業(yè)內人士認為：REITs有望發(fā)展成為萬(wàn)億元規模大類(lèi)資產(chǎn)

    近期，首批9只公募REITs的發(fā)售吸引了市場(chǎng)的目光。在部分公募REITs管理人看來(lái)，從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗來(lái)看，REITs最為活躍的交易并不只是首發(fā)階段，REITs管理人在存續期通過(guò)主動(dòng)管理進(jìn)行資產(chǎn)擴募、兼并收購，能夠不斷提升投資人收益，并促進(jìn)市場(chǎng)交易，推動(dòng)REITs市場(chǎng)不斷發(fā)展。對投資人的大類(lèi)資產(chǎn)配置而言，公募REITs有望成為一個(gè)全新的萬(wàn)億元規模的大類(lèi)資產(chǎn)。

    底層資產(chǎn)質(zhì)量是關(guān)鍵因素

    據了解，公募REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式向投資者募集資金，由專(zhuān)門(mén)投資機構進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)及基礎設施投資經(jīng)營(yíng)管理，并將絕大部分投資收益分配給投資者的一種基金。首批公募REITs均為長(cháng)封閉期產(chǎn)品，最短封閉期為20年，而最長(cháng)封閉期高達99年。但公募REITs產(chǎn)品在發(fā)行結束后可以在二級市場(chǎng)上市交易，保證了產(chǎn)品的流動(dòng)性。

    而首批9只公募REITs之所以能如此受捧，主要就在于其底層資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，預期現金流收入穩定。首批REITs的底層資產(chǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園、收費公路、污染治理和倉儲物流等主流基礎設施項目類(lèi)型，資產(chǎn)分布在北京、上海、廣州、深圳等區域，均為我國經(jīng)濟發(fā)達地區。

    “判斷REITs好與不好，核心點(diǎn)就是看背后的底層資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)，現金流是不是具備持續、穩定、可增長(cháng)的特性，其中很重要的一點(diǎn)就是REITs底層資產(chǎn)背后的行業(yè)發(fā)展得好不好。”深創(chuàng )投不動(dòng)產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司首席投資官、紅土創(chuàng )新基金管理有限公司基礎設施基金投資決策委員會(huì )委員孔令藝介紹，以紅土創(chuàng )新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“紅土創(chuàng )新鹽田港REITs基金”或“鹽港REIT”）為例，它的底層資產(chǎn)是位于深圳的鹽田港現代物流中心，總建筑面積超過(guò)47萬(wàn)平方米，此次納入首批發(fā)行的建筑面積約32萬(wàn)平方米，是國內最大盤(pán)道直入式單體倉儲配送中心。

    “倉儲物流行業(yè)是近幾年來(lái)中國不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)表現最好的持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，深圳又是北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市中倉儲物流資源最為稀缺的地方。具體來(lái)說(shuō)，鹽田港現代物流中心所輻射的廣闊經(jīng)濟腹地范圍涵蓋粵港澳大灣區以及四川、重慶、湖南等地，所輻射區域無(wú)論是GDP總額還是進(jìn)出口總額，都占全國三分之一以上，這個(gè)資產(chǎn)所在的地域屬性和行業(yè)屬性具備很好的投資價(jià)值。”孔令藝說(shuō)。

    紅土創(chuàng )新鹽田港REITs基金經(jīng)理梁策則表示，深創(chuàng )投很早就開(kāi)始布局公募REITs市場(chǎng)，核心團隊擁有十年以上不動(dòng)產(chǎn)投資以及REITs基金經(jīng)驗，深創(chuàng )投在前期的準備中也配置了超過(guò)20人的REITs業(yè)務(wù)團隊。鹽港REIT后續運營(yíng)管理過(guò)程中將涉及到幾個(gè)管理主體，包括紅土創(chuàng )新公募基金管理人、ABS管理人深創(chuàng )投紅土資管，以及外部管理機構深圳市鹽田港物流有限公司。外部管理機構對于倉儲物流的管理經(jīng)驗以及當地潛在客戶(hù)的關(guān)系都有比較長(cháng)期的沉淀和積累，未來(lái)會(huì )輔助基金管理人對底層資產(chǎn)進(jìn)行管理。

    主動(dòng)管理大有可為

    “雖然當前市場(chǎng)都在關(guān)注首批公募REITs的首發(fā)情況，但根據我們這么多年對REITs市場(chǎng)的研究，以美國為例，REITs市場(chǎng)最為活躍的交易并不只是首發(fā)IPO的交易，而是存續期擴募和兼并收購。2008年-2018年，美國市場(chǎng)發(fā)生的REITs行業(yè)兼并收購總市值達到首發(fā)IPO金額的11倍。”孔令藝說(shuō)。

    在她看來(lái)，公募基金管理人可以在REITs基金存續期間履行主動(dòng)管理的職責，包括可以持續利用REITs平臺進(jìn)行兼并、收購、擴募來(lái)擴大管理規模，也可以積極主動(dòng)的在合規情況下加杠桿，來(lái)提升這只產(chǎn)品給投資人的派息率。

    梁策也坦言，不同于傳統公募基金，公募REITs基金存續期運營(yíng)管理更多是落在底層資產(chǎn)的管理工作中。“深創(chuàng )投集團前期已經(jīng)做了比較扎實(shí)的準備。一方面是資產(chǎn)的選擇，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)才能支撐未來(lái)公募REITs在整個(gè)存續期間有比較穩定、優(yōu)質(zhì)的表現。另一方面，深創(chuàng )投的不動(dòng)產(chǎn)平臺已經(jīng)有非常充足的倉儲物流資產(chǎn)投資和管理經(jīng)驗，未來(lái)紅土創(chuàng )新基金公司也會(huì )吸取深創(chuàng )投不動(dòng)產(chǎn)平臺的運營(yíng)管理經(jīng)驗，進(jìn)一步對底層倉儲物流資產(chǎn)進(jìn)行積極管理。”梁策表示。

    梁策同時(shí)指出，公募REITs的存續期管理工作會(huì )落地在物業(yè)管理以及細致的資產(chǎn)運營(yíng)管理工作上，包括租戶(hù)管理、日常租金繳納、日常底層資產(chǎn)招租，優(yōu)化租戶(hù)結構、底層資產(chǎn)維修等。鹽港REIT的三名基金經(jīng)理也會(huì )積極履職，基于前期物流倉儲管理經(jīng)驗，做好對底層資產(chǎn)進(jìn)行管理的準備，未來(lái)公募REITs上市后，將盡職盡責做好底層資產(chǎn)的運營(yíng)管理工作。

    REITs可成大類(lèi)資產(chǎn)

    “我們都翹首以盼一個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)的到來(lái)。”孔令藝說(shuō)。根據Bloomberg數據庫，近30年來(lái)，美國REITs市場(chǎng)迎來(lái)高速發(fā)展期。截至2021年5月末，美國市場(chǎng)上市REITs產(chǎn)品數為246只，規模已達到1.52萬(wàn)億美元。

    孔令藝表示：“從海外REITs發(fā)展歷程來(lái)看，此次公募REITs的開(kāi)閘是非常好的開(kāi)始，但現在只是邁出了第一步。我們回看美國這個(gè)萬(wàn)億美元市場(chǎng)的形成過(guò)程，從上世紀60年代剛剛推出REITs，到經(jīng)歷70年代蕭條時(shí)期、80年代復蘇、90年代保險資金增大配置后的大發(fā)展，后續又經(jīng)歷了次貸危機的沖擊，而后再進(jìn)行調整。經(jīng)歷了多次繁榮和低谷，才逐步進(jìn)入穩步發(fā)展的周期。”

    在她看來(lái)，公募REITs是一個(gè)非常好的大類(lèi)配置資產(chǎn)，但由于目前只有9只產(chǎn)品，從全行業(yè)的角度來(lái)看，公募REITs的量還不夠，尚達不到主流機構投資者可以納入大類(lèi)配置的規模。對于我國來(lái)說(shuō)，是否能行穩致遠，直至發(fā)展至萬(wàn)億元規模，還需要金融同業(yè)、投資人以及全社會(huì )資產(chǎn)提供方共同的努力。

    孔令藝同時(shí)指出，公募REITs是更適合用來(lái)做中長(cháng)期配置的產(chǎn)品，應盡量避免短期暴炒，但REITs也絕對不是固定收益型的產(chǎn)品。以美國為例，REITs是領(lǐng)跑大盤(pán)的，這個(gè)特征也是因為REITs兼顧了當期分配和資本增值，從而整體回報比較好。美國權益型REITs近20年年均回報率是9%-12%，這樣的回報對于海外資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)已經(jīng)是很高的回報水平。