新一輪穩樓市政策現三大特征 市場(chǎng)信心仍有待恢復

    近段時(shí)間以來(lái)，各地穩樓市政策密集出臺，中原地產(chǎn)研究院統計數據顯示，截至5月20日，當月累計有超過(guò)56個(gè)城市發(fā)布了穩樓市政策。就在5月23日，哈爾濱也加入穩樓市行列，發(fā)布通知廢止了2018年5月出臺的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策。

    證券時(shí)報記者梳理發(fā)現，此輪房地產(chǎn)新政呈現三大新特征：第一，此輪房地產(chǎn)新政不再單純?yōu)榇碳べ彿啃枨?，而是與當地人口政策、人才政策等相結合，寄望一舉多得，如武漢、杭州、東莞、瀘州、常州、沈陽(yáng)等地最新房產(chǎn)政策；第二，此輪購房政策不再全國相對統一，而是各地擁有了更多自主權，它們均根據自身情況采取靈活、多樣的穩樓市措施因城施策，如長(cháng)沙、杭州、沈陽(yáng)、德州、日照、連云港、惠州等；第三，北上廣深等一線(xiàn)城市及全國少數重點(diǎn)二線(xiàn)城市調控仍未明顯放松，三四線(xiàn)城市放松力度最大，不同城市間購房政策差距拉大。

    多位接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家及業(yè)內人士表示，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是社會(huì )信心不足，目前的政策調節仍稱(chēng)不上是重大利好，只是局部調整，短期內難以對市場(chǎng)產(chǎn)生大規模提振效應，但整體而言目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始筑底回升。

    與人口人才政策結合

    與人口政策、人才政策等其他政策相結合是此輪穩樓市新政潮呈現出的新特點(diǎn)，也是未來(lái)新趨勢。

    5月14日，東莞市住建局凌晨出臺樓市新政指出，商業(yè)銀行要執行好差別化住房信貸政策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例和貸款利率，另外，對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買(mǎi)一套商品住房。

    無(wú)獨有偶，南京市最新購房新政也指出，生育兩個(gè)孩子及以上的南京戶(hù)籍居民家庭可新增購買(mǎi)一套商品住房的同時(shí)，還可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。杭州的新政則明確，符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開(kāi)搖號銷(xiāo)售時(shí)，參照“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號。

    類(lèi)似樓市新政與其他政策相結合的案例不少，沈陽(yáng)最新購房政策限購放松的條件同時(shí)向二孩或多孩家庭、以及青年人才傾斜。沈陽(yáng)明確，對生育二孩、三孩未滿(mǎn)18周歲的居民家庭在沈陽(yáng)行政區域內已擁有2套住房的，可在沈陽(yáng)限購區域內再購買(mǎi)1套新建商品住房。沈陽(yáng)還規定，對生育二孩、三孩未滿(mǎn)18周歲的住房公積金繳存職工家庭，使用住房公積金貸款購買(mǎi)自住住房的，貸款限額可放寬到當期最高貸款額度的1.3倍。

    另外，針對青年人才，沈陽(yáng)市再次擴大公積金貸款支持范圍和力度，在沈就業(yè)的畢業(yè)5年以?xún)热罩票究埔陨细咝．厴I(yè)生，公積金貸款限額可放寬到當期最高貸款額度的1.2倍。

    5月19日，四川瀘州也發(fā)文明確，對現役軍人、退役軍人、瀘州市農村戶(hù)籍人員、非瀘州市戶(hù)籍人員、畢業(yè)未滿(mǎn)五年的大學(xué)（包括專(zhuān)科和本科）畢業(yè)生，以及二孩、三孩家庭購新房給予一次性總購房款2%的補助。

    此外，安徽蕪湖對符合條件的青年英才給予最高20萬(wàn)元的購房補貼，山東日照則對青年人才給予最高10萬(wàn)的購房補貼，同時(shí)將首次公積金貸款購房最高額度提高到100萬(wàn)元。

    相關(guān)情況已成趨勢。據不完全統計，杭州、南京、無(wú)錫、東莞、樂(lè )山、綿陽(yáng)、達州、蘇州、瀘州等多個(gè)城市針對多孩家庭出臺購房新政，內容涉及發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度以及放松限購政策等。另外，常州、蕪湖、沈陽(yáng)、鶴壁、日照、揚州、瀘州等城市最新出臺的購房政策都針對青年人才給予了放款限售條件方面的傾斜。

    北京大學(xué)博士后研究員張磊對證券時(shí)報記者表示，我國將進(jìn)入少子化高齡化社會(huì )，不斷減少的新生人口和快遞增加的老年人口是我國將來(lái)的人口趨勢，而日本等發(fā)達國家的政策經(jīng)驗表明，任何單獨的政策措施都無(wú)法對生育率提升起到?jīng)Q定性作用，只有設立涵蓋婚戀、生育、教育、住房、養老、社保等方面的一攬子家庭支持計劃，優(yōu)化公共服務(wù)供給和公共資源配置，才能全面保障家庭發(fā)展，提升家庭生育意愿，這是此輪多地購房新政與人才、人口等政策結合的原因。

    平安不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究副總監岳翔宇也對記者表示，以家庭多孩為放松限制的前提條件，實(shí)際是縮小了政策適用范圍，減輕了寬松力度，這主要是因為一些地區希望通過(guò)試探性寬松來(lái)逐步加碼，避免放松節奏過(guò)快導致市場(chǎng)迅速升溫，與以往的寬松政策相比形式更加豐富。

    多位專(zhuān)家表示，與人口、人才政策結合正逐漸成為新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化的新趨勢，針對多孩家庭的購房支持政策既能促進(jìn)合理購房需求的釋放，也能在一定程度上鼓勵生育、促進(jìn)人口增長(cháng)，與人才政策結合則有利于各地吸引人才就業(yè)，預計后續將有更多城市跟進(jìn)。

    形式多樣因城施策

    各地購房政策更加靈活、多樣、本地化也是此輪穩樓市政策潮所呈現的一大特點(diǎn)。此輪已出臺的政策中，各地均根據自身情況靈活采取了調整公積金、優(yōu)化限貸、降低首付比例、實(shí)施契稅優(yōu)惠、減少限售年限、給予購房補貼、盤(pán)活租賃市場(chǎng)等其中一種或多種措施，對所在城市購房政策進(jìn)行調整。

    長(cháng)沙算此輪穩樓市新政潮中較引人注目的一個(gè)城市。其最新購房政策明確已實(shí)現網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤(pán)活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算。對此，有聲音認為，長(cháng)沙新政相當于給絕大多數置換需求強烈的改善一族發(fā)放了一張免費“房票”。

    不過(guò)，不過(guò)長(cháng)沙住建局方面官方答疑稱(chēng)，該政策依然有所限制，比如業(yè)主需要與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《長(cháng)沙市盤(pán)活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》，將存量房盤(pán)活供作租賃住房，運營(yíng)年限時(shí)間不得低于10年，同時(shí)目前資格審核時(shí)，以家庭為單位，盤(pán)活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶(hù)核減一套”的原則核減家庭住房總套數，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數計算時(shí)均只核減一套。

    天津、東莞、惠州、佛山、杭州、蘇州、武漢、濟南等一批熱點(diǎn)城市也已根據自身情況推出了“自選動(dòng)作”。天津將購買(mǎi)家庭首套住房的公積金貸款最高限額由60萬(wàn)元上調至80萬(wàn)元；東莞將個(gè)人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年，商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)2年的可以進(jìn)行交易轉讓?zhuān)换葜萑∠蓐?yáng)區、大亞灣區限購；佛山滿(mǎn)5年二手房不占購房名額，交易也不限購；杭州新政規定，落戶(hù)未滿(mǎn)5年在限購范圍買(mǎi)二手房取消社保要求，非本市戶(hù)籍家庭連續繳納社?；騻€(gè)稅滿(mǎn)12個(gè)月即可購房，降低二手房限購門(mén)檻；蘇州一手房限售3年調整為2年，二手房限售全面取消。

    部分城市則推出了刺激購房組合拳，如四川瀘州最新穩樓市政策涉及給予購房補貼、優(yōu)化土地出讓條件、調整落實(shí)稅收政策、實(shí)施差別化住房信貸政策、取消按揭貸款保證金、優(yōu)化完善二手房網(wǎng)簽備案、辦稅、辦理轉移登記工作流程等多方面。

    江蘇常州、遼寧沈陽(yáng)穩樓市政策也誠意滿(mǎn)滿(mǎn)，其中常州將限售時(shí)間由取得不動(dòng)產(chǎn)權證后滿(mǎn)4年調整為滿(mǎn)2年，同時(shí)將第二次住房公積金貸款首付比例由50%降低至30%，同時(shí)提高公積金最高貸款額度30萬(wàn)至60萬(wàn)，家庭最高至90萬(wàn)。此外，常州還加大了對常州博士和35周歲以下碩士等高端人才的支持力度。

    其他城市穩樓市新政也豐富多樣，洛陽(yáng)、上饒、連云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南陽(yáng)、黃石、岳陽(yáng)、鶴壁等或契稅優(yōu)惠、或購房補貼財政“托市”；無(wú)錫將個(gè)人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年。

    松綁尺度差別大

    目前，北京、上海、廣州、深圳等幾個(gè)全國一線(xiàn)城市除了全國性的降息政策外，暫無(wú)其他顯著(zhù)穩樓市政策出臺。而南京取消二手房限購新政則在官宣不到三小時(shí)即被緊急刪除，此前今年4月廣州有銀行啟動(dòng)“接力貸”也被當日叫停。足見(jiàn)，在樓市方面，北上廣深等重點(diǎn)城市依然未顯著(zhù)放松。

    中指研究院分析，從各線(xiàn)城市政策側重點(diǎn)來(lái)看，一線(xiàn)城市在購房補貼、落戶(hù)/引才等方面微調政策，二線(xiàn)城市更加側重優(yōu)化限購、調整公積金、發(fā)放購房補貼、落戶(hù)/引才等方面，三四線(xiàn)城市調整的政策更多地聚焦在發(fā)放購房補貼、多孩家庭住房支持以及落戶(hù)/引才等方面，弱三四線(xiàn)城市將貸款政策放寬至國家政策規定最低水平，在刺激購房消費的力度上均是本輪政策潮中最強。

    中指研究院認為，短期來(lái)看，中央政治局會(huì )議定調樓市“支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，各地因城施策落地的節奏有望進(jìn)一步加快，力度或繼續加大，預計一線(xiàn)城市政策將繼續以微調為主，以引才或紓困為突破口，修復市場(chǎng)信心，其他城市政策力度有望繼續加大，限貸、限售等限制性政策存在優(yōu)化預期。

    4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局發(fā)布23條措施，再次明確“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的房地產(chǎn)定調。

    4月29日，中央政治局會(huì )議強調，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

    據了解，這是多年來(lái)中央政治局會(huì )議對房地產(chǎn)行業(yè)特別關(guān)注的一次，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢嚴峻。中央支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，表明了中央對各地因城施策完善房地產(chǎn)政策的支持態(tài)度，釋放出更為積極明確的信號。

    從數據上看，今年一季度我國房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)不容樂(lè )觀(guān)。今年一季度全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)0.7%，增速進(jìn)一步下滑，商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.8%，銷(xiāo)售額同比下降22.7%。3月份30個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)48%，同比跌幅擴至47%，百強房企整體業(yè)績(jì)規模也同比大幅降低47%。

    信心不足是最大問(wèn)題

    張磊告訴證券時(shí)報記者，今年在疫情的新一輪沖擊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行。4月份，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售、新開(kāi)工、施工等各主要數據同比增速繼續為負，且降幅不斷擴大，房地產(chǎn)行業(yè)企穩難上加難。目前對房地產(chǎn)來(lái)講，信心不足是最大問(wèn)題，轉變房地產(chǎn)下行趨勢的關(guān)鍵，是扭轉社會(huì )特別是居民對房地產(chǎn)行業(yè)的預期。目前的政策調節仍稱(chēng)不上是重大利好，只是局部調整，短期內難以對整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生大規模提振效應。

    岳翔宇對證券時(shí)報記者表示，本輪疫情前宏觀(guān)經(jīng)濟、房地產(chǎn)銷(xiāo)售均處于下行，新冠肺炎疫情之下部分地區居民難以出門(mén)，看房購房自然也無(wú)從談起，這令房地產(chǎn)市場(chǎng)加速觸底。正常情況下，房地產(chǎn)調控政策無(wú)論是寬松還是收緊，即便有效，也必然有一定的滯后性。疫情影響下，各類(lèi)政策的效果也會(huì )進(jìn)一步延后，至少要到封控結束后才會(huì )較為明顯。此外，“房住不炒”基調不變的情況下，各地政府會(huì )盡力穩定房?jì)r(jià)走勢、避免暴漲暴跌，居民購房也將更加理性，因此雖然市場(chǎng)回暖的確定性很高，但節奏不會(huì )太快。

    全聯(lián)并購工會(huì )信用管理委員會(huì )專(zhuān)家安光勇也對記者表示，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于嚴重的下滑期，今年年初至今不斷反復的新冠肺炎疫情又令行業(yè)雪上加霜，預計目前密集出臺的房產(chǎn)政策效果有限。

    金融系統業(yè)內人士武忠言則表示，房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長(cháng)、帶動(dòng)效應強，此輪穩樓市政策對新市民、青年大學(xué)生安居樂(lè )業(yè)、扎根一地發(fā)展具有現實(shí)意義與積極作用，也利于房企加快存量新房出清和房企資金回籠等。

    從各地購房者動(dòng)向來(lái)看，此輪穩樓市政策已在一定程度上刺激了消費者的購房需求。

    據媒體報道，機構數據顯示，杭州新政后兩天二手住房的日均掛牌量，是新政前近一月里日均凈掛牌量的近7倍。多位受訪(fǎng)的房產(chǎn)經(jīng)紀人表示，從17日開(kāi)始，二手房的咨詢(xún)量明顯增加。出于對市場(chǎng)前景的看好，杭州個(gè)別業(yè)主應聲上調掛牌價(jià)，有業(yè)主一次性上調了80萬(wàn)元。但對于大幅漲價(jià)的業(yè)主，經(jīng)紀人直言有點(diǎn)離譜。來(lái)自深圳、天津、蘇州的房產(chǎn)中介也表示，近來(lái)看房的人開(kāi)始多起來(lái)了。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波分析認為，4月房地產(chǎn)市場(chǎng)總體面還未呈現全面復蘇態(tài)勢，部分城市房?jì)r(jià)下行壓力依然存在，市場(chǎng)信心處于筑底回升階段。

    另外，從全國來(lái)看，樓市政策寬松力度也越來(lái)越強。5月20日，距離5月15日首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率下限下調20個(gè)基點(diǎn)后不到一周時(shí)間，央行再公布新一期LPR利率，與個(gè)人住房按揭貸款密切相關(guān)的5年期以上LPR下調15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。這意味著(zhù)，房貸利率下調空間進(jìn)一步打開(kāi)，最低可至4.25%。

    根據貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數據，2022年5月貝殼研究院監測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng )2019年以來(lái)新低。