6只公募REITs發(fā)行價(jià)出爐 戰略投資者熱情似火

首批9只公募REITs的發(fā)行有了新進(jìn)展。截至5月26日下午6時(shí)，有6只產(chǎn)品完成詢(xún)價(jià)并發(fā)布了發(fā)售公告，分別來(lái)自紅土創(chuàng )新基金、中航基金、華安基金、東吳基金、浙商資管、中金基金。

公告信息顯示，6只產(chǎn)品的最終發(fā)行價(jià)差距較大，但戰略投資者占比份額均超50%，最高者甚至超過(guò)了70%。從披露的名單來(lái)看，戰略投資者中不乏泰康人壽、銀河證券、中航證券、浙商證券等各路機構身影。5月31日起，這6只產(chǎn)品將正式發(fā)行。

● 本報記者 余世鵬

定價(jià)邏輯類(lèi)似股票IPO

公告顯示，中航首鋼生物質(zhì)REITs、浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs、中金普洛斯倉儲物流REITs、東吳蘇州工業(yè)園區產(chǎn)業(yè)園REITs、華安張江光大園REITs、紅土創(chuàng )新鹽田港REITs的發(fā)行定價(jià)，分別為13.38元、8.72元、3.89元、3.88元、2.99元、2.30元。

整體而言，6只產(chǎn)品的最終發(fā)行價(jià)，與此前預定的詢(xún)價(jià)區間較為接近。其中，紅土創(chuàng )新鹽田港REITs的詢(xún)價(jià)結果為每份基金份額2.300元，偏于詢(xún)價(jià)區間（2.163元/份-2.381元/份）右側；浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs的發(fā)行價(jià)定為8.720元，靠近詢(xún)價(jià)區間（8.270元/份-9.511元/份）左側。

富國資產(chǎn)相關(guān)人士認為，公募REITs的定價(jià)邏輯類(lèi)似股票IPO。從2005年1月1日起，我國正式施行“IPO詢(xún)價(jià)制度”，該制度利用詢(xún)價(jià)增進(jìn)信息溝通，減少信息不對稱(chēng)，提高IPO定價(jià)準確性。

此外，從投資者結構來(lái)看，6只產(chǎn)品的戰略投資者募集份額占比較高，基本在50%以上。比如，華安張江光大園REITs發(fā)行總份額為5億份，其中初始戰配份額為27665萬(wàn)份，占比為55.33%；浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs和中金普洛斯倉儲物流REITs的戰略配售比例，則分別高達74%和72%。

天相投顧高級基金研究員楊佳星對中國證券報記者表示，公募REITs在份額發(fā)行方面主要以戰略配售、機構投資者網(wǎng)下認購為主，可能不會(huì )對個(gè)人投資者提供很高的認購額度。但中長(cháng)期來(lái)看，作為基金行業(yè)的重要組成部分，尤其是對比海外成熟市場(chǎng)REITs產(chǎn)品在投資組合中的重要作用，REITs將成為廣大投資者在構建投資組合過(guò)程中必不可少的一個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型。

戰略投資者陣容強大

隨著(zhù)發(fā)行定價(jià)出爐，參與戰略配售的機構名單也最終浮出水面。

以發(fā)行價(jià)最高的中航首鋼生物質(zhì)REITs為例，該產(chǎn)品獲得2家原始權益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方“首鋼環(huán)境產(chǎn)業(yè)有限公司”和“北京首鋼基金有限公司”認購，認購份額均為2000萬(wàn)份，占比均為20%；此外還獲得7家專(zhuān)業(yè)機構投資者承諾認購，分別為泰康人壽保險有限責任公司、北京北咨投資基金管理有限公司、中國銀河證券股份有限公司、中航證券有限公司、中銀理財有限責任公司、工銀瑞信投資管理有限公司、深圳市前海建合投資管理有限公司，7家機構合計認購基金份額約為2000萬(wàn)份，占比為20%。

華安張江光大園REITs的戰略配售對象有12家，除了珠海安石宜達企業(yè)管理中心（有限合伙）和上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區開(kāi)發(fā)有限公司外，還有浙商證券、華金證券、招商財富資產(chǎn)管理有限公司等機構身影。

此外，投資者較為關(guān)心的認購費問(wèn)題，也在發(fā)售公告中得以回應。中航首鋼生物質(zhì)REITs發(fā)售公告顯示，投資者認購金額在100萬(wàn)元以下、100萬(wàn)元至300萬(wàn)元、300萬(wàn)元至500萬(wàn)元的，認購費率分別為千分之六、千分之四、千分之二，500萬(wàn)元及以上每筆僅需1000元。該費率規定對網(wǎng)下投資者、戰略投資者和公眾投資者均適用。華安張江光大園REITs則免去戰略投資者的認購費用，網(wǎng)下投資者認購費用每筆1000元，公眾投資者認購費率不高于0.5%，且認購金額在1000萬(wàn)元以上的，認購費率每筆1000元。

投資需考慮流動(dòng)性問(wèn)題

“整個(gè)流程下來(lái)很順暢，并且作為創(chuàng )新產(chǎn)品，也確實(shí)得到了各路投資者的青睞。”某公募內部人士直言，自5月17日獲批后，首批9只產(chǎn)品都在本周進(jìn)入了詢(xún)價(jià)階段，最終發(fā)行定價(jià)將會(huì )陸續落地，如果超額募集將有末日比例配售，產(chǎn)品成立后就會(huì )上市交易。

楊佳星表示，公募REITs的推出，在傳統的公募基金中增加了一個(gè)全新的分類(lèi)，給投資者帶來(lái)一個(gè)新的投資工具，進(jìn)一步豐富了公募基金的投資工具。平安基金指出，公募REITs是一種低門(mén)檻投資不動(dòng)產(chǎn)的工具，通常來(lái)說(shuō)具有長(cháng)期收益較好并且分紅較為穩定的優(yōu)勢，具備較好的投資價(jià)值。此外，作為另類(lèi)投資產(chǎn)品，公募REITs與其他主流投資品種的相關(guān)性較低，能夠有效分散投資組合的風(fēng)險。

但楊佳星也提到，REITs產(chǎn)品的投資也存在一定難度。首先在于流動(dòng)性，該產(chǎn)品封閉式管理，在到期前只能采用場(chǎng)內交易的形式退出，對一些不熟悉場(chǎng)內交易基金份額的投資者構成了一定的門(mén)檻；其次，對基金公司而言，REITs產(chǎn)品由于多數投資于單一標的，對風(fēng)險的把控尤為重要。由于這類(lèi)基金具備股性的特征，一旦標的市場(chǎng)價(jià)值出現大幅波動(dòng)，會(huì )較大程度影響基金收益。

紅土創(chuàng )新基金表示，目前該公司已有一些項目?jì)浠A，通過(guò)紅土創(chuàng )新鹽田港REITs，會(huì )積累出更多業(yè)務(wù)經(jīng)驗。未來(lái)將基于公司投研布局和股東方的資源優(yōu)勢，為支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展貢獻專(zhuān)業(yè)力量。