公募REITs再添新軍 千億資金搶籌首批保租房產(chǎn)品

    國內多個(gè)省市相繼提出支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，公募REITs底層資產(chǎn)正加速擴容

    公募REITs市場(chǎng)越來(lái)越受投資者關(guān)注。8月15日，首單以民營(yíng)企業(yè)作為原始權益人REIT項目——國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園REIT獲得受理。

    重頭戲在今日。8月16日，首批保障性租賃住房REITs將正式發(fā)售，3只產(chǎn)品或引發(fā)約1220億元的機構資金搶購。至此，已上市公募REITs的底層資產(chǎn)，將新增保障性租賃房項目。

    首批REITs產(chǎn)品發(fā)行至今已有一年多，14只存續產(chǎn)品整體市值已超過(guò)630億元，市場(chǎng)業(yè)態(tài)也正在加速變化。

    機構千億資金搶籌

    今日，華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT、紅土深圳安居REIT等首批3只保障性租賃住房REITs正式發(fā)售。根據公告測算，這3只產(chǎn)品預計募資總額約38億元。至此，國內公募REITs產(chǎn)品數量擴容至17只。

    上述3只產(chǎn)品的網(wǎng)下詢(xún)價(jià)認購工作已于近日結束，網(wǎng)下詢(xún)價(jià)結果顯示首批保租房REITs再次掀起機構投資者“瘋搶”，擬認購份額數量均超過(guò)100倍。其中，紅土深圳安居REIT全部配售對象擬認購數量總和為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數量的133.03倍，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢(xún)價(jià)認購倍數新紀錄。而根據3只產(chǎn)品公告的網(wǎng)下擬認購規模測算，將有約1220億元的機構資金參與搶購。

    巨量資金的參與，也透露出機構投資者對這批REITs新品的青睞。其中，參與紅土深圳安居REIT的機構投資者為83家，配售對象為252個(gè)，華夏北京保障房REIT和中金廈門(mén)安居REIT分別獲得71家、68家機構投資者的有效報價(jià)。投資者類(lèi)型涵蓋了券商及券商資管、保險、公募、私募，以及銀行、信托等大部分金融機構。

    底層資產(chǎn)趨于多元化

    此次以保租房為底層資產(chǎn)發(fā)行上市，標志著(zhù)國內公募REITs覆蓋的基礎設施類(lèi)型及底層資產(chǎn)正在加速擴容。據悉，包括海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等省市已相繼提出，支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。

    首批公募REITs自去年發(fā)行上市以來(lái)，相關(guān)產(chǎn)品覆蓋的基礎設施類(lèi)型已從一年前的產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流，擴展到了保障性租賃住房、清潔能源等。這些底層資產(chǎn)有的是純市場(chǎng)化運作，有的與民生密切關(guān)聯(lián)，有的則受政策強監管，試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)別多元化特點(diǎn)顯著(zhù)。

    值得一提的是，公募REITs涉及的資產(chǎn)將不限于以上已有類(lèi)別。根據國務(wù)院相關(guān)文件，未來(lái)盤(pán)活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)方向，還將進(jìn)一步擴大至旅游景區、老舊廠(chǎng)房、文化體育場(chǎng)館以及國有企業(yè)開(kāi)辦的酒店、療養院等。

    目前，底層資產(chǎn)的擴容工作正加速推進(jìn)。以景區等旅游基礎設施為例，據陜西省政府披露，7月13日陜西省發(fā)改委聯(lián)合西部證券召開(kāi)會(huì )議討論了陜西華山景區REITs項目相關(guān)內容，并表示“將本項目做成本行業(yè)基礎設施公募REITs的標桿和示范項目”。無(wú)獨有偶，據中郵證券披露，今年6月該公司已中標重慶武隆喀斯特5A景區基礎設施公募REITs項目。

    對于目前公募REITs不斷擴容的資產(chǎn)類(lèi)型，金杜律師事務(wù)所合伙人李文敏在8月13日首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上表示，公募REITs擴容擴募應該有四個(gè)形態(tài)：一是資產(chǎn)的類(lèi)型，業(yè)態(tài)的開(kāi)放；二是主體的開(kāi)放，包括原始權益人、運營(yíng)管理機構；三是資產(chǎn)的法律形態(tài)開(kāi)放；四是運營(yíng)管理模式的開(kāi)放。

    市場(chǎng)運行符合預期

    公募REITs市場(chǎng)運行一年多以來(lái)的另一大特點(diǎn)是，風(fēng)險收益特征與市場(chǎng)需求匹配度高——底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)表現、基金分紅基本符合市場(chǎng)預期，呈現溢價(jià)。

    證券時(shí)報記者根據存續產(chǎn)品發(fā)布的公告及相關(guān)平臺統計，在14只存續產(chǎn)品中，有11只產(chǎn)品發(fā)布了分紅率，平均現金分派率為5.92%，平均分紅率為2.95%。從市場(chǎng)表現來(lái)看，截至8月14日，首批公募REITs產(chǎn)品上市平均漲幅為25.58%，流動(dòng)性相對較高，日均換手率2%左右，高于境外多地REITs市場(chǎng)。

    “目前，全市場(chǎng)14單里面有6單是不動(dòng)產(chǎn)的，8單是收益權，不動(dòng)產(chǎn)平均上市漲幅大概是35%~40%，表現還是非常不錯的。特許經(jīng)營(yíng)權平均漲幅15%左右，總體來(lái)說(shuō)也還可以。”戴德梁行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負責人楊枝在首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上表示。

    楊枝認為，無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)或收益權，目前14只存續產(chǎn)品都采用了100%的現金流折現法即收益法，這一點(diǎn)基本上和海外的REITs保持了一致標準，收益法影響估值的三個(gè)核心因素則分別來(lái)自收益的高低、收益期的長(cháng)短、評估師選的折現率。

    行業(yè)政策亟待完善

    盡管?chē)鴥裙糝EITs發(fā)展時(shí)間較短，但過(guò)去一年來(lái)，關(guān)于公募REITs的配套政策正在緊鑼密鼓地出臺，資產(chǎn)轉讓程序、稅務(wù)優(yōu)惠、擴募資產(chǎn)等領(lǐng)域的政策迎來(lái)了不少突破。

    今年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》提到，國企發(fā)行公募REITs涉及國有產(chǎn)權非公開(kāi)協(xié)議轉讓的，按規定報同級國有資產(chǎn)監督管理機構批準。分析人士認為，這樣的規定很大程度上簡(jiǎn)化了重組過(guò)程中的程序，也增加了交易的確定性。

    此外，今年1月財政部和稅務(wù)總局出臺了相關(guān)稅務(wù)政策，為公募REITs所做的資產(chǎn)重組提供了相關(guān)的所得稅遞延優(yōu)惠政策。遞延優(yōu)惠政策出臺以來(lái)，也解決了一些原始權益人所得稅及遞延等問(wèn)題。

    然而，公募REITs這個(gè)新生市場(chǎng)仍有很大的政策完善空間，一些業(yè)內人士也對未來(lái)政策的突破與創(chuàng )新抱有期待。

    在首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上，畢馬威中國稅務(wù)合伙人李晨重點(diǎn)關(guān)注了目前該領(lǐng)域的稅收痛點(diǎn)。李晨表示，就今年財政部與稅務(wù)總局出臺的相關(guān)稅收政策而言，政策出臺后，也有項目遇到了實(shí)際問(wèn)題，比如戰略配售主體為非原始權益人是否適用優(yōu)惠？實(shí)際監管與稅收優(yōu)惠政策之間也存在一定的矛盾，相關(guān)優(yōu)惠政策仍有進(jìn)一步完善的空間。

    而就目前實(shí)際項目中遇到的問(wèn)題，中航證券資管發(fā)展部負責人彭雷旸還對公募REITs發(fā)展過(guò)程中的信息披露制度提出了可探討的問(wèn)題，即公募REITs項目根據資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權、產(chǎn)權等特點(diǎn)，是否應對后續運營(yíng)環(huán)節、申報環(huán)節的信息披露差異化，相關(guān)制度標準有待厘清。

    機構創(chuàng )新參與路徑

    從首批公募REITs解禁的機構投資者類(lèi)型中，可以看出機構資金自始參與公募REITs的寬度和深度。

    根據華泰固收的數據，首批公募REITs解禁的機構投資者中，保險、產(chǎn)業(yè)資本占比較高，分別為31.28%、27.72%；券商自營(yíng)、基金及子公司專(zhuān)戶(hù)、券商資管也有較高比例，此外還有一些銀行及理財子、信托、私募等機構。

    在上述機構中，銀行理財和券商參與REITs的路徑尤為多樣化。

    在以戰略配售和網(wǎng)下發(fā)售兩種方式參與REITs投資的基礎上，銀行理財還發(fā)行專(zhuān)屬主題理財產(chǎn)品縱深參與了REITs掘金。而券商不僅僅是活躍的投資交易機構，還擔任REITs市場(chǎng)重要的承做和承銷(xiāo)機構，深入參與到REITs場(chǎng)內做市、基金通做市、大宗交易等流動(dòng)性服務(wù)中。

    值得一提的是，除了直接配置，有的銀行還開(kāi)始量身定制REITs并購貸款產(chǎn)品，間接參與REITs市場(chǎng)。比如郵儲銀行，該行向中鐵建重慶投資集團有限公司發(fā)放了首筆公募REITs并購貸款。作為國金中國鐵建REIT的主要原始權益人及戰略投資者，中鐵建重慶投資集團有限公司需出資認購國金中國鐵建REIT項目51%份額，共計24.44億元。郵儲銀行重慶分行則向中鐵建重慶投資集團有限公司提供了金額5億元、期限7年的并購貸款，作為其認購資金的一部分，有效緩解了該公司戰配份額內的籌資壓力，釋放資本金占款。需要指出的是，這一模式適用于強主體資質(zhì)、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)及可供分配收益率較高的REITs。