商品房預售資金監管迎新變局 多地已先行優(yōu)化

    繼今年2月全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺后，4月29日，中央政治局會(huì )議對房地產(chǎn)的表述中又提出“優(yōu)化商品房預售資金監管”，這是中央首次對備受關(guān)注的預售資金監管政策給出明確的指示。

    為什么新政出臺不到3個(gè)月就要進(jìn)行優(yōu)化？應該如何優(yōu)化？接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，全國性新政出臺后地方執行效果不明顯，需要繼續完善，建議合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監管資金，適當降低預售資金留存比例，優(yōu)化預售資金支取節點(diǎn)等。

    另外，證券時(shí)報記者梳理發(fā)現，中央政治局會(huì )議后，惠州、徐州、梅州、連云港、岳陽(yáng)、長(cháng)春等多地密集出臺的穩地產(chǎn)政策中，在預售資金監管方面都提出了優(yōu)化措施。

    已出全國性政策

    執行效果不明顯

    今年2月初，全國性商品房預售資金監督管理辦法已經(jīng)出臺，這是商品房預售資金監管新規首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制。

    對于時(shí)隔不到3個(gè)月中央就提出要“優(yōu)化”預售資金監管的原因，中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員夏亦豐認為，雖然全國性管理辦法已經(jīng)出臺，意在糾偏部分預售資金監管收緊過(guò)度的城市，一定程度上緩解房企的資金壓力。但從落地效果來(lái)看，預售資金的寬松力度與金融機構的實(shí)際執行力度均是比較弱的。她認為，中央政治局會(huì )議提出要“優(yōu)化”，體現了中央對于預售資金監管方面的高度重視。

    “此前全國預售資金監管的統一政策出臺后，政策效果不明顯，因為地方采取了保護主義，擔心出爛尾樓，所以地方上執行的效果不明顯，這也跟房企的流動(dòng)性風(fēng)險有關(guān)系。”一位不愿透露姓名的業(yè)內人士對證券時(shí)報記者說(shuō)。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，盡管?chē)覍用娉隽祟A售資金監管新規，但由于很多項目超融、預售資金挪用，導致現金流不足以覆蓋債務(wù)。銀行、信托或其他金融債權人作為抵押權人，自然就把預售資金鎖死了，不讓提取，導致資金躺在那里，但項目爛尾或停工。另外一種情況，各方債權人都來(lái)索債權保障，多方博弈導致僵持不下，資金動(dòng)不了。2月住建部已經(jīng)發(fā)布了一個(gè)預售資金監管的新規定，關(guān)于監管的內容、監管額度和范圍都作了明確的部署，除了重點(diǎn)資金監管部分之外，其他都可以提取，但是這仍然解決不了問(wèn)題，需要繼續完善。

    預售資金邊際放松

    有望切實(shí)落地執行

    對于如何優(yōu)化預售資金監管政策，李宇嘉認為，新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進(jìn)來(lái)以后，輔以政策扶持（比如容積率獎勵，規劃調整等），資金封閉運轉，使用范圍與前序資產(chǎn)負債涉及的項目隔離，通過(guò)新的項目盤(pán)活，釋放新的預售資金，首先確保保交樓，然后償還新投資方，剩余資金去解決其他債務(wù)。

    夏亦豐認為，未來(lái)預售資金監管可能的改進(jìn)方向包括：合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監管資金；不再“一刀切”，而是梯隊化預售監管放松，針對信用等級較高的房企，預售資金留存比例適當降低；進(jìn)一步放開(kāi)預售資金的監管時(shí)間點(diǎn)。

    “銀行保函的方式從理論上看是個(gè)好辦法，但也存在問(wèn)題，就是銀行開(kāi)一套保函要收手續費，這個(gè)費用也不低，這就等于又貸了一筆款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的業(yè)內人士對證券時(shí)報記者說(shuō)，從支取節點(diǎn)方面優(yōu)化預售資金監管可能更好，最重要的是監管額度要明確。

    證券時(shí)報記者梳理發(fā)現，中央政治局會(huì )議后，連云港、惠州、徐州、梅州、岳陽(yáng)、長(cháng)春等多地密集出臺的穩地產(chǎn)措施中，在預售資金監管方面都提出了優(yōu)化措施。

    如長(cháng)春、連云港、徐州都提出采取擔保方式。長(cháng)春提出，允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預售監管資金；連云港提出，要在嚴格執行商品房預售資金監管制度的基礎上，探索采取擔保方式，釋放一定數額資金用于房地產(chǎn)項目的建設和運營(yíng)。

    長(cháng)春、徐州、梅州、岳陽(yáng)等地還都提出優(yōu)化商品房預售監管資金支取節點(diǎn)。

    其中，徐州提出，由原來(lái)的按預售批次調整為按棟支取重點(diǎn)監管資金；梅州提出，增加預售款提取次數，對裝飾工程全部完成并已按三方監管協(xié)議提取該進(jìn)度節點(diǎn)預售款的預售項目，在滿(mǎn)足預售款監管賬戶(hù)資金留足入賬資金總額10%的前提下，至竣工驗收備案前，視企業(yè)誠信、后續工程量等情形可適當增加1~2次預售款提取次數。

    夏亦豐預計，未來(lái)部分城市預售資金的邊際放松在執行層面有望切實(shí)落地。