房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng )8年新低！房貸利率還會(huì )漲嗎？

    嚴打“炒房客”、上調房貸利率、圍堵經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市……5月以來(lái)，多個(gè)城市的房地產(chǎn)調控政策持續升級，圍堵資金漏洞、加強貸款全流程監管是其中的重點(diǎn)內容。

    銀保監會(huì )最新披露的數據顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(cháng)10.5%，增速創(chuàng )8年來(lái)新低。種種跡象顯示，房地產(chǎn)金融監管持續收緊的態(tài)勢明顯，涉及房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構、中介等多方。

    房企融資全渠道收緊

    據銀保監會(huì )披露，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題得到初步扭轉，房地產(chǎn)融資呈現“五個(gè)持續下降”的特點(diǎn)，包括：

    銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款增速持續下降；

    房地產(chǎn)貸款集中度持續下降；

    房地產(chǎn)信托規模持續下降；

    理財產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標資產(chǎn)的規模持續下降；

    銀行通過(guò)特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規模持續下降。

    華東地區某股份行負責人告訴中國證券報記者：“盡管當地需求仍然旺盛，但我行對房地產(chǎn)項目一直很謹慎，所以今年以來(lái)房地產(chǎn)貸款沒(méi)有較大變化。從監管層面到總行層面，對于房地產(chǎn)貸款的態(tài)度一直是控規模為主。”

    除信貸渠道外，其他融資渠道也呈現趨緊態(tài)勢?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的數據顯示，5月100家典型房企的融資總量為883.34億元，環(huán)比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，房企發(fā)債541.88億元，環(huán)比上升1.4%，同比上升19.4%。

    5月房企融資成本5.18%，環(huán)比上升0.09個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.31個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本6.42%，環(huán)比上升0.17個(gè)百分點(diǎn)；境內融資成本3.61%，環(huán)比大幅下降1.16個(gè)百分點(diǎn)，主要在于5月發(fā)行境內債的企業(yè)超過(guò)八成是排名較為靠前的企業(yè)或者央企國企，結構性導致成本較低。

    房地產(chǎn)金融監管從嚴

    種種信號顯示，房地產(chǎn)金融監管態(tài)勢持續從緊。

    例如，對于信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，監管部門(mén)一直保持高壓態(tài)勢，近期銀保監會(huì )披露的行政處罰信息顯示，對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因是違規開(kāi)展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。

    此外，今年以來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)成為監管關(guān)注重點(diǎn)，各地銀保監局已會(huì )同當地住建部門(mén)和人民銀行分支機構組織開(kāi)展機構自查、非現場(chǎng)篩查、現場(chǎng)檢查等工作。

    在房地產(chǎn)貸款集中度方面，銀保監會(huì )統信部副主任劉忠瑞強調，對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實(shí)施名單制管理，督促這些銀行落實(shí)房地產(chǎn)金融調控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。

    國家金融發(fā)展實(shí)驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真認為，隨著(zhù)房地產(chǎn)金融審慎管理制度的實(shí)施和完善，房企外源性融資所需資金的供需兩端均被嚴控，開(kāi)發(fā)貸余額增速持續回落，信托規模大幅壓降，境內外信用債發(fā)行規模增速下降，存量規模壓降。

    廈門(mén)國際銀行投行分析員任濤稱(chēng)，下一步，監管層除了繼續防范各種資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域外，還可能?chē)栏窨刂品康禺a(chǎn)貸款增速，同時(shí)提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險權重。此外，在嚴格約束房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資、供應鏈融資的基礎上，對地產(chǎn)企業(yè)股權融資以及普通債券融資（含美元債）進(jìn)行一定限制。

    房貸利率有上行空間

    5月以來(lái)，廣州、深圳等熱點(diǎn)城市房貸“漲價(jià)”明顯。

    融360大數據研究院對全國42個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監測數據顯示，2021年全國房貸利率整體水平開(kāi)始止跌轉漲。2021年5月份（數據采集期為4月20日至5月18日），全國首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲8基點(diǎn)。這也是自2月份以來(lái)，房貸利率連續4個(gè)月回升。

    招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，下一步在房?jì)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市，或房貸利率相對較低的地區，房貸利率小幅上漲可能會(huì )成為趨勢。

    東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青認為，若接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續升溫，特別是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲勢頭向二三線(xiàn)城市擴散，未來(lái)不排除5年期LPR報價(jià)單獨小幅上調的可能。

    隨著(zhù)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開(kāi)始施行，中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐稱(chēng)，根據對國內部分上市銀行的調研，受房地產(chǎn)集中度管理影響，部分超限銀行按揭貸款增速將有所壓降，同時(shí)對于未超限銀行，也需考慮“房住不炒”導向，適當控制按揭貸款增速。