萬(wàn)億市場(chǎng)如何掘金？基金詳解公募REITs

    基礎設施公募REITs正在如火如荼地向前推進(jìn)。

    4月23日晚，滬深交易所正式受理首批4單基礎設施公募REITs項目申報，預計最快6月上中旬首批基礎設施公募REITs將在交易所掛牌上市，此舉標志著(zhù)公募REITs向前推進(jìn)了一大步，立時(shí)引發(fā)了資本市場(chǎng)的集中關(guān)注。

    4月28日，上交所官方網(wǎng)站顯示，又有4單基礎設施公募REITs項目顯示已受理，分別是華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金、富國首創(chuàng )水務(wù)封閉式基礎設施證券投資基金、東吳-蘇州工業(yè)園區產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金與中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金。

    此外，深交所也有2個(gè)REITs項目顯示已受理，分別為平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金和紅土創(chuàng )新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金。再加上首批四只，公募REITs獲受理項目已經(jīng)達到了10個(gè)。

    首批基礎設施公募REITs有哪些看點(diǎn)？在資產(chǎn)配置中能起到怎樣的作用？對此嘉實(shí)基金認為，公募REITs不同于股票和債券，是基于實(shí)物資產(chǎn)上的現金流、并且以現金流分紅為特點(diǎn)的一類(lèi)資產(chǎn)，將從根本上改變中國資本市場(chǎng)整個(gè)基礎設施的性質(zhì)和特征。

    基礎設施公募REITs作為基于底層資產(chǎn)現金流的標準化金融產(chǎn)品，具有透明度高、現金流持續穩定和流動(dòng)性較好等特點(diǎn)，能夠有效填補中國資產(chǎn)管理市場(chǎng)的空白，滿(mǎn)足長(cháng)期投資者對低波動(dòng)、穩定收益的產(chǎn)品需求。

    具體來(lái)看，首批試點(diǎn)的基礎設施公募REITs基金具有如下特點(diǎn)：

    第一，與國內已發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品不同，公募REITs強調“權益型”和“浮動(dòng)收益”。權益型REITs具有介于股票和債券之間獨特的風(fēng)險收益屬性，能夠顯著(zhù)降低投資組合波動(dòng)率，并提升投資組合的收益，對于投資組合具有重要的配置價(jià)值和意義。

    第二，具備“儲蓄特征”的流動(dòng)性好、透明程度高的標準化產(chǎn)品；公募REITs為投資者提供穩定現金流，屬于流動(dòng)性好、透明度高的標準化產(chǎn)品，充實(shí)國內資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的“儲蓄特征”。

    第三，立足于基礎設施等實(shí)物資產(chǎn)，強調長(cháng)期運營(yíng)管理。公募REITs是對公募基金管理人的產(chǎn)品設計能力、銷(xiāo)售能力、基礎設施投資及產(chǎn)業(yè)合作經(jīng)驗等全面實(shí)力的考驗；公募基金產(chǎn)品的治理機制對REITs的持續運作起到至關(guān)重要的作用。

    事實(shí)上，業(yè)界對REITs的研究和嘗試一直在進(jìn)行中。上交所投教信息顯示，按照募集方式，REITs可分為公募型和私募型，目前普遍要求REITs以公開(kāi)募集、上市交易為主，我國REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了前期私募REITs的探索和嘗試，在國內現有法律框架下發(fā)行了具有相似功能的“類(lèi)REITs”產(chǎn)品。

    以上交所為例，截至2020年7月末，已有33單類(lèi)REITs產(chǎn)品發(fā)行，規模達562億元，覆蓋倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區、租賃住房、商業(yè)物業(yè)、高速公路等多種不動(dòng)產(chǎn)。為試點(diǎn)公募REITs積累了較多實(shí)踐經(jīng)驗。

    公募基金也就REITs進(jìn)行了多番嘗試。

    以嘉實(shí)基金為例，早在2012年嘉實(shí)就發(fā)行了“嘉實(shí)全球房地產(chǎn)證券投資基金”投資全球REITs市場(chǎng)；2016年嘉實(shí)首創(chuàng )“公募基金+ABS”模式。除此之外，嘉實(shí)還在不動(dòng)產(chǎn)和資產(chǎn)證券化領(lǐng)域積累了諸多具有較強影響力的項目，例如國內首個(gè)綠色認證CMBS“嘉實(shí)資本中節能綠色建筑資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”、銀泰商業(yè)輕資產(chǎn)化項目、南京商業(yè)中心項目、首個(gè)文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園項目“嘉實(shí)金地八號橋資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”等。

    2015年，鵬華基金發(fā)起設立鵬華前海萬(wàn)科REITs，以深圳前海地區標志性建筑前海公館為基礎資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易，是國內第一只且至今為止唯一一只公募REITs。截至2021年一季度末，該產(chǎn)品規模為31.21億元，成立以來(lái)為投資者貢獻了穩健的回報。

    參考海外經(jīng)驗，REITs產(chǎn)品主要分為權益型與抵押型兩大類(lèi)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前權益型REITs逐漸占據行業(yè)主流。根據Nareit統計數據，截至2020年底，美國權益型REITs共159只，市值1.14萬(wàn)億美元；美國抵押型REITs共34只，市值613億美元。在國內方興未艾的公募REITs，即將迎來(lái)發(fā)展的黃金時(shí)期。

    面對即將問(wèn)世的基礎設施公募REITs，深交所近期也就交易事項推出了詳細解讀：

    1.基礎設施基金有哪些交易方式？

    基礎設施基金可以采用競價(jià)、大宗和詢(xún)價(jià)等深交所認可的交易方式進(jìn)行交易。除《深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法》另有規定外，基礎設施基金采用競價(jià)及大宗交易的，具體的委托、申報、成交、交易時(shí)間等事宜應當適用《深圳證券交易所交易規則》《深圳證券交易所證券投資基金交易和申購贖回實(shí)施細則》等相關(guān)規定。

    2.基礎設施基金的成交價(jià)格范圍是如何規定的？

    深交所對基礎設施基金交易實(shí)行價(jià)格漲跌幅限制，基礎設施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%，深交所另有規定的除外。

    基礎設施基金采用競價(jià)交易的，其有效競價(jià)范圍與漲跌幅限制范圍一致，在價(jià)格漲跌幅限制以?xún)鹊纳陥鬄橛行陥?，超過(guò)漲跌幅限制的申報為無(wú)效申報。

    基礎設施基金采用協(xié)議大宗或詢(xún)價(jià)交易的，成交價(jià)格在該證券當日漲跌幅限制價(jià)格范圍內確定。

    3.基礎設施基金的交易申報及成交確認時(shí)間是怎樣的？

    基礎設施基金采用競價(jià)交易的，申報時(shí)間為每個(gè)交易日9：15至9：25、9：30至11：30、13：00至15：00。

    基礎設施基金采用協(xié)議大宗交易的，申報時(shí)間為每個(gè)交易日9：15至11：30、13：00至15：30。采用盤(pán)后定價(jià)大宗交易的，申報時(shí)間為每個(gè)交易日15：05至15：30。

    基礎設施基金采用詢(xún)價(jià)交易的，申報時(shí)間為每個(gè)交易日9：15至11：30、13：00至15：30。

    基礎設施基金采用大宗或詢(xún)價(jià)交易的，在接受申報的時(shí)間內實(shí)時(shí)確認成交。

    4.基礎設施基金申報數量有哪些要求？

    基礎設施基金采用競價(jià)交易的，申報數量應當為100份或其整數倍，賣(mài)出基金時(shí)余額不足100份部分，應當一次性申報賣(mài)出；單筆申報的最大數量應當不超過(guò)10億份。

    基礎設施基金采用大宗或詢(xún)價(jià)交易的，單筆申報數量應當為1000份或者其整數倍。

    5.場(chǎng)外登記的基礎設施基金份額能否在場(chǎng)內交易？

    基礎設施基金采取封閉式運作，不開(kāi)放申購與贖回，在證券交易所上市，場(chǎng)外份額持有人需將基金份額轉托管至場(chǎng)內方可賣(mài)出。