房企掀起定增潮“保交樓” 出險房企風(fēng)險化解轉機乍現

    12月22日晚間，新黃浦公告稱(chēng)，擬非公開(kāi)發(fā)行股票，募資用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，這是股權融資松閘的“第三支箭”政策發(fā)布后，A股房企籌劃再融資的又一案例。

    證券時(shí)報·e公司記者統計，自11月28日證監會(huì )宣布恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資至今，不到一個(gè)月的時(shí)間里，已有福星股份、大名城、萬(wàn)科A、陸家嘴、招商蛇口、嘉凱城、華發(fā)股份、綠地控股、格力地產(chǎn)等23家A股上市房企積極擁抱新政，平均每天就有一家房企籌劃再融資，可謂掀起了“定增潮”。

    整體來(lái)看，本輪房企“定增潮”主要集中在兩大領(lǐng)域，一方面是招商蛇口、格力地產(chǎn)等房企借助政策東風(fēng)重啟并購重組，并發(fā)行股份募集配套資金。另一方面，大多數房企籌劃直接在A(yíng)股定增募資，用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目等政策支持領(lǐng)域。目前，已有6家房企率先拋出定增預案，可見(jiàn)其落地速度之快。

    從本次再融資潮房企的屬性來(lái)看，多元化特征明顯，既有招商蛇口、西藏城投等央國企開(kāi)發(fā)商，也有嘉凱城、大名城等民營(yíng)房企，此外還包含了萬(wàn)科A等優(yōu)質(zhì)房企以及一些出險房企。

    值得注意的是，未來(lái)，上市房企再融資實(shí)施時(shí)市場(chǎng)的認購意愿將備受關(guān)注。對此，多位業(yè)內人士對證券時(shí)報·e公司記者表示，一些資產(chǎn)負債結構較為合理，聚焦主業(yè)、經(jīng)營(yíng)規范，擁有較多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企定增相對會(huì )獲得投資者親睞。對于出險房企而言，或迎來(lái)定增落地的寶貴機會(huì )，但投資方可能更加謹慎，而實(shí)控人參與認購有望提振投資信心。

    房企再融資潮起

    “近期，政策對房企融資支持力度是空前的，尤其是11月底以來(lái)，在優(yōu)化股權融資政策的引導下，不斷有同行籌劃再融資事項的消息傳出，包括央國企以及民企，都希望抓住政策機會(huì )，加大補充資本金，改善資產(chǎn)負債表，的確可以稱(chēng)得上掀起了定增潮。公司作為地方國企開(kāi)發(fā)商，也正在進(jìn)行相關(guān)工作的準備。”北京某上市房企高管對證券時(shí)報·e公司記者表示。

    實(shí)際上，本輪房企“定增潮”的重要背景是，被業(yè)內視為股權融資“第三支箭”新政于11月28日正式落地，這也意味著(zhù)暫停多年的A股房企并購重組以及再融資政策的松閘。

    此次，證監會(huì )明確了在支持房地產(chǎn)企業(yè)股權融資方面的具體五項政策措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用，積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。

    證券時(shí)報·e公司記者統計，自11月28日“第三支箭”新政落地以來(lái)，不到一個(gè)月的時(shí)間，已經(jīng)有北新路橋、福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶、萬(wàn)科A、天地源、陸家嘴、華夏幸福、金科股份、冠城大通、招商蛇口、嘉凱城、外高橋、華發(fā)股份、綠地控股、迪馬股份、格力地產(chǎn)、中華企業(yè)、西藏城投、三湘印象、榮盛發(fā)展、新黃浦等23家A股上市房企擁抱新政，積極籌劃再融資事項。

    從募資用途看，招商蛇口、格力地產(chǎn)、陸家嘴這三家上市房企募集資金主要用于并購重組。所對應的政策是“允許房企發(fā)行股份或支付現金購買(mǎi)涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金”。而其它籌劃再融資事項的上市房企募集資金用途集中在與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)以及償還債務(wù)本息、補充流動(dòng)資金等符合房企再融資政策要求的領(lǐng)域。

    值得一提的是，12月21日，證監會(huì )表示，將大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展。落實(shí)好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組，這也被業(yè)內視為政策鼓勵房企股權融資的再度重申，有助于改善資產(chǎn)負債表，提升資質(zhì)。

    潛在認購方受關(guān)注

    實(shí)際上，目前，已經(jīng)有華發(fā)股份、福星股份、嘉凱城、大名城、三湘印象以及榮盛發(fā)展等6家房企率先拋出定增預案，可見(jiàn)響應政策籌劃定增速度之快。其中，華發(fā)股份、大名城確定了部分定增投資方，均為控股股東或相關(guān)方參與認購，而嘉凱城的再融資更是被建軻投資一家包攬，后者為該公司實(shí)際控制人的關(guān)聯(lián)方。

    值得一提的是，截至目前，華發(fā)股份是本輪房企再融資潮中預計募集資金金額最高的房企，其控股股東認購一半。

    12月5日晚間，華發(fā)股份發(fā)布定增預案，公司擬募資不超過(guò)60億元，用于鄭州華發(fā)峰景花園項目、南京燕子磯G82項目、湛江華發(fā)新城市南（北）花園項目、紹興金融活力城項目及補充流動(dòng)資金，公司控股股東華發(fā)集團參與認購金額不超過(guò)30億元。

    在業(yè)內看來(lái)，房企大股東參與再融資在有助于提升定增成功率、增強企業(yè)控制權的同時(shí)，還有利于提振市場(chǎng)信心。

    中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水告訴證券時(shí)報·e公司記者，由大股東或實(shí)控人參與認購的定增可能落地較快，“因為這種方式下，特定投資者的構成單一，投資人往往就是公司的決策人，熟悉公司情況，與公司利益一致。大股東或實(shí)控人參與認購也顯示出對公司的看好，愿意掏出真金白銀為企業(yè)補充權益資本，有利于提升上市公司形象，提振投資者信心。”

    實(shí)際上，除了有控股股東明確參與認購外，其他可能認購房企定增的投資方備受關(guān)注。

    光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)研究員周茂華告訴證券時(shí)報·e公司記者，大股東、實(shí)控人、部分央企、地方城投、AMC、部分紓困基金，相關(guān)房企上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)或債權人等都可能成為潛在定增投資者。“房企密集出臺定增，最終落地還得看房企增發(fā)股票具體定價(jià)及條件是否有吸引力，整體市場(chǎng)情緒，以及投資者對部分房企經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)前景預期。定增方案需要緊跟市場(chǎng)需求，同時(shí)加強與投資者溝通。”

    在劉水看來(lái)，雖然房企籌劃再融資事項很快，還需經(jīng)過(guò)董事會(huì )、股東大會(huì )審批，監管機構批準以及投資方認購等多個(gè)環(huán)節，落地進(jìn)程面臨一定考驗。“當前政策環(huán)境足夠寬松，面臨的考驗主要來(lái)自于股東大會(huì )對定增計劃的認可，投資人對企業(yè)及融資用途的認可。目前A股全部為定向增發(fā)，面向以金融機構為主的投資者，另外大股東、實(shí)控人也會(huì )參與認購。”

    “此外，尚未出險的房企股權融資落地更快。這類(lèi)企業(yè)一直保持較為穩健的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售節奏，定增融資或直接用于補充營(yíng)運資金，或通過(guò)償還債務(wù)替換原本自有資金用于償債的壓力，間接釋放經(jīng)營(yíng)資金，無(wú)論哪種用途均有利于增加企業(yè)流動(dòng)性，加快發(fā)展進(jìn)程。”劉水告訴記者。

    出險房企或迎機會(huì )？

    實(shí)際上，在業(yè)內看來(lái)，此前房企融資政策支持主要聚焦于優(yōu)質(zhì)房企，而第三支箭新政并未限制出險房企，在此背景下，包括世茂股份、華夏幸福、金科股份等此前有違約行為的房企也在積極籌劃再融資事項。

    那么，這些出險房企是否可以通過(guò)定增募資，迎來(lái)債務(wù)風(fēng)險化解的機會(huì )同樣備受關(guān)注。

    “整個(gè)行業(yè)最艱難時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，此前出險房企中不乏優(yōu)質(zhì)房企，且房地產(chǎn)整體的估值或股價(jià)定價(jià)不高，投資者會(huì )理性看待此前出險的房企定增。”周茂華說(shuō)。

    不過(guò)，也有專(zhuān)家認為，市場(chǎng)對于出險房企的定增認購可能會(huì )更加謹慎。

    在劉水看來(lái)，出險房企的定增意向主要為“保交樓、保民生”項目開(kāi)發(fā)、償還債務(wù)、補充流動(dòng)資金。對股東來(lái)說(shuō)，以股權形式投資是為了參與分配利潤、實(shí)現盈利。出險企業(yè)一方面融資意向用途缺乏盈利空間，另一方面當前銷(xiāo)售回款不暢、其他再融資渠道基本關(guān)閉，即使當下完成了保交付項目、償還部分債務(wù)，也難以釋放多余資金用于經(jīng)營(yíng)。這種情況下股東利益無(wú)法得到保障，定增難度較大。

    對此，劉水建議，對于出險房企來(lái)說(shuō)，大股東或實(shí)控人成為定增投資人可起到一定的信心提振作用。“通過(guò)大股東或實(shí)控人與公司的深度綁定，企業(yè)向債權人、購房者釋放出積極解決問(wèn)題的信號，可為償還債務(wù)、保交付爭取時(shí)間和空間。”

    克而瑞分析師也認為，本次地產(chǎn)再融資放開(kāi)或許出險企業(yè)能分一杯羹，將幫助企業(yè)優(yōu)化資本結構，同時(shí)也將進(jìn)一步推動(dòng)出險企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險化解工作，對助力企業(yè)的風(fēng)險出清具有重要意義。不過(guò)，值得注意的是，當前出險企業(yè)仍存在較大的債務(wù)問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)狀況各異，即使方案通過(guò)，定增計劃仍是市場(chǎng)化行為，一方面需要尋找投資人相對于其他房企來(lái)說(shuō)可能更加困難，另一方面投資人與募集人對發(fā)行價(jià)的博弈也將會(huì )是定增計劃是否成功發(fā)行的難點(diǎn)。