也迎來(lái)了新的發(fā)展機遇。今年《政府工作報告》中提出:“新開(kāi)工改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè),支持管網(wǎng)改造、加裝電梯等，發(fā)展居家養老、用餐、保潔等多樣社區服務(wù)�！眻蟾孢�重申“房住不炒，因城施策”的政策主基調，住宅逐漸回歸居住屬性，品質(zhì)和服務(wù)成為業(yè)主關(guān)注的首要對象，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的重要性愈加凸顯。
值得注意的是，10月底，發(fā)改委會(huì )同財政部等13個(gè)部門(mén)印發(fā)了《近期擴內需促消費的工作方案》，指出要推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線(xiàn)上線(xiàn)下融合發(fā)展，搭建智慧物業(yè)平臺，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接各類(lèi)商業(yè)服務(wù)，構建線(xiàn)上線(xiàn)下生活服務(wù)圈，滿(mǎn)足居民多樣化生活服務(wù)需求。這是國家層面第一次把物業(yè)管理納入擴內需的核心領(lǐng)域，也是政策層面第一次明確鼓勵物業(yè)管理公司依托科技賦能，開(kāi)展社區增值服務(wù)。
無(wú)論是今年的《政府工作報告》還是《近期擴內需促消費的工作方案》，可以說(shuō)，都為物管企業(yè)發(fā)展社區服務(wù)提供了戰略指引。我們也看到，眾多物管企業(yè)正在充分深挖客戶(hù)多元化需求，并紛紛升級品牌戰略，奔赴資本市場(chǎng)“乘風(fēng)求變”。不僅房企將之視作當下存量市場(chǎng)中最大的風(fēng)口，包括互聯(lián)網(wǎng)巨頭、銀行、券商等在內的多類(lèi)企業(yè)機構和投資者也均在積極參與。物管企業(yè)也從房地產(chǎn)公司的附屬轉變?yōu)橛兄?zhù)豐富商業(yè)內涵的市場(chǎng)主力，承載了更多科技和管理創(chuàng )新的豐富場(chǎng)景。
同時(shí)，當下技術(shù)革新賦能物業(yè)服務(wù)的步伐也在加速。5G、物聯(lián)網(wǎng)、大數據、人工智能等數字化技術(shù)大大提升了物業(yè)服務(wù)水平、優(yōu)化了物業(yè)服務(wù)體驗，并助力物管企業(yè)拓寬增值服務(wù)渠道、發(fā)展多元化服務(wù)以及加快推進(jìn)智慧社區建設，實(shí)現收益多樣化的新運營(yíng)模式。
習近平總書(shū)記說(shuō)過(guò)，“不斷地追求幸福美好的生活,是永恒的主題,是永遠的進(jìn)行時(shí)�！碑旓L(fēng)口降臨，如何乘風(fēng)借力，騰飛發(fā)展？又該怎樣創(chuàng )新求變，開(kāi)辟物業(yè)服務(wù)新價(jià)值？希望在今天的論壇上，各位企業(yè)管理者，行業(yè)專(zhuān)家可以受到新啟發(fā)、產(chǎn)生新火花、醞釀新動(dòng)能，一起攜手共進(jìn)，為打造人民群眾幸福美好生活添磚加瓦。
最后，再次預祝本次論壇取得圓滿(mǎn)成功。謝謝大家！ |
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主持人：謝謝趙社長(cháng)精彩的致辭。我相信這個(gè)致辭當中，既有對行業(yè)發(fā)展的期許，又有很多新的展望。而且，剛才我聽(tīng)到這樣的致辭，我的感受是，這是一份非常有專(zhuān)業(yè)化水平的致辭。在當中我聽(tīng)到了一些關(guān)鍵詞，從宏觀(guān)層面來(lái)說(shuō)，物業(yè)行業(yè)的物業(yè)服務(wù)意味著(zhù)什么？意味著(zhù)在內需當中怎么能夠更好的高品質(zhì)的擴大內需，讓內需通過(guò)服務(wù)和產(chǎn)品為整個(gè)中國的經(jīng)濟尋找到新的動(dòng)能和方向，不斷地進(jìn)行有一個(gè)新的引領(lǐng)和引擎。同時(shí)更為重要的是，從在座的每一個(gè)嘉賓角度來(lái)說(shuō)，美好生活，趙主任最后提到了對于美好生活的創(chuàng )造，其實(shí)是與物業(yè)服務(wù)休戚相關(guān)的。
所有的朋友在疫情將近半年的時(shí)間里都感受到了，自己家所在的小區，自己的朋友、親戚所在的小區，好的物業(yè)和一般的物業(yè)、甚至是不太好的物業(yè)之間有天壤之別的實(shí)際生活感受。更為重要的時(shí)間，我們探討物業(yè)服務(wù)對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能帶來(lái)什么新的思考？我相信這也是我們的行業(yè)在過(guò)去一年當中矚目的新的能夠帶來(lái)增長(cháng)的創(chuàng )新點(diǎn)和創(chuàng )新力。
今天，在房地產(chǎn)的硬件條件來(lái)說(shuō)，大家在追求產(chǎn)品力、追求產(chǎn)品的不斷迭代，但是在服務(wù)層面，除了在前期營(yíng)銷(xiāo)的層面提供更好的服務(wù)之外，更為重要的是很多物業(yè)公司誕生于房地產(chǎn)企業(yè)，扎根于房地產(chǎn)行業(yè)，只有他們的服務(wù)更加到位了、更加優(yōu)質(zhì)了，才會(huì )為行業(yè)帶來(lái)新的動(dòng)能。
接下來(lái)，要請的這位嘉賓是我的老朋友了，我和黃院長(cháng)認識十幾年的時(shí)間，他們一直在扎扎實(shí)實(shí)的做數據行業(yè)的梳理事情，十幾年前大家對數據不重視，但今天數據是最為重要、最有價(jià)值的資產(chǎn)之一。接下來(lái)我們就來(lái)聽(tīng)聽(tīng)他的這樣一份報告《物業(yè)行業(yè)發(fā)展回顧與展望——資本與技術(shù)賦能行業(yè)新發(fā)展》。有請！ |
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黃瑜：非常榮幸來(lái)參加這次物業(yè)管理資本論壇，同時(shí)也非常榮幸和《證券日報》聯(lián)合出品《物業(yè)行業(yè)的投資價(jià)值白皮書(shū)》。剛才趙社長(cháng)高屋建瓴的給大家提出了很多的期許，給我們這個(gè)行業(yè)提出了很多期許。那么，接下來(lái)把中指研究院對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展策略的洞悉研究給大家做一些分享。
今天出品的《2020行業(yè)投資價(jià)值白皮書(shū)》也有很多數據，大家可以去看。今天分享幾個(gè)重要的點(diǎn)：第一，擴規模。為什么擴規模？從系統的研究，現階段物業(yè)行業(yè)的發(fā)展策略很重要的一點(diǎn)就是要擴規模，擴規模仍然是主旋律，同時(shí)把擴規模主要的途徑進(jìn)行總結。最后，把最新企業(yè)的發(fā)展模式進(jìn)行洞悉研究。
為什么要擴規模？這個(gè)是我們總結的，從2000年到現在，包括到今年底累計的全國商品房的銷(xiāo)售面積做了一個(gè)系統總結。到今年年底會(huì )超過(guò)200億平方米（包括住宅和非住宅）。同時(shí)，中指研究院對“十四五”期間最新在做一些相關(guān)的預判。住宅的商品房面積還會(huì )有67.8億平方米，加上中央現在非常重視保障，會(huì )有近30億平方米的保障房。這樣的話(huà)，新增住宅還有90億平方米。同時(shí)，中央在“十四五”期間的發(fā)展規劃里面明確說(shuō)明了，要對2000年之前主要的社區進(jìn)行相關(guān)改造，任務(wù)是22萬(wàn)個(gè)小區。面積初步估計32億平方米，這是未來(lái)可增量的空間。從這個(gè)角度來(lái)看，市場(chǎng)潛力是非常巨大的。
同時(shí)，我們也把截至2019年底前十的物業(yè)公司，面積總共只有23.5億平方米，大概占了10%多一點(diǎn)。房地產(chǎn)前十的企業(yè)，從銷(xiāo)售模式上超過(guò)了30%，銷(xiāo)售面積也是30%左右。從這個(gè)來(lái)說(shuō)，差的是比較遠的。
再反過(guò)頭去對比，無(wú)論是從資本的軌跡，還是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的軌跡，整個(gè)房地產(chǎn)處于2010年的階段水平，2010年萬(wàn)科首次上千億，滯后房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)發(fā)展十年。過(guò)去講房地產(chǎn)白金十年，還沒(méi)有過(guò)完，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì )迎來(lái)最好的黃金十年。當然，也因為此資本市場(chǎng)給我們寄予了更多期許，房地產(chǎn)企業(yè)估值遠遠高于中介等等，五六倍甚至十幾倍。正因為此，物業(yè)公司上市數量逐年增多。
物業(yè)企業(yè)發(fā)展的軌跡，研究企業(yè)發(fā)展軌跡的時(shí)候，更多的會(huì )基于芝加哥產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)派的結構、行為和績(jì)效模型進(jìn)行分析，如果要從這個(gè)模型進(jìn)行分析的話(huà)，這個(gè)行業(yè)處于一個(gè)起步階段。如果在處于起步階段的時(shí)候，仍然屬于擴規模，對于我們來(lái)說(shuō)這個(gè)時(shí)期是非常重要的，這個(gè)時(shí)期的企業(yè)特點(diǎn)仍然是規模小，我們剛剛超越百億，今年李總可能會(huì )超越百億，同時(shí)企業(yè)的數量也是不多的，超過(guò)了十多萬(wàn)家，企業(yè)的市場(chǎng)化程度偏低，更多的依賴(lài)于母公司。服務(wù)以基礎服務(wù)為主，同質(zhì)化非常嚴重。如果結合這幾個(gè)企業(yè)特點(diǎn)，這個(gè)階段企業(yè)行為仍然是以擴規模為主要趨向。
擴規模仍然是現階段發(fā)展很重要的王道。怎么擴規模？我們把企業(yè)的舉動(dòng)進(jìn)行了系統的分析�？梢钥吹�，整個(gè)物業(yè)公司在過(guò)去的一兩年當中，大家首先把服務(wù)的范圍進(jìn)行了擴展。服務(wù)的范圍里面，牽扯到各個(gè)業(yè)態(tài)、各個(gè)方面。我們統計了，最多的統計數據將近30多個(gè)業(yè)態(tài)范圍。這30多個(gè)業(yè)態(tài)范圍又進(jìn)行了系統歸類(lèi)，有住宅的，有商辦物業(yè)的，商辦物業(yè)的包括很多，寫(xiě)字樓、商業(yè)園區、城市服務(wù)、道路、園林、河道等等，還有公共類(lèi)的建筑，包括醫院、學(xué)校等等方面，這是屬于大類(lèi)。其實(shí)，小類(lèi)的話(huà)還有很多很多，所以大家把服務(wù)的范圍進(jìn)行了大幅度的擴展。
這是系統中統計的數據，這里面有兩組數據，一組是2000年-2019年年底面積前20的城市，包括住宅和非住宅，仍然是市場(chǎng)主流的市場(chǎng)。另外，連續三年以來(lái)賣(mài)地比較多的城市也進(jìn)行了系統的統計和分析，這些地方對我們來(lái)說(shuō)一定要占據主要的戰場(chǎng)，交易比較活躍，成交面積也比較大，市場(chǎng)空間自然也是市場(chǎng)的主流。
企業(yè)的辦法也是非常多的。一方面，承接兄弟公司的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量；另外一方面，目前來(lái)說(shuō)并購，特別是在過(guò)去兩年當中，并購也是很重要的主流。我們把近兩年來(lái)主要的并購進(jìn)行了統計。這些總量為上市公司擴大規模作出了很重要的貢獻。積極參與市場(chǎng)化投標。中指系統數據庫里也有很多，無(wú)論是投標項目還是數據統計，他們都積極找尋機會(huì )。
企業(yè)不僅是把面擴大，服務(wù)的范圍擴大，還把服務(wù)的價(jià)值進(jìn)行深挖。服務(wù)的價(jià)值深挖，更多的是基于已經(jīng)構建的物業(yè)服務(wù)大的范疇，基于這個(gè)場(chǎng)景來(lái)進(jìn)行深挖服務(wù)。我們最近也把各個(gè)公司所有的各類(lèi)服務(wù)，基于住宅社區的服務(wù)，基于公共醫院的服務(wù)、學(xué)校的服務(wù)，以及寫(xiě)字樓相關(guān)的服務(wù)進(jìn)行了系統的羅列，超過(guò)了100門(mén)類(lèi)。但是，大的門(mén)類(lèi)還是跟高頻的生活居家等等關(guān)聯(lián)的衣食住行，特別是住和食是很重要的剛需，也是能很容易給我們帶來(lái)真正收入增長(cháng)的項目。我們也列出了幾個(gè)主要的企業(yè)增長(cháng)服務(wù)特別大的幾個(gè)，比如說(shuō)碧桂園的拎包入住等等，廣告的服務(wù)也增長(cháng)的非常好，綠城基于教育的服務(wù)也增長(cháng)的服務(wù)，雅生活基于綜合生活的服務(wù)也做得非常好，這些都是很重要的跟居民生活、日常生活更加緊密的剛需服務(wù)。這些服務(wù)也是大家重點(diǎn)要去關(guān)注的。
同時(shí)，大家最近都在比較關(guān)注團購，最近我們也在結合反壟斷也好，包括大鱷社區團購也好，以及特色的團購也在做系統的梳理研究。我們后來(lái)發(fā)現，物業(yè)公司具備天然的優(yōu)勢，這個(gè)優(yōu)勢是什么？代理團長(cháng)。我們把“代理團長(cháng)”幾個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行了梳理。第一是代理團長(cháng)，第二是以銷(xiāo)定采，第三是門(mén)店+自提，第四是團購載體。本身也在開(kāi)展各方面的相關(guān)服務(wù)，包括跟便利店的店長(cháng)屬性是非常匹配的。另外，以銷(xiāo)定采，擁有社區里精準的數據，也了解客戶(hù)的畫(huà)像，同時(shí)很重要的一點(diǎn)門(mén)店+自提，從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，我們擁有社區的公共資源，可以進(jìn)行短期倉儲。并且，一線(xiàn)的員工也可以閑暇時(shí)間進(jìn)行配送，這是現有的很重要的一個(gè)優(yōu)勢。當然，團購的載體，有時(shí)候說(shuō)到了一定程度團長(cháng)可能會(huì )被大的平臺所取代，但是我們代理團長(cháng)這個(gè)角色一定程度粘性會(huì )高，因為你還是占據一公里，這個(gè)優(yōu)勢被取代，還是有先天優(yōu)勢的。物業(yè)公司怎么用合作也好，用自己的方式進(jìn)行社區團購，把這一點(diǎn)做深做透我們認為還是有機會(huì )的。特別是在現在反壟斷，包括一系列限制大鱷的過(guò)程中，我們認為機會(huì )點(diǎn)是存在的。只是結合怎么樣把社區的增值服務(wù)，包括深挖服務(wù)價(jià)值化做深做透。
另外，我們做到今天要擴規模，要用“四化”作為很重要的保障。
一是標準化。確實(shí)，我們做到今天特別是企業(yè)要規模的時(shí)候，一定要建立一套標準化的服務(wù)體系進(jìn)行系統的梳理。碧桂園在建立自己的新物業(yè)標準。時(shí)代在建立“三維四庫”（音）服務(wù)標準。有了服務(wù)標準之后，便于團隊保持一定的服務(wù)水準，也形成一個(gè)易復制的服務(wù)模式。
二是品牌化�，F在不僅是把原有的品牌做強。確實(shí)是，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)輕資產(chǎn)的東西，服務(wù)品牌是非常重要的一個(gè)元素。同時(shí)，我們還要做什么更廣泛的物業(yè)服務(wù)，要注重細分領(lǐng)域的品牌，要打造細分領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)品牌。
三是專(zhuān)業(yè)化。一定要把人才的水準進(jìn)行提升，要做的事情不僅是原有的基礎服務(wù)，還有更多范圍的服務(wù)，還要做更多的增值服務(wù)，一定需要各類(lèi)人員、多元人才，金融也好，零售也好，教育也好，科技也好，需要更多的人才實(shí)現專(zhuān)業(yè)化。
四是智能化。社會(huì )發(fā)展到今天為我們提供了很多智能化工具，怎么利用互聯(lián)網(wǎng)、利用AI技術(shù)降本增效，對我們來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很重要的舉措。
如果我們用標準化、品牌化、專(zhuān)業(yè)化、智能化對我們擴規模來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很重要的品牌元素。
怎么具體的擴規模？要發(fā)展還要形成一定的模式去做擴規模。我們最近對主流的企業(yè)模式進(jìn)行了系統洞悉、分析、研究。這是我們總結的碧桂園，今天李總在這兒，新物業(yè)的模式，立志做的是新物業(yè)的服務(wù)商。四新：新科技、新服務(wù)、新業(yè)態(tài)、新價(jià)值，以基礎服務(wù)為主，構建了A、B、C、D、E幾個(gè)服務(wù)主題，基本上高頻，可能是低附加值的，累活都自己干了。同時(shí)保險經(jīng)濟、社區傳媒以及蟲(chóng)蟻防治等等專(zhuān)業(yè)性的服務(wù)又是高價(jià)值的服務(wù)，一方面是收購專(zhuān)業(yè)公司，或者是跟專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行合作，以這種方式構建大社區管理和大物業(yè)管理的平臺，形成橫向鋪面、縱向延伸構成大的新物業(yè)服務(wù)體系。這里需要有一點(diǎn)提醒大家，中國的物業(yè)公司只有碧桂園提出來(lái)了，蟲(chóng)蟻防治業(yè)務(wù)。在三年以前研究美國的公司，最大的一個(gè)公司叫Servicemaster，蟲(chóng)蟻防治的收入能占收入的50%左右，所以是非�？陀^(guān)的。當然，中國發(fā)展有一個(gè)階段，但是這項服務(wù)也是值得大家去關(guān)注的。
另外一個(gè)可以看看雅生活。一直遵循企業(yè)成長(cháng)的曲線(xiàn)，特別是企業(yè)價(jià)值成長(cháng)的曲線(xiàn)，來(lái)不斷地實(shí)現自己的增長(cháng)。一方面，把基礎物業(yè)不斷做強，同時(shí)把面不斷延伸，更多的是通過(guò)收購把自己的盤(pán)子做得更大。也立志做的是智慧城市的服務(wù)商，把面做大為主。一方面是把一條曲線(xiàn)、兩條曲線(xiàn)、三條曲線(xiàn)，做到今天更多的是把服務(wù)范圍做大，做成服務(wù)集成商。
第三個(gè)是保利，保利是央企，有先天的優(yōu)勢。不僅是利用央企的優(yōu)勢布局大物業(yè)，包括城市相關(guān)的服務(wù)，城市軌道交通，包括景區、機場(chǎng)以及景區的消防等等，可能跟安全關(guān)聯(lián)的，需要央企來(lái)做貢獻的事情進(jìn)行基礎布局。更主要的是，把社區服務(wù)的生命周期全場(chǎng)景打造系統的服務(wù)品牌，包括親情和院做住宅品牌，東方禮遇做高端住宅品牌，星云企服做商辦，鎮興中國做城鄉服務(wù)品牌，確實(shí)覆蓋面很廣，但也是有難度。一般企業(yè)要效仿的話(huà)有難度，從央企獨特的特色來(lái)說(shuō)，做這些服務(wù)有先天的優(yōu)勢。
另外一個(gè)可以看一下萬(wàn)科。萬(wàn)科在今天這個(gè)時(shí)候又提出了一個(gè)新的概念，構建新的服務(wù)，更多的是要致力于做“空間科技的服務(wù)者”�？臻g科技要構建一個(gè)智能化的、數字化的服務(wù)平臺，基于人工智能、大數據、智能傳播的一系列先進(jìn)技術(shù)構建賦能平臺。不僅對內提升內部運營(yíng)管理的數字化、設施管理的數字化以及業(yè)務(wù)流程的數字化，同時(shí)希望給更多的企業(yè)賦能。同時(shí)也希望做的是，用科技的工具構建空間服務(wù)商�？臻g的服務(wù)商更多構建的是資產(chǎn)管理式的模式。比如做社區空間的服務(wù)，以原來(lái)的萬(wàn)科物業(yè)為基礎進(jìn)行系統的資產(chǎn)的一系列服務(wù)，包括延伸出房產(chǎn)交易的平臺和樸鄰發(fā)展等等。同時(shí)，跟戴德梁行進(jìn)行相關(guān)的合作，構建成了一個(gè)合資公司叫萬(wàn)物梁行，做商企物業(yè)的運營(yíng)商。構建了一個(gè)品牌叫“萬(wàn)物云成”做城市服務(wù)商，構建了三個(gè)體系建大的物業(yè)，也是做大物業(yè)，更多的強化科技的元素。
最后，對于中小企業(yè)也進(jìn)行了系統的研究和梳理。我們覺(jué)得中小企業(yè)未來(lái)到底怎么發(fā)展？
第一，深耕區域，扎實(shí)做好主業(yè)。沒(méi)有辦法，只能把現有的區域深耕，提升區域的競爭力，把服務(wù)力和強勢品牌構建起來(lái)才能立足。才能和進(jìn)來(lái)的大鱷有競爭的優(yōu)勢。
第二，某種程度上要合作，通過(guò)合作給自己賦能�？萍嫉臇|西，以及相應的平臺性的東西，更主要的是通過(guò)合作會(huì )更好，因為這種投入是非常大的，也是長(cháng)期的。希望大家合作給自己賦能，也是一個(gè)選擇。
第三，現在大家在準備上市，也在做一些上市準備。我希望更多的企業(yè)做更多的打算和考慮，我們有時(shí)候在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，與一些上市的公司或者已經(jīng)有品牌的公司進(jìn)行合作，甚至是合并，與他們共成長(cháng)也是一個(gè)很好的路徑。我們把行業(yè)賽道投資估值的幾個(gè)階段也進(jìn)行了分析，現在已經(jīng)到了30倍以上的，物業(yè)公司中位數大概在36倍，我們已經(jīng)超過(guò)了30倍。某種程度上來(lái)說(shuō)，選擇一個(gè)合適的時(shí)機是實(shí)現資本市場(chǎng)溢價(jià)好的選擇，這是大公司最新的發(fā)展路徑和模式。我們也研究出了中小公司怎么發(fā)展的建議。
第四，從并購的角度，基本上都會(huì )在一半甚至一半以下。在這個(gè)時(shí)期要享受比較好的，如果現在是30倍-36倍，可能15倍以下可能是市場(chǎng)并購合理的區間值。如果一旦降到10倍的值，并購合理值可能就是5倍以下了。某種程度上來(lái)說(shuō)，選擇一個(gè)合適的時(shí)機給自己選擇一個(gè)好的博家也是一個(gè)資本市場(chǎng)溢價(jià)好的選擇。這是大公司最新的發(fā)展路徑和模式。我們也研究出了中小公司怎么發(fā)展的建議。
今天的會(huì )議平臺，把我們最新的研究和對市場(chǎng)的東西、企業(yè)的東西做了一些分享，特別希望我們這些成果對大家2021年的發(fā)展有所幫助。謝謝大家！ |
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| 主持人：感謝黃院長(cháng)的精彩的分享，在剛才黃院長(cháng)提到了，現在是為服務(wù)企業(yè)發(fā)展黃金十年，現在擴規模將會(huì )是主旋律，同時(shí)黃院長(cháng)提到了從經(jīng)營(yíng)范圍以及社區團購風(fēng)口都給大家提供了擴規模的途徑，可以說(shuō)是干貨滿(mǎn)滿(mǎn)，再一次感謝黃院長(cháng)。接下來(lái)這家企業(yè)成立于1992年，經(jīng)過(guò)28年穩健發(fā)展，市值已經(jīng)超過(guò)了1500億港元，穩居行業(yè)第一，一直秉承著(zhù)“一切以業(yè)主為中心”的服務(wù)理念，依托強大的線(xiàn)下服務(wù)體系，提供全生命周期服務(wù)，致力讓業(yè)主體驗物業(yè)服務(wù)的美好。這家企業(yè)就是碧桂園。下面有請碧桂園服務(wù)執行董事兼總裁李長(cháng)江帶來(lái)主題演講。 |
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李長(cháng)江：今天分享一下碧桂園的做法，包括對于資本市場(chǎng)物業(yè)行業(yè)上市以后的看法。
剛才我看黃院長(cháng)2020年上市是17家，其實(shí)所有的資本在評價(jià)一個(gè)公司的時(shí)候，無(wú)外乎這些指標：財務(wù)指標、經(jīng)營(yíng)指標、服務(wù)指標。實(shí)際上印證了另外一個(gè)，大家對于未來(lái)該怎么判斷，從企業(yè)上市角度來(lái)講，我們總結一條叫隨便你怎么講，隨便你怎么做，這幾個(gè)指標是看得見(jiàn)的。因此，我們在這35家物企，從2014年到現在差不多6年時(shí)間，整個(gè)行業(yè)在資本推崇下發(fā)展非常迅速，但是企業(yè)既要去滿(mǎn)足資本的需求，同時(shí)又要去把服務(wù)做好，這實(shí)際上既要做服務(wù)，又要做經(jīng)營(yíng)，對于企業(yè)管理者是不容易的。
關(guān)于碧桂園物業(yè)，確實(shí)這幾年公司的高速發(fā)展，也贏(yíng)得了一些榮譽(yù)，也得到了一些朋友們的認同，無(wú)論是企業(yè)的排名，還是我們做服務(wù)的時(shí)候業(yè)主的評價(jià)。當然我們很清楚，未來(lái)行業(yè)的發(fā)展更重要的是離不開(kāi)科技的發(fā)展，就目前而言，我們在踏踏實(shí)實(shí)做一些事情，比如我們的服務(wù)機器人，明年要上，并且拿出了我們的預算，落地多少臺，以及KPI指標；我們對人才的招募，昨天跟團隊講的時(shí)候，如果這方面的人才招不到，不好招，一定是我們的開(kāi)的價(jià)格、條件不好。如果你覺(jué)得他值100萬(wàn)，他開(kāi)出的是500萬(wàn)，就不講價(jià)，在科技這方面的投入我們是全力以赴的。
如果要說(shuō)碧桂園未來(lái)做到什么樣子？前幾天接受記者采訪(fǎng)的時(shí)候我講過(guò)，未來(lái)什么樣物企站在真正的高位上，得到市場(chǎng)和客戶(hù)的認同？對于我們自己而言，我們的確定義為一定要做國際領(lǐng)先新物業(yè)服務(wù)集團，正是因為這樣，我們所以在聚焦哪些業(yè)務(wù)，最后要怎么做？我們現在的布局，剛才黃院長(cháng)講了無(wú)論是股權的合作，還是新業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)，以及相關(guān)布局都是為未來(lái)做準備的，有一個(gè)投資者問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題，他說(shuō)“李總，從2021年開(kāi)始你五年之內達到千億營(yíng)收，你怎么可能做得到？你怎么做呢？你能不能告訴我你的比例是怎么來(lái)的？”業(yè)務(wù)結構的比例。其實(shí)無(wú)外乎這些業(yè)務(wù)。
第一是物業(yè)服務(wù)，含商業(yè)。
第二是城市服務(wù)。
第三是增值服務(wù)，這是三個(gè)主航道。當然也許未來(lái)我們還會(huì )在科技上，科技產(chǎn)品上，科技的專(zhuān)利上甚至操作平臺上有所收獲。
如何看待物業(yè)服務(wù)行業(yè)在資本市場(chǎng)的市值？
我覺(jué)得經(jīng)歷了這么幾個(gè)階段；第一個(gè)階段是發(fā)現，這個(gè)行業(yè)還可以。第二階段是當一些領(lǐng)頭物企進(jìn)入以后，財務(wù)數據很好的時(shí)候，真的還可以。第三個(gè)階段到上市物企越來(lái)越多的時(shí)候，資本對于這個(gè)行業(yè)越來(lái)越了解，去找究竟哪些企業(yè)可以�，F在已經(jīng)到了知道哪些企業(yè)可以，哪些可能還要努力的企業(yè)。
收并購股權的合作；其實(shí)在我看起來(lái)，在兩三年前曾講過(guò)，包括碧桂園物業(yè)在內，我們在做股權合作的時(shí)候，收并購的時(shí)候，務(wù)必想清楚為什么收并購，收并購在做什么，想得明白。因為規模而規模嗎？大家注意了，眾多的收并購回來(lái)的企業(yè)有可能出現嚴重的 “消化不良”，并沒(méi)有達成過(guò)去在合作的時(shí)候要達成的目標�！跋涣肌弊钪饕牟涣际菆F隊融入、機制融入、標準融入、文化的融入，實(shí)際上這些問(wèn)題不解決帶來(lái)的是，消化不良沒(méi)有達成目標，并且還把身體搞壞了。因此，我們說(shuō)把控風(fēng)險增強內外部的吸引力，同時(shí)要將收并購回來(lái)進(jìn)行后評估，然后反饋給我們前線(xiàn)的團隊。
碧桂園物業(yè)、碧桂園服務(wù)每一年談的物業(yè)公司非常多，但是事實(shí)上我們真正簽字付款非常少，我們首先想到的是融入的問(wèn)題，也正是因為這樣，所以這三年左右的時(shí)間，兩年多的時(shí)間，跟我們一起往前走的物業(yè)公司一直有一個(gè)說(shuō)法叫所有的企業(yè)跟我們一定是門(mén)當戶(hù)對，一定是志同道合�！伴T(mén)當戶(hù)對”指的是有共同的理想，今天跟你合作無(wú)論是收益50億，還是60%、70%的股份，我們有沒(méi)有目標，三年、五年的時(shí)間再造現在的公司五個(gè)、三個(gè)；如果僅僅是一單生意真的容易出現“消化不良”�！爸就篮稀�，我們要有情懷，我們不僅僅是做這個(gè)做那個(gè)，要真正讓客戶(hù)受益，投資者受益，員工受益。
住宅物業(yè)管理，我們在做細分的時(shí)候，我們在做規劃的時(shí)候說(shuō)，如果用五年左右的時(shí)間，住宅的收入達到多少百億，商業(yè)達到多少百億，城市服務(wù)會(huì )達到多少百億，增值服務(wù)，并且對應利潤是多少？整個(gè)戰略是非常清楚的，然后我們的團隊是非常明白的，所以在做業(yè)務(wù)的時(shí)候，每一個(gè)專(zhuān)業(yè)團隊都很清楚，我做這一塊是為了誰(shuí)服務(wù)的，為什么要這樣做？我們現在已經(jīng)成功布局超過(guò)數十個(gè)城市的城市服務(wù)，然后再進(jìn)一步落地生根，進(jìn)一步深化所在城市的大物業(yè)管理和雙輪驅動(dòng)的問(wèn)題。
在上個(gè)月初的時(shí)候提出“新物業(yè)”，我們也講了自己的觀(guān)點(diǎn)，我們是做什么的？不是做什么的。我們也知道未來(lái)我們的路在哪里？我們也知道根據現在的行業(yè)發(fā)展，我們可能遇到的困難是什么？所以持續創(chuàng )新品質(zhì)這是我們的基礎，好服務(wù)，我昨天發(fā)了一個(gè)朋友圈，真的是好服務(wù)才有萬(wàn)有引力，好服務(wù)才是真正的萬(wàn)有引力。
城市服務(wù)：中國的物企無(wú)論大還是小，如果不能談一下城市服務(wù)的也都不是物業(yè)企業(yè)，但是這是一個(gè)好事情，大有大的難處，小有小的容易的地方；有一個(gè)方面城市服務(wù)，我們不僅僅做城市服務(wù)，我們還做城市的運行，去年同天津市政府簽了幾個(gè)大型的舊房改造的小區，通過(guò)了僅僅不到一年的時(shí)間，目前的效果真正做到既做服務(wù)又做運營(yíng)，效果還是非常好，因此，這種城市落地生根會(huì )進(jìn)一步輻射到周邊市、區，最后真正是整個(gè)城市的服務(wù)才有可能去實(shí)現。而城市服務(wù)不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單物業(yè)企業(yè)、物業(yè)行業(yè)現在所做的這一切，這就是剛才黃院長(cháng)提醒行業(yè)注意，碧桂園物業(yè)已經(jīng)開(kāi)始從病蟲(chóng)害防治開(kāi)始，我們就是看到這一步，我們要跟城市的管理者，我們要跟城市居民需求相吻合。
智慧服務(wù)：其實(shí)很多的時(shí)候智慧服務(wù)講起來(lái)服務(wù)，做起來(lái)難。我在不同的城市跟城市管理者在描述的時(shí)候，我是這樣講智慧服務(wù)，包括機器人的服務(wù)，包括疫情檢疫有效果的服務(wù)，怎么上科技手段。舉一個(gè)例子，2021年下半年碧桂園的小區從清潔的角度，地下停車(chē)場(chǎng)至少有兩種機器人在掃地，小區園區的道路至少有無(wú)人駕駛還是大型一點(diǎn)的掃地機在掃地，居民住的洋房樓層是有機器人在爬樓梯，按電梯，樓層上掃地，當它感覺(jué)自己的能量不夠的時(shí)候，它會(huì )按電梯自己下來(lái)充電。到2022年，可能我們的綠化機器人，我們的安全機器人在城市里面走的時(shí)候，在正步走，通過(guò)平臺幾十個(gè)機器人激活，這是容易產(chǎn)生畫(huà)面感的，因為我是做服務(wù)的，做物業(yè)服務(wù)，融合于這個(gè)時(shí)代，我們講新時(shí)代新物業(yè)就是這樣一個(gè)概念。
其次，我們還是有一些使命的，如果現在排名第一物業(yè)企業(yè)不愿意做嘗試和投入的話(huà)，這個(gè)行業(yè)還有發(fā)展嗎？雖然說(shuō)每年投入1個(gè)億，2個(gè)億對于我們來(lái)說(shuō)很有壓力，但是我們的的確確，在這樣整了以后為行業(yè)爭點(diǎn)光，也整出一條讓城市管理者、城市居民、業(yè)主、客戶(hù)喜歡的跟時(shí)代接軌的服務(wù)方式和方法。
社區生活：我記得我在2017年講過(guò)物企未來(lái)決戰的主戰場(chǎng)是“增值服務(wù)”，就行業(yè)發(fā)展到現在而言，我們在內部叫1+7、1+8、1+10，1是管理者，8和10是8條線(xiàn)、10條線(xiàn)，叫業(yè)務(wù)線(xiàn)。我們可能從收入，從收益的角度，黃院長(cháng)你們給我們提了一個(gè)“最會(huì )賺錢(qián)的物業(yè)公司”，這一點(diǎn)我們絕對是名副其實(shí)的。但是事實(shí)上，物企增值服務(wù)模式還在不斷地進(jìn)化過(guò)程當中，還沒(méi)有完全定型。眾多的中小企業(yè)還難以形成真正的模式，沒(méi)有規模，沒(méi)有客戶(hù)，并且項目分散，不可能形成做多做大的效益。
我跟大家講，透露一個(gè)商業(yè)機會(huì )，五天前我們跟一個(gè)企業(yè)談到社區傳媒的時(shí)候，我們可能弄了一個(gè)大單，另外一個(gè)大單落地，每一個(gè)大單的落地讓我自己感覺(jué)到由這樣一個(gè)行業(yè)可以看到那個(gè)行業(yè)，所以過(guò)去我們物企是自己去找資源，來(lái)為我的業(yè)主服務(wù)，現在社會(huì )資源來(lái)找我們然后服務(wù)于我的業(yè)主。包括現在的新零售、團購、團長(cháng)，我們跟幾大互聯(lián)網(wǎng)公司是重疊的業(yè)務(wù)，他們做的生鮮的產(chǎn)品，離開(kāi)物業(yè)談生鮮，這不是空講，今天下單明天到貨，反正過(guò)了24小時(shí)不可能鮮。同時(shí)物企很難去做真正的生鮮，不但賺不了錢(qián)你還虧，同時(shí)業(yè)主還不滿(mǎn)意。因此，從社區增值服務(wù)產(chǎn)品角度，我們還在繼續努力。
謝謝各位！ |
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主持人：謝謝李總。講的特別好，而且講的內容很豐富、很專(zhuān)業(yè)。確實(shí)，作為整個(gè)物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，他們很多的經(jīng)驗分享確實(shí)都是一點(diǎn)一點(diǎn)積累出來(lái)的。這種經(jīng)驗，我相信對于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展、對于很多企業(yè)都有很多指引。
下面我們再來(lái)說(shuō)這樣一家公司，它是一家集物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運營(yíng)、社區服務(wù)為一體的科技型、綜合型物業(yè)服務(wù)運營(yíng)集團。自創(chuàng )立以來(lái)，一直秉承“為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值”的核心價(jià)值觀(guān)以及“把社區服務(wù)做到家”的品牌理念。
有請中國物業(yè)第一股彩生活董事長(cháng)潘軍帶來(lái)主題演講。 |
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潘軍：非常開(kāi)心剛才聽(tīng)了黃院長(cháng)和李總在講整個(gè)行業(yè)如今站在了一個(gè)新的風(fēng)口。六年前，彩生活上市的時(shí)候，我當時(shí)預言，十年內中國一定會(huì )有100家上市公司，而且物業(yè)行業(yè)一定會(huì )出現超千億市值的公司。
今天，大家都看到了，物業(yè)行業(yè)確實(shí)占到了資本的風(fēng)口之上，而且也出現了碧桂園服務(wù)這樣的超千億市值的公司。作為第一家在香港主板上市的物業(yè)公司，這個(gè)故事是我從2012年開(kāi)始講，從互聯(lián)網(wǎng)的流量入口對比來(lái)談?wù)勎飿I(yè)行業(yè)的未來(lái)。所以，走到今天，我認為這個(gè)行業(yè)迎來(lái)了風(fēng)口，迎來(lái)了夏天，但是我們一定要想，我們會(huì )有冬天嗎？我想給大家看一組數據。
為什么我會(huì )站在這兒來(lái)談關(guān)于社區溫度的問(wèn)題？其實(shí)在十年前，我還是物業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)的時(shí)候，建議物業(yè)管理行業(yè)改名字。改成什么名字呢？我認為，下一個(gè)風(fēng)口接替物業(yè)行業(yè)的叫社區服務(wù)行業(yè)。我建議，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )改名叫社區服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )。為什么？因為物業(yè)管理協(xié)會(huì )是對硬件維修服務(wù)的行業(yè)，而這個(gè)行業(yè)已經(jīng)兩百年了。大家看一下估值，我在這里做了一個(gè)整個(gè)港股的。
今天我是來(lái)風(fēng)口上講反思的，因為我覺(jué)得彩生活是值得反思的。因為我們也曾經(jīng)擁有40-50倍的市盈率，我們現在在反思。為什么？我們再看一看。
物業(yè)管理行業(yè)在全球已經(jīng)二百年了，不值得夸耀。為什么？因為物業(yè)管理行業(yè)的鼻祖，全球五大行平均市盈率12-15倍，看看他們所做的，世邦魏理仕的營(yíng)收已經(jīng)接近15億美元了，我們的物業(yè)行業(yè)還沒(méi)有一家。我們?yōu)槭裁磿?huì )有這么高的估值，是因為我們的PE高。為什么世邦魏理仕在利潤等等，因為市贏(yíng)率只有15倍，但利潤完全超過(guò)了中國所有物業(yè)行業(yè)的利潤。碧桂園有80倍的市盈率，而世邦魏理仕只有15倍的市盈率，但擁有120億美元的市值。所以，我們看一看，我們講增值服務(wù)的時(shí)候，我們要看看我們跟別人有什么區別。
大家來(lái)看看五大行。物業(yè)服務(wù)、物業(yè)租售、評估與估值、投融資管理，我認為，這是所有做中介行業(yè)的必由之路。我們來(lái)看看國內物業(yè)管理。物業(yè)管理的收費是不是還占到70%？社區商業(yè)有多少收入？社區養老、社區金融等等。我們的估值有那么大的變化嗎？我們再看看五大行，五大行沒(méi)有母公司，沒(méi)有增值服務(wù)的收入，物業(yè)管理只占總收入的30%。股東對于企業(yè)的毛利超過(guò)30%，覆蓋物業(yè)的全價(jià)值鏈。如果不突破這個(gè)魔咒，彩生活的今天是明天所有物業(yè)管理公司的未來(lái)。
世邦魏理仕已經(jīng)上市十幾年了，彩生活上市六年，在座的很多上市物業(yè)公司不超過(guò)三年，我們沒(méi)有什么可驕傲的。我們要做的是必須升維。我們看一看國內的物業(yè)公司，看看我說(shuō)的是不是實(shí)話(huà)。大部分的營(yíng)收來(lái)自于控股股東的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。為什么A股只有兩家上市公司？因沒(méi)有大股東，早就跟大股東割裂了。我相信有做資本、做投行的，可以對標我們的過(guò)去、我們的未來(lái)。
我在這兒提一個(gè)命題。什么命題？我們的門(mén)檻高了。我們跟長(cháng)江總都比較熟。大寶說(shuō)了，我們的“籬笆門(mén)”那么管用嗎？我們的社區門(mén)口是不是守著(zhù)貝殼？貝殼是如今房地產(chǎn)第一大股，超過(guò)了5000億，已經(jīng)等于萬(wàn)科+中海的市值了，等于碧桂園+恒大+盈創(chuàng )的市值了。為什么？就是因為把我們的籬笆門(mén)踹開(kāi)了。美團、阿里巴巴、京東等等都是在我們社區里面做生意的。所以，從我做物業(yè)十八年，包括創(chuàng )建彩生活的第一天起，所探討的就是一個(gè)命題，就是物業(yè)如何做增值服務(wù)。
如何做呢？我認為，做物業(yè)的只有一個(gè)優(yōu)勢，就是我們距離客戶(hù)最近。而只有把這一點(diǎn)做到位，物業(yè)管理才能升維。怎么升維？剛才長(cháng)江總談了，很感謝資本市場(chǎng)給了我們一個(gè)千古未有的機會(huì )，錯過(guò)這次機會(huì )，從此不再有。
我花了一年的時(shí)間說(shuō)服了騰訊的五個(gè)創(chuàng )始人之一，叫曾麗清投資了彩生活。第二，在2014年老虎基金在最關(guān)鍵的時(shí)刻投資了彩生活。后來(lái)老虎基金說(shuō)，通過(guò)對物業(yè)管理輕資產(chǎn)的運營(yíng)，確實(shí)聞到了一點(diǎn)互聯(lián)網(wǎng)的味道。而我們的未來(lái)，我們在做什么？為什么我反復在提小區是我們最關(guān)注的目標，但是真正的具有靈魂的小區叫社群，因為我們只有擁有了業(yè)主對我們的用戶(hù)，我們才可能成為一個(gè)真正的流量入口。所以，我們要把小區打造成社群。
諸位，小區跟社群有什么不同？小區是一個(gè)物理名詞，社區是一個(gè)社會(huì )學(xué)的名詞。社會(huì )學(xué)對社區有一個(gè)非常明確的標注和定義，1885年德國一個(gè)社會(huì )學(xué)家第一次提出了關(guān)于社區的理念。
第一，有邊界，一定是有邊界的，去西方也有邊界，不是簡(jiǎn)單的一個(gè)圍墻，圍墻式的；
第二，有共同的價(jià)值觀(guān)。我去中國臺灣看到社區，我把相關(guān)社區的理念也引回了大陸。我們開(kāi)始做“社區公約”�；谏鐓^的特點(diǎn)，在社區公約的最大集約束之后，一定要有對于小區共同的理念。比如說(shuō)，舉個(gè)例子，我在中國臺灣看到了一個(gè)公務(wù)員的小區。他們認為什么是社區，他們是一個(gè)小區，但他們叫“社區公約”。我們一定要遵守共同的理念。
怎么形成的呢？
第一，一定要讓小區變成社區，大家有共同的理念；
第二，讓社區擁有溫度；
第三，要有真正的社區服務(wù)。
這次的疫情充分展示了物業(yè)管理行業(yè)的上升空間。是什么？是社區。社區是中國社會(huì )的細胞，是中國政權的基礎。在民政部有一個(gè)司專(zhuān)門(mén)分管這個(gè)，較基層政權與社區建設司。這是我提出的。為什么我們要從物業(yè)管理物的管理提升到人的服務(wù)，最后到社區的融入。這是我今年開(kāi)始提的關(guān)于社區的融入問(wèn)題。所以，未來(lái)我們必須要升維。
怎么升維？要真正意義上讓社區的居民融入進(jìn)來(lái)；第二，要和黨建結合起來(lái)；第三，要和街道辦、居委會(huì )、社區工作站打通起來(lái)。最關(guān)鍵的，要和業(yè)委會(huì )真正形成互動(dòng)。
溫度意味著(zhù)什么？意味著(zhù)環(huán)境。我們的地球溫度是17度，人體的溫度是37度。變一度都會(huì )變成一個(gè)另外的物體。比如說(shuō)地球，如果17度升1度，會(huì )產(chǎn)生什么變化嗎？冰川會(huì )有70%的消融，地球的物種會(huì )產(chǎn)生上百萬(wàn)個(gè)物種的消亡，這就是溫度的重要性。
在三年前我提出了一個(gè)新的邏輯，叫“社區溫度”，來(lái)替代一個(gè)名詞，我們用了一個(gè)三十年的名詞，我認為應該被淘汰掉，叫“客戶(hù)滿(mǎn)意度”�？蛻�(hù)滿(mǎn)意度應該從物業(yè)行業(yè)或者從社區服務(wù)行業(yè)剔除掉，為什么？那是開(kāi)發(fā)商考核物業(yè)管理部門(mén)的KPI指標。對我們的服務(wù)有引導性嗎？我認為沒(méi)有。我們的增值服務(wù)跟客戶(hù)滿(mǎn)意度有半毛錢(qián)的關(guān)系嗎？你去看二十個(gè)維度里面有嗎，沒(méi)有，主要是維修、保潔、安全等等。所以我提一個(gè)新的，做了三年，社區最大的價(jià)值是人與人之間的交流，是物業(yè)公司跟業(yè)委會(huì )的交流，是社區跟街道辦、社區工作站、區委區政府的交流。
沒(méi)有辦法，因為我們是一個(gè)整體，我們不能單維的看。我們怎么測量？我們把社區分為四類(lèi)，冰社區、冷社區、溫社區和熱社區。如果你的社區擁護你，如果你的社區完全離不開(kāi)你，我認為根本就不存在社區團購的機會(huì )。為什么會(huì )有社區團購的團長(cháng)？是因為物業(yè)跟社區居民的互動(dòng)太弱了�，F在物業(yè)很多管理處的主任都不能進(jìn)入業(yè)主群。我自己居住的小區，一聽(tīng)說(shuō)有物業(yè)公司了，馬上把群都關(guān)了。業(yè)委會(huì )變成了跟物業(yè)對立的一個(gè)群體。這對嗎？這不對，哪有主人和管家是對立的。所以，我們一定要把把社區的維度不斷地往上走，從小區變社區，從社區變成熱社區，我們的資本故事就真正意義上落地了，我們才有能力跟所有的互聯(lián)網(wǎng)巨頭去談一個(gè)問(wèn)題。我們一定要互動(dòng)，要尊重我在社區的地位，只有達成了這樣，我們才能夠真正意義上主導我們的未來(lái)
剛才長(cháng)江總說(shuō)了，未來(lái)的社區是數字的社區。數字怎么來(lái)？是要靠不斷的積累。大家看，這是我過(guò)往做的抽樣社區的溫度變化。我們發(fā)現一個(gè)特別有意思的，隨著(zhù)溫度的提升，增值服務(wù)才能落地；隨著(zhù)溫度的下降，社區增值服務(wù)一定會(huì )上升。未來(lái)大家都在建自己的物業(yè)群，物業(yè)群的背后是什么？是行業(yè)要真正意義上去響應業(yè)主，把國家和黨中央對于社區的寄托真正意義上落到地。到那個(gè)時(shí)候，當所有的小區升維成社區，物業(yè)公司升維成社區服務(wù)公司的時(shí)候，我們一定會(huì )升級成萬(wàn)億級的物業(yè)公司。祝愿大家成為萬(wàn)億級的物業(yè)服務(wù)公司。 |
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主持人：感謝潘總的分享，剛才潘總把我們社區溫度進(jìn)行了劃分，有溫社區，熱社區還有冷社區，冰社區，非常有趣的提法，剛才潘總也分享了彩生活的思路，物業(yè)管理上升空間是社區，物業(yè)是距離業(yè)主最近的地方，把社區服務(wù)做到家做增值服務(wù)，感謝潘總的分享。
接下來(lái)這家企業(yè)成立于1992年，率先引入了港式物業(yè)管理模式，是我國首批一級物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，囊括了物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、公共服務(wù)和社區商業(yè)這四大板塊，并且著(zhù)力于從主流住宅、高端豪宅、旅游地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，社區商業(yè)經(jīng)營(yíng)以及專(zhuān)業(yè)高端商業(yè)管理和公建類(lèi)物業(yè)服務(wù)這四大方面，為大小業(yè)主打造美好幸福生活。下面有請雅生活集團總裁兼首席執行官李大龍帶來(lái)有關(guān)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈延伸與發(fā)展的分享。 |
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李大龍：各位行業(yè)的大咖，各位朋友大家好！今天非常高興有機會(huì )能夠和大家分享物業(yè)管理行業(yè)以及雅生活這兩年發(fā)展。
實(shí)際上今年應該算是一個(gè)寒冬，感覺(jué)今年時(shí)間過(guò)得特別快，我們好像都在做一件事情，但是我們看到整個(gè)行業(yè)在資本市場(chǎng)表現應該來(lái)說(shuō)迎來(lái)了一個(gè)春天，其實(shí)來(lái)到北京，今天應該是我2020年最后一次出差了，但是感同身受。三年前也是圣誕節這一天，我拿到了中國證監會(huì )批件，所以當時(shí)我們是第一個(gè)母公司是境外的注冊公司，去分拆H股上市的企業(yè)，在2018年2月份在中國香港上市了，今天回到這里感同身受的。這三年時(shí)間，雅生活的發(fā)展剛好也是一個(gè)資本發(fā)展縮影，所以今天我趁著(zhù)這個(gè)機會(huì )跟大家分享一下雅生活這兩三年的發(fā)展。
我2016年加入了雅生活集團，當時(shí)我是財務(wù)出身，2016年雅生活集團整體收入規模大概10億元，實(shí)際上從地產(chǎn)集團來(lái)看的話(huà)，我們當時(shí)被定位為物業(yè)服務(wù)中心，實(shí)際上是一個(gè)成本中心，一年10個(gè)億元營(yíng)收，掙了大概幾千萬(wàn)元。在地產(chǎn)來(lái)看，基本上我覺(jué)得這個(gè)行業(yè)或者說(shuō)雅生活在整個(gè)集團里面，大家覺(jué)得不是那么重要。但是我們再看這三年，隨著(zhù)資本的借力，今年收入規模突破了百億元，通過(guò)三年發(fā)展，收入規模突破百億元。還有一個(gè)數據，我們來(lái)自于地產(chǎn)或者說(shuō)來(lái)自于母公司整個(gè)收入的供給只有20%，80%是來(lái)自于第三方市場(chǎng)來(lái)源的收入，整個(gè)收入結構發(fā)生了較大的變化。
同時(shí)這兩年通過(guò)資本借力，我們逐漸完成了全國市場(chǎng)化的布局，以前雅生活依托于雅居樂(lè )，主要深耕于華南，今年統計了一下，超過(guò)60%的項目位于中國一線(xiàn)城市和新一線(xiàn)城市，超過(guò)80%的項目是一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市，業(yè)務(wù)布局集中在中國經(jīng)濟發(fā)達的區域，通過(guò)這兩三年的發(fā)展，資本借力雅生活，給了雅生活跨越式的發(fā)展。
雅生活實(shí)際上1992年源自于中山，引入了港式的物業(yè)，當時(shí)主要為地產(chǎn)，為中國香港業(yè)主進(jìn)行服務(wù)；在2016年我們開(kāi)始了多元化，拆分了雅生活集團，從雅居樂(lè )地產(chǎn)拆分出來(lái)，成為獨立的產(chǎn)業(yè)集團。到了2017年籌備上市，引入了綠地集團作為我們的二股東，收購了綠地物業(yè)；在2018年，成功在中國香港上市，大概募集資金超過(guò)40億元。應該來(lái)說(shuō)，當時(shí)我們是最大一起IPO。通過(guò)這次IPO，我們也是通過(guò)收購和兼并在2019年、2020年實(shí)際上形成了全國布局，在2020年當時(shí)也提出來(lái)從物業(yè)圍墻內走向圍墻外，同時(shí)也是布局了城市服務(wù)板塊。
這是我們當時(shí)收購的布局，從2017年與綠地合作再到2019年整個(gè)中民投的收購，物業(yè)管理行業(yè)通過(guò)資本的注入，我們也感覺(jué)到這個(gè)行業(yè)屬性發(fā)生了變化，以前我們說(shuō)這個(gè)行業(yè)很輕不需要錢(qián)，但是從雅生活發(fā)展來(lái)說(shuō)，我自己感覺(jué)沒(méi)有錢(qián)萬(wàn)萬(wàn)不可以。這兩年累計投入，在物業(yè)股權上的投入花了40億元，基本上把我們當時(shí)募集資金全部用完了，換來(lái)了在產(chǎn)業(yè)鏈的布局，現在給到雅生活和整個(gè)行業(yè)新的問(wèn)題，以前都是自己干，現在通過(guò)資本，通過(guò)收購怎么樣干，怎么樣融合，怎么樣1+1不只等于2，還要>2，對于行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)提出了新的挑戰。
這是雅生活整個(gè)布局，五大產(chǎn)業(yè)板塊，從以前住宅到資產(chǎn)管理，再到社區服務(wù)，再到公建類(lèi)的物業(yè)，今年布局了城市服務(wù)，同時(shí)雅生活和其他大型頭部物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，也有一個(gè)蠻有特色的地方，我們的品牌實(shí)際上有18個(gè)品牌，我們主打品牌是雅生活物業(yè)以住宅為主，但是全國百強品牌里面有9家企業(yè)在雅生活旗下，這9家企業(yè)在區域性和專(zhuān)業(yè)性上對于雅生活來(lái)說(shuō)是完全補足，通過(guò)頭部整合，包括戰略上疏導，以及在激勵上的設置，形成了雅生活大家庭，雅生活品牌矩陣，通過(guò)資本的道路讓雅生活在整個(gè)行業(yè)里面展現出了獨特一面的地方。
通過(guò)這兩年的發(fā)展，實(shí)際上我們完成了全國布局，完成了一些在業(yè)態(tài)上的布局。同時(shí)在今年進(jìn)入了城市服務(wù)板塊，前兩天碧桂園進(jìn)行了蠻大的兩家全國性環(huán)衛企業(yè)的收購，雅生活前兩天做了公告，布局了一家環(huán)衛企業(yè)，也是通過(guò)我們在行業(yè)里面，在區域上的布局，今年也是戰略性進(jìn)入到這個(gè)板塊，我們也希望通過(guò)物業(yè)服務(wù)的精細化的管理經(jīng)驗，公建類(lèi)服務(wù)包括政府采購的經(jīng)驗，能夠在今年和明年提供更多城市服務(wù)的案例。
通過(guò)雅生活這兩年發(fā)展，因為我自己是財務(wù)出身，平時(shí)主要和投資者、資本市場(chǎng)進(jìn)行溝通，根據我這兩年跟資本市場(chǎng)和投資人溝通的經(jīng)驗，跟大家進(jìn)行一些分享。
首先這個(gè)行業(yè)這兩年的發(fā)展，實(shí)際上我們看到這個(gè)行業(yè)隨著(zhù)資本的介入，最近三年發(fā)生了翻天覆地的變化，以前我在跟投資者投行溝通的時(shí)候，應該是三年前，其實(shí)最多溝通的是什么呢？實(shí)際上是在介紹這個(gè)行業(yè)，什么是中國物業(yè)管理行業(yè)？我們和境外上市公司和五大行有什么樣的區別？其實(shí)我印象最深在2018年當時(shí)我們在上市IPO路演的時(shí)候，第一家走向歐美，我們當時(shí)路演了十幾分鐘給美國投資人介紹，給英國投資人介紹，介紹中國物業(yè)管理行業(yè)。但是今天我們看到全球投資人基本上不再會(huì )問(wèn)中國物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)什么樣的行業(yè)，大家對于中國物業(yè)管理行業(yè)應該是普遍、完全進(jìn)行了深入了解，大家認可咱們行業(yè)，而且這個(gè)行業(yè)成為我們一個(gè)新的資本市場(chǎng)里面的賽道�，F在投資人問(wèn)我問(wèn)得最多的是，雅生活和碧桂園相比，和其他上市公司相比的話(huà)，有什么差異化的特色？實(shí)際上我們看到說(shuō)行業(yè)規模很大，目前來(lái)說(shuō)形成估值上的差異，形成了估值規模上的差異，也是形成了整個(gè)在發(fā)展上未來(lái)一個(gè)差異�，F在我們看到我們上市公司有超過(guò)千億元市值的，碧桂園服務(wù)已經(jīng)是1500億港元，市值超過(guò)500億的公司也有3、4家，同時(shí)還有一些物業(yè)公司估值很低，可以說(shuō)在港股市場(chǎng)沒(méi)有任何價(jià)值，未來(lái)資本市場(chǎng)會(huì )形成差異化，估值重新被重塑。
我們一直在說(shuō)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)輕資產(chǎn)的行業(yè)，實(shí)際上最近這兩年資本大量進(jìn)入，現在我盤(pán)點(diǎn)一下，上市公司手里面資金現金有1000億元，這是很可怕的一個(gè)數據，1000億元的資產(chǎn)怎么去投，在項目擴展上，一個(gè)市場(chǎng)打法來(lái)說(shuō)，很多項目投入大量的資金，墊資進(jìn)去。實(shí)際上這個(gè)以前不需要投任何資金，但是項目投資逐步變成重資產(chǎn)，這就是一個(gè)重資產(chǎn)。同時(shí)介入了城市服務(wù)，城市服務(wù)要做什么？設施設備投入，資產(chǎn)的投入，項目還沒(méi)有拿，先投資設備進(jìn)去，先墊資進(jìn)去。再大到股權投資，雅生活投了40億元，我相信李長(cháng)江總也投了很多，其他物業(yè)上市公司要擴大規模就是要投資和收購，所以我覺(jué)得物業(yè)管理行業(yè)借助這一輪上市的春風(fēng)，每個(gè)人都手握巨資，這個(gè)行業(yè)從輕資產(chǎn)逐步變成重資產(chǎn)，但是重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)沒(méi)有明顯界限，最終怎么樣走出來(lái)，最終有沒(méi)有萬(wàn)億元級上市公司，那么未來(lái)是否有差異化，在于每一家物業(yè)公司和頭部企業(yè)能夠去駕馭資本的能力，駕馭好的資本，借助資本這個(gè)行業(yè)會(huì )加速整合，加速分化，所以目前來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理行業(yè)像黃院長(cháng)講，還有十年風(fēng)口期，萬(wàn)億元級的企業(yè)我們也是拭目以待。同時(shí)，我們一直在講，現在我們看到所有上市公司基本都是港股上市公司，尤其是龍頭物業(yè)公司，我們看到龍頭物業(yè)公司大部分是地產(chǎn)分拆出來(lái)的，帶有明顯的地產(chǎn)屬性，前一段時(shí)間，整個(gè)物業(yè)股跌得很厲害，大規模調整，我也問(wèn)了一下投資者，行業(yè)基本面沒(méi)有發(fā)生太大的變化，我覺(jué)得投資者很敏感，他看到了什么？看到今年地產(chǎn)政策，三道紅線(xiàn)；同時(shí)受到疫情影響交付產(chǎn)生了延遲，自然而然對于物業(yè)整個(gè)估值進(jìn)行了打折，其實(shí)我們是被動(dòng)進(jìn)行了一波下調。包括我記得當時(shí)2018年9月份還有一輪延長(cháng)社保，交社保，所以說(shuō)忽然之間，我們其實(shí)看到這個(gè)行業(yè)在投資者眼里還沒(méi)有成為一個(gè)獨立的行業(yè)，他對你的定位：勞動(dòng)密集型同時(shí)附屬于地產(chǎn)。
我相信隨著(zhù)行業(yè)發(fā)展，未來(lái)回歸主流A股市場(chǎng)，讓更多國內投資人認可我們享受行業(yè)紅利未來(lái)應該是一個(gè)趨勢，我們也覺(jué)得隨著(zhù)這個(gè)行業(yè)進(jìn)一步整合，隨著(zhù)房地產(chǎn)進(jìn)入調整期，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入這樣一個(gè)整合和分化期，將來(lái)頭部企業(yè)的話(huà)，我覺(jué)得應該能夠有機會(huì )享受A股所帶來(lái)的價(jià)值紅利。
我們這個(gè)行業(yè)還是處于一個(gè)高速期，穩定增長(cháng)期，實(shí)際上我們也統計了一下到2025年整體的管理面積，包括我們的服務(wù)的話(huà)應該會(huì )突破300億平方米，所以行業(yè)經(jīng)歷了這樣一個(gè)上市融資潮之后，今年基本上行業(yè)融資，包括上市的融資，包括二級市場(chǎng)的融資。在這樣的情況下，接近了千億元的融資，所以經(jīng)過(guò)這樣一個(gè)上市潮之后，可能整個(gè)的物業(yè)管理行業(yè)包括龍頭企業(yè)應該更加注重市場(chǎng)化的競爭能力。因為我們看到基本上像頭部地產(chǎn)商物業(yè)公司本來(lái)體量很大，但是以前沒(méi)有注重市場(chǎng)化的能力，現在一旦進(jìn)入到市場(chǎng)，進(jìn)入到資本市場(chǎng)以后的話(huà)，市場(chǎng)化能力一定會(huì )進(jìn)行加強，我們看到現代物業(yè)市場(chǎng)的競爭可能就是前兩年地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭，而且可能會(huì )降維打擊，用這種手段進(jìn)行市場(chǎng)化的競爭，所以我相信這幾年市場(chǎng)競爭一定會(huì )進(jìn)一步加劇。
同時(shí)在行業(yè)監管上，法律法規上，《民法典》出臺之后給了物業(yè)管理行業(yè)，尤其是大型頭部的企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠進(jìn)一步去完善行業(yè)的做法，然后能夠去更加注重有溫度的服務(wù)，我們服務(wù)產(chǎn)品力可以提升整個(gè)行業(yè)良性競爭這樣一個(gè)氛圍。
資本助力，行業(yè)進(jìn)一步會(huì )整合。截止到目前為止，今年我們看到上市公司公布收購有34例，總金額接近100億元，還有一些一級市場(chǎng)并購還是存在，預計未來(lái)上市公司并購會(huì )進(jìn)一步加劇，同時(shí)從一級市場(chǎng)的并購，我相信可能在未來(lái)一段時(shí)間里會(huì )出現二級市場(chǎng)并購和整合。包括跟上市公司進(jìn)行了股權上、生態(tài)鏈上的植入，未來(lái)這個(gè)也會(huì )成為下一步整合的趨勢。
從2019年開(kāi)始，非住宅物業(yè)會(huì )成為龍頭企業(yè)，尤其是大型地產(chǎn)下屬物業(yè)公司一個(gè)新的發(fā)力點(diǎn)，不光是通過(guò)收并購會(huì )進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域。非住宅物業(yè)市場(chǎng)目前來(lái)看應該還是在市場(chǎng)競爭中，尤其是公建業(yè)態(tài)市場(chǎng)化加速釋放，總體會(huì )超過(guò)萬(wàn)億元，環(huán)衛大概有3000億元，但是環(huán)衛目前來(lái)說(shuō)整個(gè)市場(chǎng)化只有1/3，而且市場(chǎng)分散度更為分散，所以我們相信將來(lái)政府的招采類(lèi)、公建類(lèi)、城市服務(wù)類(lèi)將會(huì )是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，而且現在基本上頭部物業(yè)企業(yè)借助資本優(yōu)勢進(jìn)入到大的城市管家，城市物業(yè)大的范疇，應該來(lái)說(shuō)降維，加速這個(gè)行業(yè)的收購并購和整合。
社區增值服務(wù)；剛才幾位大咖講到了，實(shí)際上對于物業(yè)服務(wù)來(lái)說(shuō)的話(huà)，我們講到整個(gè)社區增值服務(wù)現在是一個(gè)風(fēng)口，社區團購出現了資本上一個(gè)熱潮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎么樣做這個(gè)社區團購，怎么參與競爭呢，剛才潘總講了，我們的服務(wù)力、社區的溫度，怎么讓我們做團長(cháng)，怎么讓我們的物業(yè)管家成為一個(gè)李佳琦，產(chǎn)生業(yè)主的粘性，把我們的爆品，把我們服務(wù)的體系去融入到整個(gè)社區服務(wù)價(jià)值體系，這種不是競爭關(guān)系，更多是合作開(kāi)發(fā)的關(guān)系，包括社區團購，我想所有的物業(yè)公司現在都在研究這一塊，但是每一家物業(yè)公司，或者物業(yè)小區密度不一定夠，未來(lái)我想物業(yè)公司和物業(yè)公司之間也會(huì )產(chǎn)生這種合作，產(chǎn)生這種網(wǎng)格化的合作，而這種合作會(huì )帶來(lái)整個(gè)社區增值服務(wù)，在社區團購上的一個(gè)新的突破。
最后這個(gè)也不是我的觀(guān)點(diǎn)，也是和一些投資人他們經(jīng)常去交流，他們怎么樣來(lái)看現在有接近40家的物業(yè)管理行業(yè)，總結來(lái)看，對于這個(gè)估值和企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)的話(huà)有四點(diǎn)。
一、如何突圍？企業(yè)估值差異到底體現在什么地方？首先是發(fā)展市場(chǎng)化，僅僅依托于房地產(chǎn)，僅僅依托于母公司對它的估值是有限的，當然增長(cháng)是恒定的，市場(chǎng)更希望龍頭企業(yè)出現，能夠在市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權和競爭力上體現出行業(yè)競爭優(yōu)勢。
二、定位差異化。每一家企業(yè)和每一家企業(yè)有不同的定位，現在不能說(shuō)哪家企業(yè)好，應該說(shuō)百家爭鳴，百花齊放，每一家企業(yè)都在探索適合于自己發(fā)展的差異化和競爭優(yōu)勢。
三、品牌獨立化。今年雅生活進(jìn)行了改名，叫雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司，能夠為更多地產(chǎn)，能夠為更多的業(yè)主和城市注入我們獨立發(fā)展的理念和服務(wù)的理念。
四、業(yè)務(wù)平臺化。實(shí)際上所有增值服務(wù)，包括雅生活我們也是做了一些投入，不管在信息化也好，在社區的增值服務(wù)上也好也是進(jìn)行了一些投入，每年科技化的投入接近1個(gè)億元，當然和李長(cháng)江總相比少了很多，但是我覺(jué)得小步快跑，同時(shí)我們也希望在這個(gè)行業(yè)里面有一些東西或者有一些科技化的機器人的東西，我們也可以去學(xué)習，也可以引入，這個(gè)行業(yè)好了，我相信我們每一個(gè)企業(yè)都會(huì )更好。
今天是圣誕節，也非常高興能夠回到北京，確實(shí)今天也是我在2020年最后一次出差，趁著(zhù)這個(gè)機會(huì )祝大家節日快樂(lè )，預祝2021年我們的行業(yè)更加的美好，謝謝大家！
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主持人：歡迎李總來(lái)北京過(guò)圣誕節，感受一下不一樣的節日氛圍。同時(shí)，我相信剛才大家通過(guò)李總的演講也感受到了他們基于自己的考量給了大家比較明晰的答案，我想這可能是今天的論壇價(jià)值之所在。
接下來(lái)請上的這一位，我相信大家聽(tīng)到他們公司名字同樣也會(huì )非常期待。如果在中國的房地產(chǎn)行業(yè)當中說(shuō)誰(shuí)家的房子好，我相信這家公司一定會(huì )榜上有名。而且，讓業(yè)主住的舒服，良好的物業(yè)服務(wù)也是至關(guān)重要的因素之一。這家公司是以物業(yè)為根基、以生活服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)為領(lǐng)地、以智慧科技為引擎的數字化、平臺化、生態(tài)化的現代服務(wù)企業(yè)，一直希望竭盡全力為業(yè)主創(chuàng )造美好的生活。所以，熱烈掌聲有請綠城服務(wù)集團行政總裁吳志華帶來(lái)主題演講。有請！ |
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吳志華：今天我想跟大家交流一下這段時(shí)間自己個(gè)人對行業(yè)的思考，有一些不正確的觀(guān)點(diǎn)，也請大家批評指正。
分成四個(gè)部分：物業(yè)管理的盛世、護城河與短板、行業(yè)之問(wèn)、策略方向。
剛才從黃院長(cháng)的報告里面，從各個(gè)大咖的報告里面，可以非常清晰的感覺(jué)到，物業(yè)管理現在確實(shí)是來(lái)到了一個(gè)“盛世”。這個(gè)“盛世”體現在高增長(cháng)、高估值、高確定性、政策利好的優(yōu)質(zhì)賽道。行業(yè)的成長(cháng)性很好。在成長(cháng)性很好的同時(shí)，確定性很強，這么多企業(yè)尤其是頭部企業(yè)有非常充沛的管理面積，給我們的未來(lái)帶來(lái)了非常好的增長(cháng)空間和確定性。在高成長(cháng)、高估值、高確定性的同時(shí)，政策也非常利好，尤其是這次疫情，這個(gè)行業(yè)做了一個(gè)非常好的表現之后，迎來(lái)了政策的春天。在“十四五”規劃里面，首次提到了要推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級。今年，北京、重慶等城市也出臺了物業(yè)管理條例，實(shí)行市場(chǎng)動(dòng)態(tài)管理機制，這些都為行業(yè)奠定了非常好的基礎。而這幾年行業(yè)里的標桿企業(yè)、頭部企業(yè)不斷創(chuàng )新，乘風(fēng)破浪、迭代前行。從住宅服務(wù)到生活服務(wù)，從生活服務(wù)到城市服務(wù)，從城市服務(wù)到空間科技服務(wù)，就如這次論壇的主題所言“突破邊界前行”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不斷地突破邊界前行。
但是，在突破邊界前行的同時(shí)，我們靜下心來(lái)也要考慮一下，護城河和短板到底在哪兒？在我們進(jìn)入城市服務(wù)的生活，在進(jìn)入生活服務(wù)的同時(shí)，在進(jìn)入科技服務(wù)的同時(shí)，科技企業(yè)、城市服務(wù)企業(yè)、生活服務(wù)企業(yè)，包括互聯(lián)網(wǎng)巨頭，會(huì )不會(huì )進(jìn)入我們這個(gè)行業(yè)？
我們這個(gè)行業(yè)估值很高、成長(cháng)性很強，不再像以前那樣是一個(gè)苦哈哈的行業(yè)，我們現在太有吸引力了。我們物業(yè)行業(yè)的護城河無(wú)非是三點(diǎn)：一是品牌聲譽(yù)，二是目前行業(yè)準公共服務(wù)的屬性，三是資源整合的能力。就像剛才主持人所言，一是綠城房子好，二是綠城的服務(wù)好。其實(shí)，我們這個(gè)行業(yè)里的大部分企業(yè)都一樣，我們這個(gè)行業(yè)脫不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)，所以這個(gè)行業(yè)很特殊。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的品牌與物業(yè)管理的品牌往往結合在一起。在這個(gè)行業(yè)里面，大多數業(yè)主對企業(yè)品牌的認知，社會(huì )對這個(gè)品牌的認知往往來(lái)自于數十年如一日的服務(wù)積累、口碑積累，這就變成了我們的護城河。我們這個(gè)行業(yè)很難像其他行業(yè)一樣通過(guò)一些營(yíng)銷(xiāo)方法，比如說(shuō)廣告、事件營(yíng)銷(xiāo)，迅速地改變或者積累口碑，這個(gè)行業(yè)大部分還是靠口碑來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)的。
第二，護城河在于：目前這個(gè)行業(yè)擁有了準公共服務(wù)屬性和監管要求。物業(yè)管理的基礎是在于商品化的居住體系�！睹穹ǖ洹贰段餀喾ā贰段飿I(yè)管理條例》，構成了準公共服務(wù)產(chǎn)品的法律體系，疫情之中物業(yè)管理公司出色的表現，也令政府更加認同物業(yè)行業(yè)的存在。我們賣(mài)的商品非常特殊，我們賣(mài)的是準公共服務(wù)的屬性。也正是因為如此，物業(yè)公司資源整合的能力非常重要。我們其實(shí)也是一個(gè)品牌，我們善于給甲方分包需求，我們善于為業(yè)主服務(wù)，我們能夠準確地把握群體性客戶(hù)的消費模式。這個(gè)非常重要，這是很多跨界企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)公司進(jìn)入物業(yè)行業(yè)產(chǎn)生非常大不確定性的原因所在。我們這個(gè)行業(yè)里面有一個(gè)非常顯著(zhù)的特征，這是群體決策。群體決策的消費模式和決策機制還是有相當大不同的，這是我們的三個(gè)護城河。
有三個(gè)護城河的同時(shí)，又存在著(zhù)非常明顯的短板。
短板一：缺乏為算法支撐的服務(wù)體系。企業(yè)這幾年都在紛紛加大科技投入，我們都看到了這個(gè)短板。我們在開(kāi)發(fā)數字化的運維團隊體系、多元社區平臺，以科技推動(dòng)服務(wù)效率與管理效率的雙向提升已初獲成功，但尚未完成從量變到質(zhì)變的迭代，未形成以算法為支撐的服務(wù)體系。
相較于其他行業(yè)，盡管行業(yè)的頭部企業(yè)已經(jīng)把在科技上的投入加大到了億元這樣的級別，加大到了5億元的級別，但是跟其他行業(yè)相比，跟動(dòng)輒數十億元級別的技術(shù)研發(fā)投入相比，我們的科技投入還是遠遠不足的。我們集團旗下有3個(gè)科技公司，有100項發(fā)明專(zhuān)利，有300個(gè)研發(fā)人員。上次我去貝殼參觀(guān)了一下，貝殼還不算一個(gè)非常典型的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，總部有3000個(gè)研發(fā)人員。所以，投入不足造成目前絕大部分物業(yè)管理的服務(wù)方式都是用戶(hù)提出需求、公司分配任務(wù)、員工努力滿(mǎn)足需求經(jīng)典的管理模型。很多質(zhì)量管控措施、方法都是以這個(gè)作為方法論的，但是，這個(gè)體系會(huì )造成一個(gè)非常大的問(wèn)題是什么？很多服務(wù)都是被動(dòng)式的，被動(dòng)式的服務(wù)就會(huì )造成效率更加低，被動(dòng)式的服務(wù)就會(huì )造成滿(mǎn)意度無(wú)法提升到一個(gè)非常高的水平。因為沒(méi)有辦法主動(dòng)獲取需求，我們只是響應需求而已。行業(yè)里的大部分公司缺乏中、后臺體系，缺乏技術(shù)賦能，鮮有對社區需求的預測，也沒(méi)有基于預測的人力資源排布，更沒(méi)有針對預測所開(kāi)展的前瞻性業(yè)務(wù)布局。剛才潘總在講，很多社區服務(wù)的開(kāi)展是非常同質(zhì)化的，很大程度上社區服務(wù)的收入大部分公司還停留在地上撿錢(qián)的階段，或者收過(guò)路費的階段。
短板二：缺乏人才。缺乏人才最顯著(zhù)的，這張表可以得到比較，就是工資低。我們比較的是基層員工的工資，跟快遞員相比，跟送餐員相比，跟同樣勞動(dòng)密集型的行業(yè)相比，我們的工資是遠遠低于他們的。低工資的現實(shí)說(shuō)明了缺乏效率，低工資的根源就在于無(wú)法利用系統發(fā)揮人的潛力。我們經(jīng)常說(shuō)，現在整個(gè)行業(yè)，業(yè)主經(jīng)常抱怨，我們的服務(wù)質(zhì)量比十年前差了，比二十年前差了。當時(shí)我自己說(shuō)，主要是年輕人的服務(wù)素質(zhì)降低了。但現在看來(lái)，不是因為年輕人素質(zhì)變差了，而是因為物業(yè)公司提供的薪資無(wú)法吸引、管理和提升年輕人，這是一個(gè)非常重大的問(wèn)題。
我記得十七年前剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的話(huà)，保安人員都能招到退伍軍人。為什么？不是他們有多熱愛(ài)服務(wù)這個(gè)行業(yè)，而是當時(shí)1000元的薪資在社會(huì )上是非常有競爭力的，現在的工資提升到4000-5000元都很難招到合適的年輕人做保安員。為什么？是因為勤奮的保安員，勤奮的人、愿意吃苦的人都去送餐了，所以導致了越是基層越是缺乏人才。
短板三：缺乏差異的服務(wù)�，F在把布局社區生活服務(wù)已經(jīng)成為了目前的共識。社區生活服務(wù)是目前增速最快、毛利最高的業(yè)務(wù)，同時(shí)也是未來(lái)重要的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)。但是，我們客觀(guān)理性的來(lái)看，當前社區生活服務(wù)每戶(hù)家庭創(chuàng )造的營(yíng)業(yè)收入仍然偏低。去年行業(yè)上市公司的平均數字是393萬(wàn)元，而且主流公司基本上都在布局新零售、家政服務(wù)、房屋置換、空間服務(wù)等業(yè)務(wù)，差異化有所增大。
服務(wù)缺乏差異化，使得企業(yè)陷入價(jià)格戰的可能性增大。缺乏差異化的服務(wù)使得行業(yè)集中度很低，集中度很低又反過(guò)來(lái)阻止垂直行業(yè)能力的培養。行業(yè)這么多上市公司，有1000億元資金整軍備戰，都準備打仗。我們有可能會(huì )陷入低水平競爭，有可能會(huì )在外部力量面前缺乏競爭力，這既表現為在社區生活服務(wù)層面，行業(yè)始終未能培育出足以和垂直服務(wù)提供競爭的實(shí)力，也表現為小公司溫水煮青蛙，寧可犧牲長(cháng)遠保住能力，也不愿納入大公司的生態(tài)系統。
我們算在行業(yè)里生活服務(wù)布局最早的公司，也算是做得不錯的公司，但我們的新零售目前為止只有10億元量級，資產(chǎn)管理服務(wù)到現在為止只有8億元的量級，跟行業(yè)巨頭相比，規模上遠遠不足的。行業(yè)既缺乏規模，又缺乏效率，于是行業(yè)面臨被解構，被邊緣化的風(fēng)險。無(wú)論是被行業(yè)里的某個(gè)企業(yè)，忽然把這個(gè)算法奪出來(lái)了，忽然把生產(chǎn)要素組織體系做出來(lái)了，我們企業(yè)有被邊緣化的風(fēng)險。無(wú)論是跨界公司來(lái)做行業(yè)生產(chǎn)要素重新組織，我們也會(huì )有邊緣化的風(fēng)險。
我們目前面臨著(zhù)前所未有的機遇，也面臨著(zhù)前所未有的挑戰。機遇跟挑戰并存。
我們經(jīng)常在討論一些問(wèn)題，因為行業(yè)里經(jīng)常聚會(huì )。這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的非常普遍，剛才講了規模，講了效率，講了科技，講了多元化服務(wù)。大家經(jīng)常在問(wèn)，企業(yè)應該先增加規模，還是先提高效率？如果條件允許，是先更新科技系統，還是先培育競爭服務(wù)能力？如果要增加規模，資金應該是與產(chǎn)業(yè)鏈并購，還是擴大在管面積？這些問(wèn)題沒(méi)有誰(shuí)先誰(shuí)后，在行業(yè)目前的格局之下，這些問(wèn)題必須同步解決，既要規模又要效率，既要效率又要多元化服務(wù)，既要多元化服務(wù)，又要科技服務(wù)。正確的問(wèn)題是如何改變地上撿錢(qián)的傳統增值思維和盲目疊加的規模擴張思維，如何構建規模和效率的良性循環(huán)？這是我們要去解決的一個(gè)非常重要的課題。
就像長(cháng)江總說(shuō)的并購，首先要非常好的融合。要不要并購不是我們應該考慮的問(wèn)題，怎樣進(jìn)行整合是我們要考慮的問(wèn)題。但是，我們能不能做？其實(shí)我們有很多的條件支撐我們去做。首先我們有錢(qián)，趁著(zhù)這個(gè)風(fēng)口，大家手里都有充足的資金；第二，我們又有非常好的基石，每家上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大股東都給予了非常好的激勵機制，足以讓我們去吸引和保留優(yōu)秀的人才。
最后一點(diǎn)是科技成熟，最大的表現在成本大幅度下降。物聯(lián)網(wǎng)的成本、人工算法的成本、互聯(lián)網(wǎng)的成本大幅下降。同時(shí)業(yè)主已經(jīng)被教育了，業(yè)主對于新事物的接受程度已經(jīng)提高，對于良好服務(wù)的付費意愿大幅提升。市場(chǎng)上涌現出一大批以技術(shù)提升效率的企業(yè)可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的示范。
現在2萬(wàn)億元市值的美團。大家說(shuō)他是做什么的？無(wú)非是把傳統的服務(wù)業(yè)進(jìn)行了改造，構建了以算法為支撐的服務(wù)體系，創(chuàng )新了商業(yè)模式，大大地降低了交易成本，大大地提升了整體的效率。把633萬(wàn)商家、399萬(wàn)外賣(mài)員高效率的整合在了一起，改變了傳統的服務(wù)行業(yè)。
貝殼也是一樣。市值最大的房地產(chǎn)公司是貝殼，它也改變了原來(lái)傳統的中介交易平臺。以前說(shuō)，中介行業(yè)是沒(méi)有辦法被取代的，因為中介行業(yè)都具有非常強大的本地化屬性，但貝殼成功的做了解構，所以它有5000億元市值。
同理，物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代。我們需要在每個(gè)領(lǐng)域都拼盡全力，市場(chǎng)空間如此之大，但我們被時(shí)代拋棄的危險也近在眼前，所以我們面臨著(zhù)前所未有的機遇、前所未有的挑戰。我相信，只要我們把握住這個(gè)機遇，這個(gè)行業(yè)里面確實(shí)是會(huì )誕生出一家萬(wàn)億市值的公司的，能夠誕生一家卓越乃至偉大的企業(yè)。
在應對這個(gè)局勢的時(shí)候，我們始終相信，這個(gè)行業(yè)的初心是不變的，我們的初心就是為人民營(yíng)造美好的生活。就像我們創(chuàng )始人宋衛平先生說(shuō)過(guò)的一句話(huà)，管理模式在變，世界格局在變，氣候環(huán)境在變，科技進(jìn)程在變，人文內容在變，但人們對美好生活的向往沒(méi)有變！無(wú)論用什么科技、用什么樣的商業(yè)模式，我們的初心不能變。
這是綠城現在做的戰略調整，我們接下來(lái)的方程式是（人本+科技）×生態(tài)平臺。
所謂人本，需要公司持續的研究數字生活新服務(wù)下的客戶(hù)消費模式、員工行為模式，持續開(kāi)展基礎用戶(hù)體驗的服務(wù)管理與創(chuàng )新。
所謂的科技，是我們要用科技基重塑管理及服務(wù)系統，連接自我與外界的資源與流量，實(shí)現用戶(hù)體驗和企業(yè)效率的雙向提升。
所謂平臺，建立一個(gè)連接客戶(hù)群與資源服務(wù)商的平臺，確�？蛻�(hù)群的服務(wù)需求與資源服務(wù)商得到及時(shí)、精準、可持續的匹配。
所謂生態(tài)，以平臺為基礎，構建以業(yè)主、資產(chǎn)、員工、伙伴為服務(wù)對象，所有參與者共享、共建、共生、共融，不斷發(fā)展、進(jìn)化、迭代的服務(wù)生態(tài)體系。
具體措施有這么幾項：
1、構建以算法為支撐的服務(wù)體系，破解效率瓶頸。我們希望研發(fā)和拆解基礎服務(wù)和增值服務(wù)的業(yè)務(wù)人員操作流程，建立強大的中后臺系統，構建以算法為支撐的服務(wù)體系，提高服務(wù)效率與管理效率。最終希望實(shí)現新的服務(wù)價(jià)值鏈模型，以科技來(lái)驅動(dòng)算法，以算法來(lái)構建生態(tài)，以生態(tài)來(lái)提高效率，以效率推動(dòng)滿(mǎn)意度，最終實(shí)現數字生活新服務(wù)下的生產(chǎn)要素重新組織，從而實(shí)現生產(chǎn)效率質(zhì)的突破。
2、認真描繪客戶(hù)畫(huà)像，強化社區智能化的底層數據。精準的客戶(hù)畫(huà)像是開(kāi)展社區生活服務(wù)的前提基礎，有效的觸達路徑是什么？哪些維度是重要的？怎樣的高效動(dòng)態(tài)更新？這是我們面臨的非常重要的課題。希望大家都把數據放在非常重要的位置上，實(shí)事求是。沒(méi)有一家企業(yè)能夠真正的把客戶(hù)的畫(huà)像精準的描繪出來(lái)，這需要我們改變底層考核機制，從任務(wù)達成型考核，逐漸轉為客戶(hù)滿(mǎn)意度和任務(wù)達成型并重的考核，從以前任務(wù)滿(mǎn)意度達成的考核以借助為主要變成以過(guò)程為主去考核客戶(hù)的觸達，以客戶(hù)觸達來(lái)實(shí)現對客戶(hù)畫(huà)像的描繪。
3、走出圍墻，重新定義規模。全球的三大航空聯(lián)盟給我們提供了非常好的示范。三聯(lián)盟。提供代碼共享，提供更大的航空網(wǎng)絡(luò )。公用維修設施、運作設備、職員，降低成本，為乘客提供性?xún)r(jià)比更高的機票。我們也一樣。我們只有走出圍墻，規模效應的差異化才能真正實(shí)現。而走出圍墻的前提是服務(wù)專(zhuān)業(yè)化水平的提升和實(shí)現共贏(yíng)，所以我們需要去提升專(zhuān)業(yè)度。聯(lián)盟化是我們實(shí)現走出圍墻目標的出路之一。
4、價(jià)值觀(guān)和公共關(guān)系。我們要去關(guān)注價(jià)值觀(guān)和公共關(guān)系，價(jià)值觀(guān)不僅僅是推動(dòng)員工奮進(jìn)的內部力量，也是推動(dòng)社會(huì )認同的外部推手。企業(yè)有多大，責任就有多重。我們這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不再像十年之前、二十年前是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)，是一個(gè)弱小的行業(yè)。隨著(zhù)能力的提升，隨著(zhù)在國民經(jīng)濟里面的作用提升，隨著(zhù)在社會(huì )基層治理里面發(fā)揮的作用越來(lái)越大，政府、社會(huì )、公眾都會(huì )給我們提出越來(lái)越高的要求。就像這次疫情，我們這個(gè)行業(yè)非常好的把握住了這個(gè)機會(huì )，從而國家出臺了一系列的優(yōu)惠政策，給我們營(yíng)造了良好的發(fā)展空間。但是，反過(guò)來(lái)而言，這次疫情是一次非常好的機遇，頭部企業(yè)在價(jià)值觀(guān)和公共關(guān)系上的投入是不足的。中國物業(yè)管理行業(yè)肩負著(zhù)共創(chuàng )城市美好生活的歷史使命，我們需要一起重塑社會(huì )和公眾對它的認同，實(shí)現雙向激勵、正像循環(huán)，從而為下一步跨越式的發(fā)展提供更好的環(huán)境。
最后想說(shuō)的是，因為相信，所以看見(jiàn)。我堅信，通過(guò)在座各位的努力，通過(guò)行業(yè)所有從業(yè)人員的努力，我們這個(gè)行業(yè)必然會(huì )為國家美好生活目標的實(shí)現作出卓越的貢獻。我們這個(gè)行業(yè)必然會(huì )誕生一家或者數家偉大而卓越的公司，讓我們共同努力，為實(shí)現這個(gè)美好目標而共同奮斗。謝謝大家！
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主持人：感謝吳總的分享，剛才我注意到吳總用了盛世這個(gè)詞形容物業(yè)管理行業(yè)所處在的階段，我們現在行業(yè)是一個(gè)高成長(cháng)高估值，而且政策利好的優(yōu)質(zhì)賽道，但是我們在看到前所未有機遇的同時(shí)，也應該意識到現在行業(yè)面臨短板，只有克服這些短板才能夠在未來(lái)發(fā)展路上繼續乘風(fēng)破浪，再一次感謝吳總！
接下來(lái)給大家介紹的這家企業(yè)成立于2000年，是一家全國布局、快速成長(cháng)的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商，致力于為客戶(hù)提供涵蓋整個(gè)物業(yè)管理價(jià)值鏈多方位、高品質(zhì)、綜合性服務(wù)，正在努力打造自己物業(yè)管理服務(wù)生態(tài)體系，在全國化布局、業(yè)務(wù)支付發(fā)展以及服務(wù)品質(zhì)、人才團隊建設等方面保持著(zhù)良好優(yōu)勢，接下來(lái)有請正榮服務(wù)執行董事兼行政總裁黃亮帶來(lái)《上市后中型物業(yè)企業(yè)的挑戰及應對》主題演講。 |
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黃亮：各位嘉賓下午好！
首先感謝證券日報給我們提供一個(gè)同行交流的機會(huì )，我也看到很多老領(lǐng)導老同行和老師，以及同行朋友。
我選了一個(gè)相對比較窄的題目《上市后中型物業(yè)的挑戰及應對》，前面嘉賓對于行業(yè)提得比較多，我們面臨一個(gè)現實(shí)的問(wèn)題是什么呢？同行都覺(jué)得，包括黃院長(cháng)也說(shuō)頭部企業(yè)、領(lǐng)軍企業(yè)集中了很多資源，不知道在座有多少是清華北大畢業(yè)的，我相信一定是少數，除了清華北大以外還有985、211，還有一本和普通本科，所以我在想除了頭部企業(yè)以外，腰部企業(yè)也是很重要，正好我處在這樣一個(gè)腰部企業(yè)里，放牛班也是有春天的，而且在這幾年中部企業(yè)發(fā)展也挺快的。
一、上市后中型企業(yè)面臨的挑戰。
二、應對對策。
三、將來(lái)以正榮服務(wù)為實(shí)例的發(fā)展模式。
首先說(shuō)一下中型企業(yè)的定義，管理面積在3千萬(wàn)平方米到1億平方米之間的物業(yè)公司算是中型企業(yè)，因為從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我相信物業(yè)百強里面從第15名到第50名基本上是這個(gè)中位線(xiàn)，腰部力量在13萬(wàn)家物業(yè)公司里面是很重要一股力量，怎么樣突破和面對挑戰。
其實(shí)中型企業(yè)也挺難，剛才李長(cháng)江總說(shuō)物業(yè)公司發(fā)展到現在這個(gè)階段，物業(yè)經(jīng)理人很難，我確實(shí)覺(jué)得很難，大龍說(shuō)他是最后一次出差，今天也是我最后一次出差，幾個(gè)星期也沒(méi)有休息了，上個(gè)周末在福建，中型企業(yè)的難和大型企業(yè)的難不一樣，它的要求更綜合。一方面要求品質(zhì)好，人家大型企業(yè)那么大的管理面積可以做到高滿(mǎn)意度，高品質(zhì)。相對來(lái)說(shuō)三千萬(wàn)、四千萬(wàn)平方米的物業(yè)公司不應該做得更好嗎？另外一個(gè)財務(wù)指標，大公司財務(wù)指標都很好，中型公司不應該更好嗎？同樣一個(gè)道理，品牌也要產(chǎn)生溢價(jià)，因為是小眾群體，類(lèi)似于精品類(lèi)，所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，對于中型企業(yè)壓力一點(diǎn)也沒(méi)有小。
從業(yè)務(wù)持續性來(lái)說(shuō)，增速勢必比大型公司更快一點(diǎn)，按邏輯來(lái)說(shuō)是這樣的，但是越是頭部公司增速越快。
我也簡(jiǎn)單把它列了一下，用到“六脈神劍”理論，確實(shí)對于物業(yè)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)，上市以后要求更高了。
1、要懂行業(yè)，因為這個(gè)行業(yè)每一年發(fā)生天翻地覆變化。
2、懂戰略。至少保證方向不錯，我剛才看了很多同行大咖說(shuō)了一些方向上的問(wèn)題，讓我覺(jué)得欣慰的是我們方向沒(méi)有錯，所有的內容我們也有，只是我們做得沒(méi)有那么大，該開(kāi)的賽道都開(kāi)出來(lái)了，如果方向對了，任何緩慢的進(jìn)步朝著(zhù)正確方向在走。如果方向錯了停止就是進(jìn)步。
3、懂管理。物業(yè)是管理密集型的行業(yè)，方方面面科技度更精細。
4、懂經(jīng)營(yíng)。我們的多種經(jīng)營(yíng)，包括這個(gè)行業(yè)新的賽道都需要很好的經(jīng)營(yíng)的商務(wù)模型。
5、懂科技。敞開(kāi)心扉擁抱科技，在互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)達的現代，不是你當一個(gè)鴕鳥(niǎo)可以回避科技的，包括最近討論比較多的社區團購的事情，我們的同事也在討論，我在想一個(gè)什么問(wèn)題呢，國家也在反壟斷，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，既然線(xiàn)上的東西，零成本的東西都在反壟斷，線(xiàn)下更應該反壟斷，有些同行跟我說(shuō)，我這個(gè)保安公司規模很大，我現在可以做到10萬(wàn)人保安隊伍，我也請大家試想一下，適度的分散和適度的平衡是常態(tài)化的動(dòng)作。
6、懂資本。對于我們來(lái)說(shuō)是很大的挑戰，7月10號掛牌上市，以前不管資本市場(chǎng)，也不了解資本，上市以后，我們做了上百場(chǎng)路演，回答了幾千個(gè)投資者各種問(wèn)題，但是我們驚異發(fā)現資本和我們日常理解物業(yè)管理圈內的同行問(wèn)的問(wèn)題不一樣的，一千多個(gè)問(wèn)題里面，可能只有個(gè)位數關(guān)于你的品質(zhì)和滿(mǎn)意度的問(wèn)題，所以剛才潘總說(shuō)的一句話(huà)我挺認同，滿(mǎn)意度在物業(yè)公司里面測評用了幾十年了，但是投資機構它不問(wèn)你今年滿(mǎn)意度情況怎么樣，你今年滿(mǎn)意度指標是什么，它默認你能賺錢(qián)就很好了，這是我們后來(lái)在上市之后慢慢理解到，投資人問(wèn)什么問(wèn)題。同樣我們也發(fā)現，公司價(jià)值和價(jià)格也不是一回事，經(jīng)常是背離，我自己有的時(shí)候挺焦慮的，因為確實(shí)股價(jià)表現，最近不斷估值回歸什么的都受影響，很多同行都受影響，我也焦慮睡不著(zhù)覺(jué)，后來(lái)我請教了一個(gè)師父，他說(shuō)你根本不用關(guān)心資本市場(chǎng)的事情，資本市場(chǎng)價(jià)格和價(jià)值背離是很正常的，就相當于什么呢？相當于人和狗的關(guān)系，人會(huì )去遛狗，這個(gè)狗就是股價(jià)，人就是公司的市值，只要人的價(jià)值不斷往前走，不管這個(gè)狗在人前還是人后，但是公司價(jià)值一直往前走，它一定會(huì )回到你的身邊，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們真正把公司價(jià)值經(jīng)營(yíng)做好，基本面做好，假以時(shí)日一定會(huì )獲得比較好的股價(jià)回歸。
應對策略；中型企業(yè)應對策略有幾項。
1、擴規模，黃院長(cháng)專(zhuān)門(mén)說(shuō)到中型企業(yè)我覺(jué)得真的是所見(jiàn)略同，沒(méi)有規模萬(wàn)萬(wàn)不行，擴規模有很多的方式，包括我們做的單項外擴，包括收并購都做了，以更開(kāi)放的心態(tài)做合作我們也做了，讓這個(gè)業(yè)務(wù)呈幾何型增長(cháng)，讓營(yíng)收和利潤達到相對安全的規模這個(gè)確實(shí)很重要，只要盤(pán)子大，在大風(fēng)中才可以穩，如果你是小沙盤(pán)，在資本驚濤駭浪里很有可能翻船了。
2、差異化競爭。我覺(jué)得差異化競爭是我們必須用的手段，包括怎么樣識別發(fā)掘個(gè)性化特征，很多物業(yè)公司都是同質(zhì)化競爭，一定有自己的獨特的特色，或者跟其他的同行有一點(diǎn)不同的地方，才能使將來(lái)走的長(cháng)久。在業(yè)務(wù)方面，在品牌方面要有一些獨特點(diǎn)，所以差異是特色，同時(shí)差異也發(fā)生比較優(yōu)勢，我們在想，我們的差異在什么地方？我們的護城河在什么地方？我后面也會(huì )以我們的案例來(lái)講一下我們對這方面的思考和實(shí)踐。
3、聚焦重點(diǎn)。前面黃院長(cháng)也說(shuō)到主要策略，你要用中型公司跟大型公司競爭，你是處于劣勢，但是在局部市場(chǎng)形成局部?jì)?yōu)勢，比方說(shuō)用田徑賽馬原理，可以很自信地說(shuō)，如果在福建省莆田市這個(gè)區域，正榮服務(wù)一定是第一品牌，甚至是萬(wàn)科物業(yè)可能在莆田也沒(méi)有我們影響力大。所以在這種情況下一定要細分你的市場(chǎng)，再一個(gè)市場(chǎng)形成深耕，形成局部比較優(yōu)勢，依托現有的業(yè)務(wù)延伸出來(lái)，打造一些標桿項目和標桿產(chǎn)品，然后聚力提升，這是必須要做到。
我前面說(shuō)了一些理論方面的事情，簡(jiǎn)單說(shuō)一下我們的實(shí)踐經(jīng)歷，正榮服務(wù)說(shuō)的是“1234”策略，也是我們招股說(shuō)明書(shū)里面寫(xiě)的。
“1”我們還想在10年時(shí)間內進(jìn)入行業(yè)第一方陣，沒(méi)有規模萬(wàn)萬(wàn)不行，雖然很難，保證方向沒(méi)有錯，也許10年之后沒(méi)有做到前十名，但是至少我會(huì )往前走這個(gè)方向不會(huì )錯。
“2”雙輪驅動(dòng)，說(shuō)到住宅和非住宅這兩塊有一個(gè)平衡。
“3”是核心能力，包括人才發(fā)展，體系建設，包括服務(wù)創(chuàng )新。
“4”是4好學(xué)生，希望做一個(gè)均衡性的發(fā)展。
作為一個(gè)中型企業(yè)，為什么也敢來(lái)和類(lèi)似于碧桂園或者綠城、雅生活這樣公司一起同臺分享，我在想原來(lái)有一個(gè)故事，講愛(ài)因斯坦三個(gè)小板凳的故事，我們有信心站在這，我們在三年時(shí)間內經(jīng)歷了很多的變化，我們這個(gè)變化反而是這些中型企業(yè)同行更可借鑒的，因為作為頭部企業(yè)，沒(méi)有一定規模，很多事情做不到的，但是作為中型企業(yè)，我們的經(jīng)驗可以跟大家分享的。
三年之前，我們只是一個(gè)做住宅基礎服務(wù)的服務(wù)商，保潔保安綠化維修僅此而已。到2017年的時(shí)候這個(gè)行業(yè)開(kāi)始變化，我們把我們的邊界拓寬了，在橫軸上做了一些延伸服務(wù)，在縱軸上做了一些非住宅的服務(wù)，在這方面把我們的邊界打開(kāi)了，因為確實(shí)沒(méi)有任何一個(gè)條約或者法律規定物業(yè)只能做掃地的活，只要物業(yè)公司有能力“法無(wú)禁止即可行”，你可以做很多東西，只要你做到，只要你不影響服務(wù)品質(zhì)和客戶(hù)滿(mǎn)意度你可以做很多內容，我們在2017年到2020年的時(shí)候我們把這些賽道都做出來(lái)了。
這是今年做的動(dòng)作，原來(lái)是平面的，到現在為止做的更立體了，大家覺(jué)得中型公司做城市服務(wù)會(huì )很差一點(diǎn)，其實(shí)不然，很多中型公司也可以參加城市服務(wù)，我們有兩單合約已經(jīng)落地了，一單和福州鼓樓區，另外跟南京玄武區，也是跟城市服務(wù)合作伙伴一起做這個(gè)事情。我們把業(yè)務(wù)分成三類(lèi)；一個(gè)是榮居針對于住宅的業(yè)務(wù)。二是榮城針對城市服務(wù)的業(yè)務(wù)。三是榮企，是針對企業(yè)服務(wù)非住宅的品牌。我們也做了相應的企業(yè)化的升級。
在這些都做完之后我們會(huì )發(fā)現邊界蠻寬的，發(fā)展速度也是很快的，我們很快進(jìn)入了40多個(gè)城市，290多個(gè)項目，在管180多個(gè)。我們的差異化在于我們可能是整個(gè)行業(yè)內最均衡的物業(yè)公司，我說(shuō)的均衡分幾個(gè)方面；
1、住宅和非住宅均衡，我們已經(jīng)是接近1：1，現在非住宅43.4%，而且這個(gè)比例還在擴張。
2、內外部均衡，有一部分依托于正榮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，另外一部分在市場(chǎng)拿的，目前也是一半對一半，很快外部超過(guò)內部。
3、布局均衡。從這一塊來(lái)看，我們的布局在整個(gè)雞肚子這一塊，雖然布局面不是特別廣，但是涵蓋了70%以上，我們的均衡性在行業(yè)上比較好的，這是我們的差異。
另外我們也做了自己服務(wù)體系，并不是只有大公司才有服務(wù)體系，中型企業(yè)甚至小型企業(yè)也應該有自己的服務(wù)體系，這些服務(wù)體系在于你結合自身資源稟賦，同時(shí)結合自己發(fā)展階段，制定出可以執行的步驟和服務(wù)標準，這一塊也做了一個(gè)FINE服務(wù)體系，包括專(zhuān)注度，生根的科技，包括整體服務(wù)標準，包括項目運營(yíng)體系，在我們這個(gè)階段體系很重要的。因為你可能100多個(gè)項目靠人去管是可以的，這個(gè)人經(jīng)驗能力強，或者說(shuō)他的水平高，但是如果你的項目數已經(jīng)達到幾百甚至上千你不靠體系永遠做不好，沒(méi)有體系也是萬(wàn)萬(wàn)不行的，但是有體系不見(jiàn)得是一勞永逸，在這個(gè)過(guò)程當中體系是動(dòng)態(tài)管理和持續更新的過(guò)程。
很多同行大咖說(shuō)到科技賦能的問(wèn)題，我也認同，我認為科技一定會(huì )帶來(lái)行業(yè)改變，但是在目前這個(gè)階段，至少我們看到這個(gè)時(shí)點(diǎn)，物業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，物業(yè)的品質(zhì)還是有一大部分依賴(lài)于人員的素質(zhì)，人員的素質(zhì)到現在這個(gè)階段你還是不能放棄，所以以人為本的行業(yè)還是做到相應人力保證，包括我們做自己的管培生的計劃，雖然很難但是沒(méi)有放棄，到現在做了四年。榮之星項目經(jīng)理計劃，也很難但是我們也沒(méi)有放棄，也做了四年。從現在開(kāi)始包括各個(gè)專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)的布局，星火計劃和領(lǐng)軍計劃，我在想還是靠人去做一個(gè)行業(yè)，如果你人的能力強，你還是可以帶來(lái)不少的收益。但是如果說(shuō)科技能夠更好提高效益，我覺(jué)得對于科技這一塊更改敞開(kāi)心扉擁抱它。
最后一頁(yè)介紹我們公司目前一個(gè)狀況，確實(shí)對我們壓力最大的是怎么樣提高速度，所以管理人員都很累，工作量很飽和，但是我們覺(jué)得越是在這個(gè)時(shí)候越是要快跑，包括做任何事情，李長(cháng)江總說(shuō)收并購的事情，我們也做到收并購在后端花大量的管理精力，三分投前，七分投后，在這個(gè)時(shí)候花大量的精力做，有很多質(zhì)疑聲音來(lái)自集團內外部，現在唯一做的事情快跑，你跑得慢聽(tīng)到的都是罵聲，你跑得快聽(tīng)到都是風(fēng)聲，等到風(fēng)聲過(guò)完以后，你已經(jīng)跑到位了。所以我最后要說(shuō)的是作為中型物業(yè)企業(yè)要發(fā)展就是八個(gè)字“但行正事，莫問(wèn)前程”，謝謝大家！ |
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主持人：謝謝黃總的演講。我覺(jué)得很有趣，而且PPT做的也特別好，我特別喜歡他做的PPT，感覺(jué)很詩(shī)意，這就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的狀態(tài)，把自己對于美好生活打造的理念，首先自己的企業(yè)、自己的團隊做到享受美好生活、感受美好生活，再把這種服務(wù)的理念傳遞給每個(gè)業(yè)主、傳遞給行業(yè)里的每個(gè)同行，這個(gè)至關(guān)重要。
剛才講了這么多觀(guān)點(diǎn)都來(lái)自于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們再來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)機構的聲音，今天非常高興的請到了來(lái)自中信建投證券的朋友，而且是關(guān)注到房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的朋友，應該說(shuō)有超過(guò)10年的對于行業(yè)關(guān)注和研究的經(jīng)驗。而且，對這位明星分析師有這樣一個(gè)形容勤奮、靈活、熱情。我們來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁給我們帶來(lái)他的研判，對于物管企業(yè)未來(lái)的發(fā)展路徑。有請！ |
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竺勁：今天很榮幸受到《證券日報》的邀請，來(lái)這邊跟這么多的物業(yè)管理行業(yè)的大佬一起聊一聊機構的看法。我本人是中信建投地產(chǎn)金融組的組長(cháng)，也是房地產(chǎn)行業(yè)的首席分析師竺勁。剛才我聽(tīng)黃亮總也講了，他講了很多內容我還是比較有啟發(fā)的。他說(shuō)，不用顧忌資本市場(chǎng)的看法。我覺(jué)得的確是這么一個(gè)觀(guān)點(diǎn)。因為做企業(yè)，只要把企業(yè)做好了，資本市場(chǎng)可能開(kāi)始會(huì )不理解，可能過(guò)一段時(shí)間以后慢慢的理解到，原來(lái)企業(yè)的思考跟市場(chǎng)的思考有很大的差距。最后價(jià)值做出來(lái)了，自然就有人買(mǎi)單。所以，我覺(jué)得很多時(shí)候還是要回歸到業(yè)務(wù)的本質(zhì)。我相信企業(yè)家在這個(gè)過(guò)程當中，肯定是要比做資本的人對這個(gè)行業(yè)的理解更為深入。剛剛黃亮總講的很多點(diǎn)，我覺(jué)得非常受啟發(fā)。
在商言商，作為機構到底是怎么來(lái)看物業(yè)管理行業(yè)的，我相信跟剛才那么多物企的大佬講的觀(guān)點(diǎn)是有很大差異的，盡管剛才中指研究院的黃瑜院長(cháng)、碧桂園服務(wù)的李總都講了很多的觀(guān)點(diǎn)，跟我有一些相似的地方，但我還是想從差一點(diǎn)上給各位匯報一下。我的題目叫“從資本市場(chǎng)看物業(yè)管理公司”。主要是分四個(gè)部分：
第一，市場(chǎng)如何給物業(yè)管理公司做估值。
第二，彩生活上市的時(shí)候我們也非常關(guān)注，因為股市里主要講的就是故事，所以我們也想看一看股市當中故事在5-6年的時(shí)間里發(fā)生了怎樣的變化，從我們的角度來(lái)看，未來(lái)的故事是什么。
第三，剛才也有一些領(lǐng)導講了，物業(yè)企業(yè)上市比較多以后，估值是有所下滑的，未來(lái)可能會(huì )分化的更嚴重。我們認為，物業(yè)管理企業(yè)的初心還是要回到本身的規模增長(cháng)和本身的業(yè)績(jì)確定性，還是要做基礎的物業(yè)管理，我們的觀(guān)點(diǎn)基本上就是這樣的觀(guān)點(diǎn)。
第四，從資本市場(chǎng)來(lái)看，從企業(yè)的商業(yè)模型的角度來(lái)講一下，為什么企業(yè)給這么高的估值，以及這個(gè)估值是不是能持續，以及如何提高物業(yè)管理企業(yè)的估值。
這個(gè)圖我們花了一點(diǎn)心思做，應該沒(méi)有人做過(guò)。我們拿2019年6月份到今天為止的股價(jià)做了一個(gè)K線(xiàn)圖。大家可以很明顯的看到，以2020年6月份之后，按照2021年的PE給的估值，所以這個(gè)圖很有意思。
這個(gè)圖里邊已經(jīng)給大家很明確的表明了，市場(chǎng)更喜歡哪一類(lèi)企業(yè)，和這些企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程當中估值曾經(jīng)到過(guò)的高度。2020年年初，大家以2020年的業(yè)績(jì)作為估值的時(shí)候，在2020年的5月份是一個(gè)見(jiàn)頂的情況，那個(gè)時(shí)候物業(yè)管理的企業(yè)都是市盈率50-60倍�，F在相對于來(lái)說(shuō)，是2021年的市盈率30倍出頭的水平，能不能進(jìn)一步提高？我們認為可以提高，但也提高不到去年的那個(gè)水平。為什么這么說(shuō)呢？一個(gè)是供應量變大了，當時(shí)有稀缺性的因素。第二，當前主要講的故事是擴賽道。也就是投資人，我更多喜歡從投資人的角度，投資人有一些是前瞻的，有一些也是無(wú)知的。之前不知道物業(yè)管理企業(yè)可以介入非居住物業(yè)以及城市服務(wù)，甚至更多的可以想象的空間，包括業(yè)主增值服務(wù)，2016、2017年綠城等領(lǐng)先企業(yè)都做了探索。結果大家發(fā)現，住宅這塊物業(yè)沒(méi)有什么肉可以吃，后來(lái)突然出現了兩個(gè)賽道，這也是導致為什么估值很高的原因。但現在我知道了一些內容，所以大家就在考慮哪些公司未來(lái)能在這三個(gè)賽道勝出，交一個(gè)滿(mǎn)意的答卷，所以現在大家慢慢變得務(wù)實(shí)。
這個(gè)圖也花了一點(diǎn)心思。最近大家炒新能源車(chē)炒得很厲害，說(shuō)一輛汽車(chē)的價(jià)值高于一輛特斯拉的汽車(chē)價(jià)值，按市值來(lái)算。我們也算了一下，物管企業(yè)如果用市值除以合約面積，資本市場(chǎng)大概愿意花多少錢(qián)去買(mǎi)一平米合約面積，這個(gè)數據是按2020年中期數據做的，我們發(fā)現一個(gè)比較明顯的特點(diǎn)：
1、對于做商辦物業(yè)的企業(yè)，占比很高的，大家給予了比較高的合約面積價(jià)值。比如說(shuō)，寶龍商業(yè)和華潤萬(wàn)象生活，大家給的每平米估值是400-500元/平米。像卓越生活相對辦公樓多一點(diǎn)的企業(yè)，給到的價(jià)格是200多元。而有規模性的綜合類(lèi)物管企業(yè)平臺給的價(jià)格是150-200元之間。但是，如果規模一旦下降，不好意思，每平米的價(jià)值會(huì )直接掉到100元以下。所以，這個(gè)圖表明了規模很重要，特種物業(yè)，物業(yè)到底能不能做一些增值的東西？或者不是簡(jiǎn)單的住宅，它也很重要。這里有一個(gè)特別的公司，叫濱江服務(wù)，濱江服務(wù)是唯一在管理的面積段當中，單位價(jià)值超過(guò)100元的公司，因為它是上市公司當中物業(yè)管理平均物管費最高的一家公司，住宅類(lèi)的。所以濱江服務(wù)最高的價(jià)格大概是110元左右。這是我們從市場(chǎng)上看到的價(jià)值變化。
最后，我們再來(lái)看一下地產(chǎn)商和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。剛剛也講到了，市場(chǎng)對企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展還是比較關(guān)注的。物業(yè)管理企業(yè)平均的估值在0.5-0.6左右的水平，是比較合理的，但是有個(gè)別的公司會(huì )更高一些，包括金科、綠城等公司，跟母公司以及物管企業(yè)在行業(yè)排名、領(lǐng)域排名當中的差異有關(guān)，但基本上我們可以認為市場(chǎng)也在依據母公司進(jìn)行估值。之所以用母公司進(jìn)行估值，因為現在所有的開(kāi)發(fā)商都知道，他手里的物業(yè)管理面積都是香餑餑，都要給自己的親兒子，這是最主要的原因。所以我們看到為什么融創(chuàng )相對而言估值比較高，并不是融創(chuàng )現在合約面積高，而是融創(chuàng )服務(wù)的“爸爸”融創(chuàng )中國土地面積更高，所以市場(chǎng)給了比金科更高的估值，主要來(lái)自于這個(gè)原因。未來(lái)大的房企旗下的物管企業(yè)可能是很重要的，可能物業(yè)管理企業(yè)要發(fā)展可能也要催促一下“爸爸”，你是不是也要有一個(gè)中長(cháng)期的規劃。最近挺有意思的，金科股份最近提出了未來(lái)五年4500億元銷(xiāo)售規模的預期（戰略目標），某種意義上也在加持物業(yè)管理公司。以后“爸爸”怎么發(fā)展，對物企的“兒子”重要性會(huì )越來(lái)越大。
2、從2014年以來(lái)有這個(gè)行業(yè)，剛剛潘總也講了，彩生活也是第一家上市的公司。這個(gè)故事是從2014年開(kāi)始的。彩生活主要講的故事是什么呢？當時(shí)的互聯(lián)網(wǎng)思維是比較好的，所以當時(shí)講的主要是社區賣(mài)流量，同時(shí)做社區金融、社區理財。而社區理財的核心是什么？社區理財的核心是，那段時(shí)間我們有“互聯(lián)網(wǎng)+”政策的存在，所以頒發(fā)了很多社區金融的牌照，包括當時(shí)轉讓給大龍總的中林投（音）物業(yè)，是這個(gè)帶來(lái)的影響，所以當時(shí)他們收購了幾個(gè)比較好的物業(yè)。2014-2015年的故事主要是這個(gè)故事。后來(lái)互聯(lián)網(wǎng)浪潮退潮了，大家開(kāi)始聚焦于業(yè)主增值服務(wù)，回歸到社區里面有哪些業(yè)務(wù)，有哪些服務(wù)可以做，綠城服務(wù)是那段時(shí)間的明星公司，也是2016年以后上市的。
到了2018年以后，由于從2015-2017年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了新一輪的爆發(fā)，帶來(lái)了大量房屋的銷(xiāo)售和交付，所以碧桂園成為了明星公司。而碧桂園主要的故事，現在是新物業(yè)，當時(shí)主要的故事是“爸爸”有很多的工作要“兒子”做，很多的碗要兒子洗刷，所以有很多零花錢(qián)，市場(chǎng)比較看好碧桂園的服務(wù)。但是，到了2019年以后，大家發(fā)現原來(lái)物業(yè)管理企業(yè)邊界不像原來(lái)想的這么小，也可以做城市的服務(wù)，可以跟社區更加緊密，所以當時(shí)火的公司是招商、保利物業(yè)都是那段時(shí)間出來(lái)的牛股。
2020年由于大量的物企上市了，資本市場(chǎng)在期待什么？資本市場(chǎng)在2016年跟蹤綠城服務(wù)以后，發(fā)現社區服務(wù)業(yè)主還是很難做出來(lái)。好多物企的大佬都講了，沒(méi)有標準化的業(yè)主增值服務(wù)做出來(lái)，現在還是“老三樣”空間管理、房屋經(jīng)紀、家居服務(wù)，生鮮做得有點(diǎn)難，團購現在還在探索之中。市場(chǎng)開(kāi)始關(guān)注的是，是不是有一些特種的物業(yè)在這個(gè)過(guò)程當中能夠突破物企的邊界，或者物企能不能做物管費的提價(jià)，這是當前資本市場(chǎng)最為關(guān)注的點(diǎn)。未來(lái)的增長(cháng)業(yè)績(jì)在哪里？因為大家都是同質(zhì)化的進(jìn)行，所以大家認為壓力相對而言比較大。
在2020年以后，市場(chǎng)更加關(guān)注偏商業(yè)運營(yíng)類(lèi)的企業(yè)，給了他們很高的估值和很大的期待。
我們怎么來(lái)看物業(yè)管理企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展，從資本市場(chǎng)的角度�，F在大家最關(guān)心的是未來(lái)的面積從哪里來(lái)，因為并購越來(lái)越困難，所以大家考慮比較多的是，第三方的外拓是不是有一定的空間。凡是在外拓上有一定能力的，估值還是可以的，包括綠城服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)在外拓方面做得不錯，對外的形象也不錯，所以導致了他們的估值相對比較高。在2021年可能市場(chǎng)會(huì )關(guān)注，你的面積從哪里來(lái)，已經(jīng)進(jìn)入了后并購的時(shí)代。我們的老大哥碧桂園服務(wù)已經(jīng)開(kāi)始并購專(zhuān)業(yè)的服務(wù)公司了，已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的并購面積，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)可能有點(diǎn)白熱化了。
中期看什么呢？還是看儲備面積。我的“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爸爸”能夠給到我多少面積，這個(gè)事比較重要。剛才講到了，短期可以靠外拓，如果大家都去做外托了呢？還是要看最后有多少面積能留到我的手里面。最簡(jiǎn)單留到我手里面的方法只有這一個(gè)。因為并購也有風(fēng)險，外拓也有不確定性，從確定性的角度來(lái)看，他需要的就是這么一個(gè)東西。所以中期來(lái)看還是看合約面積、覆蓋的倍數，這個(gè)可能是我們更關(guān)注的指標。
最后要看更長(cháng)期一些，第二個(gè)指標如果好，很有可能是股東很強，自身也很強，但是中長(cháng)期看有一個(gè)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)邊際上的交付面積是變少的。也就是說(shuō)，增長(cháng)是變少的。碧桂園現在有7億多平方米的合約面積，但是碧桂園每年賣(mài)2億平方米，伴隨著(zhù)不斷擴大，從增長(cháng)增速的角度來(lái)看會(huì )越來(lái)越少。這樣的過(guò)程當中，勢必就帶來(lái)了營(yíng)收增速變得越來(lái)越低。這個(gè)過(guò)程當中怎么樣提高價(jià)格，就是變相提高物業(yè)管理收費的價(jià)格，只有業(yè)主增值服務(wù)，如果能夠標準化、規�；�。大家可以去新加坡看，新加坡的所有樓宇管理收的物管費很高，而且可以提價(jià)，原因是里面含有業(yè)主增值服務(wù)。整個(gè)社區的管理把價(jià)格打在物管費里面了，我們是分離開(kāi)的，這也是為什么市場(chǎng)給“濱江服務(wù)”相對比較高的單位面積價(jià)值。是因為基礎物管費高了以后，可能需求就會(huì )更多。剛剛綠城的吳總有一個(gè)客單價(jià)的數據。如果客單價(jià)能夠提高，就是變相的提高了物業(yè)管理費。未來(lái)更長(cháng)期的一段時(shí)間不是存活的問(wèn)題，因為物業(yè)管理企業(yè)現金流的盈利都是很好的，而是說(shuō)能不能提價(jià)、營(yíng)業(yè)收入能不能增長(cháng)的問(wèn)題。當然，這個(gè)看得比較長(cháng)，可能五年以后全行業(yè)會(huì )暴露出來(lái)。
最后講的有點(diǎn)大，悟道。從2019-2020年甚至未來(lái)資本市場(chǎng)怎么來(lái)看物業(yè)管理企業(yè)。我當時(shí)定義的是，2020年初我寫(xiě)的一篇報告，大家都查得到。當時(shí)物管企業(yè)也就是30倍。我當時(shí)說(shuō)這是成長(cháng)股。成長(cháng)股怎么給估值？是給PEG估值，根據成長(cháng)再乘以倍數，1倍以上，所以當時(shí)是有成長(cháng)屬性的。但現在由于供給特別多，很多的物業(yè)企業(yè)都上市了，所以現在要考慮的是消費，從這個(gè)行業(yè)來(lái)看，消費的屬性、成長(cháng)的屬性已經(jīng)減弱了。
未來(lái)來(lái)看，到底怎么來(lái)看物業(yè)管理企業(yè)，我覺(jué)得最重要的事情還是在于，大家認為你是消費企業(yè)，你的財務(wù)指標是不是跟消費企業(yè)是一致的？現在市場(chǎng)上只有茅臺和非茅臺，科技股只有醬香科技。為什么好呢？是因為現金流好，因為利潤在會(huì )計表上是騙人的，現金流是實(shí)實(shí)在在的。從財務(wù)的角度來(lái)看，消費品公司好的地方到底有什么？一共有三個(gè)點(diǎn)。
第一，消費品好的是，現金流跟營(yíng)業(yè)收入是完全匹配的，甚至有預收款項。就是營(yíng)收的收現比是高于百分之百，物管企業(yè)有這個(gè)特點(diǎn)。
第二，現金流是持續的，是一個(gè)偏于剛需的水平，越剛越剛。這就是為什么海天比茅臺還要好，農夫山泉比茅臺還要好，因為它更高，物管這一點(diǎn)也是符合的。
第三，消費品很重要的是要干什么呢？要提價(jià)，跑贏(yíng)通脹，這是最關(guān)鍵的，因為消費品能夠跑贏(yíng)通脹，這就是為什么我們給了華潤萬(wàn)象生活和寶龍商業(yè)這么高的估值（400元/平米）。像寶龍商業(yè)規模也不大，但高于同等規模的物業(yè)企業(yè)估值，為什么？是因為可以抗通脹。很多經(jīng)濟學(xué)家參加會(huì )議都會(huì )說(shuō)核心資產(chǎn)。什么是核心資產(chǎn)？核心資產(chǎn)就是抗通脹的資產(chǎn)。以后物業(yè)企業(yè)會(huì )分成兩個(gè)陣營(yíng)，一個(gè)是不能漲價(jià)的，不能抗通脹，它是公用事業(yè)公司，給到的是15-20倍的估值。還有一類(lèi)是可以抗通脹的，怎么辦呢？給到白酒和醬油的估值50-100倍。
我的演講到此結束。謝謝大家！ |
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主持人：感謝竺勁分析師的分享，在今天下午論壇上，我們既聽(tīng)到了來(lái)自企業(yè)的聲音，有關(guān)于實(shí)戰經(jīng)驗的分享，同時(shí)也有來(lái)自機構的聲音，就像竺老師從資本市場(chǎng)角度研判了物管企業(yè)未來(lái)發(fā)展路徑，既看到了很多觀(guān)點(diǎn)碰撞，也看到了新思路的啟發(fā)，再一次感謝所有嘉賓對于本次論壇支持以及寶貴經(jīng)驗和觀(guān)點(diǎn)的分享。
這一次論壇準備了非常重要的亮點(diǎn)，2020年是不平凡的一年，年初新冠疫情肆虐，我們也看到物管行業(yè)從一級市場(chǎng)到二級市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化。這些變化有哪些特點(diǎn)，又將對未來(lái)產(chǎn)生哪些影響？為此，《證券日報》社與中指研究院攜手，在回顧物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規模、業(yè)態(tài)變化的基礎上，對上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jì)效、在資本市場(chǎng)的表現及二者的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了分析，最終形成了這份《2020物管行業(yè)投資價(jià)值白皮書(shū)》，希望能夠為物管行業(yè)的行穩致遠提供一臂之力。下面有請《證券日報》社副社長(cháng)田米亞，中指研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜，共同發(fā)布《2020物管行業(yè)投資價(jià)值白皮書(shū)》。有請田社長(cháng)和黃院長(cháng)共同為我們開(kāi)啟這份誠意滿(mǎn)滿(mǎn)的白皮書(shū)。 |
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| 主持人：感謝兩位嘉賓，請工作人員送上這份2020行業(yè)投資價(jià)值白皮書(shū)給大家展示一下，這份白皮書(shū)凝結了很多研究人員心血，希望給大家帶來(lái)幫助。二位嘉賓作為這份白皮書(shū)的參與者和見(jiàn)證者，能不能給我們簡(jiǎn)單介紹一下書(shū)中的亮點(diǎn)，或是分享一下此刻的心情。 |
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| 田米亞：今天的峰會(huì )是我們《證券日報》系列行業(yè)論壇收官之作，上個(gè)星期五同樣在這里剛剛舉辦了教育投資論壇，《證券日報》會(huì )一直關(guān)注資本市場(chǎng)風(fēng)云變幻，我們也一直致力于服務(wù)于資本市場(chǎng)，今年是證券資本市場(chǎng)30年，也是《證券日報》創(chuàng )刊20年，我們叫做乘風(fēng)破浪30年資本市場(chǎng)，砥礪前行20年證券日報，大家知道行業(yè)投資價(jià)值白皮書(shū)既然叫價(jià)值，里面肯定是干貨滿(mǎn)滿(mǎn)，黃院長(cháng)帶領(lǐng)的眼界團隊付出了很多心血，有請她給大家簡(jiǎn)要介紹一下這個(gè)投資白皮書(shū)的情況。 |
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黃瑜：確實(shí)非常榮幸能夠跟《證券日報》聯(lián)合出品物業(yè)行業(yè)投資價(jià)值白皮書(shū)，《證券日報》做了二十年，也是首次做物業(yè)行業(yè)，可以看到確確實(shí)實(shí)物業(yè)行業(yè)已經(jīng)非常值得資本市場(chǎng)關(guān)注，而且也非常有投資價(jià)值，我們在年底也是非常榮幸有機會(huì )和他們一塊做投資價(jià)值白皮書(shū)，白皮書(shū)分了三個(gè)部分。
第一部分把行業(yè)近一年包括過(guò)去一段時(shí)間的關(guān)鍵性的數據進(jìn)行了系統總結，也給我們投資者作為參考。
第二部分企業(yè)篇，把主要的企業(yè)特別是一些上市公司他們業(yè)績(jì)表現，他們的一些經(jīng)營(yíng)情況以及我們行業(yè)變化做了一些結合，做了系統的分析。
第三部分展望篇。把我們對這個(gè)行業(yè)的期待，或者對這行業(yè)未來(lái)預判結合我們認為對于資本市場(chǎng)未來(lái)的影響也做了分析。實(shí)際上這里面我覺(jué)得可能還有點(diǎn)抱歉，確實(shí)這一次時(shí)間比較緊，最后有幾個(gè)地方有一些關(guān)鍵數據，今天早晨做了一些修改，如果在這過(guò)程當中各位發(fā)現錯誤的時(shí)候，及時(shí)督促我們進(jìn)行更正。我們這個(gè)行業(yè)確確實(shí)實(shí)在資本市場(chǎng)到現在為止剛剛40多家，這么大的存量的資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)是增量市場(chǎng)大概有172家，A股+港股+整個(gè)資本市場(chǎng)，國內到現在為止40多家，我認為未來(lái)我們也是可以期待這個(gè)行業(yè)有近百家的上市公司。更是可以期待剛才各位大咖以及我們的行業(yè)分析師都對行業(yè)未來(lái)投資價(jià)值進(jìn)行了期待，應該會(huì )有更高的價(jià)值。當然這里面有一個(gè)很重要的分水嶺的東西，對于投資人來(lái)說(shuō)怎么樣結合行業(yè)變化，結合新的經(jīng)濟變化，來(lái)對行業(yè)找出更有價(jià)值的投資公司，公司值得投資也是非常重要的。
我們也特別希望這些報告也好，數據也好，為未來(lái)大家的投資，或者未來(lái)對于企業(yè)經(jīng)營(yíng)有所幫助謝謝大家！ |
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| 田米亞：再一次感謝黃瑜院長(cháng)和她的研究團隊，我本人非常榮幸和高興與黃瑜院長(cháng)一起發(fā)布《2020物管行業(yè)投資價(jià)值白皮書(shū)》謝謝大家！ |
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主持人：第一場(chǎng)圓桌的主題是“服務(wù)為王”時(shí)代來(lái)臨了嗎？下面，有請：
奧園健康生活集團常務(wù)副總裁雷易群
萬(wàn)物梁行北京區域總經(jīng)理趙振興
鴻坤物業(yè)總經(jīng)理吳國卿
睿信咨詢(xún)總裁、睿觀(guān)研究院院長(cháng)郝炬
其實(shí)這個(gè)問(wèn)題挺簡(jiǎn)單，今天我們第一個(gè)話(huà)題叫“服務(wù)為王”，大家一聽(tīng)，毫無(wú)疑問(wèn)物業(yè)企業(yè)主要通過(guò)服務(wù)來(lái)實(shí)現這樣一種聚力和最終提升，先問(wèn)一下四位，希望各位在回答問(wèn)題的時(shí)候多講案例，少講理念，我覺(jué)得這樣大家聽(tīng)起來(lái)第一很生動(dòng)，第二這個(gè)會(huì )開(kāi)到這會(huì )兒，有些朋友犯困了，讓大家的情緒激發(fā)出來(lái)。
疫情之后你們認為商業(yè)模式怎么來(lái)進(jìn)行升級，尤其增值服務(wù)是不是未來(lái)突破口？是不是未來(lái)重頭戲。
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雷易群：謝謝給奧園健康這樣一個(gè)機會(huì )，我們奧園健康主要是做商業(yè)運營(yíng)跟物業(yè)管理為基礎，我想說(shuō)疫情過(guò)后對于商業(yè)模式升級，剛才不同的嘉賓講了很多的賽道，我們奧園健康也是一個(gè)比較中型上市的物業(yè)公司，原來(lái)上市時(shí)管理面積1200萬(wàn)平方米，現在在管面積4000萬(wàn)平方米，對我們最重要的是，我們在上市時(shí)候有商業(yè)運營(yíng)和物業(yè)管理作為特色賽道上市。對于疫情，從我的角度來(lái)講，我們在商業(yè)這個(gè)板塊，我們就面臨一個(gè)比較大的問(wèn)題，租金收不上來(lái)，因為很多業(yè)態(tài)商家不能開(kāi)門(mén)，全部關(guān)閉了，到6月份才開(kāi)門(mén)，在疫情之下對我們考驗挺大。如果在疫情下商業(yè)類(lèi)別上，包括疫情常態(tài)下如何解決商業(yè)結構，包括現在有很多綜合體商業(yè)物業(yè)園，如何解決商業(yè)業(yè)態(tài)的占比這是我們需要考慮的問(wèn)題。
第二，在物業(yè)管理方面，在疫情下物業(yè)管理越來(lái)越發(fā)重視了，它起到了一個(gè)很重要的作用，為政府解決了最后1.5公里管理的職能，在社會(huì )責任感各方面功能都逐漸體現出來(lái)。比如說(shuō)在后續一些商業(yè)模式上，我們如何解決跟社區街道服務(wù)，因為我們在很多社區里面做黨建引領(lǐng)，每一個(gè)社區都做了黨建工作，包括業(yè)委會(huì )的成立，如何用黨建引領(lǐng)為政府解決公共職能的問(wèn)題，用物業(yè)管理屬性承擔企業(yè)應該承擔的責任，我們也做了一些工作。
第三，物業(yè)管理商業(yè)模式升級上，如何把物業(yè)管理費，包括物業(yè)管理人員送快遞，用物業(yè)管理解決他的問(wèn)題提升目前的口碑，提升口碑以后對于物業(yè)管理收繳率，對于物業(yè)管理企業(yè)所管的業(yè)主成員，也會(huì )提升信任度和口碑，這些都是在業(yè)態(tài)類(lèi)別和服務(wù)類(lèi)別上的升級。 |
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| 主持人：謝謝，我覺(jué)得雷總剛才說(shuō)的非常具像，非常詳細。有的時(shí)候疫情給我們帶來(lái)了新的思考和啟發(fā)，過(guò)去我們忽略了很多點(diǎn)，疫情當中被放大了，放大之后也給我們做了啟發(fā)和提示。接下來(lái)有請吳總。 |
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| 吳國卿：因為疫情，大家對于物業(yè)認知更加重視了，商業(yè)模式?jīng)]有因為疫情有更多變化，物業(yè)發(fā)展到現在都在關(guān)注新的商業(yè)模式，非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)一直有企業(yè)在做，都在嘗試，彩生活上市以后關(guān)注社會(huì )O2O，業(yè)主產(chǎn)生更多的價(jià)值。只是在疫情期間大家都待在家里，大家都認知到物業(yè)重要性，對于物業(yè)認知更加關(guān)注了，對于我們一些商業(yè)模式的推進(jìn)，可能會(huì )有更多的結果，完全改變商業(yè)模式其實(shí)物業(yè)都在探索，只是說(shuō)增加了一些關(guān)注，所以說(shuō)可能在社區團購，以前業(yè)主比較忙，確實(shí)也在推，現在關(guān)注以后效果會(huì )更加好。我認為疫情只是帶來(lái)了一些大家對物業(yè)的認知，推動(dòng)了一些物業(yè)商業(yè)模式的更多的結果，我覺(jué)得疫情沒(méi)有完全帶來(lái)一個(gè)模式。 |
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| 主持人：換句話(huà)說(shuō)給了我們很多機會(huì )，因為業(yè)主本身忽視，可能這種機會(huì )沒(méi)有得到，現在這種機會(huì )比較明確擺在業(yè)主面前，因為確實(shí)需要很多細節化的服務(wù)。 |
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趙振興：我說(shuō)之前先介紹一下萬(wàn)物梁行，萬(wàn)物梁行是一個(gè)新生事物，到現在位置差不多一周年，是萬(wàn)科物業(yè)和戴德梁行，專(zhuān)注于商險，剛才很多專(zhuān)家講過(guò)了，大部講住宅，我們主要專(zhuān)注于商險這一塊，具體說(shuō)到疫情之后商業(yè)模式有什么變化？我同意剛才說(shuō)的，商業(yè)模式?jīng)]有本質(zhì)的變化，但是給我們帶來(lái)了很多幾分，分幾個(gè)方面。
一個(gè)方面來(lái)講，現在雖然是疫情，實(shí)際上也沒(méi)有完全過(guò)去，我們現在沒(méi)有“過(guò)后”，在這里面來(lái)講物業(yè)管理企業(yè)本身在建造韌性城市過(guò)程當中發(fā)揮了過(guò)去在抗疫期間的功能。在這個(gè)過(guò)程當中沉淀了很多的東西，因為我們做商險和企業(yè)服務(wù)，在這里面沉淀了對安全方面的感悟還有一些服務(wù)的特色，使得整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)不僅僅是提供基礎物業(yè)服務(wù)，在戰略高度，一個(gè)城市運營(yíng)的參與者，還有城市目前來(lái)講叫韌性城市保護者這是其中一個(gè)。
另外一個(gè)來(lái)講，對商險方面，因為我們接觸都是2B端，2B端這邊來(lái)講，現在我們也要轉變思路，不僅僅在物業(yè)服務(wù)提供合約一方，實(shí)際上來(lái)講，我們也是企業(yè)，不管是開(kāi)發(fā)商還是投資商還是企業(yè)這邊來(lái)講都是合作伙伴，或者我們應該把自己叫戰略合作伙伴，那怎么樣做這個(gè)事呢？我們服務(wù)了很多的企業(yè)，比如說(shuō)我們現在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大部分頭部客戶(hù)萬(wàn)物梁行都在服務(wù)，比如說(shuō)華為、阿里、騰訊、字節跳動(dòng)、快手、百度，這些所有的頭部企業(yè)我們都在提供服務(wù)。我們在寫(xiě)字樓里面業(yè)服務(wù)了很多中小企，因為我們了解他們的客戶(hù)需求，在這個(gè)需求過(guò)程當中，我們有很多的數據，最重要怎么使用數據，或者算法怎么去做，把我們心得和體會(huì )能夠給到開(kāi)發(fā)商和投資者以及客戶(hù)，能夠發(fā)掘他們消費的需求，為我們全生命周期也好，還是說(shuō)企業(yè)戰略合作伙伴也好，總之來(lái)講在這個(gè)層面上積累我們的經(jīng)驗。
第三，在這個(gè)過(guò)程當中，以及今年這兩年，大家對科技方面都很看中，所以我們把這些服務(wù)需求能夠前置化，不光變成我們自己的核心競爭力，實(shí)際上也變成服務(wù)客戶(hù)的核心競爭力，在這里面提供自己一份力量。
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| 主持人：我覺(jué)得剛才趙總講得很全面，對于近期的想法和創(chuàng )意，都通過(guò)幾個(gè)不同層面講了，其實(shí)你看每一個(gè)企業(yè)都可以找到適合自己尤其跟自己所做的物業(yè)服務(wù)對象有關(guān)的新的著(zhù)力點(diǎn)。聽(tīng)一聽(tīng)郝院長(cháng)，您搞研究說(shuō)得很全面一點(diǎn)，前面三家是企業(yè)您是咨詢(xún)研究機構。 |
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| 郝炬：因為我們一直關(guān)注地產(chǎn)和物業(yè)企業(yè)整個(gè)行業(yè)發(fā)展，因為疫情只不過(guò)讓大家一下子把社區增值一部分業(yè)務(wù)更加聚焦放大了，其實(shí)物業(yè)公司整體的商業(yè)模式?jīng)]變。 |
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| 郝炬：而且一直在往前走，從短期來(lái)說(shuō)的話(huà)可以看一下，剛才大家都聊到了，早期的時(shí)候在18、19年的主題是業(yè)態(tài)升級，在19到20年的時(shí)候開(kāi)始城市（功能）的切入。20年尤其是社區團隊帶來(lái)了大家對于社區增值業(yè)務(wù)創(chuàng )新這一塊更好幻想，我覺(jué)得是想象力。 |
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| 主持人：叫萬(wàn)能帶貨的時(shí)代，只要你這個(gè)行業(yè)找到一個(gè)帶貨的點(diǎn)就行。 |
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郝炬：但是這里面有幾個(gè)定義，第一從資本市場(chǎng)或者業(yè)務(wù)發(fā)展角度看數據，其實(shí)如果按單方業(yè)主增值收入來(lái)講，比如做得比較好的綠城。這幾家做得比較好一些，資本市場(chǎng)認可率挺高。開(kāi)展新的增值業(yè)務(wù)的時(shí)候，物業(yè)公司開(kāi)展很多挑戰，有三個(gè)方面。
1、我們在管規模相對比較分散的，我們說(shuō)流量的時(shí)候，有些時(shí)候對于中型甚至大型物業(yè)公司來(lái)講，如果沒(méi)有做到聚焦，實(shí)際上是一個(gè)流量陷阱。
2、真正開(kāi)展專(zhuān)業(yè)服務(wù)的時(shí)候，所謂社區增值服務(wù)的時(shí)候，我們會(huì )面臨到所在行業(yè)原有競爭企業(yè)，這些企業(yè)做得非常好，我們在進(jìn)行研究的時(shí)候，一家教育公司，名字不提了，只有4個(gè)億元的收入，整體市值達到60個(gè)億元，面臨很多挑戰。
3、真正往這個(gè)方面轉的時(shí)候，我們會(huì )發(fā)現在跟物業(yè)公司交流的時(shí)候我們面臨人才短缺等專(zhuān)業(yè)人才的稀缺，這都是在所謂業(yè)務(wù)和戰略升級過(guò)程當中進(jìn)行社區升級創(chuàng )新過(guò)程當中面臨的問(wèn)題。 |
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主持人：這些問(wèn)題很多企業(yè)感同身受，大家都在找方法。接下來(lái)兩個(gè)問(wèn)題，我分別問(wèn)四位嘉賓，可能每位嘉賓回答的問(wèn)題不一樣。
第一個(gè)問(wèn)題，收入的日益多元化、服務(wù)的多樣化，這是兩個(gè)大家看到的感受。一方面是收入的路徑或者渠道更多了，但其實(shí)提供的服務(wù)也更加多樣化，所以第一個(gè)問(wèn)題先問(wèn)雷總。剛才我說(shuō)的這兩個(gè)點(diǎn)，您認為是不是下面的趨勢？ |
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雷易群：我覺(jué)得收入的多元化，每個(gè)企業(yè)有自己不同的特點(diǎn)。比如說(shuō)所有業(yè)主的，現在都是拆分的多，比如說(shuō)地產(chǎn)拆分的。所有母公司的業(yè)態(tài)類(lèi)比可能決定了在收入多元化上往哪幾方面努力，所以收入多樣化首先是根據各個(gè)集團、各個(gè)公司自己不同的業(yè)務(wù)特點(diǎn)去做收入多元化。
第二，收入多元化對于特別是提升收入的結構，當做成幾種收入以后，會(huì )發(fā)現每個(gè)公司對每個(gè)收入會(huì )逐步走出特點(diǎn)，而且因為物業(yè)管理一直都有護城河，可能確實(shí)也會(huì )逐步打破，但無(wú)論怎么樣它都有邊界。所以，在做物業(yè)管理，各個(gè)公司內部管理還有絕對的先天優(yōu)勢。這些業(yè)務(wù)類(lèi)別梳理出或者提出幾種適合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品類(lèi)別，用工匠精神把它做大做強，我覺(jué)得這就是每個(gè)企業(yè)的特點(diǎn)。
對于投資者來(lái)講，比如上市公司的投資者，肯定是收入越多越好，今年做3個(gè)，明年做6個(gè)，逐步形成業(yè)務(wù)的標準，形成連鎖，形成可復制的，對于投資者來(lái)講是最喜人的。我認為這是一個(gè)方向，但每個(gè)企業(yè)可以根據自己的實(shí)際情況做這幾個(gè)方向的發(fā)展。我個(gè)人是這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。 |
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| 主持人：這個(gè)方向好找嗎？從自身的感受來(lái)說(shuō)。 |
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雷易群：比如增值服務(wù)，有些做拎包入住的，有些做團購等等。真正在物業(yè)管理行業(yè)里面，包括特色賽道商業(yè)亂象，能夠真正做得成的、做得好的是用互聯(lián)網(wǎng)思維+傳統業(yè)務(wù)組成的，至少有一個(gè)業(yè)務(wù)邏輯，這個(gè)邏輯是通的，商業(yè)邏輯是很清晰的，同時(shí)發(fā)展的路徑是互通的，我覺(jué)得還是做得比較成功的。
比如說(shuō)團購，我不知道其他的企業(yè)怎么樣，我們做團購還挺辛苦的。我也沒(méi)有資本去補貼，只能夠硬碰硬的上，盡管營(yíng)業(yè)額增大了，但團購帶來(lái)多少的實(shí)際利潤有待考驗，有待挖掘。
比如做房地產(chǎn)企業(yè)的做裝修、拎包入住是長(cháng)處理，做原材料的采購也好，做各方面也好，很容易標準化，轉到物業(yè)公司來(lái)是很容易把收入利潤做大的，我的理解是這樣的。 |
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| 主持人：說(shuō)的很具象。同樣一個(gè)問(wèn)題給趙總。趙總說(shuō)說(shuō)您的感受。 |
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趙振興：剛才講到收入多元化，從最主要的一個(gè)事情來(lái)講，還是歸在一點(diǎn)“客戶(hù)的需求”�，F在來(lái)講，客戶(hù)的需求越來(lái)越多元化，所以可以給物業(yè)公司收入的多元化提供了一個(gè)機會(huì )。最重要的一點(diǎn)，物業(yè)公司的能力匹配能不能供給到客戶(hù)的滿(mǎn)足需求，中間能夠匹配的話(huà)，這就產(chǎn)生了收入的來(lái)源。所以，在這個(gè)層面來(lái)講，這是一方面。
另外一方面，發(fā)掘了這些需求，如果物業(yè)公司不能匹配怎么辦？作為我們來(lái)講，也是叫資源的整合。在資源整合的過(guò)程中，比如萬(wàn)物梁行來(lái)講，本身有萬(wàn)物云、住宅、城市物業(yè)服務(wù)，還包括戴德梁行的母公司，有租賃、代運營(yíng)、管理、估值等等。因為我們是ToB端，所以跟C端的需求有差別。匹配母公司的資源給到客戶(hù)，在這個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生價(jià)值。
我相信，收入的多元化還是從這個(gè)上面來(lái)產(chǎn)生的，而且量級不小。 |
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主持人：是，您一說(shuō)我就明白了。跟奧園不一樣，服務(wù)的客戶(hù)不是傳統的住宅小區的客戶(hù)，在這方面會(huì )有自己的思考。對于寫(xiě)字樓，對于集團公司的角度來(lái)說(shuō)，他們需要的服務(wù)專(zhuān)業(yè)集中度更高一些，沒(méi)有住宅的業(yè)主那么貼近生活，但專(zhuān)業(yè)化更強。
接下來(lái)的第三個(gè)問(wèn)題，藍海行業(yè)但競爭加劇的背景之下，企業(yè)“行穩致遠”的核心競爭力是什么？ |
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| 吳國卿：每個(gè)企業(yè)不一樣，企業(yè)文化、人才都是企業(yè)發(fā)展的核心。每個(gè)行業(yè)各種各樣，這兩個(gè)是企業(yè)發(fā)展的核心。 |
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| 主持人：剩下大把的時(shí)間交給郝總，您說(shuō)說(shuō)企業(yè)“行穩致遠”的核心競爭力是什么，根據您對行業(yè)的考量。 |
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| 郝炬：我有幾點(diǎn)建議。從物業(yè)公司本身來(lái)講，我們最終經(jīng)營(yíng)的是一份服務(wù)，所以最核心的一點(diǎn)，現在大家都在談規模，最核心的是服務(wù)的品質(zhì)。而服務(wù)品質(zhì)里除了基本的品質(zhì)之外，還有一個(gè)很重要的指標，我們把它叫社區的文化，住在這個(gè)小區不僅能享受到基本的服務(wù)、安全，甚至真正在社區里感受到家的溫暖，這個(gè)對于所有的物業(yè)公司來(lái)講是最根本的。不管是后續的ToATo（音）也好，增值服務(wù)也好，這是基礎。 |
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郝炬：人心有了家的感覺(jué)之后，聊天、活動(dòng)很多問(wèn)題就可以感覺(jué)到，我覺(jué)得這就是文化的體現。這是第一個(gè)。
第二，物業(yè)公司整個(gè)的人，從我的角度來(lái)講，叫人力密集型的服務(wù)企業(yè)。在整體的競爭和物業(yè)公司對比的時(shí)候，發(fā)現業(yè)務(wù)的同質(zhì)化越來(lái)越強，如何在這樣的基礎之上尋求人員的培養，同時(shí)保證良好的競爭力，其實(shí)都是人拼出來(lái)的。我們在研究，比如人力密集型的服務(wù)企業(yè)，我們不看物業(yè)公司，我們看順豐、海底撈，他是通過(guò)什么方式來(lái)改造原有的服務(wù)，實(shí)現了在同行業(yè)脫穎而出。 |
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主持人：比如順豐，在順豐的服務(wù)上，您覺(jué)得其他快遞公司的痛點(diǎn)可能會(huì )覺(jué)得沒(méi)那么痛。去餐飲行業(yè)，可能海底撈會(huì )把你去其他餐廳感受到的不如意、不盡意的痛點(diǎn)，在這兒不僅不是痛點(diǎn)，可能還是很幸福的賣(mài)點(diǎn)，找到具體的，像您說(shuō)的重新定制標準。
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| 郝炬：第三，正因為我們是人力密集型的行業(yè)，未來(lái)不管是增值創(chuàng )新還是服務(wù)提效，還是業(yè)務(wù)體驗的提升，最主要的是落實(shí)到科技上，真正用科技來(lái)改造服務(wù)的流程、過(guò)程和品質(zhì)監控，還有服務(wù)的交互。我覺(jué)得這些方面，我自己的感受對于物業(yè)公司企業(yè)來(lái)講是至關(guān)重要的。 |
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主持人：科技在這個(gè)時(shí)代特別重要，只有有了科技才會(huì )有很多的可能性，才會(huì )不斷提升效率。對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本和效率太重要了。
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主持人：最后一個(gè)問(wèn)題四位用一句話(huà)，或者簡(jiǎn)短一兩句話(huà)來(lái)回答，怎么樣看待物管行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)空間，剛才雷總說(shuō)了將來(lái)收入和服務(wù)多元化，找到新的路徑，新的細分的點(diǎn)，未來(lái)比如說(shuō)雷總您認為物管行業(yè)市場(chǎng)空間在哪里？
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雷易群：我覺(jué)得未來(lái)的物管發(fā)展空間可能還是確實(shí)要用科技賦能，科技賦能提升我們的服務(wù)品質(zhì)，用最少的人做服務(wù)品質(zhì)這一塊。
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| 主持人：人以后越來(lái)越少，但是服務(wù)的品質(zhì)不僅不降要升。 |
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| 雷易群：用科技賦能提升服務(wù)品質(zhì)。 |
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| 主持人：跟我們今天大的主題扣上了，今天活動(dòng)講科技和資本之間怎么為行業(yè)賦能。 |
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| 吳國卿：未來(lái)是機遇和挑戰并存，每一個(gè)企業(yè)做好既有業(yè)務(wù)的同時(shí)參與到更多城市運營(yíng)當中，現在國家也需要企業(yè)參與來(lái)，體現我們的價(jià)值。 |
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主持人：因為城市需要更好的運營(yíng)，具體到每一個(gè)小區具體到每一個(gè)物業(yè)單位都是這樣。
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| 趙振興：我感覺(jué)現在客戶(hù)的需求越來(lái)越多元化，所以我們現在服務(wù)更多的客戶(hù)，服務(wù)客戶(hù)更多方面。 |
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| 主持人：兩個(gè)更多，更多的客戶(hù)，更多的方面帶來(lái)更多的收益。 |
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| 郝炬：我把物業(yè)服務(wù)行業(yè)看成最核心以人為核心，圍繞客戶(hù)服務(wù)，同時(shí)以空間服務(wù)將生活服務(wù)和科技賦能為三個(gè)環(huán)這樣一個(gè)行業(yè)，最終在未來(lái)的五到十年內一定會(huì )形成我們叫百家上市公司，整體萬(wàn)億元市值大行業(yè)。 |
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| 主持人：這個(gè)說(shuō)起來(lái)大家更加期待，能夠實(shí)現郝院長(cháng)說(shuō)的美好愿景，需要在座各位踏踏實(shí)實(shí)一步一個(gè)腳印從服務(wù)細節著(zhù)手，最后把這個(gè)事做成，不積跬步無(wú)以至千里，感謝四位。 |
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主持人：下面進(jìn)入到第二場(chǎng)圓桌論壇，今年地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)催生了800億美元市值貝殼，這兩年物管行業(yè)紛紛通過(guò)科技賦能，幾位嘉賓提到了，如果科技賦能加上資本的翅膀結果將會(huì )如何，第二場(chǎng)論壇主題叫資本+科技賦能下物管行業(yè)如何走？
下面有請：
世茂服務(wù)控股執行董事兼總裁葉明杰
鑫苑服務(wù)CFO黃波
新城悅服務(wù)集團首席戰略官兼董秘尤建峰
特斯聯(lián)副總裁謝超
圍繞資本和科技雙重疊加怎么給行業(yè)帶來(lái)更多的驚喜，所以也是為了節省時(shí)間，一開(kāi)始我提兩個(gè)話(huà)題，這兩個(gè)話(huà)題各位可以做一個(gè)選擇題，兩個(gè)話(huà)題各位老總各挑一個(gè)話(huà)題回答。
第一個(gè)話(huà)題分拆上市潮還會(huì )不會(huì )繼續？
第二個(gè)話(huà)題物管行業(yè)是不是還是投資者眼中躺著(zhù)賺錢(qián)的行業(yè)？ |
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| 尤建峰：這個(gè)問(wèn)題其實(shí)我當時(shí)征求意見(jiàn)的時(shí)候稍微查了一下資料，今年是上市的18家左右，然后另外查了一下前30強地產(chǎn)公司背景物業(yè)公司上了17、18家了，剩下不是特別多。我又看到另外一個(gè)比較很客觀(guān)的信息，聯(lián)交所在征求主板上市條件正在征求意見(jiàn)，從原來(lái)上市前一個(gè)會(huì )計年度凈利潤2000萬(wàn)到3000萬(wàn)港幣，提升到5000萬(wàn)到6000萬(wàn)港幣，提升是非常大的提升，征求意見(jiàn)在2021年7月1號正式落實(shí)，如果按照它的這個(gè)條件，對應的管理面積在管面積，不是合約面積，管理面積在2000萬(wàn)平方米以上才有機會(huì )做到5000萬(wàn)到6000萬(wàn)凈利潤，所以在我們看來(lái)，要么就是相對來(lái)說(shuō)規模比較大的前三十前地產(chǎn)背景物業(yè)公司，要么在一些特色行業(yè)里面，或者在一些市場(chǎng)化程度做得比較好的第三方物業(yè)公司里面可能會(huì )有一些機會(huì )，如果要說(shuō)是不是有上市潮的話(huà)，有可能明年到三季度可能還會(huì )有一波，因為7月1號執行這個(gè)政策，是從7月1號接受表格開(kāi)始，再往以后基本沒(méi)有。 |
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| 主持人：您的明確判斷到明年第三季度，基本上差不多。聽(tīng)一聽(tīng)黃總的想法。 |
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| 黃波：我順著(zhù)他的話(huà)題講，現在來(lái)講我感覺(jué)如果從上市公司地產(chǎn)下屬物業(yè)公司來(lái)看的話(huà)，我估計可能排名前50的地產(chǎn)物業(yè)公司都有自己上市計劃，所以你問(wèn)未來(lái)的上市潮還會(huì )持續嗎？我覺(jué)得它一定會(huì )持續，因為現在無(wú)論是地產(chǎn)物業(yè)公司，還是市場(chǎng)化的物業(yè)公司也都希望通過(guò)資本市場(chǎng)力量幫助支撐驅動(dòng)。但是我覺(jué)得現在有一些企業(yè)確實(shí)對于上市之后未來(lái)發(fā)展以及上市對自身企業(yè)成本的增加還是缺乏一些考量的，因為我們在接到一些中小物業(yè)公司，希望能夠在近期上市，但是像剛才講的，中國香港上市目前一個(gè)門(mén)檻已經(jīng)在明年7月份開(kāi)始，很多企業(yè)在今年中小企業(yè)實(shí)際上市對它關(guān)閉掉的，我們現在看到很多中小企業(yè)目前還是在發(fā)文成立所謂香港上市工作組，這個(gè)問(wèn)題，現在企業(yè)很熱，但是還需要慎重。 |
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| 主持人：看起來(lái)前途美好，但很多事要具體來(lái)算一算，才能把握政策的紅利。我們請葉總。 |
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| 葉明杰：他們兩個(gè)都講了上市。我講第二個(gè)。我認為，你剛才講的“躺著(zhù)賺錢(qián)”，肯定是拼命賺錢(qián)。 |
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葉明杰：物業(yè)行業(yè)剛剛被資本市場(chǎng)認識，那個(gè)時(shí)候覺(jué)得只要是物業(yè)股票上市都漲得很好，但現在慢慢的會(huì )發(fā)現它不一樣了。特別是下半年我們上市的壓力就比較大。資本市場(chǎng)，前面很多的行業(yè)大佬在講，最好是母公司不要錢(qián)，PE高；第二，市場(chǎng)拓展了，少花錢(qián)了；第三，收并購花錢(qián)多，風(fēng)險大，所以PE低。我看了一下，資本市場(chǎng)的估值幾乎就是規模、毛利、凈利，所有的估值模型搭建我看基本都是圍繞這三個(gè)方面。
未來(lái)的挑戰在哪里？像我們這樣的企業(yè)，我覺(jué)得有兩大方面。我個(gè)人感覺(jué)從資本市場(chǎng)和物業(yè)行業(yè)來(lái)看，資本市場(chǎng)要慢慢的從原來(lái)傳統的，不是說(shuō)母公司給的越多PE就高，長(cháng)遠來(lái)看還是要看自身，大概是這么一個(gè)情況。
從物業(yè)企業(yè)來(lái)看，我覺(jué)得有兩大方面：
第一，如何突破規模的天花板？這個(gè)很關(guān)鍵。規模的天花板在哪幾個(gè)方面突破呢？
1、現在還是相對粗放的，怎么精細化管理？以前物業(yè)企業(yè)很多是總包，再分包給四保業(yè)務(wù)，這種到一定程度以后已經(jīng)沒(méi)有再進(jìn)一步盈利的空間了。后面往哪里走？往信息化走，提高效率。你又會(huì )發(fā)現，現在頭部企業(yè)都在走信息化，這個(gè)空間越來(lái)越小。再進(jìn)一步往哪里走？往精益化、標準化走，現在處于行業(yè)生存轉型期，這是第一點(diǎn)。
2、現在收并購有很多企業(yè)，為什么資本市場(chǎng)不喜歡？因為風(fēng)險比較大。但反過(guò)來(lái)，如果收并購的企業(yè)回報價(jià)依然很大，而且風(fēng)險也可控，是不是資本市場(chǎng)就會(huì )喜歡呢？大家說(shuō)整合，我們說(shuō)一體化、運營(yíng)能力。從長(cháng)遠來(lái)看，這些還是要解決的問(wèn)題。
3、現在很多都做增值服務(wù)，前面很多人講了，實(shí)際上To C的增值服務(wù)很難，但是ToB的增值服務(wù)，或者ToB再ToC的增值服務(wù)相對簡(jiǎn)單。類(lèi)似這樣的，對于不同的物業(yè)企業(yè)自己去選擇，要小處著(zhù)手，而不要大量快上，倉促的布局風(fēng)險很大。這是第一部分。
第二，要解決什么？創(chuàng )新。實(shí)際上創(chuàng )新圍繞兩大方面，一個(gè)是運營(yíng)管理創(chuàng )新。這個(gè)要解決什么問(wèn)題？我們內部一直講，還需要看科技創(chuàng )新是不是能夠解決業(yè)務(wù)，而不是為了創(chuàng )新而創(chuàng )新，這個(gè)很關(guān)鍵。第二，現在很多的新業(yè)務(wù)、新賽道還是處于探索階段，包括城市服務(wù)。城市服務(wù)在我看來(lái)有兩大方面：一是保證系統運行穩定，路面系統、供水供電包括垃圾清理等等，還有一個(gè)是秩序，城管的秩序，保證秩序能夠穩健，這是傳統的城市服務(wù)。但物業(yè)企業(yè)進(jìn)去又延伸了城市的增值服務(wù)、空間管理、場(chǎng)地資源利用，這些服務(wù)跟傳統的服務(wù)不一樣，包括To C端、ToB端的服務(wù)。
在這幾個(gè)方面看，這些業(yè)務(wù)到今天為止還沒(méi)有一個(gè)綜合的成熟模式，這些模式的探索需要有先行者，同時(shí)盡可能的小處著(zhù)手，不要一下子觸手太多，對于上市企業(yè)來(lái)講還是有非常多風(fēng)險的。
我在總結未來(lái)怎么樣讓行業(yè)能夠持續增長(cháng)，一個(gè)是規模，一個(gè)是創(chuàng )新。
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| 主持人：謝謝。葉總說(shuō)的邏輯非常清晰。條理非�？b密，世茂服務(wù)成立于05年，到今年15年的歷史了，在管面積超過(guò)1億平方米，整體行業(yè)還處在初級階段，才有了您的兩個(gè)層面進(jìn)一步挖掘和增強。 |
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| 謝超：我回答第二個(gè)問(wèn)題，為什么？因為我是今天在臺上唯一一個(gè)科技企業(yè)，在過(guò)去幾年時(shí)間里面，每一次物業(yè)相關(guān)論壇當中科技企業(yè)占了相當大的比例，恰恰是物管行業(yè)從躺著(zhù)賺錢(qián)到積極賺錢(qián)這樣一個(gè)轉變，科技企業(yè)變成了一個(gè)受害者。 |
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| 謝超：為什么有這樣一個(gè)變化，應該這么講，有一個(gè)句話(huà)叫天下大勢，分久必合，合久必分，是科技企業(yè)滲透到物管企業(yè)的過(guò)程，隨便一家物管企業(yè)科技部門(mén)的人數數以百計，甚至有獨立科技部門(mén)，有獨立的科技公司，在這種情況下整個(gè)科技團隊深深刻入到整個(gè)物管體系。 |
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| 謝超：這個(gè)過(guò)程就是我說(shuō)的合久必分過(guò)程，后來(lái)發(fā)現科技企業(yè)沒(méi)有土壤，后面還有半句話(huà)分久必合，為什么這么講？整個(gè)物管體系和場(chǎng)景越來(lái)越復雜，復雜程度超過(guò)任何一家物管企業(yè)能去打造數字化的過(guò)程，現在可以圍繞智慧社區和智慧產(chǎn)品可以做，物管企業(yè)可以支撐得住，當我們把整個(gè)物管業(yè)務(wù)領(lǐng)域從躺著(zhù)賺錢(qián)到積極賺錢(qián)邁入到整個(gè)城市服務(wù)階段的時(shí)候，再由物管企業(yè)打造科技平臺，完整的科技體系是很難支撐，我相信在未來(lái)有一段時(shí)間會(huì )發(fā)現它是一個(gè)分久必合的過(guò)程。 |
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主持人：謝謝謝總，謝總說(shuō)的都是實(shí)在話(huà)，大概意思你們先干吧，你們干到一定程度，你們干不了還得我們來(lái)干。沒(méi)有關(guān)系，現在這個(gè)時(shí)代就是融合時(shí)代，融合到什么程度呢？可能你幾年前壓跟想不到的行業(yè)融合到一塊去。
第三個(gè)問(wèn)題，隨著(zhù)管理面積擴大，其實(shí)也說(shuō)到科技，科技系統扮演什么樣的角色？這個(gè)問(wèn)題恰恰不準備讓謝總回答，我準備聽(tīng)一聽(tīng)物管公司的老總觀(guān)點(diǎn)，請兩位，先請葉總。 |
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| 葉明杰：科技數字化談了很多，我一直覺(jué)得物管行業(yè)數字化程度很低，它甚至低過(guò)于地產(chǎn)行業(yè)，我看了很多行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)也是屬于低數字化，哪一類(lèi)數字化程度高呢？我們認為消費頻率越高，越高頻越低客單價(jià)，你會(huì )發(fā)現數字化程度越高。 |
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葉明杰：數據量大是一個(gè)方面，第二還有一個(gè)致命的，大數據或者數據做什么用的，它要解決是一個(gè)精準，但是我在地產(chǎn)干了很多年，它就沒(méi)有辦法閉環(huán)，沒(méi)有辦法閉環(huán)解決不了精準問(wèn)題，比如說(shuō)地產(chǎn)公司蠻有錢(qián)的，地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)其實(shí)上是可以在哪個(gè)平臺搞了很多，但是這個(gè)客戶(hù)成交沒(méi)有成交，為什么沒(méi)有成交，你的數據沒(méi)有閉環(huán)的。
第二，現在我們的土地市場(chǎng)一直在做完全市場(chǎng)化，競拍組團，但是很多的定價(jià)其實(shí)是行政化的，怎么數據化？這是地產(chǎn)的原因，地產(chǎn)標準化程度高。地產(chǎn)做數字化時(shí)間早。那么物業(yè)呢？我們做了很多年，物業(yè)的標準化其實(shí)是沒(méi)有的，沒(méi)有標準化，沒(méi)有標準化何來(lái)信息化，所以業(yè)內的問(wèn)題是這樣，但是如果解決了標準，我們前面講管理要精細化，先標準化再能夠精細化才能夠數據化。 |
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葉明杰：實(shí)際上把現場(chǎng)業(yè)務(wù)做標準，我們做的網(wǎng)格化，我們現在沒(méi)有做到更多標準化，現在是一個(gè)模塊標準化，也是一個(gè)標準化，和之前不一樣，標準化程度高了很多了，它就會(huì )具備一定的數字化技術(shù)，不然沒(méi)有數字化。我想說(shuō)未來(lái)的數字化也要解決精準問(wèn)題，實(shí)際上就是解決效率問(wèn)題，第二解決服務(wù)體驗問(wèn)題，對于物業(yè)行業(yè)來(lái)講能夠把這兩個(gè)問(wèn)題解決，數據化程度很高，現在也有數據化應用，不是沒(méi)有數據化應用，現在數據化應用應用在哪里，應用在對內管理這個(gè)環(huán)節，但是這個(gè)數據化應用相比較我們講的數據化應用，類(lèi)似于消費品這個(gè)數據化應用比較窄。
這種數據化應用未來(lái)會(huì )在服務(wù)上，會(huì )應用在哪里？我一直理解它不是大家講的O2O模式，這個(gè)是屬于高頻，不是物業(yè)公司干的，物業(yè)公司應該干什么，干服務(wù)提煉型的，這種是不能被這種線(xiàn)上電商所替代的，這些業(yè)務(wù)才是你的強項，所以在這個(gè)上面大數據要解決的是什么，就是客戶(hù)畫(huà)像問(wèn)題，作為十億流量大家講了很多，對客戶(hù)進(jìn)行多維深度畫(huà)像，同時(shí)提供個(gè)性化的產(chǎn)品和定制化服務(wù)這個(gè)很關(guān)鍵，這個(gè)問(wèn)題能夠解決我們整個(gè)增值服務(wù)就可以形成。
基礎標準未來(lái)發(fā)展需要大家努力把它從標準慢慢走向精細化再數據化，實(shí)際上是整個(gè)業(yè)務(wù)在線(xiàn)，這是一個(gè)發(fā)展過(guò)程。第二個(gè)它的應用應該是從我們自己的對內應用開(kāi)始。再到增值服務(wù)，增加收入，但是也要聚焦，不要說(shuō)賣(mài)生鮮類(lèi)的，實(shí)際上很難。類(lèi)似于高頻低客單價(jià)格盡量不要去做，但是可以給客戶(hù)做一些更好的服務(wù)。 |
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| 主持人：謝謝葉總，葉總邏輯縝密到什么程度，電視臺就喜歡您這樣的嘉賓，您最后總結剪完可以擱在新聞里播，前面大段陳述放在專(zhuān)題里擱，他等于做了地產(chǎn)又做了物業(yè)，一個(gè)項目全周期都經(jīng)歷了，地產(chǎn)帶來(lái)什么啟示可以用在物業(yè)上，物業(yè)有什么優(yōu)勢對地產(chǎn)有什么幫助。尤總講一下科技數據系統未來(lái)怎么賦能。 |
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| 尤建峰：科技的概念應用在物業(yè)里面在17、18年在市場(chǎng)上和物業(yè)行業(yè)里面交流比較多，再往前有幾年關(guān)注外拓，有幾年關(guān)注社區增值服務(wù)，科技變成一個(gè)默認必須要做到的事情，所以其實(shí)對于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，實(shí)際上科技應用一方面是像所有企業(yè)一樣有內部管理一個(gè)需要，這個(gè)其實(shí)誰(shuí)都是一樣的，內部管理經(jīng)營(yíng)決策。葉總說(shuō)到在物業(yè)管理的面向客群業(yè)務(wù)管理系統方面坦率說(shuō)的確存在業(yè)務(wù)標準化不夠，甚至因為物業(yè)行業(yè)它是一個(gè)存量行業(yè)，又面臨大量的老小區是面向客戶(hù)業(yè)務(wù)特別好的，它的更新改造其實(shí)面臨非常大的成本投入，這其實(shí)是一個(gè)非�，F實(shí)的問(wèn)題，但是其實(shí)我們要反方向去看，對于很多地產(chǎn)背景物業(yè)公司，它可以給地產(chǎn)公司提供整體的解決方案，讓地產(chǎn)意識到有一些場(chǎng)景的應用是非常有利于業(yè)主體驗，也非常有利于物業(yè)公司提高管理效率或者是給未來(lái)各種經(jīng)營(yíng)有很多很好的條件。我們現在有很多新的小區智能化程度越來(lái)越高了，它在客戶(hù)體驗方面或者是小區管理方面，比如現在很多新的小區已經(jīng)用了這種視頻智能分析的系統，我相信這個(gè)系統實(shí)際上物業(yè)公司現在已經(jīng)在用了，這個(gè)概念在18年左右提出來(lái)的，它就是可以在相對分辨率比較高的攝像頭，可以抓拍到物業(yè)公司原定設定異常場(chǎng)景，比如車(chē)輛排隊比較長(cháng)了，垃圾溢出了，比如說(shuō)不該出現人的地方出現人了，有人闖入了，可以非常好的把異常的情況派送給相應服務(wù)人員，很快做相應響應，使得整個(gè)客戶(hù)體驗和物業(yè)管理效益有一個(gè)非常好的提升。我應該這么說(shuō)，如果面向未來(lái)的話(huà)，其實(shí)在我們面向客戶(hù)的體驗，以及面向物業(yè)現場(chǎng)管理方面做到極致之后，另外一個(gè)方向就是前面像李長(cháng)江總講到的，他們已經(jīng)開(kāi)始在做了，對于客戶(hù)大量標簽，能夠把業(yè)主和住戶(hù)標簽化，這是一個(gè)什么樣的功能呢？今天上午我去參觀(guān)了19年特別特別火的時(shí)候，我們勁松老舊小區改造的項目，給我印象特別深刻，他們就能夠做這樣一些系統的設置，但是實(shí)現不是特別難，但是他們就是想到這樣一些方案，他們能夠把每一個(gè)通過(guò)點(diǎn)進(jìn)行面部識別，知道哪一個(gè)老人多久沒(méi)有進(jìn)入小區了，如果這個(gè)老人時(shí)間太長(cháng)了，可以進(jìn)行通知。老舊小區改造的時(shí)候，老年人占了40%，有很多跟老人相關(guān)服務(wù)的需求。 |
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| 尤建峰：所以面向未來(lái)更精細化的運營(yíng)的話(huà)，它需要物業(yè)公司在針對我自己這個(gè)客群我要開(kāi)發(fā)出更多一些應用的場(chǎng)景，可能給每一個(gè)業(yè)主有更多的標簽，然后能夠做更多的貼近的服務(wù)，有些服務(wù)會(huì )為物業(yè)公司帶來(lái)價(jià)值。 |
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| 主持人：謝謝尤總，我覺(jué)得舉的例子特別好。你說(shuō)這事難嗎，也不難，主要是創(chuàng )意點(diǎn)得想到，對于小區日常服務(wù)的管理當中會(huì )發(fā)現，通過(guò)小的科技手段就能夠幫助你規避很多風(fēng)險，而且能夠幫助你給整個(gè)小區帶來(lái)大家特別關(guān)注的需求服務(wù)提升。對于小區來(lái)說(shuō)，不管是老人本身還是子女、家屬，都關(guān)注這個(gè)問(wèn)題。原來(lái)沒(méi)有人臉識別的時(shí)候，可能只能打電話(huà)等等，個(gè)體之間或者家庭之間去實(shí)現，但現在有了這個(gè)之后，整個(gè)社區的管理都可以實(shí)現。 |
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| 主持人：下面這個(gè)問(wèn)題，資本和科技賦能之下，物管行業(yè)未來(lái)的競爭格局會(huì )如何？這個(gè)問(wèn)題先問(wèn)一問(wèn)黃總，您跟我們說(shuō)一說(shuō)，在雙重的賦能之下，您覺(jué)得將來(lái)新的競爭格局有沒(méi)有出現新的變化？ |
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| 黃波：現在已經(jīng)能看到這個(gè)變化了，就是馬太效應，有資本疊加的就能夠去招引市場(chǎng)關(guān)注，有品牌，有人才，有硬件投入，能夠擴大更大的市場(chǎng)。 |
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| 黃波：對。剛才講了資本+科技，我認為未來(lái)對于行業(yè)集聚有非常大的助推作用，可能就不再是一個(gè)項目一個(gè)項目地做，是一個(gè)集團化公司的合作，是幾千萬(wàn)平方米級的，未來(lái)甚至上億平方米的合作都會(huì )紛紛出現，也就是龍頭企業(yè)，現在可以看到頭部企業(yè)，但在未來(lái)真的會(huì )突現龍頭企業(yè)。 |
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| 主持人：面對這種競爭。比如說(shuō)，我們作為已經(jīng)在競爭大潮當中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，您覺(jué)得咱們怎么做呢？ |
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| 黃波：我們就是夾在中間上不上、下不下的企業(yè)。剛才有領(lǐng)導在說(shuō)中型物業(yè)企業(yè)，其實(shí)中型物業(yè)企業(yè)在上市以后很尷尬，在資本市場(chǎng)好像對小而美的企業(yè)不是特別的寵愛(ài)，大家更喜歡體量更大的、母公司更強大的企業(yè)。對于中型企業(yè)來(lái)講，一方面，對于資本市場(chǎng)部分只能把自己的業(yè)績(jì)做好，扎扎實(shí)實(shí)地做，實(shí)打實(shí)的拿業(yè)績(jì)說(shuō)話(huà)。另外一方面，站在行業(yè)的平臺上以后，我們也一直在關(guān)注行業(yè)的動(dòng)態(tài)。所以對下來(lái)講，我們是在拼命做全維，尋找新的機會(huì )。另外一個(gè)方面，行業(yè)一旦格局發(fā)生變化，像中型企業(yè)要么就進(jìn)入到頭部，要么未來(lái)真的沒(méi)有腰部，只有腿部和頭部了。對于我們來(lái)講，我們當然想進(jìn)到頭部。 |
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| 主持人：一場(chǎng)比賽都不爭工廠(chǎng)了，在兩邊打來(lái)打去。 |
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| 主持人：我們祝福鑫苑早日進(jìn)入頭部，再接再勵。下面再來(lái)問(wèn)問(wèn)謝總。我這個(gè)問(wèn)題是資本+科技的雙賦能，您看您怎么聊。 |
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謝超：我覺(jué)得從科技賦能來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)典型的情況，我三個(gè)方面跟大家分享一下我的看法。
第一，趨勢。物業(yè)公司從傳統的社區場(chǎng)景現在開(kāi)始往外拓，慢慢走到城市服務(wù)這個(gè)場(chǎng)景。剛才講了很多科技手段，所謂科技賦能都是圍繞社區場(chǎng)景。但是，恰恰當我們需要邁到更多、更大的場(chǎng)景的時(shí)候，比如走到城市服務(wù)場(chǎng)景的時(shí)候，科技賦能能做什么？這個(gè)問(wèn)題是一個(gè)非常有挑戰的事情。
為什么大家說(shuō)今天科技公司越來(lái)越少的能參與到物業(yè)公司的場(chǎng)景中？是因為物業(yè)公司已經(jīng)在自己的場(chǎng)景中做得非常成熟了。我已經(jīng)不好意思跟物業(yè)的老大來(lái)講，我們曾經(jīng)作為科技公司在物業(yè)公司里有什么想法，因為我們不專(zhuān)業(yè)，我們對這個(gè)行業(yè)不專(zhuān)業(yè)。但是，同樣的問(wèn)題對于科技公司來(lái)說(shuō)，我們原來(lái)考慮的是社區單一的場(chǎng)景，包括特斯聯(lián)在內，2016、2017年在做的事情。我們現在同樣的，從2019年開(kāi)始走到了整個(gè)城市升級。我們定義的是如何建設一個(gè)全新的數字城市。城市這么多場(chǎng)景，科技公司能做哪塊？能參與到數字城市建設的哪個(gè)環(huán)節？這個(gè)問(wèn)題就變成了，如果物業(yè)公司未來(lái)要變成一個(gè)城市的運營(yíng)方，我們是想變成單純去接勞動(dòng)密集型的工作，還是真正變成一個(gè)數字城市的運營(yíng)者？這是有質(zhì)的差別的。同樣，對于科技公司來(lái)說(shuō)，我們只是做一個(gè)單一小場(chǎng)景的微小科技公司，還是變成一個(gè)數字城市的建設參與者，這同樣是一個(gè)非常有挑戰的話(huà)題。 |
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謝超：是，這個(gè)問(wèn)題毫無(wú)疑問(wèn)。我相信所有的科技公司都希望摘取科技領(lǐng)域的皇冠，就是智慧城市、數字城市，同樣，所有的物業(yè)企業(yè)都希望變成數字城市時(shí)代的運營(yíng)者，這是我想分享的第一點(diǎn)。
第二，傳統思路，也是發(fā)展數字化的趨勢。傳統有了社區的場(chǎng)景，有智慧社區的數字化系統，再基于數字化系統進(jìn)行賦能，提升運營(yíng)效率，這個(gè)方式已經(jīng)落伍了。這個(gè)看法是非常傳統和被動(dòng)的。我記得剛才有一位大佬在分享的時(shí)候，其實(shí)我們很多時(shí)候都是被動(dòng)接受物業(yè)需求的，我覺(jué)得思路是一樣的。在科技公司的角度來(lái)看，整個(gè)數字化體系的建設和科技賦能已經(jīng)完全融合在一起了，我根本不考慮數字化系統的問(wèn)題，我們講的是一個(gè)數字孿生的社區，數字孿生的商場(chǎng)、數字孿生的城市，就是融合在一起，不再分說(shuō)如何賦能、如何建系統，這是我要分享的第二點(diǎn)。
第三，如果往數字化城市也好，還是往數字化物管，更多場(chǎng)景的過(guò)程中有更多的陷阱。數字化的建設有三種情況：
1、當我們要外拓一個(gè)新的數字業(yè)務(wù)的時(shí)候，或者新的城市業(yè)務(wù)的時(shí)候，我們必須要匹配對應的數字化系統，比如說(shuō)做城市服務(wù)，一定要跟著(zhù)城市服務(wù)的數字化平臺，這才是核心競爭力，否則的話(huà)我們跟傳統的華為公司有什么區別。
2、在傳統的物管公司的服務(wù)場(chǎng)景里，上這套無(wú)人系統也好，還是什么系統也好，確實(shí)能給我們帶來(lái)效率的提升。
3、即便投入了看上去很好很美的數字化建設，科技的產(chǎn)品和系統，實(shí)質(zhì)上是沒(méi)有給我們帶來(lái)效率提升的，反而給我增加了負擔。恰恰是在整個(gè)科技發(fā)展的過(guò)程中，我們往科技賦能也好，數字化發(fā)展賦能過(guò)程中，這三種情況是最多的，如何判斷這種情況是很有意思的一點(diǎn)。
最后舉個(gè)例子。剛才尤總提到了關(guān)于人臉識別識別老人居家看護的環(huán)節，這是一個(gè)特別有意思的話(huà)題。這個(gè)方式在人臉識別出來(lái)之前，十年前就已經(jīng)實(shí)現了，他們怎么實(shí)現的？通過(guò)門(mén)禁卡。只要門(mén)禁卡48小時(shí)沒(méi)有出入的通勤記錄，也同樣可以判斷�？萍歼M(jìn)步之后，是有一個(gè)質(zhì)的提升嗎？未必是。 |
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| 主持人：這種方式，比如說(shuō)從門(mén)禁卡變成人臉，大家會(huì )覺(jué)得更鮮活，接受起來(lái)更容易。 |
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| 謝超：現在另外一個(gè)趨勢，大家不愿意接受人臉識別也一樣。這個(gè)方式是左右兩面。 |
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| 主持人：創(chuàng )新和背后的風(fēng)險，金融創(chuàng )新和金融風(fēng)險永遠是相輔相成的孿生兄弟。 |
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| 謝超：我舉這個(gè)例子的核心不是在說(shuō)風(fēng)險的問(wèn)題，未必能在所有的場(chǎng)景中都要用科技進(jìn)步之后的產(chǎn)品，用一個(gè)非常成熟的、低成本的科技方式也同樣可以實(shí)現管控手段，這對物業(yè)公司來(lái)講一個(gè)非常有意義的事情。 |
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| 主持人：謝總的意思是，方便了也沒(méi)有覺(jué)得多方便，風(fēng)險還增加了，不一定需要用這個(gè)東西去做這個(gè)事。 |
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| 謝超：當然，作為科技公司肯定不能承認這一點(diǎn)。 |
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主持人：我相信謝總所帶的特斯聯(lián)是特別好的科技公司。為什么呢？因為我是科技大學(xué)畢業(yè)的。我跟他在這兒聊，我就想起上學(xué)的時(shí)候采訪(fǎng)我們學(xué)校理工科學(xué)生的感受。他的表達是一個(gè)科技人才的表達方式，說(shuō)的特清楚，而且還有自己的生動(dòng)案例，有自己過(guò)往的經(jīng)驗，講得特別好。
進(jìn)入到最后一個(gè)話(huà)題，雖然意猶未盡，未來(lái)行業(yè)會(huì )不會(huì )誕生類(lèi)似于貝殼這種平臺化的企業(yè)，因為我們開(kāi)頭拿貝殼說(shuō)的事，貝殼800億美元市值讓人注目。先從尤總，您覺(jué)得有沒(méi)有這種可能性？
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| 尤建峰：這個(gè)話(huà)題挺大的，貝殼的想法是整合整個(gè)行業(yè)，具體的做經(jīng)紀的經(jīng)紀人，把所有的信息整合在它的這個(gè)平臺，我想來(lái)想去，物業(yè)行業(yè)我個(gè)人覺(jué)得還是蠻難的，可能會(huì )出現規模比較大的企業(yè)。 |
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| 主持人：剛才黃總是看好的，反壟斷都整出來(lái)了。 |
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| 尤建峰：我是覺(jué)得平臺型的企業(yè)本身是要為整個(gè)行業(yè)服務(wù)，但是我覺(jué)得因為現在這個(gè)行業(yè)最終走向一個(gè)相對集中會(huì )提升，現在程度很低的，但是還是會(huì )有幾個(gè)大的集團會(huì )有分割的狀態(tài)，很難說(shuō)有一個(gè)平臺大家都認可這樣一個(gè)平臺潛入進(jìn)去。所以我是覺(jué)得偏微觀(guān)一點(diǎn)。 |
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| 主持人：這個(gè)話(huà)題尤總滅燈了，黃總呢？ |
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| 黃波：我覺(jué)得這樣，貝殼和鏈家我們能不能對它理解一個(gè)是平臺現象公司，一個(gè)是平臺服務(wù)公司，你剛才要不要成為一個(gè)壟斷行業(yè)或者龍頭企業(yè)的時(shí)候，我們對標貝殼這個(gè)話(huà)題有一定的爭議在于，貝殼本身是平臺化的，更多注重是客戶(hù)資源，真正線(xiàn)下服務(wù)倒是相對弱一點(diǎn)，是鏈家的，如果把這個(gè)問(wèn)題改一下的話(huà)，我相信尤總一定會(huì )支持，未來(lái)會(huì )不會(huì )出現一個(gè)物業(yè)行業(yè)的鏈家。 |
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| 主持人：如果是這個(gè)話(huà)題，尤總您覺(jué)得會(huì )嗎？ |
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| 主持人：燈已經(jīng)亮了�；卮鹩袥](méi)有可能出現鏈家？葉總。 |
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葉明杰：我是覺(jué)得不會(huì )再出現跟貝殼一樣類(lèi)似的企業(yè)，大家在講貝殼我就在想貝殼到底是什么樣的公司大家有沒(méi)有搞清楚，我在去年開(kāi)始對它有一些了解，之前還不是很了解，去年我了解了，你看貝殼，貝殼怎么來(lái)的？貝殼以前是鏈家自己多年的基礎能力，通過(guò)線(xiàn)上化形成了它的ACN網(wǎng)絡(luò )，解決什么問(wèn)題，解決業(yè)務(wù)層面標準化的問(wèn)題，分十個(gè)節點(diǎn)拆分拆掉了，從哪里切入呢？從經(jīng)紀人之間惡性競爭。
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葉明杰：它怎么玩呢？這個(gè)平臺還是玩數據，提升效率，提升服務(wù)體驗。第一個(gè)環(huán)在A(yíng)CN，ACN怎么做的呢？ACN進(jìn)入到一個(gè)城市以后一定要有一定技術(shù)規模，當時(shí)左老板怎么做呢？收并購這就是簡(jiǎn)單的手段，20%說(shuō)能夠自己轉起來(lái)，轉起來(lái)有數據，數據解決什么問(wèn)題，解決了效率問(wèn)題。解決效率問(wèn)題就在解決什么問(wèn)題，解決服務(wù)體驗問(wèn)題，形成閉環(huán)，再對ACN網(wǎng)絡(luò )形成閉環(huán)增加規模量，你看它的邏輯是這樣，有一個(gè)基礎流量。
有一個(gè)密度濃度，物業(yè)企業(yè)現在大家都在講方向（結構性），我跟你講不成熟，而且聚焦于區域也不行，現在看一下我們以前講聚焦區域是不對，應該聚焦城市，最早講聚焦街道型做不到，太牛逼了，太超前了，你定了這個(gè)戰略，是不是在這個(gè)實(shí)際點(diǎn)，你會(huì )發(fā)現，它如果說(shuō)能夠聚焦到城區，也能夠類(lèi)似于貝殼有一些基礎量，是不是能夠轉起來(lái)，是不是解決效率問(wèn)題，效率問(wèn)題是不是可以降本。前面在講，這個(gè)要增長(cháng)物業(yè)費我覺(jué)得太難了，如果一個(gè)物業(yè)企業(yè)要增長(cháng)，物業(yè)費提高是太難了，基礎物業(yè)還是比較難的，不是靠后面增長(cháng)，就像它還有一個(gè)方式就是降本也一樣，實(shí)際上還是提高毛利率，就兩個(gè)方向，我理解是兩個(gè)方向，當然牛逼的是它有基礎物業(yè)，還有一種是增值物業(yè)，其他是其他賽道，不是你想做就做的，你進(jìn)入越多，你可能存在風(fēng)險越大。 |
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| 主持人：進(jìn)入賽道未必跑得起來(lái)。 |
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| 葉明杰：我在想物業(yè)行業(yè)，你剛才講資本，資本+科技，實(shí)際上資本這個(gè)東西就是雙刃劍，你拿資本的錢(qián)壓力很大，你說(shuō)資本+科技干什么，逼著(zhù)你的轉型升級，不逼著(zhù)你的轉型升級怎么辦？你還是拿著(zhù)資本，再加上科技做賦能，我認為壓力很大，這個(gè)錢(qián)不是白拿的，它天天逼著(zhù)你做業(yè)績(jì)，趕緊賺錢(qián)，趕緊漲，你會(huì )發(fā)現這個(gè)問(wèn)題最終逼著(zhù)你一定轉型，如果物業(yè)一定轉型一定往這個(gè)方向轉，貝殼是什么公司呢？是運營(yíng)賦能型，它不是完全像電商這種平臺。那個(gè)時(shí)候實(shí)際上不是說(shuō)愿意就行，而是逼著(zhù)你，不愿意也得愿意，你看貝殼的邏輯，很多小的經(jīng)紀公司不愿意也得愿意，不愿意得淘汰，賺不了錢(qián)，經(jīng)紀人都走了，跑了，實(shí)際上是這個(gè)邏輯。但是你也發(fā)現貝殼我也不害你，沒(méi)有關(guān)系，你也不要認為我進(jìn)來(lái)把你給坑了，沒(méi)有，就是合作，物業(yè)合作現在要合作，不要大家都把這個(gè)墻樹(shù)起來(lái)不太好，我理解大家在增值服務(wù)在各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈方面做深度，從我們自己行業(yè)里面做，不是說(shuō)這個(gè)是我的，我原來(lái)跟他們講，如果幾十萬(wàn)業(yè)主這個(gè)算蠻大的規模，剛才長(cháng)江總說(shuō)1000萬(wàn)，小的就是幾十萬(wàn)業(yè)主，我們一兩百萬(wàn)，就算兩百萬(wàn)這些數據真的很牛了，我們講客戶(hù)用戶(hù)數據，看淘寶和騰訊有多少數據，你這點(diǎn)數據對于它來(lái)講真的是毛毛雨，不是什么大問(wèn)題，這個(gè)叫運行機制，你的運行機制不行，所以這個(gè)合作上面得有機制，通過(guò)機制整體提高，大家應該做合作。 |
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| 主持人：我建議鼓掌，葉總說(shuō)的特好，要團結起來(lái)，其實(shí)信息化時(shí)代你想太強沒(méi)有那么容易，關(guān)鍵是尤總老皺著(zhù)眉頭，您聽(tīng)完之后有什么感想？ |
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| 尤建峰：葉總他的思路比較開(kāi)闊的，我前面也在思考這個(gè)問(wèn)題，不要把墻蓋起來(lái)，一直在倡導社區增值服務(wù)的聯(lián)盟，物業(yè)公司如果能夠聯(lián)盟的話(huà)，對于物業(yè)這個(gè)行業(yè)更好，讓這個(gè)行業(yè)更好抵御像美團這種，對這個(gè)行業(yè)會(huì )更好。 |
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| 主持人：同意，最后請謝總來(lái)說(shuō)說(shuō)，因為貝殼科技公司，從科技行業(yè)角度分析文戲。 |
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謝超：文人相親，在我的能看到未來(lái)里面，其實(shí)是沒(méi)有像貝殼這樣企業(yè)，太久的生存空間。因為貝殼數據層次太強，它沒(méi)有真正自己的實(shí)際場(chǎng)景，沒(méi)有真正物理值，在我看來(lái)未來(lái)里面會(huì )有兩個(gè)方向。一個(gè)方向在單一場(chǎng)景里面非常深度的專(zhuān)業(yè)的垂直服務(wù)商，包括數字化信息化在內，這是做小而美的企業(yè)，這種數據的深度不是你搭一個(gè)平臺，具備這種場(chǎng)景具備的，你必須對這個(gè)場(chǎng)景具備掌控力，而且可以深度下去這是第一個(gè)方向。
第二個(gè)發(fā)展類(lèi)型，是轉化成一個(gè)真正城市運營(yíng)商和運營(yíng)者，變成一個(gè)非常偉大的企業(yè)，同樣因為我們做一個(gè)城市運營(yíng)者，數字城市運營(yíng)者，同樣數字的深度也完全不是一個(gè)量級，在我看來(lái)這樣兩個(gè)方向才有最大的空間，而且我相信后者在數字城市運營(yíng)者上面才能成就一個(gè)偉大的企業(yè)。
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| 主持人：謝謝！最終其實(shí)專(zhuān)業(yè)化這種深度是必須的，很多事深入下去之后才能不斷找到新的價(jià)值點(diǎn)，掌聲感謝四位，一起合影！ |
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