三季度11個(gè)項目盈利 公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)向好

    14只公募REITs于近日陸續交出三季度“成績(jì)單”。整體來(lái)看，多數公募REITs項目經(jīng)營(yíng)表現穩定，較二季度有所好轉，6個(gè)項目營(yíng)收超1億元，6個(gè)項目?jì)衾麧櫝?000萬(wàn)元。此外，交通類(lèi)公募REITs經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)逐漸修復，園區類(lèi)公募REITs經(jīng)營(yíng)表現分化，倉儲物流和能源基礎設施REITs經(jīng)營(yíng)表現穩健。

    底層資產(chǎn)盈利水平向好，11個(gè)項目在三季度實(shí)現了盈利。其中，鵬華深圳能源REIT凈利潤最高，為1.95億元；其次是平安廣州廣河REIT，項目三季度凈利潤達7312.39萬(wàn)元；華夏中國交建REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華夏越秀高速REIT、中航首鋼綠能REIT等4只公募REITs的底層項目?jì)衾麧櫾?000萬(wàn)元以上。

    平安廣州廣河REIT、華夏越秀高速REIT、富國首創(chuàng )水務(wù)REIT、中航首鋼綠能REIT底層項目環(huán)比凈利潤有所上升。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT底層項目在三季度扭虧為盈。

    東吳基金表示，報告期內，兩家項目公司整體運營(yíng)穩健，短期因素對基金持續經(jīng)營(yíng)能力和中長(cháng)期發(fā)展無(wú)不良影響，減免租金政策的執行有利于幫助園區內中小微企業(yè)實(shí)現持續經(jīng)營(yíng)發(fā)展，有助于提升租戶(hù)的黏性和基金資產(chǎn)運營(yíng)的口碑。

    有3只公募REITs的底層項目在三季度出現虧損，分別為華安張江光大園REIT、浙商滬杭甬REIT，以及博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，虧損達到802.64萬(wàn)元、175.03萬(wàn)元、10.49萬(wàn)元。

    華安基金提到，管理人將敦促和協(xié)同外部管理機構，在繼續續租談判的同時(shí)，持續開(kāi)展聚焦于集成電路、金融后臺等產(chǎn)業(yè)招商租賃工作，儲備潛在租戶(hù)。浙商證券資管表示，后續在疫情控制良好的情況下，基礎設施基金通行費收入預計將恢復性增長(cháng)。招商基金提到，目前，運營(yíng)管理團隊正在加速推進(jìn)儲備客戶(hù)簽約，并增加客戶(hù)儲備。

    此外，多只產(chǎn)品可供分配金額較二季度有所好轉。業(yè)內人士提到，公募REITs投資收益主要來(lái)自三方面，分別為底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益、資產(chǎn)增值收益，以及二級市場(chǎng)價(jià)格變化帶來(lái)的價(jià)差收益。底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益主要通過(guò)可供分配金額和現金流分派率體現，數據好轉也意味著(zhù)收益分配的潛力有所提升。

    根據德邦證券的計算結果，14只公募REITs三季度可供分配金額完成額占比均值為25.47%，整體處于10%—50%區間內，2022年前三季度可供分配金額完成度均值為70.87%，整體處于40%-110%區間內，實(shí)際可供分配金額較二季度普遍環(huán)比上升。

    具體到單只產(chǎn)品，鵬華深圳能源REIT仍位居榜首，三季度可供分配金額為1.80億元；其次是平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT，三季度可供分配金額分別為1.77億元、1.05億元。此外，還有9只產(chǎn)品三季度可供分配金額超過(guò)2000萬(wàn)元。

    從可供分配金額的完成度來(lái)看，鵬華深圳能源REIT本年度累計可供分配金額達到4.05億元，已超過(guò)全年預測值3.81億元，完成度為106.15%，表現最優(yōu)。此外，倉儲物流REITs完成情況超預期，2只REITs累計完成度為80%左右，交通類(lèi)公募REITs本年度累計完成度均低于75%，園區類(lèi)公募REITs表現則較為分化。