燥熱的深圳二手房市場(chǎng)跌了 房?jì)r(jià)進(jìn)入平臺期

    證券時(shí)報記者 吳家明

    近日，國家統計局數據顯示，2021年5月深圳市二手房?jì)r(jià)格指數環(huán)比下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)，這是自2019年7月以來(lái)深圳市二手房?jì)r(jià)格指數首次下滑。

    很多人對去年深圳房?jì)r(jià)的“魔幻上漲”還記憶猶新，“房?jì)r(jià)不會(huì )跌”成了許多投資客的信仰。0.1%或許并不算一個(gè)大數字，但這個(gè)“0.1%”對于此前一直處在燥熱狀態(tài)的深圳樓市來(lái)說(shuō)分量卻不輕，背后體現出一系列調控和監管措施的效力開(kāi)始顯現。

    跌，但還不至于普跌

    說(shuō)起對深圳二手房市場(chǎng)影響最大的調控新政，莫過(guò)于2月8日推出的二手房成交參考價(jià)，至今已經(jīng)過(guò)去超過(guò)4個(gè)月的時(shí)間。對于購房者而言，參考價(jià)的到來(lái)給購房者最直接的影響就是大部分二手房的首付比例提高。與此同時(shí)，今年以來(lái)深圳不斷升級樓市調控，特別是在金融端的監管，似乎切中了“要害”。

    “現在每天的工作就是主動(dòng)聯(lián)系客戶(hù)，最近看房的客戶(hù)相對多了一些，但真正愿意出價(jià)的客戶(hù)并不算多，多數客戶(hù)都是因為參考價(jià)實(shí)施后首付款不夠。”在福田園嶺片區，從事房產(chǎn)中介工作多年的陳經(jīng)理說(shuō)，“有業(yè)主為了趕緊賣(mài)出房子，甚至主動(dòng)提出另外給中介付傭金，這要放在去年，幾乎很難遇到這種情況。”

    陳經(jīng)理所處的片區，也是深圳傳統的優(yōu)質(zhì)學(xué)區之一，但他告訴記者，學(xué)區房在近期也出現急售的情況，例如園嶺新村的三房戶(hù)型此前報價(jià)都超過(guò)1100萬(wàn)元，現在偶爾會(huì )出現報價(jià)低于1000萬(wàn)元的房源。不過(guò)，在他看來(lái)，二手房成交量驟減的同時(shí)，大部分業(yè)主的報價(jià)還是依然保持堅挺，甚至上調報價(jià)。

    跌，但還不至于普跌，也還不是趨勢性下跌，這才是深圳二手房市場(chǎng)的“寫(xiě)照”。

    記者在羅湖、福田和龍崗的多個(gè)片區采訪(fǎng)時(shí)，多位房產(chǎn)中介和購房者都給出同樣的回答：一邊是房子確實(shí)沒(méi)去年好賣(mài)，一邊是自己也沒(méi)那么著(zhù)急買(mǎi)房。另一方面，今年新房市場(chǎng)打新比去年容易，許多盤(pán)不需要看積分也能入圍，也分流了一部分購買(mǎi)二手房的客戶(hù)。此外，對于部分二手房業(yè)主降價(jià)的現象，主要都還是此前高位站崗的人，要么套現急用錢(qián)，要么連月供都壓力山大，主要原因是現在申請經(jīng)營(yíng)貸等貸款“救急”也沒(méi)那么容易。

    二手房市場(chǎng)成交到底有多低迷？深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )公布的數據顯示，6月14日至20日深圳二手房網(wǎng)簽量共計713套（含自助網(wǎng)簽），仍舊低于800套關(guān)口，持續處于低迷狀態(tài)。從今年2月到5月，深圳二手房網(wǎng)簽量分別為5272、4869、4369、3781套。另?yè)?lè )有家門(mén)店數據監控顯示，上周新增求購客戶(hù)下降幅度明顯，新增房源量環(huán)比下跌超10%。記者梳理發(fā)現，此前深圳二手房月度網(wǎng)簽量低于4000套的情況，僅在去年2月份疫情最為嚴重期間以及2016年“深八條”出臺之后出現過(guò)。如果目前的情況持續，6月深圳二手房網(wǎng)簽量仍將大概率低于4000套。

    關(guān)鍵在于

    調控政策的“堅持”

    二手房成交參考價(jià)、嚴查首付來(lái)源和經(jīng)營(yíng)貸違規入市、深房理事件、房貸利率上調、嚴堵假離婚等漏洞……今年以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)發(fā)生了許許多多的事，高溫的深圳樓市正在發(fā)生微妙的變化。政策層面不斷出手。深圳又在宅地供應上發(fā)力，直擊樓市的供需平衡問(wèn)題。除了加大住宅用地供應，此前多宗地塊的“工改居”，再次釋放了深圳增加土地供應的決心。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳房?jì)r(jià)近兩年來(lái)首次“下跌”具有標志性意義。“一方面，這意味著(zhù)從2020年二季度以來(lái)的這一輪上漲開(kāi)始觸頂回落，未來(lái)2至3個(gè)月時(shí)間，深圳房?jì)r(jià)將進(jìn)入平臺期或整理期；另一方面，這也意味著(zhù)去年715新政以來(lái)，深圳持續不斷的調控終于起到了效果。本輪調控不管是政策出臺頻率之密集，還是工具之多樣，涉及監管部門(mén)之多，都是史無(wú)前例的，調控非常不易。”

    李宇嘉也表示，盡管深圳房?jì)r(jià)開(kāi)始環(huán)比下跌，但跌勢不明顯，業(yè)主心氣很高，稍有不慎，再次反彈的可能性很大。對于未來(lái)深圳房?jì)r(jià)的走勢，他認為取決于現在的政策是否會(huì )堅持下去，即市場(chǎng)穩定了、房?jì)r(jià)下跌了，貨幣政策、打擊經(jīng)營(yíng)貸等相關(guān)的調控措施在執行上會(huì )不會(huì )打折扣。

    深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )發(fā)展研究部部長(cháng)華洪表示，“目前的市場(chǎng)表現是二手房成交參考價(jià)新政對此前深圳燥熱的樓市開(kāi)始修正，充分表明新政的效應開(kāi)始發(fā)揮。就目前而言，這種下跌不是趨勢性下跌，只是樓市修正，房?jì)r(jià)向固有居住價(jià)值回歸的過(guò)程，但從現階段低迷的成交量而言，這種價(jià)格回歸過(guò)程還沒(méi)結束，恐將還會(huì )持續一段時(shí)間。”

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，深圳的政策頻頻打壓且異常嚴厲，實(shí)際上效果已經(jīng)非常明顯，房?jì)r(jià)漲幅難以繼續擴大，市場(chǎng)面臨各類(lèi)壓力。此外，類(lèi)似深房理事件的曝光，也使得中介、擔保等機構有所“收斂”。而一線(xiàn)城市樓市總體上有進(jìn)一步降溫的可能，就目前情況來(lái)看炒作現象少了很多，二手房的價(jià)格指導政策更加全面，自然也使得價(jià)格容易趨穩。

    一直以來(lái)，一線(xiàn)城市一向是全國樓市的風(fēng)向標。記者梳理發(fā)現，國家統計局日前發(fā)布的數據顯示，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)在去年年末和今年年初都出現集體上漲的行情。李宇嘉表示，各地的二手房調控多從今年開(kāi)始，在慣性作用下，短期內二手房?jì)r(jià)格可能還會(huì )上漲一段時(shí)間，但除少數熱點(diǎn)城市外，大多數城市二手房?jì)r(jià)格上漲不具有可持續性，主要原因在于信貸收縮。