美國樓市寒意漸濃 美聯(lián)儲加息步伐或放慢

    11月19日，全美房屋建筑商協(xié)會(huì )（NAHB）發(fā)布的數據顯示，11月NAHB房產(chǎn)市場(chǎng)指數暴跌8個(gè)點(diǎn)至60，為2014年以來(lái)最大跌幅，也創(chuàng )下2016年8月以來(lái)新低。該指數是衡量建筑商對新建單戶(hù)住宅市場(chǎng)的信心指數，2017年12月該指數曾創(chuàng )下74的周期高點(diǎn)。

    市場(chǎng)分析人士指出，美國住宅建筑商信心指數大跌，是因為8年來(lái)最高的利率水平限制了需求，這進(jìn)一步表明了房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫程度加深，也將影響美聯(lián)儲對加息程度的辯論。

    利率走高限制樓市需求

    分項來(lái)看，NAHB指數中的11月當前銷(xiāo)售指標下跌7點(diǎn)至67，為2016年8月以來(lái)最低；而6個(gè)月銷(xiāo)售預期指標下降10點(diǎn)至65，為2016年5月以來(lái)最低。潛在買(mǎi)家客流指數下跌8點(diǎn)至45，也是2016年8月以來(lái)最低。

    從地區角度看，以三個(gè)月移動(dòng)平均水平衡量，美國東北部上漲2點(diǎn)至58，中西部下跌1點(diǎn)至57，南部下跌2點(diǎn)至68，西部下跌3點(diǎn)至71。

    NAHB主席RandyNoel表示：“建筑商稱(chēng)，繼續看到消費者對新屋需求的跡象，但由于對利率和房?jì)r(jià)上漲的擔憂(yōu)，客戶(hù)對新屋的需求出現了停滯。”

    包括萊納房產(chǎn)和KBHome在內的美國住宅建筑商巨頭，在最近的財報中紛紛降低2019年的銷(xiāo)售預期。這些建筑商表示，雖然仍存在待售房屋短缺，但新建房屋價(jià)格溢價(jià)，隨著(zhù)利率的上漲，新房購買(mǎi)者因此受到的打擊最為嚴重。截至11月19日，KBHome股價(jià)年初至今已下跌38.82%，同期萊納房產(chǎn)股價(jià)累計下跌34.23%。

    MortgageBankersAssociation數據顯示，美國30年期平均固定抵押貸款利率已升至5.17%，為2009年9月以來(lái)最高水平，如果進(jìn)一步升至6%，則將達到2008年12月水平。經(jīng)濟與金融問(wèn)題研究網(wǎng)站W(wǎng)olfStreet的創(chuàng )始人WolfRichter認為，抵押貸款利率持續升高至6%，可能觸及房地產(chǎn)市場(chǎng)的疼痛閾值。WolfRichter預計，鑒于該利率與10年期美債收益率的息差正在擴大，且抵押貸款利率的上升速度快于10年期國債收益率，且收益率曲線(xiàn)仍將趨于平坦化，因此，距離6%很可能只有三次加息，而這三次加息很可能在2019年中期完成。

    美聯(lián)儲加息步伐料放緩

    分析人士指出，美國住宅建筑商信心指數的急劇下跌或預示著(zhù)比建筑業(yè)發(fā)展放緩更嚴重的問(wèn)題，因為在大蕭條到來(lái)之前，建筑業(yè)往往是市場(chǎng)周期至頂的“驚弓之鳥(niǎo)”。

    上一次金融危機到來(lái)之前，2005年6月，NAHB的指數達到72，即當時(shí)的周期高點(diǎn)。從當年7月開(kāi)始，該指數下跌，到2006年中期進(jìn)入收縮區域，此后陷入整體經(jīng)濟衰退周期。

    經(jīng)濟學(xué)家擔心歷史又將重演，自2016年11月特朗普當選美國總統以來(lái)，各項消費者和企業(yè)信心指標都高位運行，但此次的住宅建筑商指數代表了第一批轉跌的指標。雖然指數依然在正向區域，但NAHB（美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì )）呼吁決策者注意，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種情況可能是對更廣泛經(jīng)濟的警示。

    NAHB首席經(jīng)濟學(xué)家RobertDietz指出：“最近幾個(gè)月抵押貸款利率上升，加上價(jià)格累計上漲幅度，導致房屋需求停滯不前。”他補充道，“鑒于住房市場(chǎng)是經(jīng)濟領(lǐng)先指標，（利率）決策者需要更多關(guān)注住宅市場(chǎng)狀況。”

    分析人士指出，經(jīng)濟增長(cháng)放緩料將影響美聯(lián)儲最終加息的程度。2015年底以來(lái)，美聯(lián)儲已經(jīng)加息8次；預計今年12月份還會(huì )加息，且將更新經(jīng)濟預測。美聯(lián)儲9月份的預測顯示2019年會(huì )加息3次。

    不過(guò)美聯(lián)儲主席鮑威爾上周給出了暫停加息的條件，或放慢加息步伐。在上周兩場(chǎng)達拉斯聯(lián)儲組織的活動(dòng)中，美聯(lián)儲官員討論了經(jīng)濟現狀與全球情況。盡管鮑威爾對美國經(jīng)濟整體持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，但暗示了2019年暫停加息的條件，即美國經(jīng)濟將面臨三大阻力：全球需求放緩、財政刺激消退以及加息對經(jīng)濟的滯后影響。

    官員們普遍認為，美國樓市增速放緩，以減稅和增加財政支出為主要形式的財政刺激可能從明年起逐步消退。對此，鮑威爾表示，美聯(lián)儲的目標是保持經(jīng)濟增長(cháng)，同時(shí)保證通脹受控和確保金融穩定，“美聯(lián)儲會(huì )繼續監控金融狀況，我們不得不思考還能加息多少，以及加息的幅度與節奏。我們要采取的路徑是非常小心地審視市場(chǎng)、經(jīng)濟、商業(yè)聯(lián)絡(luò )人如何回應貨幣政策。”

    此外，美聯(lián)儲副主席克拉里達指出，近三年的加息已令美聯(lián)儲的短期利率接近中性水平，這將成為未來(lái)考慮貨幣政策的一個(gè)關(guān)鍵因素，未來(lái)加息將取決于經(jīng)濟數據。

    另?yè)聿┫?，利率市?chǎng)對美聯(lián)儲政策路徑的信心開(kāi)始崩塌，“短期利率交易員先前一直深信，2019年美聯(lián)儲會(huì )如其預期升息三次，每次升幅25個(gè)基點(diǎn)，然而如今，他們已經(jīng)開(kāi)始懷疑，在2019年結束之前，美聯(lián)儲恐怕連加息兩次都做不到。”