實(shí)探中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)：動(dòng)靜之間激發(fā)產(chǎn)業(yè)張力

    本報記者 昌校宇

    6月份的島城氣溫持續攀升，擁有“區港一體”優(yōu)勢的青島前灣保稅港區內也一片火熱。距其僅0.5公里的青島港（我國北方第一大港）前灣港區萬(wàn)噸巨輪云集、集裝箱層層疊疊鋪展向遠處。2023年，青島港貨物吞吐量突破7億噸，穩居全國第四位，前灣港則承擔了80%的吞吐量。

    作為首批9只基礎設施公募REITs，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中金普洛斯REIT”）的底層資產(chǎn)之一——普洛斯青島前灣港國際物流園（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“普洛斯青島園區”）就坐落于此，該園區也是中金普洛斯REIT首批擴募資產(chǎn)之一。

    臨近首批基礎設施公募REITs上市三周年及首批擴募項目落地一周年，《證券日報》記者奔赴青島實(shí)地調研。在看似靜立的倉儲物流園內部，資本、技術(shù)、勞動(dòng)力等各要素都在高效流動(dòng)。這動(dòng)靜之間，暗藏著(zhù)倉儲物流園激發(fā)產(chǎn)業(yè)張力的能量。

    不止于倉儲物流

    中央財經(jīng)委員會(huì )第四次會(huì )議明確，“物流是實(shí)體經(jīng)濟的‘筋絡(luò )’，聯(lián)接生產(chǎn)和消費、內貿和外貿”。倉儲物流園是物流的必要載體，也是支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎設施?！蹲C券日報》記者近距離觀(guān)察到，普洛斯青島園區正以“筋絡(luò )”之活促實(shí)體經(jīng)濟之健，不僅為租戶(hù)提供一份專(zhuān)屬空間，更是為產(chǎn)業(yè)積蓄發(fā)展增添新動(dòng)能。

    這一點(diǎn)在記者與園區的租戶(hù)之一，某大宗物流企業(yè)現場(chǎng)倉庫運營(yíng)管理負責人李先生的交流中就有體現。李先生所在的公司是一家以清關(guān)、倉儲物流、運輸為主業(yè)的大型國際物流企業(yè)，據他介紹，公司已租用園區的倉庫6年有余，記者走訪(fǎng)的倉庫內目前存放了2萬(wàn)噸橡膠。雙方之所以能達成長(cháng)期穩定合作，正是因為公司看中園區優(yōu)越的地理位置及其高標倉的配置、管理質(zhì)效。

    李先生進(jìn)一步解釋?zhuān)?ldquo;青島港是全國最大的橡膠和紙漿的進(jìn)口口岸，大宗貨物存儲一直是相關(guān)企業(yè)的‘硬需求’，而普洛斯青島園區臨近青島港，可大大降低公司進(jìn)口業(yè)務(wù)所需的短駁運輸成本。同時(shí)，不同于常規高標倉庫3.0噸/平方米的承重設計，園區二期倉庫地面使用荷載為5.0噸/平方米，可更好地適應橡膠、紙漿等大堆載租戶(hù)的實(shí)際需求，確保了地坪質(zhì)量的穩定和堆垛時(shí)的安全。此外，園區高質(zhì)量、高標準的物業(yè)設施不僅滿(mǎn)足公司的期貨交割庫和分類(lèi)監管庫的硬件條件，也能為公司在高標業(yè)務(wù)中鎖定新增訂單增加砝碼。”

    普洛斯青島園區與租戶(hù)已然不是簡(jiǎn)單的甲、乙方租賃關(guān)系，而是轉換為持久、互惠的商業(yè)伙伴關(guān)系。

    該園區的獨特軟硬件優(yōu)勢，同樣吸引了一家主營(yíng)化妝品的跨境電商企業(yè)入駐。記者走進(jìn)貨倉，映入眼簾的便是貨架上擺放的各類(lèi)知名美妝品牌的化妝品。倉內員工表示：“公司主要做跨境電商保稅進(jìn)口備貨，承接淘寶、天貓國際、拼多多、抖音、小紅書(shū)等平臺的業(yè)務(wù)，自2020年入駐園區后，公司以倉為店，開(kāi)展直播帶貨。庫內10.5米的層高，既能滿(mǎn)足公司擺放8米的高位貨架，又對直播的呈現效果、視覺(jué)感受，甚至是訂單量的轉化幫助極大。在倉播的領(lǐng)域里，公司曾做到單場(chǎng)直播銷(xiāo)售額過(guò)億元，創(chuàng )下全國保稅倉直播帶貨規模第一名，至今仍保持該記錄。”

    記者探訪(fǎng)時(shí)恰逢“618”大促期間，數十余人正在倉庫一隅緊張有序地對即將快遞發(fā)出的化妝品進(jìn)行貼碼和打包，另有部分人員快速穿梭于貨架間揀貨。上述員工介紹：“現在韓國進(jìn)口化妝品的船期基本可實(shí)現‘次日達’，普洛斯青島園區的區位條件能促使貨物到港當天即入庫，保障了公司供應的及時(shí)性，對直播訂單量也有拉動(dòng)作用。”

    無(wú)論是降低成本還是訂單增長(cháng)，都從側面反映出租戶(hù)既有需求又有支付能力。這些或許并不會(huì )直觀(guān)體現于中金普洛斯REIT的財務(wù)報表中，但確是其底層資產(chǎn)穩健運營(yíng)的生動(dòng)注解。畢竟，中金普洛斯REIT的現金流，來(lái)源于底層資產(chǎn)租賃產(chǎn)生的租金及物業(yè)管理服務(wù)費，租戶(hù)運營(yíng)表現良好，項目出租率和租金水平的穩定性便有了保障。

    普洛斯是中金普洛斯REIT原始權益人兼外部管理機構，普洛斯資產(chǎn)中國區聯(lián)席總裁趙明琪對《證券日報》記者表示：“中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)租金及管理費來(lái)源合理分散，目前有效市場(chǎng)化租戶(hù)合計近80個(gè)，租戶(hù)行業(yè)多元化、集中度低、結構穩定。同時(shí)，租戶(hù)租賃時(shí)限以中長(cháng)期為主。”

    不止于雙首批

    2024年6月21日，首批上市的9只公募REITs迎來(lái)三周歲生日。三年來(lái)，我國公募REITs市場(chǎng)產(chǎn)品種類(lèi)擴容、資產(chǎn)標的擴募，由試點(diǎn)邁向常態(tài)化發(fā)行新階段，實(shí)現了量的不斷增長(cháng)和質(zhì)的持續提升。中金普洛斯REIT既是見(jiàn)證者，也是“首發(fā)+擴募”雙首批公募REITs的實(shí)踐者。

    記者在調研現場(chǎng)了解到，與前述企業(yè)和倉儲物流園的彼此成就相似，資本市場(chǎng)與倉儲物流園的雙向奔赴更是一種必然。與公募REITs市場(chǎng)發(fā)展一路同行的趙明琪頗有感觸地說(shuō)：“普洛斯始終堅持‘重倉’中國，2023年普洛斯及其管理基金對中國市場(chǎng)的新增資本金達30.3億美元，公募REITs為普洛斯提供了很好的資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)與資本循環(huán)的平臺，繼而推動(dòng)形成更多優(yōu)質(zhì)項目?jì)洹?rdquo;

    據趙明琪介紹，目前，中金普洛斯REIT首發(fā)凈回收資金的全部投資已完成；擴募回收資金也正按計劃進(jìn)行投資。這在拓展普洛斯資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )布局的同時(shí)，也有力地助力了全國性和區域性企業(yè)客戶(hù)的發(fā)展。

    在全市場(chǎng)已上市的36只公募REITs中，中金普洛斯REIT還有一個(gè)標志性特點(diǎn)——底層資產(chǎn)數量最多且分布區域較為分散。這看似分散的背后，實(shí)為中金普洛斯REIT深度融入重大區域發(fā)展戰略的邏輯。

    趙明琪介紹：“目前，中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園區數量達10個(gè)，所在區域覆蓋京津冀、長(cháng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟區、粵港澳大灣區和成渝經(jīng)濟圈，可租賃面積約116萬(wàn)平方米，10個(gè)園區的平均出租率維持在近90%左右。同時(shí)，更多具有較強經(jīng)濟活力與成長(cháng)潛力的資產(chǎn)納入中金普洛斯REIT，有利于基礎設施資產(chǎn)持續穩定運營(yíng)以及實(shí)現資產(chǎn)增值。”

    談及上市三年來(lái)的表現，中金普洛斯REIT基金經(jīng)理劉立宇用兩個(gè)字概括——“穩健”。他表示：“截至目前，中金普洛斯REIT共發(fā)布11次季報，各季度可供分配金額均超出招募說(shuō)明書(shū)預測目標。”

    基于高效穩健的運營(yíng)，中金普洛斯REIT持續用穩定分紅回饋投資者。據劉立宇介紹，自中金普洛斯REIT上市以來(lái)，已先后為投資者分紅7次，累計分紅金額約7.67億元，分紅比例約占產(chǎn)品可供分配金額的100%。

    日前發(fā)布的新“國九條”高度重視REITs市場(chǎng)制度建設，監管部門(mén)也于年內多次表態(tài)支持符合條件的基礎設施項目發(fā)行REITs。

    對于三周歲的公募REITs市場(chǎng)而言，藍圖已經(jīng)繪就，路徑清晰。對于中金普洛斯REIT來(lái)說(shuō)，不止于“雙首批”是記者此次調研最大的感受。趙明琪表示：“普洛斯擁有充足的儲備資產(chǎn)，未來(lái)將在充分總結首次擴募實(shí)踐經(jīng)驗的基礎上，持續向中金普洛斯REIT注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做大資產(chǎn)包體量。”而這既是原始權益人對中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)管理水平持續提升的承諾，也是對項目運營(yíng)穩健向好的期待。