首批公募REITs解禁在即 溢價(jià)品種交易風(fēng)險須警惕

    首批公募REITs即將迎來(lái)解禁潮。博時(shí)、平安、華安等9家基金公司集中發(fā)布了公募REITs基金份額解除限售的提示公告，首批公募REITs將在6月21日迎來(lái)限售份額解禁。

    上海證券報記者了解到，監管層對各大基金公司進(jìn)行了窗口指導，要求其在基金份額解禁前后做好投教工作，密切關(guān)注戰略投資者的減持意愿，以便積極應對各種情況。

    業(yè)內人士表示，此次限售份額解禁后，將增加公募REITs的流通份額，大大改善公募REITs的交易活躍度和市場(chǎng)流動(dòng)性。但對二級市場(chǎng)投資者而言，須警惕溢價(jià)品種的交易風(fēng)險。

    流通份額大幅增加

    近日，博時(shí)基金、平安基金、華安基金等9家基金公司集中公告稱(chēng)，旗下公募REITs基金份額即將解除限售。從全市場(chǎng)來(lái)看，首批9只公募REITs共計有21.92億份基金份額即將解禁，占9只公募REITs總規模的32%，占流通盤(pán)規模的108%，這意味著(zhù)解禁規模是現有流通盤(pán)規模的一倍多。

    以博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT為例，公告顯示，該基金此次戰略配售份額上市流通前，可在二級市場(chǎng)直接交易的流通份額為3.15億份，占比全部份額的35%；此次戰略配售份額解禁后，可流通份額合計為6.12億份，占比達68%。

    此次解禁的2.97億份流通份額中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT場(chǎng)內份額解除限售方面，涉及北京首源投資、中國東方資管等8位持有人；場(chǎng)外份額解除限售方面，涉及富國基金智享8號FOF集合資產(chǎn)管理計劃、國新投資2位持有人。此外，該基金場(chǎng)內份額中，還有招商局蛇口工業(yè)區控股股份有限公司持有的2.88億份屬于限售份額。

    統計發(fā)現，此次基金份額解禁后，中金普洛斯REIT流通份額占比從28%增至80%，紅土鹽田港REIT流通份額占比從40%增至80%，華安張江光大園REIT流通份額占比從44.67%增至80%。還有中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT流通份額占比提升至60%，平安廣州廣河REIT、富國首創(chuàng )水務(wù)REIT流通份額占比提升至49%，而浙商滬杭甬REIT流通份額占比提升至41.05%。

    基金公司積極應對

    據了解，限售份額即將解禁之際，監管層對各大基金公司進(jìn)行了窗口指導，要求其在基金份額解禁前后做好投教工作，積極應對各種情況。

    據悉，富國基金、紅土創(chuàng )新基金等基金公司通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下的宣講、投教短視頻和文章等形式，向投資者告知限售解禁的安排和規則，傳遞投資公募REITs的正確方式，提示可能面臨的投資風(fēng)險。

    此外，基金公司在信息披露方面：一是準備限售解禁的提示性公告，二是對于解禁當天可能出現的價(jià)格波動(dòng)做好相關(guān)的應對措施。

    與此同時(shí)，基金管理人還在密切關(guān)注戰略投資者的減持意愿。上海證券報記者從一家基金公司獲悉，多數戰略投資者看好首批公募REITs的底層資產(chǎn)價(jià)值，有意長(cháng)期持有公募REITs項目，享受穩定的分紅率。“即使戰略投資者有減持安排，市場(chǎng)還有很多潛在的投資人，我們一般會(huì )通過(guò)大宗交易形式協(xié)助完成交易，降低對二級市場(chǎng)的沖擊。”一位基金經(jīng)理說(shuō)。

    警惕溢價(jià)交易風(fēng)險

    目前來(lái)看，首批公募REITs中的部分品種出現了不同程度的溢價(jià)。據Wind數據統計顯示，截至6月17日，中航首鋼生物質(zhì)REIT的溢價(jià)率達43.07%，富國首創(chuàng )水務(wù)REIT、紅土創(chuàng )新鹽田港倉儲物流REIT溢價(jià)率超過(guò)30%，而博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT等公募REITs的溢價(jià)率也超過(guò)20%。

    一位基金經(jīng)理表示，目前來(lái)看，首批公募REITs多數二級市場(chǎng)出現溢價(jià)情況，實(shí)際上反映了市場(chǎng)對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)穩定分紅率的再定價(jià)。尤其是產(chǎn)權類(lèi)項目，具備不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)屬性，體現了一定的抗通脹性，疊加穩定的收益率，相關(guān)資產(chǎn)具備較好的增值空間。

    對于解禁帶來(lái)的變化，上述基金經(jīng)理表示，解禁帶來(lái)的流通盤(pán)增加，可以在一定程度上緩解市場(chǎng)供不應求的結構關(guān)系。同時(shí)，流通份額的增加可能會(huì )對市場(chǎng)情緒造成影響，進(jìn)而造成二級市場(chǎng)價(jià)格的短期波動(dòng)。需要注意的是，基礎設施運營(yíng)的穩定收益才是核心定價(jià)因素，建議投資者從REITs資產(chǎn)價(jià)值研判，理性投資。

    中金公司認為，盈利與估值較高的項目，被減持的可能性更大。部分戰配限售投資者可能出于止盈、凈值管理等目的選擇減持。因此，前期盈利較高的項目，被減持的可能性更大，投資者應注意解禁后因流通份額增加導致的價(jià)格下跌風(fēng)險。