險資涉房投資轉向 不當股東當“房東”

    本報記者 冷翠華

    冬日的北京，晴朗而寒冷，位于北京安定門(mén)外大街的中糧·置地廣場(chǎng)與古典的地壇西門(mén)比鄰，現代氣息更加濃郁。在大廈地下一層經(jīng)營(yíng)麻辣燙的陳先生告訴《證券日報》記者，他們從2019年就入駐經(jīng)營(yíng)，尚不知道該寫(xiě)字樓已經(jīng)易主。

    事實(shí)上，中糧·置地廣場(chǎng)的項目公司2023年9月份已經(jīng)被中郵人壽收購。從全行業(yè)來(lái)看，2023年，保險公司對不動(dòng)產(chǎn)項目投資表現出極高的熱情，而對上市房地產(chǎn)公司的股票則在持續減持。

    險資地產(chǎn)投資轉向的背后有著(zhù)怎樣的邏輯？在近年商業(yè)地產(chǎn)租金整體下降的態(tài)勢下，險資加碼商業(yè)地產(chǎn)投資是出于什么考慮？對此，記者進(jìn)行了調查采訪(fǎng)。

    新變化：買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)賣(mài)地產(chǎn)股

    2023年以來(lái)，保險機構密集通過(guò)股權、物權等方式投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項目。

    例如，去年12月26日，太保人壽發(fā)布大額不動(dòng)產(chǎn)投資公告稱(chēng)，其對上海市黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊的投資新增出資1.6億元。

    這只是險資加碼不動(dòng)產(chǎn)投資的一個(gè)縮影。去年以來(lái)，險資對不動(dòng)產(chǎn)投資表現出極大的熱情，參與機構既有大型險企也有中小型險企，“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”成為主基調。

    從大型險企看，平安人壽去年一次性公布投資4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區不動(dòng)產(chǎn)項目，包括上海東方萬(wàn)國項目、上海弘源科創(chuàng )項目、北京弘源國際項目、北京弘源新時(shí)代項目，合計預計投資金額不超過(guò)73.33億元，是2023年以來(lái)行業(yè)最大的一例不動(dòng)產(chǎn)投資。

    同時(shí)，國壽系機構收購珠海世茂新領(lǐng)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50.99%股權，后者的主要業(yè)務(wù)為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開(kāi)發(fā)項目，包括酒店式寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會(huì )中心。

    從中小型險企來(lái)看，去年9月底，中郵人壽通過(guò)產(chǎn)權交易獲得北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京昆庭”）100%股權及債權，成交價(jià)格約42.56億元。北京昆庭的主要資產(chǎn)是為位于北京市東城區安定門(mén)外大街208號的中糧·置地廣場(chǎng)項目。

    2023年12月4日，海保人壽披露信息，公司以物權方式投資武漢國采中心T4棟2-11層不動(dòng)產(chǎn)項目，交易總價(jià)款為2.03億元。

    投資性不動(dòng)產(chǎn)既包括寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等傳統投資性物業(yè)類(lèi)型，也包括物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園、數據中心、租賃住房等新興投資性物業(yè)類(lèi)型。

    《證券日報》記者根據各類(lèi)公開(kāi)信息進(jìn)行的不完全統計顯示，2023年保險公司新簽約投資不動(dòng)產(chǎn)以及前期簽約項目后續出資額合計超過(guò)了345億元。

    與在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”相反的是，險資對上市房地產(chǎn)公司的股票則在“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，重倉（險資進(jìn)入上市公司前十大流通股股東）的房地產(chǎn)公司數量以及持倉數量都在持續減少。

    保利發(fā)展去年11月中旬發(fā)布的股東集中競價(jià)減持股份公告顯示，在減持期內，泰康人壽減持了其通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行所取得的保利發(fā)展股份81769700股，占公司總股本的比例為0.68%。自本次減持計劃起始日至2023年11月10日，泰康人壽還通過(guò)集中競價(jià)交易方式累計減持了其通過(guò)二級市場(chǎng)集中競價(jià)交易取得的保利發(fā)展694.78萬(wàn)股，占公司總股本的0.06%。減持后，泰康人壽對保利發(fā)展的持股比例自7.05%降至6.31%。

    事實(shí)上，2023年，中國平安、新華保險、大家人壽、前海人壽等險企均減持了地產(chǎn)股。例如，2023年11月8日，中國平安發(fā)布公告稱(chēng)：“截至目前，本公司沒(méi)有持有碧桂園控股有限公司的股份。”而此前，中國平安曾為碧桂園第二大股東。同時(shí)，新華保險和中國人壽旗下相關(guān)賬戶(hù)三季度均減持了萬(wàn)科A股份。

    此外，Wind資訊數據顯示，根據上市公司2023年三季報，截至去年9月底，險資重倉房地產(chǎn)公司股票共約59.2億股，較6月底減少了1億股；持倉市值約364.96億元，較6月底減少26.5億元，“撤退”趨勢明顯。

    對此，一家險資機構相關(guān)負責人表示，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)深度調整，部分上市地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)和流動(dòng)性承壓，為防范風(fēng)險，險資持續壓降地產(chǎn)股配置。

    新考量：看好遠期收益率

    撤離地產(chǎn)股，加碼不動(dòng)產(chǎn)，險資投資轉向的背后，有著(zhù)怎樣的考量？當前，險資投資不動(dòng)產(chǎn)的預期收益率如何？遠期收益率預計能達到什么水平？

    一家保險資管公司相關(guān)負責人對《證券日報》記者表示，從資產(chǎn)配置的角度看，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)投資能帶來(lái)穩定的現金流，且投資規模較大，與險資的屬性較為匹配。

    高和資本執行合伙人周以升對《證券日報》記者分析道，當前，險企負債端成本較高，在利率下行的市場(chǎng)環(huán)境下，險資大量配置固收產(chǎn)品較難覆蓋成本，急需風(fēng)險可控且風(fēng)險溢價(jià)較高的產(chǎn)品。不動(dòng)產(chǎn)正是這樣的一類(lèi)產(chǎn)品。如果策略得當，不動(dòng)產(chǎn)投資可以很好地抵御市場(chǎng)下行和通貨膨脹，契合保險資金保值增值的需求，是保險資金另類(lèi)資產(chǎn)配置的重要組成部分。

    不過(guò)，也有擔心的聲音，即當前城市寫(xiě)字樓、購物中心等租金持續下滑，空置率上升，險資斥巨資投資寫(xiě)字樓、購物中心、物流中心等不動(dòng)產(chǎn)，是否能獲得較好的投資回報？

    戴德梁行首席政策分析專(zhuān)家魏東對《證券日報》記者表示，從寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，自2018年底，受經(jīng)濟下行壓力較大影響，北京、上海等大型城市的寫(xiě)字樓租金水平就開(kāi)始下滑，此后更是持續承壓。截至2023年三季度末，北京、上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金水平較2019年底分別下降19.5%、8.0%。同時(shí)，兩城市寫(xiě)字樓的空置率均處于高位，分別為17.0%和20.8%。

    購物中心的情況稍好一些。據魏東介紹，2023年以來(lái)，各城市購物中心租金報價(jià)基本保持穩中有升的態(tài)勢。整體來(lái)看，零售市場(chǎng)租金報價(jià)和2020年以前相比略有下降，但核心商圈優(yōu)質(zhì)項目租金基本保持堅挺。整體市場(chǎng)空置率高于2020年以前水平，但在逐漸下降。

    仲量聯(lián)行中國區辦公樓市場(chǎng)研究負責人米陽(yáng)認為，未來(lái)我國主要城市的辦公樓市場(chǎng)新增供應比較可觀(guān)，預計需求端隨著(zhù)經(jīng)濟的穩步復蘇，在2024年將顯著(zhù)活躍回暖；租金在絕大多數核心城市將保持下降通道，但預計會(huì )逐步觸底。

    魏東則認為，預計2025年至2026年寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)逐步回暖；從購物中心來(lái)看，整體將出現供需兩旺的狀態(tài)，隨著(zhù)消費市場(chǎng)的恢復及全國促消費的政策支持，零售市場(chǎng)活躍度也將不斷提升，租金將逐漸企穩，空置率也將逐漸下降。

    在寫(xiě)字樓和購物中心租金下降、空置率上升的背景下，險資加碼不動(dòng)產(chǎn)投資力度的趨勢卻很明顯。業(yè)內人士認為，兩方面原因至關(guān)重要。第一，盡管商業(yè)地產(chǎn)租金和空置率有波動(dòng)，但長(cháng)期看，投資仍有望獲得較高收益。國壽投資不動(dòng)產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理李星幻等人在《投資性不動(dòng)產(chǎn)中長(cháng)期投資收益率研究》一文中提出，從大類(lèi)資產(chǎn)配置的角度，判斷投資性不動(dòng)產(chǎn)的中長(cháng)期趨勢有利于投資機構提升整體投資組合配置的合理性。經(jīng)過(guò)與國際寫(xiě)字樓、購物中心、物流市場(chǎng)的研究比對和分析預測，基于對不動(dòng)產(chǎn)投資收益率拆解后各指標的測算，文章認為，隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)周期探底以及資本市場(chǎng)長(cháng)期流動(dòng)性趨于寬松，預計投資性不動(dòng)產(chǎn)整體投資收益率（凈運營(yíng)收益率和資產(chǎn)增值收益率之和）有望逐步恢復攀升至8%以上；更遠期來(lái)看，投資一線(xiàn)城市的辦公、零售和物流項目的全投資收益率預測分別為5.7%、6.5%和7.6%。

    第二，關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值的另一個(gè)維度是，保險公司獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的成本。當前，險資機構多以直接購買(mǎi)資產(chǎn)或者收購標的項目公司股權的方式投資不動(dòng)產(chǎn)。周以升表示，近幾年，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的下行比租金的波動(dòng)下行更快，因此，資產(chǎn)收益率特別是當期派息率正大幅提高，這對有風(fēng)險識別和風(fēng)險管理能力的機構來(lái)說(shuō)，是進(jìn)行投資的歷史機遇期。

    仲量聯(lián)行中國區投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運營(yíng)主管兼華北區負責人徐茜茜對《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入到買(mǎi)方市場(chǎng)，包括險資在內的投資機構有機會(huì )以更低的價(jià)格水平收購物業(yè)。

    此外，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，為了緩解壓力，選擇將原來(lái)持有的核心城市核心區域的優(yōu)質(zhì)商業(yè)辦公項目出售，對于買(mǎi)方而言，也有較好的談判空間。

    從現有案例來(lái)看，對出讓珠海世茂新領(lǐng)域的原因，世茂股份表示：“公司目前正經(jīng)歷流動(dòng)性困難與風(fēng)險，公司債務(wù)正處于持續展期之中。在此背景下，本次交易是公司基于下屬子公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況以及未來(lái)發(fā)展所做出的審慎判斷。”

    而從險資投資的不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，上述保險資管公司負責人表示，這些項目大多位于經(jīng)濟發(fā)達城市的核心地段，資產(chǎn)質(zhì)量較好，為后續獲取長(cháng)期穩定收益奠定基礎。

    新趨勢：完善投資邏輯

    動(dòng)態(tài)來(lái)看，近兩年險資持續加大不動(dòng)產(chǎn)投資力度，不過(guò)業(yè)內人士認為，險資投資不動(dòng)產(chǎn)的整體占比仍處在較低水平，未來(lái)，預計險資機構還將繼續“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”。

    周以升告訴記者，根據調研，2022年之前險資的不動(dòng)產(chǎn)投資占比不到5%，遠低于國際平均水平，盡管近兩年增量較大，但整體仍處在較低水平。

    以中國平安為例，該公司在險企中不動(dòng)產(chǎn)投資比例最高。但從占比來(lái)看，截至2023年6月底，保險資金投資組合中不動(dòng)產(chǎn)投資余額為2093.93億元，在總投資資產(chǎn)中占比4.5%。該類(lèi)投資以物權投資（包含直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業(yè)）為主，在不動(dòng)產(chǎn)投資中占比75.6%，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區、長(cháng)租公寓等收租型物業(yè)，以匹配負債久期，貢獻相對穩定的租金、分紅等收入，并獲取資產(chǎn)增值。

    從投資方式上來(lái)看，周以升表示，過(guò)去險資更習慣將資金投到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的債權產(chǎn)品或債券中，主要是債權投資的邏輯。但隨著(zhù)公募REITs市場(chǎng)的建立，越來(lái)越多險資關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)REITs戰配以及Pre-REITs基金投資，投資策略涵蓋了夾層和權益性投資，險資對不動(dòng)產(chǎn)的投資邏輯正在逐步成熟。

    從資產(chǎn)類(lèi)別來(lái)看，險資除了買(mǎi)入向來(lái)青睞的核心區辦公樓，產(chǎn)業(yè)園、物流園區、購物中心、保障性租賃住房等業(yè)態(tài)也成為關(guān)注重點(diǎn)。“隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)多層次市場(chǎng)的建立，險資不動(dòng)產(chǎn)投資品類(lèi)的多元性和規模有望得到快速提升。”周以升表示。

    著(zhù)眼未來(lái)，建誠晟業(yè)總經(jīng)理苑承建認為，核心城市核心區域的商業(yè)辦公項目仍然有旺盛的需求，具有較高的投資價(jià)值。對于險資而言，配置此類(lèi)項目具有較理想的投資安全邊界，同時(shí)可以形成穩定的投資回報，當前項目作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還可以繼續融資，且可以享受到項目長(cháng)期增長(cháng)帶來(lái)的收益，可謂一舉多得。預計未來(lái)一段時(shí)間，險資仍會(huì )加大對這類(lèi)資產(chǎn)的布局。

    李星幻等人建議，保險機構采用“2+1”的不動(dòng)產(chǎn)配置策略：“2”是積極配置新型基礎設施類(lèi)資產(chǎn)，提升不動(dòng)產(chǎn)組合收益水平；同時(shí)，防御性配置傳統不動(dòng)產(chǎn)——以固定收益為主，嚴格把控風(fēng)險，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)組合的基礎配置規模。“+1”是把握特殊投資機遇，多策略投資于有穩健現金流、區位核心的強資產(chǎn)。