法拍房關(guān)注度攀升 部分房源溢價(jià)兩倍成交

    證券時(shí)報記者 陳麗湘

    近期，深圳樓市調控在持續穩步進(jìn)行且已初顯成效，在這一背景下，法拍房似乎在沉寂一段時(shí)間后又悄然升溫。但參與司法拍賣(mài)房屋是一門(mén)專(zhuān)業(yè)活，法拍房存在不少風(fēng)險，購房者如果前期盡調不到位，成交后或會(huì )引起不少麻煩。

    轉戰法拍房

    深圳二手房指導價(jià)政策出臺后，深圳房?jì)r(jià)調控效果初顯，同時(shí)成交量也相對低迷。數據顯示，4月份深圳二手房成交為4877套，環(huán)比減少28.2%；成交面積為44.01萬(wàn)㎡，環(huán)比減少23.3%。

    一位中介人士對證券時(shí)報記者表示，成交低迷主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面：賣(mài)方方面，指導價(jià)出來(lái)后不少業(yè)主不愿意按照指導價(jià)出售，因此選擇觀(guān)望；買(mǎi)方方面，買(mǎi)房的人也在以觀(guān)望的態(tài)度等待市場(chǎng)明朗。有些人等不及，直接去參加法拍房拍賣(mài)了，“畢竟那兒價(jià)格透明，有時(shí)候還能撿個(gè)漏”。

    一位原本打算在深圳寶安買(mǎi)房的陳先生，去年一路看著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，最終手里原先準備好的首付已經(jīng)遠遠不夠上車(chē)。他在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，深圳二手房指導價(jià)出來(lái)后，好房源都惜售，很少遇到按照指導價(jià)出售的心儀房源。原本他以為自己只有兩個(gè)選擇：要么選擇龍崗光明等價(jià)格較低的區域，要么降低自己的期望買(mǎi)面積小一點(diǎn)的房子。但是最近在一些中介機構的介紹下，覺(jué)得法拍房也是不錯的選擇，最近也看中了一套房，在準備參與拍賣(mài)。

    另外一位資深炒房客石先生，也對記者表示：“法拍房可以關(guān)注，我和我幾個(gè)朋友最近見(jiàn)面都是在聊這些資源和機會(huì )的”。他對記者分析道，深圳房?jì)r(jià)調控預計會(huì )持續一段時(shí)間，二手房大漲的可能性不大，但法拍房大多數起拍價(jià)都低于市場(chǎng)價(jià)20%~30%，這樣的優(yōu)惠力度是其他購房渠道沒(méi)有的，撿漏的空間大、機會(huì )多，而且都是現房。他還表示，法拍房有些房源還不錯，有時(shí)候遇到稀缺房，如優(yōu)質(zhì)學(xué)區房等，這類(lèi)房源鮮有業(yè)主主動(dòng)出售，但在法拍房市場(chǎng)或許能碰上。

    法拍房，即“法院拍賣(mài)房產(chǎn)”，是指債務(wù)人無(wú)力償還債務(wù)而被法院強制執行拍賣(mài)的房屋。2017年，司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣(mài)。目前法院委托網(wǎng)絡(luò )平臺進(jìn)行拍賣(mài)的主要平臺有淘寶、京東、中拍協(xié)、公拍網(wǎng)、融E購、北交互聯(lián)、人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)等。另外，服務(wù)法拍房的中介機構數量也在不斷增加。

    法拍房的起拍價(jià)一般是市場(chǎng)價(jià)的7~9折，流拍之后的二拍、三拍價(jià)格會(huì )更低，部分房屋還會(huì )按照拍賣(mài)慣例1元起拍。法拍房市場(chǎng)規模不斷擴大，另一主要原因是供給增加。數據顯示，2017年，司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣(mài)，此后法拍房數量由此呈現上升態(tài)勢，從2017年的24.22萬(wàn)套上升到2019年的47.45萬(wàn)套。阿里司法拍賣(mài)平臺是法拍房的重要交易平臺之一。截至發(fā)稿，平臺上正在拍賣(mài)以及即將拍賣(mài)的住宅用房超過(guò)145萬(wàn)套，這個(gè)數量相當于2019年全國法拍房成交量的3倍。

    日前，瀚海數據研究院發(fā)布《2021法拍房拍房行為調查報告》稱(chēng)，2021年1~4月，全國共成交法拍房3.88萬(wàn)套，成交總價(jià)731.62億元，平均折扣8.7折，總報名人數超13.78萬(wàn)人。北上廣深四大一線(xiàn)城市成交量均在500套以上，準一線(xiàn)城市潛力大，重慶市成交量甚至突破2000套。

    關(guān)注度攀升

    記者發(fā)現，阿里司法拍賣(mài)平臺近期發(fā)布的房源圍觀(guān)人數攀升。以深圳為例，5月14日正在進(jìn)行拍賣(mài)的6套房子，其中3套圍觀(guān)人數超過(guò)1萬(wàn)，最高達3.3萬(wàn)。但圍觀(guān)者眾，報名者卻很少。

    一套位于深圳市龍崗區大鵬鎮璞岸花園（二期）的房子引來(lái)了超3萬(wàn)人圍觀(guān)、193人設置提醒。這套房子由深圳市中級人民法院于3月16日開(kāi)始拍賣(mài)，為期60天。截至發(fā)稿，該套房子的拍賣(mài)價(jià)為624.5萬(wàn)元，相對于評估價(jià)780.6萬(wàn)元打了8折。

    近期法拍房的成交溢價(jià)屢創(chuàng )新高，也從另一面反映市場(chǎng)的火爆。5月12日，阿里司法拍賣(mài)網(wǎng)上，位于杭州御道江河匯流二區的一套房子及停車(chē)位以2020萬(wàn)元的價(jià)格成交，相對評估價(jià)1573.5萬(wàn)元溢價(jià)超400萬(wàn)元。這套房子起拍價(jià)1元，經(jīng)過(guò)13人109次出手，引來(lái)了4.8萬(wàn)人次圍觀(guān)。

    4月20日，“雙名校+舊改”等光環(huán)加持下，深圳福田八卦嶺三套單身宿舍的法拍競爭異常激烈，總價(jià)120萬(wàn)元起拍，引來(lái)了84人報名，近4萬(wàn)人圍觀(guān)。最終每套平均競價(jià)近300次，最終都以溢價(jià)240萬(wàn)元左右成交。成交單價(jià)在12萬(wàn)左右，遠高于該小區的二手房指導均價(jià)7.5萬(wàn)元。

    同樣是4月下旬，一套28年樓齡的老小區法拍房，刷新了深圳近年法拍房的最高溢價(jià)率。當天1.4萬(wàn)人在線(xiàn)上圍觀(guān)，進(jìn)行了366次叫價(jià)后，把起拍價(jià)517萬(wàn)元的萊英花園成交價(jià)提高到1505萬(wàn)元，相對起拍價(jià)溢價(jià)接近兩倍，刷新今年法拍房溢價(jià)紀錄。若把稅費等成本都算上，這套房子單價(jià)高達16萬(wàn)元/平方米，比隔壁華潤城的指導價(jià)還高。

    專(zhuān)家：注意風(fēng)險

    法拍房市場(chǎng)供給和需求均在不斷提升，不少投資者涌現進(jìn)來(lái)，但大多數還不太懂其中隱藏的風(fēng)險。

    中國并購公會(huì )信用管理專(zhuān)委會(huì )專(zhuān)家安光勇對記者表示，短期內法拍房市場(chǎng)規模會(huì )不斷擴大。一方面，受宏觀(guān)經(jīng)濟等因素影響，之前貸款買(mǎi)房的群體收入下降無(wú)力償還房貸，導致更多的房屋流入法拍房市場(chǎng)；另一方面，買(mǎi)房群體收入下降，也會(huì )“抱著(zhù)中彩票的想法”考慮價(jià)格變動(dòng)空間較大的法拍房市場(chǎng)。

    北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，法拍房受追捧除價(jià)格較低外，甚至還存在一些群體聯(lián)盟，低價(jià)拿房后再高價(jià)賣(mài)出，以賺取差價(jià)。他表示，如果只是依法參與拍賣(mài)就不存在違法問(wèn)題，但是如果取得房屋后聯(lián)合中介等渠道哄抬房?jì)r(jià)就涉及違法了。

    王玉臣還提醒投資者，法拍房有多重風(fēng)險：1.房產(chǎn)的占有、使用等本身有問(wèn)題，比如雖然通過(guò)競拍拿下了房屋所有權，但是房子的占有使用實(shí)際上是被原房主的債權人或家屬掌握，導致競買(mǎi)者買(mǎi)了房子卻無(wú)法實(shí)際使用及處置；2.有些法拍房產(chǎn)權可能有問(wèn)題，為了盡快變現，在執行拍賣(mài)的時(shí)候對房子的產(chǎn)權盡調不到位，導致競買(mǎi)者拿到以后面臨無(wú)法辦理產(chǎn)權的風(fēng)險；3.對于多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院、不同地域的法院實(shí)施的，可能會(huì )有協(xié)同不一致的問(wèn)題，拍賣(mài)后如果有的查封或抵押沒(méi)有解除，也無(wú)法辦理產(chǎn)權證；4.原屋主有些可能拖欠大量的稅費，比如房產(chǎn)相關(guān)的稅費，使用過(guò)程中產(chǎn)生的暖氣費、物業(yè)費、水電費等等；5.房屋質(zhì)量或結構可能有問(wèn)題，如果沒(méi)有提前看房，不能及時(shí)發(fā)現房屋存在的問(wèn)題，將來(lái)交房后會(huì )產(chǎn)生不必要的麻煩；6.房子上可能掛有戶(hù)口無(wú)法遷出，國家對戶(hù)口強制遷出方面目前法律空缺，一些買(mǎi)了法拍房之后戶(hù)口沒(méi)法遷入，對于屬于學(xué)區房的，更要注意。

    由此可見(jiàn)，通過(guò)司法拍賣(mài)競買(mǎi)法拍房是一門(mén)專(zhuān)業(yè)活，盡調做不到位可能最后會(huì )引來(lái)不少麻煩。由于產(chǎn)權糾紛而訴諸公堂的法拍房案例屢見(jiàn)不鮮，購房者不應盲目跟風(fēng)。

    部分城市限購

    法拍房之所以存在這么多風(fēng)險卻仍然關(guān)注度越來(lái)越高，主要是其擁有現房、成熟配套、可貸款、投資潛力大、可撿漏等優(yōu)勢。但安光勇和王玉臣都表示，不看好法拍房的長(cháng)期發(fā)展。

    安光勇認為，宏觀(guān)經(jīng)濟和人口結構的變化，會(huì )導致市場(chǎng)購房需求下降，同時(shí)非一線(xiàn)城市“鬼城”的出現，也給剛需購房者提供了不少更低廉的購房渠道。王玉臣則認為，一方面是法拍房本身存在很多風(fēng)險；另一方面全國各地都在穩房?jì)r(jià)，限購也越來(lái)越嚴格，不少城市的法拍房也要求具備購房資格。

    據了解，繼2017年北京法拍房實(shí)施限購之后，上海也在今年初悄然將法拍房列入限購范圍。這是上海法拍房首次被納入限購范圍。之后，杭州、合肥、成都、長(cháng)沙等地也跟進(jìn)限購法拍房。

    面對西安當下樓市新房難買(mǎi)、二手價(jià)高的態(tài)勢，部分買(mǎi)房人把目光轉向原本只是小眾市場(chǎng)的法拍房。于是有網(wǎng)友在人民網(wǎng)留言板留言“建議把法拍房納入限購”。當地住建局回復稱(chēng)，將借鑒成都、長(cháng)沙等地做法，認真予以研究，結合西安實(shí)際情況，做好政策儲備。