“第三支箭”精準有力 資本市場(chǎng)助陣地產(chǎn)修復

    “元旦假期來(lái)我們這兒咨詢(xún)特惠活動(dòng)的人明顯增多，看房的人絡(luò )繹不絕，現在我們樓盤(pán)只剩下幾套低樓層的了。”北京市西三環(huán)某售樓處負責人告訴中國證券報記者。

    感受到地產(chǎn)預期修復的不僅是售樓人員。“從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，政策面逐步向好，而且力度、廣度全面超出預期。”萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮近日在萬(wàn)科臨時(shí)股東大會(huì )上如是說(shuō)。

    “第三支箭”持續加力正在開(kāi)啟房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復之路。自證監會(huì )2022年11月宣布恢復上市房企再融資至今，已有30余家涉房企業(yè)發(fā)布再融資或重組公告。市場(chǎng)人士認為，2023年支持房企股權融資將進(jìn)入實(shí)質(zhì)發(fā)行階段，“助陣”行業(yè)修復。

    股權融資隊伍擴容

    伴隨房企股權融資政策持續優(yōu)化，首單百億級再融資日前花落保利發(fā)展。在2022年最后一個(gè)交易日，保利發(fā)展披露了2023年定增預案，125億元的募資額成為房企股權融資政策優(yōu)化以來(lái)，募集資金規模最大的涉房再融資。此次非公開(kāi)發(fā)行募集資金擬投入廣州保利領(lǐng)秀海等14個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目和補充流動(dòng)資金。

    “公司擬通過(guò)本次非公開(kāi)發(fā)行，改善自身資本結構，降低資產(chǎn)負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風(fēng)險能力，進(jìn)一步提高公司綜合競爭力，增強公司應對未來(lái)市場(chǎng)變化的能力，實(shí)現股東利益最大化。”保利發(fā)展表示。

    自股權融資“第三支箭”啟動(dòng)以來(lái)，房企再融資、重組隊伍快速擴容。據不完全統計，包括保利發(fā)展在內，已有福星股份、大名城、新湖中寶、華夏幸福等房企披露再融資計劃。

    房企資產(chǎn)重組案例也相繼亮相。格力地產(chǎn)2022年12月8日審議通過(guò)并正式披露了重大資產(chǎn)重組預案。擬向珠海市國資委、城建集團發(fā)行股份并支付現金，購買(mǎi)其持有的珠海免稅100%股權。此外，陸家嘴、招商蛇口等上市房企也發(fā)布了擬重組公告。

    “通過(guò)此類(lèi)收購，有助于擴充核心資產(chǎn)。尤其是在有配套資金募集的情況下，此類(lèi)收購的難度會(huì )明顯降低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示。

    多項政策助力

    房企再融資、重組隊伍的快速擴容離不開(kāi)政策助力。證監會(huì )近期在研究部署貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神時(shí)強調，要落實(shí)好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。

    在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水看來(lái)，“借殼”上市為沒(méi)有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負債表的機會(huì )。“對于擁有優(yōu)質(zhì)土儲資源的非上市企業(yè)，可以借機將地產(chǎn)部分分剝上市，有利于盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強母公司資產(chǎn)規模；對于上市但目前處于出險階段的房企，則有望獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，還可借助優(yōu)質(zhì)房企的加持重新獲得融資能力，起到盤(pán)活存量風(fēng)險資產(chǎn)的作用。”劉水說(shuō)。

    公募REITs政策利好也正成為商業(yè)地產(chǎn)轉型升級的“助推器”。證監會(huì )副主席李超日前透露，研究推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(cháng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

    這一表述意味著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)公募REITs的落地又向前推進(jìn)一步。“目前我國商業(yè)性房地產(chǎn)存量空置率較高，鼓勵REITs投資商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)有助于促進(jìn)商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復。”復旦大學(xué)泛海國際金融學(xué)院院長(cháng)錢(qián)軍表示。

    融資環(huán)境將實(shí)質(zhì)性改善

    業(yè)內人士預期，2023年房企整體融資環(huán)境將得到實(shí)質(zhì)性改善。“地產(chǎn)融資‘三支箭’將繼續發(fā)揮作用，A股股權再融資在2023年將進(jìn)入實(shí)質(zhì)發(fā)行階段。”中信證券基礎設施和現代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰認為。中信建投證券指出，伴隨金融支持房地產(chǎn)政策持續加碼，房企信用風(fēng)險將在2023年逐步緩釋。海通證券發(fā)表研報判斷，后續將出臺更多穩定企業(yè)主體政策，幫助企業(yè)有序降低債務(wù)和資金壓力。

    房企資產(chǎn)負債表料得到修復。“2023年，市場(chǎng)有望通過(guò)加大股權融資力度改善房企資產(chǎn)負債表。”劉水認為，一是加大支持投資者參與優(yōu)質(zhì)房企的股權認購力度；二是重組并購進(jìn)程將加速，通過(guò)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入和風(fēng)險資產(chǎn)的出清，達到優(yōu)化資產(chǎn)負債表的作用；三是通過(guò)發(fā)行REITs等資產(chǎn)證券化的方式將持有型資產(chǎn)出表，做到資產(chǎn)負債表瘦身。

    隨著(zhù)房企融資環(huán)境持續改善，機構人士認為，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸探底回穩。在政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)將向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。

    平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生表示，房地產(chǎn)新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來(lái)政策將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房、完善長(cháng)租房政策及“租購同權”方面進(jìn)一步發(fā)力。