REITs市場(chǎng)將加快打造“保租房”板塊 試點(diǎn)擴圍引業(yè)界期待

    本報記者 杜雨萌

    “進(jìn)一步擴大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領(lǐng)域。加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(cháng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。”12月8日，證監會(huì )副主席李超在首屆長(cháng)三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會(huì )上作出上述表示。

    對此，中誠信國際副總裁鄧大為在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊”對于盤(pán)活保障性租賃資產(chǎn)意義重大。一方面可提升資金的再投資效率；另一方面，REITs市場(chǎng)的定價(jià)功能對于保障性租賃住房領(lǐng)域的投入資金規劃具有重要的參考意義。

    同花順數據顯示，截至12月8日，在已上市的22只REITs產(chǎn)品中，有三只保障性租賃住房REITs，即紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT。此外，作為首單市場(chǎng)化機構運營(yíng)的保障性租賃住房公募REITs，華夏基金華潤有巢REIT也于11月份正式獲批成立。

    ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)趙然在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，保障性租賃住房公募REITs經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的籌備，終于在今年實(shí)現了“從0到1”的突破。這四單保障性租賃住房公募REITs讓市場(chǎng)充分認識到了“金融工具賦能住房租賃行業(yè)實(shí)現商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性。

    保障性租賃住房REITs的發(fā)展，離不開(kāi)保障性租賃住房的建設籌集。來(lái)自住房和城鄉建設部的數據顯示，“十四五”期間，全國計劃建設籌集約870萬(wàn)套（間）保障性租賃住房。而近兩年，全國已建設籌集了330萬(wàn)套（間）保障性租賃住房。隨著(zhù)保障性租賃住房建設籌集量的增加，保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)和市場(chǎng)需求不斷豐富。未來(lái)，住房和城鄉建設部將配合相關(guān)部門(mén)，完善保障性租賃住房REITs相關(guān)政策。

    值得一提的是，針對此次論壇上提到的“研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(cháng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域”，趙然告訴記者，從產(chǎn)品類(lèi)型上看，長(cháng)租房主要分為四大類(lèi)：高端公寓、青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓。而從目前保障性租賃住房的覆蓋范圍來(lái)看，高端公寓一般不會(huì )被納入，所以隨著(zhù)未來(lái)試點(diǎn)范圍擴大到長(cháng)租房，一些高端公寓有可能進(jìn)入到保障性租賃住房REITs發(fā)行的儲備項目當中。此外，從整個(gè)住宿行業(yè)來(lái)看，一些長(cháng)短租結合的項目，比如“酒店+長(cháng)租房”或酒店內有長(cháng)租房的項目也有望進(jìn)入到儲備項目當中。這類(lèi)項目可以憑借酒店的短租收入拉高坪效（每平方米產(chǎn)生租金的能力），也可以憑借長(cháng)租房的穩定客源提高入住率，預期這類(lèi)項目的收益率會(huì )較為可期。

    鄧大為表示，未來(lái)，隨著(zhù)REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(cháng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域后，一方面，REITs市場(chǎng)將為這兩類(lèi)資產(chǎn)提供極大的流動(dòng)性基礎和定價(jià)基礎，為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)流通提供了市場(chǎng)價(jià)格參考，為實(shí)現“投融管退”閉環(huán)提供更為完善的外部環(huán)境；另一方面，對于大量持有這兩類(lèi)資產(chǎn)的房企來(lái)說(shuō)，為其提供了盤(pán)活存量資產(chǎn)引入權益資金的重要渠道，對于房企降低杠桿率，提升運營(yíng)安全度具有重要意義。

    “結合‘加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊’，未來(lái)保障性租賃住房REITs的發(fā)展將進(jìn)入快速通道，并且可能會(huì )出現跨城市項目組合的REITs產(chǎn)品，或新建項目+改造項目組合的REITs產(chǎn)品。”趙然認為。