多地推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)” 對交易量和房?jì)r(jià)影響尚待觀(guān)察

    本報記者 彭妍

    近日，廣州明確發(fā)文鼓勵推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式。除廣州之外，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”已在國內多個(gè)城市陸續推出。據《證券日報》記者不完全統計，目前已有無(wú)錫、南京、蘇州、濟南、昆明、深圳、珠海、福州等地推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式。

    記者從上述幾個(gè)城市的銀行工作人員處了解到，對于“帶押過(guò)戶(hù)”政策，在實(shí)際操作中應用的還不多。目前除各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進(jìn)的案例外，大范圍的政策執行尚未全面落地。

    部分業(yè)內人士認為，“帶押過(guò)戶(hù)”模式的確可以降低購房成本，從短期來(lái)看，這種模式會(huì )激活二手房市場(chǎng)，但從長(cháng)遠角度來(lái)看，是否會(huì )變相增加其他方面的交易成本還有待考量。同時(shí)，對于市場(chǎng)交易量和房?jì)r(jià)的影響會(huì )有多大也有待觀(guān)察。

    據悉，中國人民銀行廣州分行近日向轄內各中心支行及銀行機構印發(fā)《關(guān)于鼓勵推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式有關(guān)事宜的通知》（下稱(chēng)《通知》）。所謂“帶押過(guò)戶(hù)”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還貸或墊付，即可實(shí)現抵押變更、轉移登記及新抵押設立。在此之前，傳統模式的二手房交易活動(dòng)要求賣(mài)方（原房主）必須先解除房屋的原抵押才能辦理后續的過(guò)戶(hù)。

    據《證券日報》記者了解，部分城市已有成交的案例。例如，近日，無(wú)錫市的兩位市民順利以“帶押過(guò)戶(hù)”的方式，在無(wú)錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦好二手房轉移登記，成為無(wú)錫市區首例個(gè)人業(yè)務(wù)“帶押過(guò)戶(hù)”的受益者。

    不過(guò)，記者在調查中發(fā)現，目前“帶押過(guò)戶(hù)”這一模式在實(shí)際操作中還并未大范圍推廣。例如，在最早推出該政策的濟南，當地部分銀行支行網(wǎng)點(diǎn)的工作人員對記者表示，目前，“帶押過(guò)戶(hù)”已經(jīng)可以操作，不過(guò)有這方面需求的客戶(hù)很少，還沒(méi)有客戶(hù)來(lái)網(wǎng)點(diǎn)辦理。一方面，很多客戶(hù)對這一模式并不了解；另一方面，“帶押過(guò)戶(hù)”是收費項目，需要公證處介入，而公證是需要收費的。整體來(lái)看，客戶(hù)的需求不高。

    多位業(yè)內人士透露，目前部分地區的“帶押過(guò)戶(hù)”并未全面實(shí)施，銀行尚未接到新的政策通知。因為政策推行有一定難度，需要不動(dòng)產(chǎn)登記中心與金融機構、資金提存機構等系統進(jìn)一步加強溝通。

    上海蘭迪律師事務(wù)所律師馬佳對《證券日報》記者表示，導致上述現象的主要有三個(gè)原因：一是不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)整體遇冷。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)相較于往年同期而言明顯偏冷，廣大購房群眾的購買(mǎi)意愿出現明顯下降。二是銀行作為“帶押過(guò)戶(hù)”重要環(huán)節之一，對推動(dòng)這一模式缺少動(dòng)力。銀行難以從中獲得額外利潤，又要承擔二手房買(mǎi)方還款意愿和還款能力層面的風(fēng)險以及額外支出成本。三是部分房產(chǎn)在辦理購房抵押貸款時(shí)已經(jīng)約定“不得轉讓”，使得部分房產(chǎn)無(wú)法參與到“帶押過(guò)戶(hù)”政策中。

    馬佳表示，對于二手房買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，“帶押過(guò)戶(hù)”在很大程度上降低交易成本，相應配套政策措施也為交易主體提供更多便利，對于有意愿買(mǎi)賣(mài)二手房的市場(chǎng)主體而言屬于利好消息，能在一定程度上推動(dòng)二手房買(mǎi)賣(mài)進(jìn)一步繁榮。

    北京威諾律師事務(wù)所合伙人楊兆全建議，為保障銀行權益，銀行在帶押過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)中避免放貸金額大于房屋實(shí)際價(jià)值，以最大限度保障自己的貸款利益。二抵銀行可以與買(mǎi)賣(mài)雙方、一抵銀行簽署四方協(xié)議，保障二抵銀行合法權益。“帶押過(guò)戶(hù)”模式需要設立資金監管賬戶(hù)、引入公證提存制度。在交易未完成之前，所有資金進(jìn)入公證提存賬戶(hù)等監管賬戶(hù)，確保資金安全。

    在馬佳看來(lái)，落實(shí)“帶押過(guò)戶(hù)”政策，需要面對二手房買(mǎi)方還款意愿和能力的風(fēng)險。對于銀行而言，“帶押過(guò)戶(hù)”意味著(zhù)借款清償主體發(fā)生變更，由二手房賣(mài)方變更為買(mǎi)方。盡管銀行作為抵押權人仍享有對該房屋的抵押權，但是二手房買(mǎi)方的還款能力是否和賣(mài)方持平，該筆購房貸款所涉及的潛在風(fēng)險會(huì )不會(huì )升高，均需要銀行加以甄別。