機構投資者“資產(chǎn)欠配” 公募REITs人氣爆棚

    上市一周年以來(lái)，公募REITs的優(yōu)越性漸漸被市場(chǎng)所認識，市場(chǎng)各方對于公募REITs的熱情有增無(wú)減。年內新發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)認購火爆，日前發(fā)布的國金中國鐵建高速REIT累計認購超400億元，該基金公眾發(fā)售部分的配售比例約2.45%，遠低于去年的平均水平。二級市場(chǎng)的REITs雖然有所調整，但是估值仍處于高位。

    市場(chǎng)人士分析，結合我國當前相對寬松的貨幣政策，機構投資者普遍面臨“資產(chǎn)欠配”的局面。在此背景下，同時(shí)具有相對穩定收益特征和二級市場(chǎng)增值收益的公募REITs產(chǎn)品，更是成為機構投資者青睞的金融產(chǎn)品。

    當前來(lái)看，市場(chǎng)各方對于公募REITs的市場(chǎng)擴容都有較大期待，政策層面鼓勵REITs發(fā)展的文件也不斷出臺。不過(guò)，考慮到公募REITs仍處于試點(diǎn)階段，且屬于面向公眾投資者的重大金融創(chuàng )新產(chǎn)品，因此短期內全面放開(kāi)的可能性較小，但審批發(fā)行的時(shí)效性和試點(diǎn)范圍將顯著(zhù)提升、放寬。

    新發(fā)REITs供不應求

    公募REITs仍然處于賣(mài)方市場(chǎng)。截至2022年5月末，我國已累計發(fā)行12只基礎設施公募REITs，合計發(fā)行規模約為458億元。但此規模與我國巨量、優(yōu)質(zhì)的基礎設施資產(chǎn)存量規模相比，尚存在較大的規模差距，具備極大的發(fā)展前景。

    6月24日，備受矚目的國金中國鐵建高速REIT公布認購申請確認比例結果公告，公眾投資者認購基金15.35億份（比例配售前），配售比例約2.45%；網(wǎng)下投資者認購份額27.153億份（比例配售前），配售比例約3.22%；戰略配售3.75億份，配售比例為100%。以此計算，國金中國鐵建高速REIT的認購規模超過(guò)440億元。

    年內新發(fā)REITs被機構和普通投資者“圍獵”，似乎已成為常態(tài)。4月份，華夏中國交建高速公路REIT啟動(dòng)公開(kāi)發(fā)售，公眾部分認購規模超840億，配售比例約為0.8%，打破了去年5月中航首鋼生物質(zhì)REIT創(chuàng )下1.76%的最低配售比紀錄。

    從數據上來(lái)看，經(jīng)過(guò)了一年的市場(chǎng)培育，去年開(kāi)始正式面向國內投資者的公募REITs確實(shí)越來(lái)越受歡迎。去年發(fā)行的11只公募REITs產(chǎn)品中，包括中航首鋼生物質(zhì)REIT在內的平均配售比為5.50%，遠遠高于今年的兩只產(chǎn)品，有3只產(chǎn)品的這一數據甚至超過(guò)10%。

    認購火爆體現了REITs產(chǎn)品的稀缺性。“結合我國當前相對寬松的貨幣政策，機構投資者普遍面臨‘資產(chǎn)欠配’的局面，同時(shí)具有相對穩定收益特征和二級市場(chǎng)增值收益的公募REITs產(chǎn)品，更是成為機構投資者青睞的金融產(chǎn)品。”招商證券REITs業(yè)務(wù)負責人在接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

    華金證券創(chuàng )新資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理杜鵬也對證券時(shí)報記者表示，在目前國際國內經(jīng)濟形勢非常復雜的大背景下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越來(lái)越少，不管是對個(gè)人還是機構，資產(chǎn)配置難度越來(lái)越大，像公募REITs這類(lèi)資產(chǎn)透明度高、收益來(lái)源于底層資產(chǎn)，現金流幾乎全部給投資人分派的大類(lèi)資產(chǎn)就愈發(fā)受到青睞。

    同時(shí)，目前公募REITs市場(chǎng)運行剛滿(mǎn)一年，整體發(fā)行量有限。上半年發(fā)行1只華夏中交建高速項目，加上近期發(fā)行的國金鐵建REIT，整個(gè)公募REITs市場(chǎng)至今共發(fā)行13只產(chǎn)品，發(fā)行規模約506億左右，明顯出現供給稀缺、需求強烈的現象。

    二級市場(chǎng)估值居高難下

    公募REITs被投資者認可的另一個(gè)表現，就是其二級市場(chǎng)走勢強勁。自去年6月21日首批產(chǎn)品上市以來(lái)，公募REITs在市場(chǎng)上一度小幅下跌，隨后就持續上漲。

    今年以來(lái)，在首批上市產(chǎn)品的表現接近預期下，市場(chǎng)有所回調，但是估值仍然處于高位。Wind數據顯示，12只正在交易的REITs產(chǎn)品，扣除今年新上市的華夏中國交建高速公路REIT，上市以來(lái)的平均漲幅達到了26.44%。

    考慮到REITs穩定分紅特點(diǎn)，已上市REITs的二級市場(chǎng)收益更加出色。據上海證券基金評價(jià)中心統計，上市以來(lái)首批9只產(chǎn)品中有5只實(shí)現兩次分紅，4只產(chǎn)品實(shí)現一次分紅。光大證券分析師孫偉風(fēng)統計，截至6月20日，首批上市的9只REITs包括分紅和資本增值的綜合收益為26.99%。

    “在當前‘資產(chǎn)荒’的背景下，REITs由于數量較少本身具備一定的稀缺性，處于供不應求狀態(tài)，對投資者吸引力較強。因此，即使解禁后相關(guān)持有人賣(mài)出一定份額，也會(huì )有新的投資者及時(shí)買(mǎi)入，不會(huì )引起價(jià)格的大幅波動(dòng)。”孫偉風(fēng)表示。

    不過(guò)，機構人士也擔心，持續的高估值會(huì )削減REITs的長(cháng)期投資回報。

    “雖然公募REITs自去年上市以來(lái)平均漲幅超過(guò)20%，整體收益率比較高，但這并不能簡(jiǎn)單認為是常態(tài)。”杜鵬坦言。

    前述招商證券REITs業(yè)務(wù)負責人也表示，海外成熟公募REITs的年均回報率在6%~10%之間，作為股票和債券之外的第三大類(lèi)金融品種，公募REITs為資本市場(chǎng)提供了更為廣泛的配置選擇基礎，同時(shí)也為公眾投資人提供了能夠實(shí)現相對穩定收益的投資渠道。

    該人士表示，整體而言，公募REITs的回報率處于股票和債券之間，一般無(wú)法達到股票投資者所追求的超高年化收益，但其收益的穩定性遠勝股票市場(chǎng)，因此需要理性看待公募REITs投資及其收益水平。

    “建議投資者堅持價(jià)值投資理念，在投資公募REITs前應充分評估自身風(fēng)險偏好，充分了解公募REITs的產(chǎn)品邏輯和內在價(jià)值，避免受短期市場(chǎng)行情影響，規避短期基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險。”第一創(chuàng )業(yè)證券結構化產(chǎn)品部公募REITs投資產(chǎn)品負責人冉競真表示。

    他認為，從國外REITs市場(chǎng)的長(cháng)期表現來(lái)看，REITs是中等風(fēng)險、中等收益的金融工具；長(cháng)期來(lái)看，風(fēng)險收益特征不同于股票、債券等傳統大類(lèi)資產(chǎn)，可分散投資風(fēng)險，優(yōu)化投資者投資組合的風(fēng)險收益比。目前，市場(chǎng)上包括第一創(chuàng )業(yè)證券在內已經(jīng)有多家銀行、券商設立以公募REITs為配置策略的資產(chǎn)管理產(chǎn)品，普通投資者也可通過(guò)認購此類(lèi)產(chǎn)品間接參與公募REITs投資。

    機構靜待市場(chǎng)擴容

    在前期試點(diǎn)穩定的情況下，市場(chǎng)各方對于公募REITs的加速擴容有較大期待。

    “經(jīng)濟下行期，REITs是重要的信用擴張工具。于基建投資而言，通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)的方式，回籠前期沉淀的資金，改善相關(guān)資產(chǎn)持有者的資產(chǎn)負債表；其次，通過(guò)縮短資金回收久期、提升投資回報率的方式，提高相關(guān)各方的投資意愿；第三，通過(guò)緩解投資方對于中長(cháng)期負債率的擔憂(yōu)，引導投資預期、增強其現階段的投資信心。”孫偉風(fēng)說(shuō)。

    冉競真表示，“公募REITs供給的擴大，一方面是回應當下市場(chǎng)投資需求，更重要的是要始終著(zhù)眼長(cháng)遠、立足全局。公募REITs在支持國家重大戰略實(shí)施、增強服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟質(zhì)效、推動(dòng)基礎設施投融資健康發(fā)展、防范化解債務(wù)風(fēng)險、做好‘六穩六保’工作、助推雙循環(huán)等主要方面，意義不言而喻。”

    事實(shí)上，政策層面也釋放了諸多積極信號。2022年5月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2022〕19號，簡(jiǎn)稱(chēng)“19號文”），其中明確“進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市。”自“19號文”發(fā)布以來(lái)，包括國家發(fā)改委、證監會(huì )、地方發(fā)改委、滬深交易所等整個(gè)公募REITs審核條線(xiàn)均在提高審核效率。

    另一方面，擴募等政策也在逐步出臺。5月31日，滬深交易所同時(shí)發(fā)布了《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號——新購入基礎設施項目》，明確了公募REITs擴募的相關(guān)政策指引，當前已有多只已發(fā)行的公募REITs正在加緊籌備擴募安排。后續隨著(zhù)公募REITs擴募落地，將有助于公募REITs市場(chǎng)進(jìn)一步擴容，成為除首發(fā)之外另一條將公募REITs提升供給的重要路徑。

    “擴募對于REITs來(lái)說(shuō)極為關(guān)鍵，意味著(zhù)已上市的REITs可以通過(guò)收購新的資產(chǎn)來(lái)發(fā)展做大。”杜鵬表示，“和上市公司不一樣，上市公司在上市的時(shí)候基本就是全部的資產(chǎn)上市了，但目前REITs發(fā)行人在發(fā)REITs時(shí)只是拿了一小部分資產(chǎn)，其自身儲備的存量資產(chǎn)和繼續新建的資產(chǎn)遠遠大于已上市資產(chǎn)，這就天然為后續持續擴募收購提供大量資產(chǎn)。另外，優(yōu)秀的REITs管理人同樣可以對外收購同類(lèi)資產(chǎn)。從海外成熟REITs市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，擴募帶來(lái)的資產(chǎn)上市規模遠遠大于REITs新發(fā)上市的規模。所以，擴募對于提升資產(chǎn)供給量來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)比首發(fā)的作用更大。”

    不過(guò)，前述招商證券REITs業(yè)務(wù)負責人也指出，考慮到公募REITs仍處于試點(diǎn)階段，且屬于面向公眾投資者的重大金融創(chuàng )新產(chǎn)品，公募REITs短期內全面放開(kāi)的可能性較小，但審批發(fā)行的時(shí)效性和試點(diǎn)范圍將顯著(zhù)提升、放寬。