北京第三輪土拍收金500億元 平均溢價(jià)率超6%熱度微升

    本報記者 王麗新

    9月23日，北京第三批集中供地完成出讓?zhuān)?8宗涉宅用地全部成交，總成交金額500.3億元，平均溢價(jià)率超6%。據《證券日報》記者了解，本次土拍首日有10宗地塊底價(jià)成交，成交金額156.8億元；8宗地塊轉到線(xiàn)下競拍，第二日收金343.5億元。

    “本輪土地拍賣(mài)與前兩批次收金規?；境制剑ㄊ着问战?80億元、二批次收金499.6億元），較二批次上漲0.71個(gè)百分點(diǎn)，土拍熱度稍有升溫。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱向《證券日報》記者表示。

    對此，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄也稱(chēng)，從平均溢價(jià)率來(lái)看，相較于首輪的4.46%、二輪的5.35%，本輪土拍溢價(jià)率達到最高值。相較于此前已完成三輪土拍的杭州、青島、廈門(mén)等地來(lái)看，北京本輪土拍的溢價(jià)率也處于領(lǐng)先地位。

    競拍規則再度優(yōu)化

    從本輪供應的18宗地塊分布來(lái)看，豐臺區仍是供地大戶(hù)，本輪放出4宗宅地。此外，海淀、大興、房山、順義、密云等也各有涉及。

    “在本輪土地供給中，超六成地塊位于‘三城一區’及產(chǎn)業(yè)園周邊，超七成地塊位于軌道交通沿線(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，由此可見(jiàn)，在維持五環(huán)至六環(huán)為主力供應區域的局面下，直面購房者通勤通達性的購房需求，與年初供地計劃中提出的“職住平衡”目標保持一致。

    張大偉進(jìn)一步稱(chēng)，此次供地地價(jià)有漲有跌，海淀永豐、昌平北四村、石景山五里坨、房山拱辰等地塊起始樓面價(jià)上漲，大興西紅門(mén)與順義新城第5街區地塊起始樓面價(jià)下調。

    值得一提的是，自第二批集中供地開(kāi)始，北京逐漸形成先以預掛牌、線(xiàn)上競價(jià)方式對市場(chǎng)進(jìn)行摸底，然后進(jìn)一步優(yōu)化改良競拍規則的習慣。以往供地中，北京超半數地塊需執行“70/90”面積限制要求，但在本輪土拍中，北京不再以此作為約束條件，土拍規則再度優(yōu)化。

    此外，陳霄表示，本次土拍規則較二批次還有小幅變化，比如無(wú)政府持有產(chǎn)權地塊出讓?zhuān)溆嗟貕K在競現房銷(xiāo)售面積上有所擴大，對于房企來(lái)說(shuō)，有更多的發(fā)揮空間，以滿(mǎn)足多種購房需求。

    “冷熱不均”分化明顯

    在本輪土拍中，競爭較為激烈的地塊為海淀永豐地塊以及豐臺造甲村地塊，溢價(jià)率均達到15%。

    據悉，在海淀永豐一宗地塊的競拍過(guò)程中，各家房企舉牌謹慎，拍賣(mài)節奏緩慢，現場(chǎng)多次進(jìn)入三聲報價(jià)環(huán)節。在報價(jià)進(jìn)入尾聲階段后，華潤置地+北京城建、建發(fā)房產(chǎn)互相追逐，最后競價(jià)“觸頂”，達到最高限價(jià)41.975億元，現場(chǎng)進(jìn)入競報現房銷(xiāo)售面積程序。在競報現房銷(xiāo)售面積階段，“戰況”依然膠著(zhù)。最終，中海地產(chǎn)成為該地塊的競得人。

    “除少數地塊被爭搶外，大部分土地都接近底價(jià)成交，市場(chǎng)呈現‘冷熱不均’的分化現象。”張大偉表示，相比以往，土地成交價(jià)格與銷(xiāo)售限價(jià)的差額明顯提高了，開(kāi)發(fā)商的利潤有望增加，但也給前期開(kāi)發(fā)商所拿項目的定價(jià)帶來(lái)壓力。

    從競拍企業(yè)來(lái)看，“當前拿地的主力仍然集中于央企、國企，少數優(yōu)質(zhì)民企也有參與。”陳霄表示，整體而言，本輪土拍表現不俗，但冷熱分明，優(yōu)質(zhì)地塊熱度依舊，同時(shí)溢價(jià)率達到三輪土拍的最高水平，可以看出市場(chǎng)信心正在逐步恢復，房企對北京市場(chǎng)仍然持長(cháng)期看好態(tài)度。