2017上市房企金融能力TOP50出爐 龍湖地產(chǎn)位列民營(yíng)房企第一

    2018年5月23日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì )舉辦“2018中國房地產(chǎn)金融論壇”，會(huì )上發(fā)布中國房地產(chǎn)企業(yè)金融能力評價(jià)研究成果及《2017上市房企金融能力TOP50》。

    《2017上市房企金融能力TOP50》榜單顯示，來(lái)自滬深交易所的房地產(chǎn)上市公司（含同時(shí)在香港上市的公司）共19家，來(lái)自港交所的房地產(chǎn)上市公司共31家，其中中國金茂、華潤置地、龍湖地產(chǎn)位居三強。這也意味著(zhù)，龍湖系上市民營(yíng)房企金融能力第一。

    近15個(gè)月以來(lái)，標普、穆迪、惠普三大評級機構已四次正向調整龍湖評級。近期，中金、花旗、匯豐等投行相繼發(fā)布報告，普遍看好龍湖穩健財務(wù)盤(pán)面。

    中金公司研究報告重申，龍湖地產(chǎn)為板塊首選標的，目標價(jià)港幣31.58，對應12倍2018年預測市盈率，隱含33%上行空間。公司四大主航道業(yè)務(wù)擴張路徑清晰，財務(wù)把控紀律嚴格，這將轉化為盈利的可持續增長(cháng)以及結構的不斷改善。因此，公司價(jià)值亟待重估。

    龍湖集團靠的是什么？一位接近龍湖的人士表示，龍湖一貫奉行嚴格的財務(wù)紀律。財務(wù)管理策略上，可歸納為八個(gè)字：穩健、低成本、多渠道。

    穩?。簺](méi)用過(guò)非標、影子銀行、信托

    據了解，龍湖內部有一條鐵律，根據負債率控制拿地額度，保持穩健的資產(chǎn)負債表。2017年，龍湖凈負債率僅為47.7%，達五年最低。和房地產(chǎn)行業(yè)普遍70%-80%的負債率相比，龍湖負債結構健康。

    截至2017年底，龍湖現金持有量為267.6億元，現金短債比為4.79，現金較充裕，可完全覆蓋短期債務(wù)，在現金短債比最高的千億房企中，排名第一。

    2017年龍湖集團進(jìn)入千億陣營(yíng)，簽約額創(chuàng )歷史新高，2018年目標鎖定為2000億元。2017年，龍湖實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約1560.8億元人民幣，同比增長(cháng)77%。新增76幅土地，其中18塊帶天街商業(yè)地塊，土地溢價(jià)合理。龍湖對回款率嚴格管控，始終保持較高銷(xiāo)售回款率。

    龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉表示，“過(guò)去三年，在整個(gè)行業(yè)加杠桿的時(shí)候，龍湖沒(méi)有用過(guò)非標，沒(méi)有用過(guò)影子銀行，沒(méi)有用過(guò)信托，沒(méi)有使用任何高成本融資方式，即便是發(fā)債，也都在經(jīng)營(yíng)性現金流能覆蓋的范圍內。”

    低成本：平均融資成本民營(yíng)房企最低

    2016年1月，龍湖率先獲得惠譽(yù)“投資級”評級，2016年10月，獲得標普“投資級”評級，2017年3月，獲得穆迪“投資級”評級。至此，龍湖成為行業(yè)內唯一的境內外全投資級民營(yíng)房企。

    2017年7月，龍湖以全投資級姿態(tài)亮相資本市場(chǎng)，成功發(fā)行投資級美元債券，融資規模4.5億美元2022年到期，3.875%的票面利率創(chuàng )龍湖地產(chǎn)海外發(fā)債新低。境內，集團發(fā)行40.4億元綠色債，固定利率介乎于4.4%至4.75%之間，期限介乎于五年至七年；發(fā)行中期票據20億元，固定利率介乎于4.8%至5.0%，期限介乎于三年至五年，維持了長(cháng)期、低成本的債券融資渠道。

    借此，2017年龍湖的平均借貸成本進(jìn)一步降低至年利率4.5%，平均貸款年限5.92年，達到歷史最優(yōu)水平。在2017年平均融資成本最低的民營(yíng)房企中，龍湖位居第一。

    2018年3月，標普全球評級將龍湖的評級展望由“穩定”調升至“正面”，并確認“BBB-”的長(cháng)期主體信用評級。這也是繼2017年3月穆迪調升龍湖企業(yè)家族評級至Baa3（穩定展望），12月穆迪調升龍湖發(fā)行高級無(wú)抵押債務(wù)評級至Baa3，2018年1月惠譽(yù)調升龍湖評級至BBB（穩定展望），一年內境外三大評級機構的第四次評級正向調整。

    多渠道：成功發(fā)行綠色債與首單住房租賃專(zhuān)項債

    除傳統融資渠道外，龍湖積極響應政策鼓勵方向，尋覓融資好機遇。譬如，2017年龍湖積極利用多渠道優(yōu)勢，成功發(fā)行40.4億元綠色債。

    將長(cháng)租公寓作為四大主航道業(yè)務(wù)之一，并清晰提出三年內成為行業(yè)前三名的龍湖率先拿到了融資。2018年3月，龍湖成功發(fā)行全國首單住房租賃專(zhuān)項公司債券，債券票面利率5.6%。

    至2017年底，龍湖長(cháng)租公寓“冠寓”已進(jìn)入全國17個(gè)一線(xiàn)及領(lǐng)先二線(xiàn)城市，開(kāi)業(yè)房間超過(guò)1.5萬(wàn)間。以北京酒仙橋冠寓為例，即使租金相對周邊普通住宅有一定溢價(jià)，但開(kāi)業(yè)3個(gè)月后出租率已突破90%。中金報告估計，預計至2020年，冠寓將為龍湖貢獻30億元收入。

    龍湖正在形成住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為核心，商業(yè)運營(yíng)、長(cháng)租公寓及物業(yè)服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)并進(jìn)的多維布局。預計至2020年，龍湖商業(yè)租金收益超過(guò)60億元，物業(yè)收入接近60億元，加上長(cháng)租公寓的30億元租金收入，到2020年龍湖經(jīng)營(yíng)性收入將超過(guò)150億元。

    “這對公司應對未來(lái)行業(yè)變局是非常大的支撐，評級機構是很看重經(jīng)營(yíng)性收入的。龍湖過(guò)去多年一直堅持自己的戰略，非常堅定堅決執行，才有了今天的紅利。”邵明曉說(shuō)。

    而在當前融資渠道受限、額度趨緊、利率上行的環(huán)境下，龍湖對戰略和財務(wù)紀律的這種堅持，可以持續增強企業(yè)競爭力，最終在分化波動(dòng)的市場(chǎng)中脫穎而出。