REITs“新軍”本周詢(xún)價(jià) 行情分化不宜幻想躺賺

    上周獲批之后，華夏杭州和達高科產(chǎn)業(yè)園REIT（下稱(chēng)“華夏和達高科REIT”）將于本周三（12月7日）啟動(dòng)詢(xún)價(jià)。在發(fā)行流程持續推進(jìn)下，全國首單生物醫藥產(chǎn)業(yè)園REIT距離上市越來(lái)越近，全市場(chǎng)公募REITs的數量將進(jìn)一步擴容到24只。

    在公募REITs大擴容背后，一方面，密集出臺的相關(guān)政策在持續保駕護航，底層資產(chǎn)類(lèi)別持續多元化。從2020年4月啟動(dòng)公募REITs試點(diǎn)工作至今，全國發(fā)布的與REITs相關(guān)的文件超過(guò)1000份；另一方面，因各類(lèi)資產(chǎn)底層回報率差異和資金偏好等多因素影響，公募REITs的二級市場(chǎng)已出現分化。很顯然，隨著(zhù)投資標的持續豐富，資本市場(chǎng)的價(jià)值發(fā)現功能也在逐步見(jiàn)效。公募REITs不再是上市即大漲的“躺賺”標的，這類(lèi)標的更適合長(cháng)期持有，對投資人的產(chǎn)業(yè)研究、基本面分析等能力也提出了更高要求。

    未來(lái)3~5年

    形成萬(wàn)億元級市場(chǎng)

    根據華夏和達高科REIT最新發(fā)布的詢(xún)價(jià)公告，該基金詢(xún)價(jià)日定于12月7日，詢(xún)價(jià)期間為2.526元/份~2.930元/份；發(fā)售份額為5億份，分為初始戰略配售、網(wǎng)下初始發(fā)售、公眾投資者初始發(fā)售三部分，各自份額分別為3.15億份、1.295億份、0.555億份。

    值得一提的是，華夏和達高科REIT既是公募REITs擴容的最新案例，也是全國首單生物醫藥產(chǎn)業(yè)園REIT。該項目的首發(fā)標的資產(chǎn)為位于杭州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區的和達藥谷一期和孵化器兩個(gè)項目。截至2022年6月30日，該標的資產(chǎn)的市場(chǎng)估價(jià)為14.24億元。按照華夏基金預估的首募12.76億元的規模測算，該項目2022年11月1日至2022年12月31日預測年化分派率為4.53%，2023年預測年化分派率為4.64%。華夏基金相關(guān)人士表示，生物醫藥產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展需要更專(zhuān)業(yè)、更系統的軟硬件配套設施及服務(wù)，對園區的黏性較強，搬遷頻率低，承租能力強。而且，基于園區內成熟的生物醫藥產(chǎn)業(yè)生態(tài)，退租風(fēng)險相對較小，行業(yè)上下游企業(yè)可以迅速填補退租面積，空置周期大幅縮短。

    據此來(lái)看，包括華夏和達高科REIT在內，全市場(chǎng)公募REITs數量將達到24只。華夏和達高科REIT也是華夏基金旗下第6單公募REITs產(chǎn)品，而華夏基金是目前公募REITs布局產(chǎn)品數量最多的基金管理人，在管公募REITs規模超155億元。

    華泰證券資管認為，我國境內公募REITs已穩健起步，隨著(zhù)法律框架、業(yè)務(wù)規則、價(jià)值鏈條的不斷完善，市場(chǎng)仍將穩步擴容，通過(guò)盤(pán)活存量、帶動(dòng)增量，推進(jìn)資產(chǎn)投資的模式創(chuàng )新，以直接股權融資的路徑，來(lái)促使資金市場(chǎng)更高效服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟。短期來(lái)看，2023年末REITs上市數量或達60只、市值1500億元是較確切的預期，未來(lái)3~5年形成萬(wàn)億元級市場(chǎng)更值得期待。

    支持文件超1000份

    從證券時(shí)報記者跟蹤的情況來(lái)看，在公募REITs大擴容趨勢下，底層資產(chǎn)的持續豐富，與相關(guān)政策的支持有著(zhù)密切聯(lián)系。兩者的充分互動(dòng)，在產(chǎn)品發(fā)行過(guò)程中得到了清晰呈現。據不完全統計，自2020年4月30日公募REITs制度發(fā)布，至2022年11月15日，期間全國發(fā)布的與REITs相關(guān)的文件已超過(guò)1000份，其中中央機關(guān)及部委文件91份，31個(gè)省及區域文件為1060份。其中，政策文件前三強分別為廣東?。?02份）、浙江?。?8份）、重慶市（81份）。

    以最近備受關(guān)注的地產(chǎn)行業(yè)為例，央行和銀保監會(huì )在發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》中指出，要穩步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。此外，在近期發(fā)布的資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展五項舉措方面，公募REITs占據了一席之地，要求推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。

    前后呼應。早在今年5月中國證監會(huì )辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》也提到，在推動(dòng)保租房REITs業(yè)務(wù)規范有序開(kāi)展的基礎上，按照市場(chǎng)化法治化原則，鼓勵權屬清晰、運營(yíng)模式成熟、具有可持續市場(chǎng)化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs。從5月至今，順利發(fā)行、成立、上市的保租房REITs產(chǎn)品數量已達4只，分別為中金廈門(mén)安居保租房REIT、紅土創(chuàng )新深圳人才安居保租房REIT、華夏北京保租房REIT、華夏基金華潤有巢保租房REIT。

    此外，在文旅資產(chǎn)項目方面，繼此前相關(guān)政策鼓勵推動(dòng)文化和旅游基礎設施納入不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)范圍后，中航基金近日與山東龍岡旅游集團簽訂合作協(xié)議，擬以龍岡旅游集團旗下5A級景區——山東地下大峽谷和沂水螢火蟲(chóng)水洞旅游區，作為底層基礎設施項目資產(chǎn)申請發(fā)行公募REITs。

    價(jià)值發(fā)現與行情分化

    在政策支持和資金追逐下，目前公募REITs的資產(chǎn)類(lèi)別已較為多元化，但受資產(chǎn)底層回報率差異和資金偏好等多因素影響，公募REITs的二級市場(chǎng)已出現分化。顯然，在標的增加之后，資本市場(chǎng)的價(jià)值發(fā)現功能已在逐步見(jiàn)效。

    比如，和此前上市首日即漲停不同，近期上市的兩只高速公路類(lèi)資產(chǎn)REITs出現了破發(fā)現象。Wind數據顯示，22只上市交易的公募REITs源于6類(lèi)不同資產(chǎn)類(lèi)型，4只上市至今錄得負收益的產(chǎn)品均為傳統的高速公路類(lèi)資產(chǎn)項目，漲幅居前的產(chǎn)品則是產(chǎn)業(yè)園、能源、倉儲物流等資產(chǎn)項目。

    中航基金副總經(jīng)理、首席投資官鄧海清表示，REITs產(chǎn)品總體上可分為產(chǎn)權類(lèi)和特許經(jīng)營(yíng)權類(lèi)兩大類(lèi)，其中產(chǎn)權類(lèi)股性較重，特許經(jīng)營(yíng)權類(lèi)債性較重，二者的影響因素不同。同時(shí)，不同地區的經(jīng)濟發(fā)展情況、人流物流受影響情況不同，底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)不同，也會(huì )導致二級市場(chǎng)表現分化。

    具體而言，天風(fēng)證券研報則認為，交通基礎設施類(lèi)REITs屬于特許經(jīng)營(yíng)權類(lèi)REITs，擁有的底層資產(chǎn)為高速公路的經(jīng)營(yíng)權而非所有權；高速公路類(lèi)REITs的可分配現金流，主要依據收取車(chē)輛通過(guò)高速公路的過(guò)路費，而主要變量為通行車(chē)輛，其波動(dòng)較大，這或是交通基礎設施類(lèi)REITs上市首日漲幅較低的原因。

    為此，天風(fēng)證券建議投資者關(guān)注受益于資產(chǎn)升值并具有良好運營(yíng)能力的產(chǎn)權類(lèi)REITs，如保障性租賃住房REITs、園區基礎設施類(lèi)REITs、倉儲物流類(lèi)REITs等；同時(shí)，具有穩定現金流、分紅率較高的REITs類(lèi)型也值得關(guān)注。