北京等四城二輪土拍收金894億元 平均溢價(jià)率3.7%表現趨穩

    本報記者 王麗新

    全國重點(diǎn)城市的第二次集中供地正在進(jìn)行中，北京、青島、福州以及廈門(mén)四個(gè)城市今年第二批次集中供地已收官。6月16日，青島第二輪集中供地總成交價(jià)約104.87億元。從拿地企業(yè)來(lái)看，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、青鐵置業(yè)等房企均有斬獲。

    據中指研究院統計，截至6月17日，北京等上述四城市第二批次集中供地收金894.12億元，平均溢價(jià)率為3.7%。具體來(lái)看，北京等四個(gè)城市第二次集中供地成交規劃建筑面積475.1萬(wàn)平方米，成交樓面均價(jià)41380元/平方米，而其首輪土拍時(shí)成交樓面均價(jià)為45440元/平方米，絕對值相差4000元/平方米左右。

    總體而言，“北京土地市場(chǎng)相對較熱，其第二次集中供地平均溢價(jià)率為5.35%，明顯高于其他城市，其中7宗地塊進(jìn)入線(xiàn)下競拍環(huán)節，并有5宗地塊高溢價(jià)或搖號成交。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱向《證券日報》記者表示，與首輪集中供地相比，當下完成第二次集中供地的四城市，其土地成交平均溢價(jià)率比第一批次降低1.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，樓面均價(jià)降幅明顯，但土地成交規模大幅增加。

    “第二次集中供地與首輪集中供地相比，有三個(gè)典型特征。”在同策研究院研究總監宋紅衛看來(lái)，一是土拍門(mén)檻有所降低，比如降低保證金比例，部分城市還可以分期繳納；二是整體成本下降，不僅基準地價(jià)穩中下降，附加成本也在降低，比如降低競自持的要求等；三是優(yōu)質(zhì)地塊供應占比明顯上升，主要是為了提高開(kāi)發(fā)商參拍的積極性，提高市場(chǎng)熱度。

    “從參拍及拿地企業(yè)來(lái)看，國企、央企及深耕區域型房企，以及全國性民營(yíng)房企均有參與和斬獲。這些企業(yè)目前‘三道紅線(xiàn)’指標整體偏低，基于安全性及信用兩個(gè)方面的優(yōu)勢，當前融資通道也較為暢通，有一定的現金流來(lái)支撐拿地投資。”宋紅衛進(jìn)一步稱(chēng)。

    更重要的是，高信用民營(yíng)房企已經(jīng)開(kāi)始在土地市場(chǎng)發(fā)力。近期，如濱江集團、旭輝控股以及龍湖集團等頭部民營(yíng)房企已積極恢復參與拍地。

    “此前，在‘三道紅線(xiàn)’等規則下，民營(yíng)房企資金鏈相對較為緊張，疊加銷(xiāo)售市場(chǎng)購房者觀(guān)望情緒較濃，整體市場(chǎng)較為低迷，部分民營(yíng)房企受到較大沖擊，經(jīng)過(guò)調整后，高信用民營(yíng)企業(yè)將重新參與土拍。”張凱表示。

    那么，接下來(lái)土地市場(chǎng)走勢會(huì )如何？

    “平穩趨勢將更加明顯。”張凱稱(chēng)，從供應規模、出讓金、供應結構等方面在數據體現上預計都將更趨于穩定，對各批次集中出讓土地的供應時(shí)間和供應量的調整，將為企業(yè)拿地研判、資金周轉提供緩和空間。

    “預計第二次土拍時(shí)市場(chǎng)將會(huì )進(jìn)一步分化，主要表現為城市之間的分化和同一城市的內部分化。”宋紅衛表示，城市之間分化趨勢表現為，一線(xiàn)核心城市搶眼，部分非核心的二線(xiàn)、三線(xiàn)城市土拍熱度或許會(huì )下降，流拍的比例或會(huì )上升。而城市內部分化則表現為，核心區域地塊競爭激烈，觸頂溢價(jià)，外圍區域土拍則將會(huì )有低價(jià)出讓或流拍現象。