中國特色REITs市場(chǎng)走上發(fā)展“高速路”

    安寧

    近三年蓄力，中國特色REITs市場(chǎng)走上高質(zhì)量發(fā)展的“高速路”。

    3月24日，證監會(huì )、國家發(fā)改委分別發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）和《關(guān)于規范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。上述《通知》在拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型、推動(dòng)擴募發(fā)行常態(tài)化、明確大類(lèi)資產(chǎn)準入標準等方面都有新部署。

    筆者認為，《通知》的發(fā)布有利于進(jìn)一步完善REITs市場(chǎng)基礎制度和健全市場(chǎng)功能，推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，有利于推動(dòng)中國特色REITs市場(chǎng)加速駛入高質(zhì)量發(fā)展之路。

    REITs專(zhuān)注于投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，又兼具股、債和另類(lèi)投資特征，是盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)新增投資、擴大內需的有效手段，對穩定經(jīng)濟大盤(pán)有重要作用。

    自2020年4月份基礎設施REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)以來(lái)，我國不斷優(yōu)化公募REITs的頂層設計，初步建立了涵蓋試點(diǎn)指引、交易規則、稅收政策等內容的監管框架。經(jīng)過(guò)近三年的運行，REITs市場(chǎng)總體平穩，試點(diǎn)項目市場(chǎng)認可度較高，各項制度規則初步經(jīng)受了市場(chǎng)檢驗，達到預期目標。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過(guò)800億元。募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng )新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域，形成了良好示范效應，為REITs市場(chǎng)的擴容和高質(zhì)量發(fā)展打下了堅實(shí)基礎。

    因此，此次發(fā)布的《通知》也是在總結前期經(jīng)驗的基礎上，通過(guò)拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型，擴大市場(chǎng)參與主體范圍，優(yōu)化審核注冊流程，完善發(fā)行、信息披露等制度，進(jìn)一步健全REITs市場(chǎng)功能，更好服務(wù)構建新發(fā)展格局和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。主要有三大亮點(diǎn)值得期待。

    一是消費基礎設施納入REITs發(fā)行范圍，有助于促消費、擴內需以及REITs市場(chǎng)的擴容。

    《通知》提出，“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng )新消費場(chǎng)景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。”

    在當前我國經(jīng)濟回暖復蘇的大背景下，消費基礎設施發(fā)行REITs有助于擴大消費基礎設施的投資規模，對促進(jìn)消費有積極作用。另外，目前我國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)體量龐大，消費基礎設施納入REITs發(fā)行范圍，有助于REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步擴容。

    二是推動(dòng)擴募發(fā)行常態(tài)化，有助于盤(pán)活更多優(yōu)質(zhì)基礎設施資產(chǎn)，形成資本的良性循環(huán)。

    《通知》明確，加快推動(dòng)首批擴募REITs項目落地，完善擴募定價(jià)機制，鼓勵更多符合條件的擴募項目發(fā)行上市。

    從境外成熟REITs市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗看，REITs擴募并購是整個(gè)市場(chǎng)持續發(fā)展壯大的重要途徑。擴募將有利于提升REITs行業(yè)的整體規模，優(yōu)化REITs的整體投資組合。同時(shí)，對于投資者來(lái)說(shuō)，也有助于分散資產(chǎn)的持有風(fēng)險，提升長(cháng)期投資獲得感。

    三是優(yōu)化REITs發(fā)行審核注冊流程，有助于提高項目推進(jìn)效率，增強可預期性。

    《通知》明確，建立分工明確、各有側重、高效銜接的審核注冊工作機制，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規范性、可預期性和透明度。

    明確高效的審核注冊工作機制有利于各部門(mén)的協(xié)調與銜接，提高工作效率，保障常態(tài)化發(fā)行的項目資源供給，促進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行。

    當前，走好中國特色REITs市場(chǎng)發(fā)展之路，不僅是REITs高質(zhì)量發(fā)展的新使命，也是建設中國特色現代資本市場(chǎng)的內在要求。