“第三支箭”落地月余涉房并購大單持續涌現 2023年將成房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大年？

    本報記者 王麗新

    見(jiàn)習記者 陳瀟

    自2022年11月28日“第三支箭”落地以來(lái)，出險房企積極利用定增紅利籌資自救，穩健型房企著(zhù)力并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重拾此前擱置的重組計劃。

    據《證券日報》記者不完全統計，去年11月28日以來(lái)，多家上市房企陸續拋出并購計劃，總金額超過(guò)576億元。以有可比數據的2022年12月份為例，據克而瑞監測，重點(diǎn)房企共涉及48筆并購交易，披露交易金額的有32筆，總交易對價(jià)約528億元，環(huán)比大幅增長(cháng)72.4%。

    業(yè)內預計，2023年房地產(chǎn)行業(yè)并購重組將進(jìn)一步加速。多位接受《證券日報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，此前受制于資金、負債率等條件限制，行業(yè)收并購進(jìn)程緩慢。自2022年11月份以來(lái)，支持房企融資的政策頻繁出臺且快速落地，部分穩健型房企不再持觀(guān)望態(tài)度，加快啟動(dòng)并購重組方案。同時(shí)，部分出險房企抓住機會(huì )加快資產(chǎn)處置、提升資金回籠速度。預計2023年行業(yè)有望迎來(lái)并購重組大年。

    行業(yè)融資環(huán)境得到改善

    歲末年初，部分陷入困境的房企正積極出售旗下資產(chǎn)，力爭改善流動(dòng)性。與此同時(shí)，穩健型房企及部分外資企業(yè)正擇機加碼投資，行業(yè)內并購大單持續涌現。

    例如，1月6日，據全國產(chǎn)權行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺披露，上海長(cháng)鸝企業(yè)發(fā)展掛牌長(cháng)際地產(chǎn)7.5%股權及相應債權，底價(jià)4.17億元；1月5日，鐵獅門(mén)宣布向凱德投資的人民幣基金出售位于上海的尚浦中心項目，交易估值為76億元；1月3日晚間，華發(fā)股份發(fā)布公告，公司全資子公司珠海華發(fā)擬收購深圳融創(chuàng )文旅持有的融華置地51%股權以及深圳融創(chuàng )文旅對融華置地的債權及利息，總金額約為35.8億元。

    除了陷入流動(dòng)性困難的融創(chuàng )中國出售資產(chǎn)打開(kāi)局面外，出險房企華夏幸福也有動(dòng)作。2022年12月28日晚間，華夏幸福公告稱(chēng)，旗下全資子公司向華潤置地出售4家公司全部或部分股權以及債權，對應價(jià)格為124億元。

    克而瑞方面分析稱(chēng)，從交易標的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，2022年12月份住宅收并購提升明顯，19筆涉及開(kāi)發(fā)項目股權，披露轉讓的住宅項目的并購規模約275億元，主要受華夏幸福124億元處置南方總部資產(chǎn)、某房企59億元剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)等重大交易影響。

    “在此次并購潮中，對出險房企而言，收并購案大部分不是在母公司層面展開(kāi)，而是在項目層面，資金狀況良好的央企國企所收購的資產(chǎn)，大多涉及出險房企旗下有套現能力的資產(chǎn)，這是行業(yè)整合主流模式的一種。”匯生國際投資總裁黃立沖對《證券日報》記者表示，此外，在銀行以及資本市場(chǎng)的支持下，地方國有企業(yè)在盤(pán)活資產(chǎn)方面發(fā)力，推動(dòng)項目順利開(kāi)發(fā)。

    “目前收并購資產(chǎn)類(lèi)型主要包括開(kāi)發(fā)項目、物管企業(yè)股權、商業(yè)地產(chǎn)等。投資方根據自身發(fā)展方向、資產(chǎn)價(jià)格、債權清晰程度等因素綜合考慮相關(guān)資產(chǎn)，不同企業(yè)偏好不同。”中指研究院企業(yè)研究總監劉水對《證券日報》記者表示，總的來(lái)看，具有區位優(yōu)勢、債務(wù)結構清晰的資產(chǎn)更有利于交割。

    “目前主要有兩類(lèi)資產(chǎn)比較受歡迎，一類(lèi)是優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)項目資產(chǎn)，另一類(lèi)是運營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)。”同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示，從過(guò)去一年的整體表現來(lái)看，運營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)收并購案例更多一些，其多屬于輕資產(chǎn)，并且能持續產(chǎn)生現金流收入，在現金為王的行業(yè)背景下頗受青睞。

    在肖云祥看來(lái)，房企間收并購預案頻出，甚至A股部分上市房企重啟重組方案的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境得到改善，增強了市場(chǎng)主體信心和動(dòng)力。

    行業(yè)集中度或進(jìn)一步提升

    自2022年11月份“金融十六條”推出后，相關(guān)部門(mén)多次提及滿(mǎn)足房企合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險。

    “當前的政策及市場(chǎng)環(huán)境對涉房企業(yè)開(kāi)展收并購而言，是不錯的時(shí)機。”肖云祥表示，上市房企股權融資開(kāi)閘后，穩健型房企通過(guò)并購重組可獲得優(yōu)質(zhì)、低成本的資產(chǎn)；對被收購方而言，也是重新盤(pán)活項目的機會(huì )。

    “隨著(zhù)并購重組的推進(jìn)，行業(yè)集中度會(huì )進(jìn)一步提升。優(yōu)質(zhì)企業(yè)可借機補充符合自己戰略規劃的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加強深耕力度；出險企業(yè)可通過(guò)并購重組獲得新發(fā)展機會(huì )，或者考慮輕資產(chǎn)轉型。”劉水表示。

    那么，2023年會(huì )成為房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大年嗎？

    肖云祥對記者表示，預計2023年后期市場(chǎng)競爭或逐漸加劇，特別是一些實(shí)力雄厚的房企，在融資方面將體現出更大的優(yōu)勢，行業(yè)洗牌的幾率將大大增加，這有助于加快行業(yè)風(fēng)險出清的速度。

    “在2022年末政策和資金加持下，2023年收并購必然會(huì )加速，通過(guò)收并購完成風(fēng)險處置勢在必行。”劉水表示，當前行業(yè)面臨的風(fēng)險資產(chǎn)類(lèi)型多樣，收并購只能從資產(chǎn)處置端進(jìn)行化解，且需要收購方、出讓方共同發(fā)力，但對于全行業(yè)來(lái)說(shuō)，仍需從穩預期、穩信心做起，在市場(chǎng)平穩的基礎上逐步化解行業(yè)風(fēng)險。