構建可持續新動(dòng)能 擁抱消費基礎設施REITs

    宋鑫

    消費既是經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展和穩增長(cháng)的重要元素，也是暢通國內大循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節和重要引擎。2020年9月份，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于以新業(yè)態(tài)新模式引領(lǐng)新型消費加快發(fā)展的意見(jiàn)》提出，加快新型消費基礎設施和服務(wù)保障能力建設。并在“規劃建設新型消費網(wǎng)絡(luò )節點(diǎn)”一節中點(diǎn)明優(yōu)化百貨商場(chǎng)、購物中心、便利店、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，引導行業(yè)適度集中。

    為貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng )新消費場(chǎng)景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs，2023年3月份，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。這標志著(zhù)我國正式將消費基礎設施納入REITs發(fā)行范圍，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

    以消費基礎設施為標的資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，是我國綜合施策釋放消費潛力，實(shí)施擴大內需、支持消費復蘇的重要舉措，也有利于REITs市場(chǎng)行穩致遠。

    回顧亞太地區REITs發(fā)展史，在居民財富持續積累、服務(wù)業(yè)比重不斷走高以及城鎮化率達75%以上的背景下，零售、辦公和酒店等商業(yè)地產(chǎn)的體量規模日漸攀升。消費類(lèi)REITs作為海外REITs市場(chǎng)重要的發(fā)行業(yè)態(tài)，是REITs市場(chǎng)的重要底層資產(chǎn)，同時(shí)為其他業(yè)態(tài)REITs的后續發(fā)行開(kāi)辟了道路。中國香港領(lǐng)展REIT上市底層資產(chǎn)包含多個(gè)零售及辦公物業(yè)。截至2023年1月10日，中國香港領(lǐng)展REIT市值約1200億港幣，占中國香港REITs市場(chǎng)總市值的60%。從物業(yè)形態(tài)看，投資于零售物業(yè)、停車(chē)場(chǎng)、辦公室及物流等多類(lèi)資產(chǎn)，其中零售物業(yè)規模占比超70%。

    截至2023年7月13日，國內還沒(méi)有消費類(lèi)資產(chǎn)REITs上市，但以消費基礎設施為底層資產(chǎn)的類(lèi)REITs發(fā)行47只，發(fā)行規模1044.86億元，CMBS127只，發(fā)行規模2992.78億元。消費基礎設施作為對我國公募REITs行業(yè)類(lèi)別的有益補充，具有廣闊的發(fā)展前景。發(fā)行消費基礎設施REITs，能夠充分發(fā)揮消費對經(jīng)濟增長(cháng)的基礎性作用，培育壯大綠色消費、服務(wù)消費等消費新熱點(diǎn)，增強國內大循環(huán)動(dòng)力和可靠性。

    基金管理人作為消費基礎設施REITs的重要承載方和落實(shí)責任主體，應重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

    （一）構建富有活力的基金治理機制

    消費基礎設施運營(yíng)市場(chǎng)化程度高，迭代更新快，為確保上市后底層資產(chǎn)平穩運行，最大限度地保護投資者利益，需加強頂層設計，構建富有活力的基金治理結構。一方面，結合行業(yè)發(fā)展、項目區位、目標人群等，兼顧合規與效率，做好經(jīng)營(yíng)風(fēng)險預案；另一方面，制定靈活的激勵約束機制，提升運營(yíng)管理核心競爭力，優(yōu)化資產(chǎn)運營(yíng)效率。

    （二）賦能運營(yíng)管理 挖掘增量?jì)r(jià)值

    我國消費基礎設施進(jìn)入存量時(shí)代，需聚焦消費者需求，挖掘增量?jì)r(jià)值?；鸸芾砣藨o抓租金結構、出租率與增長(cháng)率這三大指標，在招商、運營(yíng)和推廣環(huán)節提供賦能，通過(guò)精細化運營(yíng)，夯實(shí)服務(wù)管理體系，協(xié)同職能配合，助力運營(yíng)收入相關(guān)指標提升，為投資者創(chuàng )造更大價(jià)值。

    （三）完善高度透明的信息披露機制

    消費基礎設施項目運營(yíng)過(guò)程中會(huì )有較多的主動(dòng)資產(chǎn)提升計劃和不定期推廣活動(dòng)，定期報告披露數據可能會(huì )出現非規律性波動(dòng)。為確保投資者能夠充分知悉理解存續期間信息披露內容，作出合理的投資判斷，基金管理人應建立高度透明的信息披露機制。探索設立“投資者關(guān)系+公共關(guān)系”（“IR+PR”）雙輪驅動(dòng)服務(wù)體系，加強與投資者交流互動(dòng)，加深投資者對底層資產(chǎn)運營(yíng)周期的認識，從而降低市場(chǎng)信息不對稱(chēng)程度，提升REITs資產(chǎn)價(jià)值的透明度，增強市場(chǎng)信用。

    （四）打造發(fā)展潛力大的消費型“巨無(wú)霸”

    消費基礎設施具有規模經(jīng)濟性，消費者成本最小化的特點(diǎn)。“大而美”的優(yōu)質(zhì)項目能夠為消費者提供一站式服務(wù)，獲客能力強，經(jīng)營(yíng)穩定、現金流健康、增值空間良好，會(huì )產(chǎn)生“1+1>2”的綜合經(jīng)濟效應，更符合投資者對REITs的投資預期。在存續期內，基金管理人通過(guò)運營(yíng)管理、資產(chǎn)管理和資本運作，去尋找、發(fā)現和購入優(yōu)質(zhì)消費基礎設施資產(chǎn)，保證已發(fā)行公募REITs平臺生命力與活力，為投資者創(chuàng )造更大價(jià)值。

    （作者系中航基金管理有限公司董事總經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理）

（編輯 何帆）