海外巨頭加碼新基建 不動(dòng)產(chǎn)投資成新風(fēng)口

    11月以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)投資巨頭普洛斯宣布旗下最新的三期中國基金累計募資逾200億元人民幣，均投資于物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區等新基建項目。除普洛斯外，今年以來(lái)，凱德投資、黑石集團、紅杉中國、高瓴等國內外投資機構多次布局物流地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

    業(yè)內人士表示，二級市場(chǎng)公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）受追捧，讓投資人看到投資新基建相關(guān)資產(chǎn)又一退出路徑。

    青睞新基建

    剛剛過(guò)去的11月，普洛斯先后宣布三期新基金募集完成，規模合計超過(guò)200億元。

    11月25日，普洛斯中國收益基金VII完成募集，規模達54億元，將投向位于上海、青島、武漢、長(cháng)沙等物流核心樞紐的13處已穩定運營(yíng)的現代化物流基礎設施，為電商、物流以及零售行業(yè)的頭部企業(yè)提供服務(wù)。11月22日，普洛斯中國物流增值基金IV首輪募集近84億元。普洛斯表示，該基金將聚焦于收購存量資產(chǎn)，通過(guò)積極主動(dòng)的資產(chǎn)管理，對園區重新定位、運營(yíng)優(yōu)化、改建冷庫等，以提升資產(chǎn)價(jià)值。11月7日，普洛斯中國收益基金VI完成募集，規模達76億元，將投資于中國19個(gè)城市的20處物流基礎設施。

    除普洛斯外，其他頭部機構也正在涌入新基建這條賽道。

    11月10日，凱德投資宣布成立兩只在岸人民幣基金，規模合計近40億元，將投資于中國的產(chǎn)業(yè)園項目。11月8日，黑石集團旗下資管平臺龍地宣布，即將完成對粵港澳大灣區約28萬(wàn)平方米現代倉庫的收購。10月24日，高盛資產(chǎn)宣布與森瑤中國共同設立合資公司，預計首期投資規模近48億元，將用于收購、開(kāi)發(fā)和運營(yíng)上海及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項目。

    布局時(shí)機正好

    “最近這個(gè)風(fēng)口確實(shí)挺火。”業(yè)內人士對中國證券報記者表示。該賽道頻獲青睞一方面與二級市場(chǎng)的公募REITs深受熱捧有一定關(guān)系，投資機構看到投資此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)新的退出機會(huì )；另一方面，可能與政策鼓勵有關(guān)。

    他表示，過(guò)去幾年，一些物流園、產(chǎn)業(yè)園區的運營(yíng)由于各種原因被擱置，這些資產(chǎn)需要被盤(pán)活運營(yíng)起來(lái)。類(lèi)似于普洛斯、黑石集團等機構作為運營(yíng)方，可介紹新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)入駐。在這種情況下，這些園區能重新投入生產(chǎn)，促進(jìn)當地經(jīng)濟發(fā)展。他透露，當地政府可能會(huì )給予股權優(yōu)惠或降低收益回報目標，以此吸引投資機構參與。

    證監會(huì )11月28日宣布，調整優(yōu)化涉房企業(yè)五項股權融資措施。其中，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項目、基礎設施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

    專(zhuān)業(yè)人士認為，對于一級私募股權投資機構來(lái)說(shuō)，當前無(wú)論從標的估值還是政策鼓勵層面看，都是出手不動(dòng)產(chǎn)不錯的時(shí)機。

    長(cháng)期優(yōu)勢日益顯著(zhù)

    從長(cháng)期看，包括物流行業(yè)、電商行業(yè)等在內的中國新經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，是吸引投資巨頭持續加注新基建賽道的重要原因。

    APG資產(chǎn)管理公司亞太區不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)負責人GraemeTorre表示，電子商務(wù)行業(yè)增長(cháng)和產(chǎn)業(yè)供應鏈結構性升級，都在驅動(dòng)物流市場(chǎng)需求不斷增加。以增值策略來(lái)投資這一成熟投資標的更能釋放和抓住價(jià)值。

    克而瑞研究中心表示，由于大型外資和港資企業(yè)資金較為充足，看好工業(yè)園、物流地產(chǎn)、租賃住宅等中國新經(jīng)濟資產(chǎn)發(fā)展。隨著(zhù)中國地產(chǎn)紓困的持續穩步推進(jìn)，外資長(cháng)線(xiàn)投資或許將獲得較大收益。

    “在全球范圍內，中國電商產(chǎn)業(yè)增長(cháng)較為領(lǐng)先。隨著(zhù)國內生鮮電商及醫藥相關(guān)倉儲需求不斷增加，冷鏈基礎設施市場(chǎng)需求持續走高，預計到2025年，市場(chǎng)規模將不止翻一番。”普洛斯中國資產(chǎn)聯(lián)席總裁王天兵認為。

    某頭部外資人士表示，不動(dòng)產(chǎn)投資周期性很強，對機構來(lái)說(shuō)，收益邏輯很清晰，在資產(chǎn)被低估時(shí)買(mǎi)入，被高估時(shí)賣(mài)出。不動(dòng)產(chǎn)投資具有較強的杠桿性，往往不需要特別大的本金。對險資等長(cháng)線(xiàn)資金來(lái)說(shuō)，在沒(méi)有系統性風(fēng)險的情況下，不動(dòng)產(chǎn)投資收益穩健，是一個(gè)較好的避險資產(chǎn)。