300億建行住房租賃基金落地 助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

    證券時(shí)報記者 孫璐璐 賀覺(jué)淵

    11月8日，建設銀行在京舉行建信住房租賃基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式，來(lái)自發(fā)改委、財政部、住建部、人民銀行、證監會(huì )、北京市政府、基金業(yè)協(xié)會(huì )等單位的相關(guān)負責人為基金現場(chǎng)揭牌。

    此前，建行曾發(fā)布公告稱(chēng)，擬出資設立住房租賃基金，基金募集規模為人民幣300億元，其中該行認繳人民幣299.99億元，建設銀行子公司建信信托有限責任公司下屬的全資子公司認繳人民幣0.01億元。建行通過(guò)出資設立住房租賃基金，深入推進(jìn)住房租賃戰略實(shí)施，以市場(chǎng)化、法治化、專(zhuān)業(yè)化運作，收購房企存量資產(chǎn)，與有關(guān)方面加強協(xié)作，助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展。

    儲備項目資產(chǎn)規模

    已超百億

    在活動(dòng)當天，建信住房租賃基金在北京市大興區生物醫藥基地產(chǎn)業(yè)園區內的智匯健康城現場(chǎng)完成對該項目的簽約，收購部分正處閑置狀態(tài)的辦公樓，后續將把商辦物業(yè)改造為租賃住房，并申請納入北京市保障性租賃住房管理體系。

    據了解，該項目主要用于滿(mǎn)足大興生物醫藥基地內企業(yè)員工的租住需求，特別是面向剛畢業(yè)加入基地內企業(yè)的新市民群體。首期收購的部分預計可改造為長(cháng)租公寓525間，其中包括單間和多人間宿舍多種戶(hù)型，可滿(mǎn)足基地內不同群體、超過(guò)1000人的租房需求，緩解大興生物醫藥基地內的職住矛盾。

    與此同時(shí)，住房租賃基金籌備組還會(huì )同首開(kāi)集團、首創(chuàng )城發(fā)、景瑞地產(chǎn)、綠地集團等代表進(jìn)行了項目收購、意向收購集中簽約儀式。記者注意到，多數推進(jìn)中的項目都屬于商辦物業(yè)改造為租賃住房。

    據建行有關(guān)負責人介紹，“非住改住”項目投資將是基金未來(lái)重要的業(yè)務(wù)內容。一方面，針對房企自持的商業(yè)、辦公等存量資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)收購并改造為租賃住房，有助于盤(pán)活房企存量資產(chǎn)。另一方面還能增加城市租賃住房供給，助力構建租購并舉。

    從整體項目?jì)淝闆r看，建信住房租賃基金開(kāi)局良好。建信住房租賃基金籌備組組長(cháng)孫慶文對記者透露，基金獲批后，籌備組提供目標資產(chǎn)“畫(huà)像”，各分行從各類(lèi)有相關(guān)資產(chǎn)的客戶(hù)中推薦適合的項目。首批項目已于實(shí)繳出資當日完成投放，發(fā)布會(huì )現場(chǎng)簽約10余個(gè)項目，截至目前，重點(diǎn)推進(jìn)項目20余個(gè)，項目資產(chǎn)總規模超過(guò)100億元。

    堅持市場(chǎng)化運作原則

    從業(yè)務(wù)發(fā)展的角度看，住房租賃基金的正式獲批，意味著(zhù)建行已實(shí)施5年的住房租賃戰略實(shí)現了業(yè)務(wù)流程閉環(huán)。未來(lái)，住房租賃基金可以通過(guò)發(fā)行REITs的方式實(shí)現投資變現退出。

    建行有關(guān)負責人指出，隨著(zhù)基金的獲批，建行的住房租賃探索畫(huà)上了完美的“圓”。這個(gè)圓中，基金“吃”進(jìn)來(lái)的資產(chǎn)可以通過(guò)REITs退出來(lái)，如果沒(méi)有REITs這個(gè)暢通的渠道，是不可持續的。

    建行董事長(cháng)田國立稱(chēng)，建行以此次基金試點(diǎn)為契機，推動(dòng)住房金融業(yè)務(wù)向覆蓋租購兩端、服務(wù)存量升級、間接融資與直接融資并重的方向發(fā)展，形成集股權投資、信貸支持、租賃運營(yíng)、REITs上市為一體的全方位住房金融服務(wù)體系，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度提供有力的金融支持。

    孫慶文表示，接下來(lái)，在加快推進(jìn)的同時(shí)，必須堅持市場(chǎng)化、法治化、專(zhuān)業(yè)化運作的基本原則，形成長(cháng)期可持續的商業(yè)模式?；鹜?、融、管、退各個(gè)階段都要按照市場(chǎng)化原則組織運作，設定符合市場(chǎng)預期的收益目標和準入條件，確保風(fēng)險可控、回報合理，實(shí)現社會(huì )效益和經(jīng)濟效益的統一、投資規模和收益水平的平衡。

    為實(shí)現商業(yè)可持續，記者了解到，基金對項目選擇的商業(yè)價(jià)值標準，是根據項目區位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、租賃需求等因素，結合項目未來(lái)可獲得的租金收入評估資產(chǎn)價(jià)格，以項目收入覆蓋項目運營(yíng)成本、財務(wù)成本、合理回報等。

    值得注意的是，建行此時(shí)成立住房租賃基金，與當前多地探索的“保交樓”金融支持模式并非一回事。據了解，基金市場(chǎng)化運作，屬于股權投資金融工具，與屬于債務(wù)性工具、專(zhuān)門(mén)用于“保交樓”的政策性銀行專(zhuān)項借款有所區別。

    尋求與地方政府合作

    對于基金所投項目的選擇標準，孫慶文透露，建信住房租賃基金的運作完全是自主決策、市場(chǎng)化運作，試點(diǎn)初期主要投向房企自持住宅、存量商辦物業(yè)兩類(lèi)存量資產(chǎn)。

    其中，房企自持住宅的建設成本由于已經(jīng)在項目中分攤，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體遇冷的情況下，往往可以爭取到相對較好的價(jià)格，利于保障投資成本與收益的平衡。商辦物業(yè)則會(huì )選擇能在當地有明確政策支持納入保障性租賃住房的項目。

    “之所以看重所投資產(chǎn)能否納入當地保障性租賃住房項目，主要出于將來(lái)發(fā)行保障性租賃住房公募REITs（下稱(chēng)保租房REITs）的考慮。目前保租房REITs試點(diǎn)情況較好，市場(chǎng)反響熱烈，探索出一條可行的退出方式，我們將來(lái)的投資退出也會(huì )以發(fā)行公募REITs為主。”孫慶文稱(chēng)。

    和地方政府緊密合作是基金運作的重要支撐。據建行有關(guān)人員介紹，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》中，雖然給出了保障性租賃住房的原則性標準，但仍需由當地明確細則標準。對于利用非居住存量房屋建設保障性租賃住房，由當地政府組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書(shū)。因此，我們也非常注重加強與地方政府溝通合作，努力推動(dòng)具備條件的項目被認定為保障性租賃住房項目。

    記者了解到，建行還通過(guò)與各地方有關(guān)投資主體合資成立子基金的方式，進(jìn)一步引導更多資金參與項目。目前已與北京、廣州、南京、武漢、重慶、成都、佛山等地相關(guān)主體商談共同出資成立子基金的方案，屆時(shí)基金將通過(guò)共同決策、共同投資開(kāi)展運作。

    田國立表示，希望成立基金邁出的這一小步，能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)朝著(zhù)健康均衡發(fā)展邁出一大步。

    建信住房租賃基金被看作是探索租購并舉新模式和房地產(chǎn)金融新模式的一片試驗田。這片試驗田會(huì )收獲何種市場(chǎng)化成果，值得期待。