全美房租持續走高 住宅型REITs漸成投資者新寵

    近期雖然美股市場(chǎng)顯著(zhù)反彈，但投資者仍然對自2018年10月初以來(lái)的這輪大幅調整心有余悸。由于經(jīng)濟衰退幾率增加、股市波動(dòng)性提升，風(fēng)險較大的投資品種將導致持有者“夜不能寐”，風(fēng)險較小的品種料將成為投資者的新寵。

    近期一系列數據顯示，全美房租正在快速走高。有分析機構指出，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）分紅主要來(lái)源于租金，美國是REITs最成熟的市場(chǎng)。在美聯(lián)儲加息前景不確定的大背景下，REITs，特別是住宅型REITs由于其流動(dòng)性高、收益穩定、風(fēng)險較小，將非常具有投資價(jià)值。

    租金漲勢明顯

    房地產(chǎn)研究機構Zillow近期發(fā)布的報告顯示，居民（家庭）將收入的32%以上用于房租的美國地區數量正在快速增加，美國15%的居民居住的地區租金平均比美國其他地區高出29%。

    Zillow分析師表示，全美租金上漲的趨勢十分明顯，在過(guò)去的五年里，美國的租金水平中位數上升了11%，很多在美國收入中位數水平之上的居民將其收入的28.2%用于支付租金。Zillow警告稱(chēng)，當租房負擔超過(guò)收入的22%時(shí)，會(huì )導致社區更多的人無(wú)家可歸。如果租金負擔超過(guò)收入的32%，就會(huì )導致無(wú)家可歸率的快速上升。

    有美國媒體強調，近期美國工資增速遠遠趕不上租金增速，對于需要租房的美國中產(chǎn)階級家庭來(lái)說(shuō)，要么住得更小，要么搬得更遠。根據美國國家低收入住房聯(lián)盟（NLIHC）2018年年度報告，一名獲得聯(lián)邦最低工資水平的全職工人需要在一年中的52周內每周工作大約122小時(shí)，其工資才能負擔平均市場(chǎng)租金水平的一處兩居室住房。

    Zillow美國租金指數（所有房屋）顯示，截至2018年11月，美國房屋租金中位數達到1449美元/月，為2011年11月編纂該數據以來(lái)的新高。2013年11月，美國房屋租金中位數達到1300美元/月，五年累計漲幅達到11.5%。

    研究人士表示，美國可租房源特別是公寓的數量低于預期，美國經(jīng)濟、美聯(lián)儲貨幣政策和資本市場(chǎng)的狀況也影響了租金水平?？紤]到美聯(lián)儲繼續加息的概率較高，高房?jì)r(jià)以及供給不足短期內難以改善，預計美國租金漲勢仍將持續。

    住宅型REITs被看好

    REITs分紅主要來(lái)源于租金，即便美國利率上升會(huì )影響地產(chǎn)價(jià)值，但不一定會(huì )使REITs收益減少。分析人士預計，由于入住率上升空間縮小，租金上漲將是推高住宅型REITs的主要驅動(dòng)力。美國財經(jīng)網(wǎng)站RealMoney專(zhuān)門(mén)為此撰文稱(chēng)，分紅型股票每季度分紅一次，而一些住宅型REITs甚至可以做到每月分紅，投資者可以放心持有，“晚上可以安然入眠”。

    摩根大通發(fā)布的2019年REITs研究報告預測，2019年REITs的總回報率預計約為10%，其中包括約4%的股息，估值有望增長(cháng)約3%。摩根大通稱(chēng)，如果未來(lái)市場(chǎng)“風(fēng)險消除”，REITs將因為市場(chǎng)風(fēng)格轉換被更多視為“防御性”資產(chǎn)，而現在恰好是介入的不錯時(shí)機。報告表示，最看好住宅類(lèi)REITs，因為“需求廣泛”。

    摩根大通還強調，“千禧一代”居民更傾向于組成新的家庭，并帶動(dòng)住房需求?？紤]到近期住房銷(xiāo)售活動(dòng)的低迷、更高的抵押貸款利率、更高的房產(chǎn)稅等因素，房市狀況更有利于租房市場(chǎng)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，“更多家庭正在組成，但是他們更多傾向不買(mǎi)房”。

    部分基金經(jīng)理也判斷，如果美聯(lián)儲加息周期已至尾聲，REITs將是未來(lái)前景最有利的資產(chǎn)類(lèi)別之一，特別是REITs2018年第三季財報表現普遍優(yōu)于預期。在當前財報季，當許多行業(yè)的企業(yè)下調未來(lái)業(yè)績(jì)預期時(shí)，預估REITs在2019年的業(yè)績(jì)將加速增長(cháng)，其中住宅型REITs具有相對更高的成長(cháng)性，目前對于長(cháng)線(xiàn)資金來(lái)說(shuō)是很好的進(jìn)場(chǎng)機會(huì )。