加強商品房預售資金監管 多地新規向爛尾樓說(shuō)“不”

    本報記者 何文英

    近日，多地出臺了商品房預售資金監管新規，加強預售資金流向透明度，同時(shí)進(jìn)一步壓實(shí)開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)和銀行三方的主體責任。

    IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對《證券日報》記者表示：“從各地近期出臺的政策看，預售資金監管正不斷得到優(yōu)化，這對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用。”

    監管政策密集出臺

    7月份以來(lái)，陸續有城市發(fā)布商品房預售資金監管新規，旨在“保交樓、防爛尾”。

    7月12日，河北省滄州市發(fā)布《滄州市商品房預售資金監管辦法（征求意見(jiàn)稿）》，將銀行和地方政府部門(mén)對預售資金的監管義務(wù)納入了買(mǎi)賣(mài)合同。

    7月14日，西安市發(fā)布《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問(wèn)題工作措施的通知》，廣東省汕頭市發(fā)布《商品房預售款監督管理暫行辦法》，均將預售監管資金與項目進(jìn)度掛鉤。

    7月28日，九江市住建局公示了中心城區85個(gè)在售樓盤(pán)139個(gè)商品房預售資金監管賬戶(hù)，并提示購房人購房時(shí)注意核實(shí)預售資金監管賬戶(hù)信息，將購房款直接存入商品房預售資金監管賬戶(hù)。

    8月2日，東莞市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范商品房預售款收存管理和使用管理的通知（征求意見(jiàn)稿）》，對監管單位、銀行機構和房企需履行的職責做了明確說(shuō)明。

    8月4日，長(cháng)沙市住建局出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強商品房預售資金監管的通知》，對預售資金流向進(jìn)行全程監管，對項目工程建設款實(shí)施重點(diǎn)監管，保證資金“留在項目、留在當地”，優(yōu)先用于項目建設，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。

    一位知名房企內部人士在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“此次出臺的一系列政策思路基本一致，主要是加強預售資金透明度、與項目進(jìn)度掛鉤以及進(jìn)一步明確政府部門(mén)和銀行的監管責任，其目的在于‘保交樓’和‘防爛尾’。”

    專(zhuān)家建言完善預售制度

    “商品房預售資金監管既要保證項目按期交房不爛尾，又要防止過(guò)度監管加劇房企流動(dòng)性壓力。”柏文喜認為，當前我國預售資金監管制度存在監管不到位和過(guò)度監管并存的現象，“但就今年各地頻繁出臺的政策來(lái)看，預售資金監管正得到不斷優(yōu)化。”

    “預售制度有利于擴大房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源、加快資金周轉，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)建設效率上發(fā)揮了重要作用。但如今，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的需求，給預售等監管制度提出了更高的要求。”柏文喜表示。

    諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙對記者表示：“公示預售資金監管賬戶(hù)使得預售資金監管更加透明，同時(shí)也防止預售資金被挪用，讓預售資金用于項目建設，將有效維護購房者的權益，同時(shí)也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向財務(wù)穩健、安全運行的方向轉型。”

    盡管各地密集出臺的政策無(wú)不劍指“保交樓、防爛尾”，但受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，預售資金監管仍有待進(jìn)一步調整、優(yōu)化并落實(shí)到位。

    王小嬙認為，“各地政策還需要細化流程。比如在公示預售資金監管賬戶(hù)的同時(shí)，還需要公示賬戶(hù)如何查詢(xún)，如何確定自己的購房款是否進(jìn)入了相應預售資金監管賬戶(hù)等。”

    廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，也給出了進(jìn)一步優(yōu)化監管的思路。他建議，“一是預售資金監管賬戶(hù)要由住建局、監管銀行、開(kāi)發(fā)商三方監控，監管銀行要招標確定；二是監管流程要清晰明了，資金使用審批流程需先由企業(yè)申請，再由監管銀行審核，最后由監管部門(mén)審批；三是預售監管部門(mén)、銀行以及住建部門(mén)要各司其職，不達到項目進(jìn)度不批準資金申請；四是對施工單位、監理單位等建立黑名單，凡有嚴重違規的企業(yè)原則上永不錄用。”