政策支持剛性和改善型需求 四季度樓市修復動(dòng)力有望提升

    本報記者 杜雨萌

    “雖然調整個(gè)人住房公積金貸款利率的通知尚未對外正式發(fā)布，但從10月1日起，北京5年以下（含5年）、5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率已分別下調至2.6%和3.1%。”10月10日，《證券日報》記者從北京住房公積金管理中心了解到。

    據中指研究院統計，自9月30日人民銀行發(fā)布消息決定下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率以來(lái)，截至10月9日，已有杭州、濟南、吉林等至少30個(gè)地區的公積金管理中心發(fā)布相關(guān)通知，落實(shí)下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)。

    近期，包括下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、支持居民換購住房個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠政策等接連出臺。

    中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，前述政策疊加此前從中央到地方陸續出臺的多類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)支持政策，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復動(dòng)力將得到進(jìn)一步提升。

    公積金貸款利率下調

    助購房成本再降

    9月底，人民銀行接連兩日出臺降低首套房貸利率的政策，其中，公積金貸款利率調整相關(guān)情況備受關(guān)注，即自2022年10月1日起，下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

    葉銀丹告訴《證券日報》記者，從歷史經(jīng)驗看，公積金利率一般是作為配套措施，跟隨商貸利率同步調整。近年來(lái)，二者利差基本在2.3個(gè)百分點(diǎn)左右。不過(guò)，今年商貸利率下調幅度較大，二者利差已快速收窄至1.5個(gè)百分點(diǎn)。因此，下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率這一操作，更多的是維持公積金貸款吸引力。

    從成本角度看，執行新的公積金貸款利率后，首套購房者的購房成本明顯下降。

    中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜給記者算了筆賬，以貸款100萬(wàn)元、貸款年限30年計算，等額本息貸款方式下的公積金貸款利息總額將減少約3萬(wàn)元。

    事實(shí)上，今年以來(lái)，在各地出臺的房地產(chǎn)支持政策中，公積金政策的優(yōu)化調整已成為重要手段之一。例如，公積金買(mǎi)房首付比例下降、貸款額度上調以及直系親屬間可使用等。

    陳文靜表示，結合此前部分城市出臺的“提高公積金貸款額度”“一人購房全家幫”等相關(guān)政策，本次公積金貸款利率的下調，將進(jìn)一步強化公積金政策的影響力度，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步修復。

    從政策效果看，受公積金貸款額度影響，這一政策在不同城市間的效果亦不相同。

    葉銀丹表示，對于一二線(xiàn)城市動(dòng)則數百萬(wàn)元的貸款金額來(lái)說(shuō)，考慮到公積金貸款占比較小，預計刺激效果相對有限；不過(guò)，對于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，疊加日前財政部、稅務(wù)總局出臺的居民換購住房個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠政策，預計將對剛需型、改善型住房需求釋放有一定刺激作用。

    已有多個(gè)城市

    首套房貸利率跌破4%

    不只是公積金貸款利率下降，對于商貸利率，人民銀行、銀保監會(huì )也在9月29日發(fā)布通知稱(chēng)，決定階段性調整差別化住房信貸政策。從政策內容看，最大亮點(diǎn)是給予符合條件的城市政府更大自主權，允許“打破”首套住房貸款利率下限。

    具體來(lái)看，該通知明確指出，對于2022年6月份至8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。另外，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

    “放寬利率下限這一政策針對首套房的剛性需求，雖有一定限制，但力度較大。”葉銀丹認為，從歷史對比來(lái)看，本次放寬房貸利率下限，各地可自主決定下調幅度，力度明顯大于今年5月份下調五年期以上LPR20個(gè)基點(diǎn)。不過(guò)，從通知“圈定”的限制因素看，也對時(shí)間范圍以及哪些城市符合條件給出了明確規定?？偟膩?lái)說(shuō)，該政策或刺激第四季度房地產(chǎn)消費需求提前釋放。

    根據最新一期LPR數據，5年期以上為4.3%。也就是說(shuō)，各地執行的首套房貸款利率下限最低可達4.1%。

    而在上述通知發(fā)布后，截至目前，已有濟寧市、清遠市、陽(yáng)江市等多個(gè)城市首套房貸款利率打破4.1%的下限，依次為3.95%、3.7%、3.9%。

    結合此前貝殼研究院發(fā)布的數據，截至9月19日，在其監測的103個(gè)重點(diǎn)城市中，已有86個(gè)城市房貸主流利率低至首套4.1%的下限水平。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫，樓市去化難度大且符合下調利率下限要求的城市，都有打破房貸利率4.1%下限的可能性，特別是一些房地產(chǎn)市場(chǎng)已深度調整的三四線(xiàn)城市。預計后續會(huì )有更多城市跟進(jìn)，且房貸利率下調動(dòng)作會(huì )更為明顯。

    目前來(lái)看，在多重政策利好下，“十一”假期期間樓市成交已有明顯回暖跡象。

    貝殼研究院數據顯示，今年10月1日至10月7日，其監測的重點(diǎn)50城二手房日均成交套數同比增長(cháng)約54%，較2020年同期增長(cháng)約3%。分城市看，50城中九成城市二手房成交量同比增長(cháng)，其中，東莞、成都、廈門(mén)、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過(guò)去年同期的二倍。需求端看房活躍度也有所提高，50城二手房日均帶看客戶(hù)量同比增長(cháng)7%，超六成城市帶看客戶(hù)量同比增長(cháng)，其中，東莞、廈門(mén)、成都等城市帶看客戶(hù)量同比增長(cháng)超過(guò)50%。

    “本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的周期會(huì )相對偏長(cháng)，尤其是不同城市的復蘇步伐依然存在較大差異。整體上看，今年第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于觸底反彈過(guò)程中。”張波如是說(shuō)。