投資回收周期最長(cháng)30年 險企重資產(chǎn)為主“押注”養老社區能賺錢(qián)嗎？

    本報記者 蘇向杲 冷翠華

    11月中旬，寒意漸濃，天津市東麗區桂雨路的一個(gè)“社區”卻頗為熱鬧：在一間間活動(dòng)室內，居民們或引吭高歌，或安靜刺繡，或集體娛樂(lè )休閑，或做個(gè)人康復訓練……這個(gè)“社區”就是中國人壽旗下的養老社區。

    這只是近年來(lái)險企布局的數十家養老社區的一個(gè)日常畫(huà)面。據《證券日報》記者不完全統計，截至目前，至少有泰康人壽、中國人壽等15家險企投資運營(yíng)了超過(guò)70家養老社區。整體看，險企投資的養老社區以重資產(chǎn)模式為主，中資產(chǎn)、輕資產(chǎn)模式為輔。

    多位受訪(fǎng)業(yè)內人士告訴記者，險企布局養老社區，一方面，因為在人口老齡化的發(fā)展態(tài)勢下，高端養老社區的市場(chǎng)前景廣闊；另一方面，“保險+醫療+養老”的經(jīng)營(yíng)模式有利于促進(jìn)險企主業(yè)發(fā)展。不過(guò)，養老社區的投資回收周期長(cháng)達15年至30年，這對險企綜合經(jīng)營(yíng)能力等提出了較高要求。

    目前，已建成的險企養老社區入住率如何、在實(shí)際投資、運營(yíng)環(huán)節又面臨哪些挑戰、“重資產(chǎn)”布局最終能否賺錢(qián)？《證券日報》記者帶著(zhù)這些問(wèn)題進(jìn)行了實(shí)地采訪(fǎng)。

    大中型險企

    爭相布局養老社區

    “隨著(zhù)年齡增長(cháng)，我的心臟和呼吸道出現了問(wèn)題，既擔心出現風(fēng)險，又不想長(cháng)期住院，就住到了這里。”在三亞海棠灣，已入住某險企養老社區的劉大爺告訴記者，他入住養老社區，主要是看中醫護服務(wù)。

    另一位入住險企養老社區的北京老人則告訴記者：“由于兒女常年不在身邊，為給子女解除后顧之憂(yōu)，便住進(jìn)了養老社區，之前有顧慮，入住后發(fā)現，養老社區的環(huán)境和服務(wù)都不錯。”

    隨著(zhù)我國老齡化程度的加深，有康養需求的人不在少數。民政部近期發(fā)布的《2022年民政事業(yè)發(fā)展統計公報》顯示，截至2022年底，全國60周歲及以上老年人口達2.8億人，占總人口的19.8%，其中65周歲及以上老年人口達2.098億人。

    滿(mǎn)足人口老齡化催生的康養需求，正是險企爭相布局養老社區的邏輯之一。泰康保險集團創(chuàng )始人陳東升表示，我國快速進(jìn)入老齡化社會(huì )，醫療也從傳統強調疾病治療向強調健康管理轉變，這不僅符合中國進(jìn)入長(cháng)壽時(shí)代新的發(fā)展方向，也符合中國醫療產(chǎn)業(yè)的趨勢。

    除了有市場(chǎng)需求，投資養老社區可以促進(jìn)保險主業(yè)的發(fā)展，也是險企爭相布局的重要原因。中國太保相關(guān)負責人對《證券日報》記者分析稱(chēng)，投資養老社區，有利于推動(dòng)壽險經(jīng)營(yíng)轉型升級，符合保險業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟融合發(fā)展的方向。通過(guò)提供“保險產(chǎn)品+養老社區+專(zhuān)業(yè)服務(wù)”的綜合解決方案，對高額保單有積極促進(jìn)作用，同時(shí)，養老不動(dòng)產(chǎn)具有前期投入大、后期回報穩定的特點(diǎn)，與保險資金特別是壽險資金的長(cháng)久期特性非常匹配。

    談及對主業(yè)的促進(jìn)作用，大家保險相關(guān)負責人對記者提到了兩層邏輯：一是現在真正高收益或穩定收益的投資通道越來(lái)越窄，養老場(chǎng)景是個(gè)不錯的選擇。測算顯示，在運營(yíng)良好的基礎上，養老社區平均可實(shí)現3.5%的內部收益率（IRR），現金回報20年。二是從純業(yè)務(wù)邏輯角度來(lái)看，公司要賦能隊伍建設，就要給營(yíng)銷(xiāo)團隊配套資源，在生態(tài)上給予支撐，而養老場(chǎng)景是個(gè)很好的支撐。

    良好的投資時(shí)機以及政策導向也是險企布局養老社區的重要原因。在陽(yáng)光保險集團投資管理部總經(jīng)理劉鑫看來(lái)，首先，醫療養老行業(yè)的優(yōu)質(zhì)治療手段和服務(wù)供不應求，目前是資本進(jìn)入醫養產(chǎn)業(yè)的重要時(shí)間窗口；其次，我國政策一直鼓勵商業(yè)保險與社會(huì )辦醫加強合作。

    正是基于上述諸多因素“共振”，不少險企已將“保險+醫療+養老”作為未來(lái)發(fā)展的新動(dòng)能。中國人壽副總裁劉暉認為，布局大養老是新業(yè)務(wù)增長(cháng)極。養老投資可以通過(guò)跨周期的運營(yíng)來(lái)實(shí)現綜合價(jià)值，養老投資在單個(gè)項目組合以及投資配置方面都能帶來(lái)多元價(jià)值。

    目前，中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險、中國人保、泰康保險等大型險企均已布局養老社區，此外，合眾人壽、大家人壽、國華人壽等中小險企也在布局。其中，泰康之家已在32個(gè)城市布局了37個(gè)項目。截至今年9月底，大家保險已在全國11個(gè)城市布局13個(gè)城心醫養社區、6個(gè)旅居療養社區。

    入住率超60%

    或可實(shí)現盈虧平衡

    在眾多險企扎堆布局的同時(shí)，如何預估客戶(hù)對養老社區的真實(shí)需求，成為保險業(yè)和資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內人士認為，入住率是考察市場(chǎng)需求的重要指標之一，也對養老社區運營(yíng)有重要影響。

    據記者了解，目前不同險企的布局進(jìn)度不一，疊加養老社區的區位、定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)能力存在差異，不同養老社區的入住率也各異。

    目前，部分開(kāi)業(yè)較早的養老社區入住率較高。如，泰康之家·燕園于2015年開(kāi)業(yè)，截至今年上半年末，燕園社區一期和二期已經(jīng)投入運營(yíng)，入住率超90%。截至今年9月末，大家保險北京朝陽(yáng)城心醫養社區入住率超過(guò)94%。

    “好的社區不愁沒(méi)人住，想住可能還得排隊，也得有經(jīng)濟實(shí)力。”參觀(guān)過(guò)4家險企養老社區的北京居民曾先生表示。

    天津一家大型險企的養老社區運營(yíng)人員介紹，目前該社區入住率約為40%，不過(guò)入住率還在增長(cháng)中。

    根據業(yè)內測算，養老社區入住率超過(guò)60%才能實(shí)現盈虧平衡。劉暉表示，根據經(jīng)驗數據，當養老社區入住率達到60%至85%，現金流逐漸自給自足甚至達到盈虧平衡，在項目運行成熟期可以帶來(lái)長(cháng)期持續的穩定回報。

    “總體而言，入住率達到60%之后會(huì )比較穩健。”中國太保相關(guān)負責人也表示，養老社區盈利必須以較高且穩定的入住率為基礎，只有入住率達到一定水平后，才能覆蓋能耗、人力等主要運營(yíng)成本，降低客均成本，逐步實(shí)現運營(yíng)盈利和項目投資回報。

    市場(chǎng)如此關(guān)注入住率的另一大原因是，險企投資的養老社區普遍入住門(mén)檻較高。多數養老社區的入住資格與保險產(chǎn)品掛鉤，客戶(hù)想入住養老社區，普遍先要購買(mǎi)數十萬(wàn)元，甚至上百萬(wàn)元的保險。

    一家險企養老社區的業(yè)務(wù)員對記者介紹，要入住養老社區有兩種方式：一是購買(mǎi)300萬(wàn)元保險；二是繳納8萬(wàn)元押金。兩種方式只是獲得了入住資格，不包含服務(wù)費用。以雙人居住的戶(hù)型為例，若沒(méi)有購買(mǎi)保險，月服務(wù)費為2.54萬(wàn)元，包含住宿、餐食及各種配套服務(wù)；若已經(jīng)購買(mǎi)保險，服務(wù)費2萬(wàn)元出頭。

    再以北京某上市險企的養老社區為例，客戶(hù)需要先購買(mǎi)100萬(wàn)元的保險才能鎖定入住資格。入住費用另算，主要由月租、押金、服務(wù)費等構成，月租因房型不同而有所差異。其中，套房平均月租約為3.15萬(wàn)元；押金通常為6個(gè)月的房租金額，即約18.9萬(wàn)元；服務(wù)費包括生活服務(wù)費和健康管理費，共計約3800元/月。

    一方面險企加速布局，另一方面入住門(mén)檻居高不下，因此，業(yè)界擔心養老社區會(huì )出現同質(zhì)化競爭和入住率不足的問(wèn)題。北京社科院副研究員王鵬認為，一方面，同質(zhì)化競爭可能會(huì )加??；另一方面，高門(mén)檻可能導致客戶(hù)數量減少。

    不過(guò)，險企對養老社區的市場(chǎng)前景頗為樂(lè )觀(guān)。中國太保相關(guān)負責人表示，隨著(zhù)我國老齡化進(jìn)程加速，機構養老在整個(gè)養老服務(wù)體系中必不可缺。隨著(zhù)我國人均收入持續提升，必將帶來(lái)居民養老觀(guān)念的革新和支付能力的改善，市場(chǎng)需求從量變到質(zhì)變的“拐點(diǎn)”或將在2025年前后出現。

    “如今，越來(lái)越多險企入局，說(shuō)明‘保險支付+醫養服務(wù)’模式漸被行業(yè)認可，并被市場(chǎng)檢驗。”泰康健康產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司相關(guān)負責人對記者表示。

    “在養老保險領(lǐng)域，各方資本都在努力豐富養老服務(wù)內容，這也意味著(zhù)該領(lǐng)域還是一個(gè)藍海。”大家保險相關(guān)負責人表示。

    長(cháng)周期投資

    考驗險企運營(yíng)能力

    盡管險企普遍看好養老社區投資前景，但多位業(yè)內人士表示，這是一項長(cháng)周期投資，險企要高度重視成本管控，提升運營(yíng)能力。

    目前，險企投資養老社區有不同模式，有的采取自建社區的重資產(chǎn)模式，將投資商、開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商多種角色融為一體；也有的采取租賃物業(yè)進(jìn)行改造等輕資產(chǎn)模式。隨著(zhù)投資養老社區的逐漸深入，越來(lái)越多險企探索更多模式布局。

    對此，中國太保相關(guān)負責人認為，滿(mǎn)足客戶(hù)高品質(zhì)養老需求，需要重資產(chǎn)投入和專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)，但這種模式也面臨兩方面挑戰，一是戰略定力問(wèn)題，做實(shí)業(yè)的周期非常長(cháng)，若無(wú)長(cháng)期主義信念，容易半途而廢。二是資源整合問(wèn)題，在投資拿地、工程建設以及運營(yíng)階段都需要強大的資源整合能力。通過(guò)租賃改建等方式取得養老物業(yè)，或者將運營(yíng)服務(wù)外包等輕資產(chǎn)模式可以迅速擴張，但在滿(mǎn)足客戶(hù)需求方面有一定不確定性。

    “從行業(yè)看，養老社區的運營(yíng)和服務(wù)是長(cháng)周期的，投資回收周期一般在15年至30年。根據太保家園各項目不同規模，一般而言，中小型項目可在3年至5年內實(shí)現運營(yíng)端盈虧平衡，大項目則要5年至8年實(shí)現運營(yíng)端盈虧平衡。”中國太保相關(guān)負責人預計。

    劉鑫認為，風(fēng)險與挑戰主要有：第一，初期投入大、回報周期長(cháng)、流動(dòng)性差、整體回報水平不高，中短期可能難以貢獻投資收益，對保險公司的成本收益匹配可能帶來(lái)壓力；第二，部分業(yè)態(tài)較為早期，存在一定的投資風(fēng)險和資產(chǎn)減值的可能性，拖累保險公司的整體投資收益；第三，償二代二期規則下，不屬于保險主業(yè)范圍內的股權投資資本消耗較大，尤其非保險子公司需按100%計提最低資本，這客觀(guān)上也是保險公司開(kāi)展相關(guān)投資的挑戰。

    事實(shí)上，部分險企已經(jīng)意識到風(fēng)險并總結出應對之策。大家保險認為，在實(shí)戰校驗過(guò)程中，公司重點(diǎn)打造三個(gè)能力：物業(yè)改造能力；護理、康復、醫療等運營(yíng)服務(wù)能力；銷(xiāo)售能力。該公司表示，養老是個(gè)非常細致的產(chǎn)業(yè)，只有運營(yíng)起來(lái)，才能夠真正發(fā)現它能否形成最優(yōu)成本模型。

    中國太保相關(guān)負責人則認為，太保家園在注重社區硬件品質(zhì)的基礎上，重點(diǎn)布局三條產(chǎn)品線(xiàn)，“抓兩頭（低齡樂(lè )養和高齡康養）、促中間（中齡頤養）”。在運營(yíng)過(guò)程中，高度重視成本管控。同時(shí)，還引入國際先進(jìn)的養老品牌，合資成立養老企業(yè)管理公司，提升運營(yíng)管理能力。

    總體來(lái)看，不少險企仍在“摸索中前進(jìn)”，一方面在逐步加大對養老社區的投資，另一方面也在持續探索降低運營(yíng)成本的商業(yè)模式。養老社區作為不少頭部險企“押注”的重要方向，十幾年乃至二三十年后，其最終能否賺錢(qián)并賦能保險主業(yè)，既值得期待，也需要時(shí)間去驗證。