房企紓困現新動(dòng)向 地方國資“跑步”入場(chǎng)

    在政策層面，從中央到地方、從產(chǎn)業(yè)到金融，均對房企進(jìn)行了幫扶與呵護；在銷(xiāo)售層面，市場(chǎng)在疫情平穩后出現了較為明顯的復蘇跡象。在這兩者的加持下，國資直接入股民營(yíng)房企，示范效應不言而喻。國資入場(chǎng)不僅帶來(lái)資金，更帶來(lái)銷(xiāo)售渠道、項目資源與融資增信。

    在樓市政策“暖風(fēng)勁拂”的加持下，上市民營(yíng)房企，正迎來(lái)一道更為明亮的紓困曙光。

    在經(jīng)營(yíng)遭遇困難的房企頻頻向地方國企尋求項目乃至股權合作后，近期已逐步有“修成正果”的案例：前有華南城引入深圳國資為大股東，后有建業(yè)地產(chǎn)迎轉折時(shí)刻——河南國資出手接盤(pán)近三成股權，并認購公司發(fā)行可換股債券。

    據悉，還有奧園集團等一批上市民營(yíng)房企正在推動(dòng)引入地方國資事項。“尤其是建業(yè)的方案，釋放了非常積極的信號，地方國資以‘股權+可轉債’的形式進(jìn)場(chǎng)紓困，可保留民企原實(shí)際控制人身份，這對整個(gè)河南地產(chǎn)圈的示范效應太強了。”一家房企高管對上海證券報記者說(shuō)。

    從昔日在項目上謹慎試水合作，到進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)成大股東，再到股債結合保留原控制權不變，地方國資對民營(yíng)房企的紓困模式日趨開(kāi)放多元，但幫扶力度卻有增無(wú)減——梳理華南城與建業(yè)地產(chǎn)方案，均可看到，國資入場(chǎng)不僅帶來(lái)資金，更帶來(lái)銷(xiāo)售渠道、項目資源與融資增信。

    伴隨政策有序落地與市場(chǎng)的進(jìn)一步恢復，未來(lái)，地方國資直接戰略投資或成紓困民營(yíng)房企的主要模式之一。

    河南國資成建業(yè)二股東

    6月1日深夜，河南老牌房企建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告，所有股東至此長(cháng)舒一口氣。

    公司稱(chēng)，控股股東恩輝投資與河南同晟置業(yè)于6月1日簽訂了框架協(xié)定。據此，河南同晟擬受讓恩輝投資持有的8.6億股公司股份，占公司全部已發(fā)行股本的29.01%，代價(jià)為最高每股0.8港元，較6月1日收盤(pán)價(jià)溢價(jià)約23.1%。

    同時(shí)，河南同晟還將認購公司發(fā)行的本金不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

    建業(yè)地產(chǎn)苦苦等待的“白衣騎士”終于進(jìn)場(chǎng)。

    資料顯示，河南同晟系由河南省鐵路建設投資集團全資擁有，以地產(chǎn)投資為主的市場(chǎng)化運營(yíng)平臺，公司依托河南鐵路建設和投資，整合政府、鐵路投資、沿線(xiàn)土地資源，實(shí)行全市場(chǎng)化運作。河南省鐵路建設投資集團實(shí)際控制人為河南省人民政府。

    事實(shí)上，河南國資出手馳援建業(yè)地產(chǎn)此前已有跡可循。

    早在2021年9月，一份《關(guān)于企業(yè)出現重大風(fēng)險和危機并請求幫扶救援的報告》在網(wǎng)上流傳：建業(yè)集團因洪災等沖擊遇到困難，向河南政府求助。當日，建業(yè)集團連夜召開(kāi)線(xiàn)上媒體溝通會(huì )上，管理層人士在會(huì )上表示，建業(yè)多數業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)已恢復到正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、加速回暖。公司銀行貸款未受影響，到期債務(wù)風(fēng)險可控，短期內無(wú)償債壓力。

    到了今年4月1日，河南同晟黨委書(shū)記、董事長(cháng)鄧高強會(huì )見(jiàn)建業(yè)集團副總裁、投資發(fā)展中心總經(jīng)理馬曉騰一行，雙方就進(jìn)一步深化合作進(jìn)行交流。

    有當地房企人士對記者分析稱(chēng)，建業(yè)地產(chǎn)與河南同晟地緣相近又有業(yè)務(wù)協(xié)同，建業(yè)是規模房企，雙方的合作不影響建業(yè)主業(yè)獨立性，因此合作具有很高的價(jià)值。這表明地方政府認可建業(yè)地產(chǎn)，愿意在公司危難之際伸出援助之手。

    也有其他房企高管表達了同樣的觀(guān)點(diǎn)：建業(yè)引入國資是一場(chǎng)難得的雙贏(yíng)合作。當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調整，建業(yè)去年就表示面臨一些困難和挑戰。

    “在具體方案上，大股東還保有更多股份，可換股債券意味著(zhù)靈活性，如不行權就只是借款。戰略投資者對于建業(yè)地產(chǎn)的意義不僅在于10多億元的資金，河南鐵建資源豐富，若成建業(yè)股東，在項目開(kāi)發(fā)層面、建業(yè)的融資方面都有幫助。此外，有了國企的增信，建業(yè)項目銷(xiāo)售也會(huì )更順利。”上述人士分析。

    華南城“珠玉在前”

    建業(yè)并非首個(gè)上市民營(yíng)房企引入地方國資進(jìn)行紓困的案例。

    2021年下半年以來(lái)，部分民營(yíng)房企遭遇流動(dòng)性危機，有關(guān)部門(mén)適時(shí)出臺了防范化解出險企業(yè)風(fēng)險的政策。此后，時(shí)有困難房企尋求國資戰略投資者的消息，但一直未見(jiàn)落地。

    直至今年5月，港股上市公司華南城紓困方案落地。

    5月16日，華南城發(fā)布公告稱(chēng)，特區建發(fā)認購事項正式完成，公司向特區建設發(fā)展控股有限公司（特區建發(fā)間接持有的全資子公司）發(fā)行及配發(fā)33.5億股新股份，認購事項所有先決條件均已達成，華南城已收到特區建發(fā)支付的相關(guān)款項。

    這標志著(zhù)，歷時(shí)5個(gè)月后，深圳市屬?lài)Y企業(yè)特區建發(fā)正式成為華南城單一最大股東。

    對于此次入股，特區建發(fā)表示，將堅持“三個(gè)不變”：一是華南城管理團隊基本不變；二是市場(chǎng)化運營(yíng)機制不變；三是產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向不變。

    同時(shí)，特區建發(fā)還將充分發(fā)揮國資國企優(yōu)勢，推動(dòng)華南城實(shí)現“三個(gè)改變”：一是提升資信水平，盤(pán)活資金流動(dòng)性；二是優(yōu)化資產(chǎn)結構，有效降低資產(chǎn)負債率；三是強化資源導入，實(shí)現產(chǎn)業(yè)轉型升級。

    據查，華南城于2002年5月在香港注冊成立，2009年9月在港交所上市。2020年，華南城憑借116.2億元的銷(xiāo)售額首次進(jìn)入銷(xiāo)售百億房企行列。

    值得注意的是，自與特區建發(fā)傳出“訂婚”意愿后，華南城的財務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)發(fā)展隨即“撥云見(jiàn)日”。

    1月26日，華南城公告稱(chēng)，已分別取得2022年到期的11.50%優(yōu)先票據及2022年到期的10.875%優(yōu)先票據持有人的足夠同意，延長(cháng)票據的到期日。

    2月16日，華南城與特區建發(fā)旗下鵬城智享簽約，雙方未來(lái)將在停車(chē)場(chǎng)景建設、運營(yíng)管理服務(wù)、智慧園區建設等領(lǐng)域全面深化合作，全面升級智慧停車(chē)系統。2月23日，華南城與深圳能源全資子公司深能南京能源控股簽署關(guān)于分布式綠色能源戰略合作協(xié)議，雙方將在屋頂分布式光伏、熱電聯(lián)產(chǎn)、碳資產(chǎn)管理等領(lǐng)域開(kāi)展全方位積極合作。

    3月3日，深圳華南城千億舊改項目啟動(dòng)，華南城與特區建發(fā)旗下深規院達成戰略合作。31日，華南城與深圳國際控股達成合作協(xié)議，擬出售旗下乾龍物流集團有限公司位于鄭州和合肥兩處高標物流倉儲項目，可回籠資金逾17億元。

    4月13日，華南城與上海銀行深圳分行簽署戰略合作協(xié)議，上海銀行深圳分行將給予華南城40億元授信，支持華南城進(jìn)一步做大做強商貿物流等實(shí)體產(chǎn)業(yè)。這也是華南城與特區建發(fā)簽署擬認股協(xié)議后，國內首家銀行與華南城達成的資金合作。

    奧園“引戰”低調進(jìn)行

    據了解，同在積極引入國資戰略投資者的民營(yíng)房企，至少還包括奧園集團。

    日前有消息稱(chēng)，山東國資旗下山東能源集團聯(lián)合山東健康集團已基本完成對奧園集團總部及區域項目的3個(gè)月資產(chǎn)盡調，計劃通過(guò)子公司持有奧園股權，并成為中國奧園控股股東。

    對此，奧園集團品牌管理中心負責人向記者表示，公司引入戰略投資者的相關(guān)事宜正在進(jìn)行中，目前暫無(wú)可對外披露的消息，若有消息，公司會(huì )第一時(shí)間公告。

    山東能源集團是山東省委省政府于2020年7月聯(lián)合重組原兗礦集團、原山東能源集團，組建成立的大型能源企業(yè)集團。

    山東能源集團與奧園集團此前已有交集。

    2020年9月，山東能源集團官網(wǎng)發(fā)布一則消息，奧園集團高層到訪(fǎng)，山東能源集團對奧園集團參與中垠地產(chǎn)混改及未來(lái)發(fā)展規劃表示歡迎，奧園集團對此也進(jìn)行了積極的表態(tài)。

    今年3月25日，中國奧園公告稱(chēng)，正在制定一個(gè)重組計劃，將為所有利益相關(guān)方提供一個(gè)協(xié)商一致的解決方案。此外，鑒于公司面臨的流動(dòng)資金問(wèn)題，公司正在積極與潛在投資者討論有關(guān)資本重組的問(wèn)題，作為實(shí)施債務(wù)重組的一部分。

    4月初，有知情人士向記者證實(shí)，3月初山東某知名國企已派出包括財務(wù)、法務(wù)、評估、資產(chǎn)管理顧問(wèn)在內的近百人的盡調團隊，提前進(jìn)駐奧園總部所在地廣州番禺萬(wàn)博中心，開(kāi)展緊張有序的盡調工作。

    國資入場(chǎng)紓困或成趨勢

    從華南城到建業(yè)再到奧園，更多國資入場(chǎng)紓困民營(yíng)房企的案例與模式還在醞釀，并有望呈加速趨勢。

    今年4月，招商蛇口宣布與長(cháng)城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽署戰略合作協(xié)議，約定三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源為基礎，進(jìn)行全面的梳理研究，以“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

    5月，中南建設發(fā)布公告，由華融資產(chǎn)和南通國資設立合作主體，針對公司及中南控股其他主體在建工程復工復產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項目并購、社會(huì )與資本合作項目盤(pán)活等開(kāi)展業(yè)務(wù)，共同支持中南控股轉型發(fā)展。有關(guān)支持項目總規模不超過(guò)50億元。

    有房企人士分析稱(chēng)，此前數月，房企間的收并購以項目資產(chǎn)為主。部分民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，甚至有些隱藏問(wèn)題還未完全暴露。在此情況下，貿然收購企業(yè)股權會(huì )面臨比較大的風(fēng)險。“如果沒(méi)有將各個(gè)項目的賬算清楚，股權的價(jià)值也不好確定，這里面涉及非常復雜的審計過(guò)程。收購股權比收購資產(chǎn)要復雜得多，尤其是一家上市公司。”

    市場(chǎng)正在悄然變化。

    在政策層面，從中央到地方、從產(chǎn)業(yè)到金融，均對房企進(jìn)行了幫扶與呵護；在銷(xiāo)售層面，市場(chǎng)在疫情平穩后出現了較為明顯的復蘇跡象。在這兩者的加持下，國資直接入股民營(yíng)房企，示范效應不言而喻。

    有民營(yíng)房企高管表示，現階段房企經(jīng)營(yíng)仍存在一定壓力，尤其是已出現流動(dòng)性問(wèn)題的企業(yè)。如能在不失去企業(yè)控制權的情況下引入戰略投資者，對房企而言會(huì )是非常理想的選擇。

    “建業(yè)地產(chǎn)引入國資，對行業(yè)而言無(wú)疑是一個(gè)正面、積極的信號。”上述房企人士認為，當前也有一些民營(yíng)房企正在努力引進(jìn)國資戰略投資者。對這些民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，國資入股能幫助企業(yè)解決一系列問(wèn)題，尤其是增信。一旦企業(yè)融資功能有所改善，企業(yè)在保證自身安全的前提下，就能根據市場(chǎng)情況自主調整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的節奏，甚至尋求新的發(fā)展契機。