利好信號持續釋放 2023年樓市企穩回升信心足

    本報記者 杜雨萌

    新年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)監管部門(mén)的“加油打氣”。1月6日，住房和城鄉建設部網(wǎng)站顯示，近日，住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，毫不動(dòng)搖堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、精準施策，提振市場(chǎng)信心。

    多位接受《證券日報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內專(zhuān)家認為，1月5日央行、銀保監會(huì )明確“建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制”僅是2023年樓市精準施策的一個(gè)部分。未來(lái)，除了首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整外，針對購房者的改善性住房需求也有望迎來(lái)精準支持政策。

    全國大部分城市

    可能打破首套房貸利率下限

    如何做好2023年房地產(chǎn)工作？倪虹表示，“重點(diǎn)抓好五件事，努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升。”其中，“大力支持剛性和改善性住房需求”排在首位。

    倪虹稱(chēng)，對購買(mǎi)第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來(lái)。對購買(mǎi)第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買(mǎi)三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

    僅從首套住房來(lái)看，貝殼研究院統計數據顯示，2022年12月份首套、二套房貸主流利率指數環(huán)比繼續下行。12月份首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng )歷史新低。截至12月18日，已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下；82城首套房商貸最低首付比例可至兩成。

    為了更好地支持剛性住房需求，1月5日，央行網(wǎng)站發(fā)布消息稱(chēng)，近日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

    上述通知亦明確，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均上漲，應自下一個(gè)季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

    對此，中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，由于2022年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數據尚未出爐，而根據9月份至11月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)的變動(dòng)情況梳理后得知，有38個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比、環(huán)比均連續3個(gè)月下降。而70個(gè)大中城市以外的城市，絕大多數為三線(xiàn)、四線(xiàn)及以下城市，符合這一政策條件的城市數量預計也會(huì )占據大多數。也就是說(shuō)，最終全國大部分城市都可能實(shí)施該政策。

    “除了明確首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整這一力度較大的精準施策內容外，未來(lái)在改善性住房需求方面，地方政府也可以繼續探索因城施策調整改善性住房首付比例，以及對二套房的認定標準等。”葉銀丹稱(chēng)。

    值得一提的是，當前三線(xiàn)、四線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市普遍已將首套房的首付比例下調至20%、二套30%，整體繼續下調空間較小。因此，在東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青看來(lái)，為盡快引導房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現軟著(zhù)陸，后期政策面除引導5年期以上LPR報價(jià)繼續下調，進(jìn)而帶動(dòng)居民房貸利率全面下行外，預計還將針對符合一定條件的城市，靈活調整二套房房貸利率下限。

    樓市銷(xiāo)售端有望企穩

    最快或在第二季度

    隨著(zhù)2022年以來(lái)出臺的一系列保交樓、保民生、保穩定相關(guān)措施落地實(shí)施，業(yè)內對于2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩回升有著(zhù)較強共識。

    在葉銀丹看來(lái)，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升的因素有以下幾個(gè)方面：首先，目前經(jīng)濟秩序逐步回歸正常，2023年全年經(jīng)濟增速將較2022年明顯回升。經(jīng)濟基本面的好轉有助于改善居民對未來(lái)收入的預期，成為樓市恢復的重要推動(dòng)力量。其次，各類(lèi)樓市支持政策的積累作用將持續發(fā)揮，同時(shí)從當前監管部門(mén)的表態(tài)來(lái)看，2023年樓市支持政策將在精準基礎上進(jìn)一步加大力度，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。再次，隨著(zhù)2022年三季度以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)保交樓、保民生、保穩定等政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險逐步化解，市場(chǎng)信心逐步企穩。最后，2022年房地產(chǎn)各項數據基數相對較低。

    “2023年年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現趨勢性回暖勢頭。”王青預計，房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據同比有可能在2023年下半年轉正，全年銷(xiāo)售數據有望與2022年基本持平或略增。房地產(chǎn)投資方面，考慮到銷(xiāo)售端回暖需要一段時(shí)間才能傳導到投資端，因此，預計2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比大概率仍將為負值，但降幅將較2022年明顯收窄。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波給出了更為樂(lè )觀(guān)的預判，即樓市銷(xiāo)售數據有望從今年第二季度開(kāi)始止跌企穩。主要因為以往影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素在2023年都有明顯改善，包括供給側融資支持逐步到位，疫情防控措施優(yōu)化使得2023年宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)預期更強，以及需求側政策的不斷發(fā)力等，這都是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩的重要支撐力?？偟膩?lái)說(shuō)，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現總體好于2022年的概率已大大增強。

    持有相似觀(guān)點(diǎn)的還有中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜。陳文靜認為，從全國來(lái)看，銷(xiāo)售市場(chǎng)企穩最快或在2023年第二季度。全年來(lái)看，根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，2023年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現“銷(xiāo)售量?jì)r(jià)趨穩，新開(kāi)工面積調整態(tài)勢難改，投資或繼續下行”的特點(diǎn)。需求端方面，樂(lè )觀(guān)情形下，宏觀(guān)經(jīng)濟持續修復，居民收入預期好轉，疊加低基數效應，全國商品房銷(xiāo)售面積有望實(shí)現正增長(cháng)。