停貸風(fēng)波折射多方困局 壓實(shí)責任求破解成當務(wù)之急

    由于此次全國涉及停貸風(fēng)波的爛尾樓業(yè)主多數是剛需，其中不少人在當前經(jīng)濟壓力下面臨失業(yè)、收入下降等困境，也確有償債壓力，有專(zhuān)家建議財政部門(mén)和銀行共同出力減輕受困個(gè)人償債壓力。

    停貸風(fēng)波愈演愈烈，多地受爛尾樓困擾的業(yè)主紛紛效仿。目前，多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關(guān)項目完全復工為止，涉及的地方包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個(gè)省份?？硕鹧芯恐行臄祿@示，截至7月13日，業(yè)主發(fā)布的強制停貸樓盤(pán)個(gè)數已達106個(gè)。

    受訪(fǎng)人士認為，停貸風(fēng)波具有較強的示范性，極易在全國范圍內大面積傳染，破壞商業(yè)秩序，對金融系統穩定會(huì )產(chǎn)生不利影響。建議當地政府用適當有效的方式積極與業(yè)主溝通，加快保交樓實(shí)質(zhì)舉措落地；同時(shí)，由于目前涉事?tīng)€尾樓盤(pán)的業(yè)主多為剛需群體，停貸確有自身財務(wù)狀況惡化暫時(shí)無(wú)力償付的現實(shí)約束，建議財政資金加強受困群體的補助，以及銀行基于商業(yè)原則和社會(huì )責任雙重考慮適當讓利。

    保交樓進(jìn)度緩慢

    業(yè)主：停貸是無(wú)奈之舉

    盡管按照現行法律規定，放貸銀行是與業(yè)主本人簽訂按揭貸款合同，合同履約不應受到開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)進(jìn)度影響，業(yè)主貿然停貸，個(gè)人的征信報告會(huì )有“污點(diǎn)”，但從證券時(shí)報記者采訪(fǎng)業(yè)主的情況看，爛尾樓業(yè)主雖知發(fā)布強制停貸告知書(shū)可能并不能解決自身的實(shí)際債務(wù)負擔，但這也是走投無(wú)路之舉。

    武漢恒大時(shí)代新城一業(yè)主張橫（化名）向證券時(shí)報記者透露，該小區2019年下半年開(kāi)盤(pán)預售，彼時(shí)約定2022年3月開(kāi)始陸續交房，6月底全部交房。目前小區業(yè)主有近6000戶(hù)。自去年恒大“爆雷”之后，小區施工進(jìn)展極度緩慢。該業(yè)主房產(chǎn)所在的單元樓去年年中就已封頂，但直至今年5月底進(jìn)展仍是如此。去年10月以來(lái)業(yè)主就集體向住建局、信訪(fǎng)辦等有關(guān)部門(mén)交涉多次，至今并無(wú)明顯實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

    該小區另一業(yè)主吳天（化名）向證券時(shí)報記者表示，由于該樓盤(pán)地處武漢郊區，在這里買(mǎi)房的人群中，剛需居多，一些業(yè)主是老家在湖北，人在外地打工，辛苦攢錢(qián)想要在武漢買(mǎi)上首套房。但去年以來(lái)，受疫情等因素影響，一些業(yè)主丟了工作、收入下降，實(shí)在無(wú)力支撐還貸壓力。此前也跟銀行交涉過(guò)，有些銀行給出的答復是沒(méi)有收到相關(guān)通知就仍需按時(shí)償還貸款。

    “我是賣(mài)了之前住的房子湊了首付，為了買(mǎi)這里的房子，向銀行申請了按揭貸和裝修貸，一個(gè)月還款要將近7000元，現在我無(wú)房可住要租房，每個(gè)月租金1500元，負擔很重。在業(yè)主中，像向我這種既要支付房租，又要還房貸，還拿不到房子的人很多。”吳天稱(chēng)。多位業(yè)主提出，強制停貸并不是業(yè)主的核心訴求，只是窮盡各種辦法的無(wú)奈之舉，且業(yè)主的停貸并非不償還銀行貸款，而是要等到交房后再開(kāi)始償還貸款。業(yè)主的核心訴求還是讓樓盤(pán)建設盡快完工，但此前與有關(guān)政府部門(mén)交涉近一年，樓盤(pán)進(jìn)度并無(wú)明顯實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，業(yè)主不滿(mǎn)于當地有關(guān)部門(mén)牽頭所做的保交樓的表面文章。

    “政府去年底剛成立專(zhuān)班的時(shí)候我們還很信任，許諾我們延期三個(gè)月交樓，我們也都表示理解，但是今年過(guò)年后，工地遲遲不見(jiàn)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，業(yè)主很著(zhù)急。”張橫稱(chēng)。

    多地之所以會(huì )出現樓盤(pán)爛尾，核心仍在于部分開(kāi)發(fā)商處在現金流危機無(wú)力給建筑商、供貨商付款。吳天透露，該樓盤(pán)是精裝樓，他年初與裝修商溝通時(shí)，對方還希望能先行墊錢(qián)把裝修項目交付，期待恒大后續會(huì )給貨款，但最近再次溝通則說(shuō)不愿干了，越墊錢(qián)越虧。

    資金與信心缺失

    保交樓成多方困局

    綜合記者采訪(fǎng)爛尾樓業(yè)主、銀行、房企等多方看，此次停貸風(fēng)波是多方因素交織持續發(fā)酵的結果。

    從網(wǎng)傳多地停貸告知書(shū)來(lái)看，房企預售資金看似是此次風(fēng)波的“導火索”。業(yè)主或是指責樓盤(pán)主體結構未封頂銀行就發(fā)放按揭貸款；或是指責銀行將按揭貸款違規劃入非監管賬戶(hù)；或者批評銀行未盡到預售資金監管義務(wù)。

    不過(guò)，兩位來(lái)自房企的資深人士對證券時(shí)報記者透露，各地對于預售標準并不相同，并非所有地方都要求樓盤(pán)主體結構封頂才符合預售條件，開(kāi)發(fā)商只要拿到預售資質(zhì)，并預告抵押登記，銀行即可發(fā)放按揭貸款。而對于預售資金監管賬戶(hù)中的資金使用，多數地方都是允許開(kāi)發(fā)商按照工程完成進(jìn)度按比例提取資金，有的地方還會(huì )對開(kāi)發(fā)商所提取的資金嚴格限定適用范圍，如只能優(yōu)先用于該項目的工程建設等，一般是各地住建部門(mén)承擔賬戶(hù)監管的主體責任，銀行按照相關(guān)部門(mén)開(kāi)具的證明等文件操作劃款指令。但由于其中涉及的資金交易環(huán)節較多，不排除有開(kāi)發(fā)商與當地有關(guān)部門(mén)、銀行之間進(jìn)行灰色操作。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，預售資金監管不到位，會(huì )導致房企工程建設資金空缺，從而加劇爛尾問(wèn)題。在預售資金監管政策嚴格執行的情況下，是不易出現爛尾的，因為預售資金的監管部分，理論上可以確保工程按期完成。

    當前，各地按揭貸款發(fā)放、預售資金監管政策是否存在違規行為尚未明確。但自去年起，部分地方就已經(jīng)加強了商品房預售資金監管力度。北京市住建委有關(guān)負責人曾在去年11月指出，去年以來(lái)，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規使用預售資金問(wèn)題。

    2021年11月，北京市住建委曾發(fā)布《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版）》（下稱(chēng)《辦法》），明確銀行在支付預售資金前，屬地主管部門(mén)要進(jìn)行現場(chǎng)查勘或通過(guò)市工程質(zhì)量風(fēng)險分級管控平臺核驗工程進(jìn)度，進(jìn)一步強化了屬地在資金支取管理上的監督責任。

    《辦法》特別規定：當預售項目存在重大風(fēng)險隱患時(shí)，區住房城鄉建設部門(mén)應全面接管預售資金監管賬戶(hù)或建立政府監管賬戶(hù)，實(shí)施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設。

    克而瑞研究中心在研報中強調，此次風(fēng)波表面上看是銀行和樓盤(pán)業(yè)主的矛盾，實(shí)則是業(yè)主購買(mǎi)的樓盤(pán)，因開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題面臨停工或是延期交付風(fēng)險，有部分甚至瀕臨爛尾。業(yè)主為了維護自身合法權益，不得不“斷供”自保，希望政府引起高度重視。

    受訪(fǎng)人士對證券時(shí)報記者表示，按揭停貸風(fēng)波的原因是資金與信心缺失：第一，保交房進(jìn)度偏慢，包括問(wèn)題房企風(fēng)險化解慢、出險后銷(xiāo)售顯著(zhù)下滑、企業(yè)自身可動(dòng)用資源明顯不足等因素。保交房問(wèn)題發(fā)酵的根源在于：?jiǎn)?wèn)題房企從原有資金池模式向項目自身造血模式切換，保交房項目資金缺口較大，在沒(méi)有外部資源注入的情況下，依靠自身銷(xiāo)售回款難以解決。形成了惡性循環(huán)，即越需要錢(qián)的房企，銷(xiāo)售下滑越大，融資難度越大，保交房壓力越大，開(kāi)工與施工被進(jìn)一步放緩。第二，購房者信心不足，停貸倒逼保交房，訴求有合理性。

    金融風(fēng)險總體可控

    衍生風(fēng)險不容小覷

    從法律法規的角度，此次停貸風(fēng)波中的每一方都將面臨風(fēng)險，其可能引發(fā)的金融風(fēng)險也成為了市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

    根據《辦法》規定，對于開(kāi)發(fā)企業(yè)和監管銀行違規使用預售資金造成項目爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重后果的，由各行業(yè)主管部門(mén)移送公安部門(mén)行刑銜接，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    而部分實(shí)施停貸的業(yè)主則面臨失信風(fēng)險。有法律人士告訴證券時(shí)報記者，若監管銀行經(jīng)查不存在過(guò)錯，購房人在敗訴后如果沒(méi)有還貸，就會(huì )被列入失信黑名單。如果購房人不僅表示會(huì )停貸，而且實(shí)際上幾個(gè)月都沒(méi)有還貸款，購房人在敗訴后如果沒(méi)有還貸，就會(huì )被列入失信黑名單。

    從金融風(fēng)險的角度看，雖然停貸風(fēng)波僅發(fā)生在個(gè)別城市的個(gè)別項目上，但克而瑞研究中心指出，從目前強制停貸樓盤(pán)個(gè)數逐日遞增的態(tài)勢來(lái)看，后續仍有穩步擴大趨勢，理應引起有關(guān)部門(mén)的高度重視。且不論業(yè)主單方面的斷供行為在法理上能否立住腳，單從事件造成的輿論恐慌和負面情緒持續蔓延的危害來(lái)看，很容易在短期內造成跟風(fēng)效應，引起金融風(fēng)險。

    人民銀行金融穩定局局長(cháng)孫天琦在7月13日的國新辦發(fā)布會(huì )上表示，我國金融風(fēng)險收斂，總體可控，99%的銀行業(yè)資產(chǎn)處在安全邊界內。他同時(shí)強調，金融管理部門(mén)必須對各類(lèi)金融風(fēng)險保持高度警惕，進(jìn)一步打好防范化解金融風(fēng)險的提前量，牢牢守住不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)。

    受訪(fǎng)人士指出，按揭停貸還可能挫傷居民購房行為，延緩住房銷(xiāo)售向正常狀態(tài)回歸，增加地產(chǎn)鏈條經(jīng)營(yíng)壓力，一定程度上拖累穩增長(cháng)成效。

    盡快平息停貸風(fēng)波

    還需地方政府積極溝通業(yè)主的核心訴求是保交樓，在多位專(zhuān)家看來(lái)，地方政府、有關(guān)部門(mén)能否盡快開(kāi)展溝通、處理工作，是平息停貸風(fēng)波，消除衍生影響的關(guān)鍵。

    短期內盡快平息停貸風(fēng)波的根子，還在于各地政府需要以恰當的方式積極與業(yè)主溝通。受訪(fǎng)人士向記者建議，要壓實(shí)地方政府保交房主體責任，配套提供增量資源，采取合作代建、項目轉讓等多種方式穩定購房消費者信心，保障合法有效的購房合同順利執行，推動(dòng)已停工項目盡快復工，逾期交房項目承諾一定時(shí)期內保交樓。

    同時(shí)，由于此次全國涉及停貸風(fēng)波的爛尾樓業(yè)主多數是剛需，其中不少人在當前經(jīng)濟壓力下面臨失業(yè)、收入下降等困境，也確有償債壓力，建議財政部門(mén)和銀行共同出力減輕受困個(gè)人償債壓力，但此舉的前提是不能破壞借貸還錢(qián)的銀行商業(yè)化運行根基。

    北京一位不愿具名的經(jīng)濟政策專(zhuān)家對證券時(shí)報記者表示，可以參考國外的處理方式，不要求商業(yè)銀行直接讓利免單，而是由財政資金參與給受困群體做適當補貼，此舉還可以拉動(dòng)消費。他強調，金融活動(dòng)有自己的市場(chǎng)規則，房貸只是眾多債務(wù)中的一種，如果房貸開(kāi)了不還貸的口子，其他債務(wù)也容易效仿。因此，商業(yè)銀行參與救助，需要遵循商業(yè)規則，適度讓利參與部分此類(lèi)社會(huì )救助。

    另有金融分析人士對證券時(shí)報記者建議，要穩妥處理停貸事件。對購房者合理的停貸訴求，允許階段性暫緩還款，銀行端暫不確認違約、風(fēng)險不降級，個(gè)人端不計入征信，審慎處理停貸期間貸款計息問(wèn)題。

    此外，進(jìn)一步增加金融支持力度。金融機構前期對問(wèn)題房企融資收縮，對保交樓資金缺口未有合理合規手段支持。破解“保交房”難題需要增量資金注入，問(wèn)題房企化險更需要持續經(jīng)營(yíng)預期穩定，可以采取的政策包括但不限于：推動(dòng)商業(yè)物業(yè)REITs發(fā)行、放松大股東參與的上市房企定增、構建保交房穩定基金或擔?；鹨?xún)?yōu)先債權方式提供給施工企業(yè)、推動(dòng)類(lèi)抵押補充貸款（PSL）模式鼓勵地方收購問(wèn)題房企資產(chǎn)“商品房改公租房”并做REITs退出、在保本微利原則下推動(dòng)AMC政策性收購開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)等。