三季度北京寫(xiě)字樓空置率為16.4% 市場(chǎng)進(jìn)入3年至5年去化周期

    本報記者 王麗新

    “進(jìn)入三季度，北京辦公樓市場(chǎng)如期出現復蘇態(tài)勢，但市場(chǎng)需求動(dòng)力仍待提升。”9月27日，高力國際華北區董事總經(jīng)理嚴區海表示，2022年三季度，北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量恢復至-6400平方米，需求強度相較二季度出現明顯改善。

    據高力國際的監測數據顯示，截至9月27日，三季度北京全市場(chǎng)空置率維持在16.4%的水平，凈有效租金穩定在每月每平方米336.8元。在核心子市場(chǎng)方面，除了受益于大宗租賃成交的東城商務(wù)區和高性?xún)r(jià)比的麗澤商務(wù)區出現比較積極的去化外，其他子市場(chǎng)空置率均呈現不同程度的上升。在產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)方面，受到企業(yè)退租的影響，凈吸納量為-4.9萬(wàn)平方米，空置率為15.5%，凈有效租金為每月每平方米128.3元。

    “從2022年開(kāi)始，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入去化周期，這主要是由于互聯(lián)網(wǎng)需求逐步減少導致的，這種影響估計會(huì )持續到2023年。”高力國際華北區研究部董事陸明向《證券日報》記者表示，后市將靠需求決定走勢，從目前看，四季度預計會(huì )恢復，但看不到很強的恢復動(dòng)力。

    據高力國際預測，未來(lái)的一年間，北京北部的甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)有近40萬(wàn)平方米的新項目入市，上地和北清路的產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)將迎來(lái)供應高峰，總體量或將超過(guò)100萬(wàn)平方米，預計互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的面積整合將會(huì )持續影響2023年的望京、中關(guān)村和上地市場(chǎng)。

    “北京市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入3年至5年的去化周期，需求側強度將決定未來(lái)市場(chǎng)走勢。”嚴區海向《證券日報》等媒體表示，在多種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場(chǎng)已經(jīng)出現了新的產(chǎn)業(yè)變化，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)進(jìn)入轉型期，主力租戶(hù)行業(yè)的需求調整將大幅增加未來(lái)市場(chǎng)的不確定性。

    在嚴區?？磥?lái)，短期內，“降本增效”是需求側的主旋律，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉型只是整體產(chǎn)業(yè)結構調整的一個(gè)縮影。當頭部企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行調整，而后續的企業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì )形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個(gè)時(shí)期也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。

    一邊是寫(xiě)字樓供應的增加，一邊是互聯(lián)網(wǎng)租賃需求的減少，面對不確定的市場(chǎng)，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值開(kāi)始降低。恰逢此時(shí)，有些買(mǎi)家會(huì )關(guān)注一些大宗不動(dòng)產(chǎn)交易標的，包括寫(xiě)字樓以及其他具備升值空間的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，如產(chǎn)業(yè)園等。

    “在北京除了看寫(xiě)字樓，更多的投資人還關(guān)心生物醫藥基地等新興產(chǎn)業(yè)基地，這類(lèi)資產(chǎn)交易目前利于提升市場(chǎng)流動(dòng)性。”高力國際華北區資本市場(chǎng)及投資服務(wù)副董事閆寒表示。同時(shí)，陸明也向《證券日報》記者透露，物流產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)近兩年交易較為活躍，投資者對該類(lèi)標的一直都有較大關(guān)注度。

    據高力國際監測數據顯示，2022年三季度，北京大宗不動(dòng)產(chǎn)交易共有7宗，成交金額合計為41億元人民幣，其中，自用類(lèi)型的交易占比較大，涉及資金約14億元，該趨勢與近期市場(chǎng)主要活躍買(mǎi)家的交易目的相匹配。

    “具備穩定現金流以及有提升空間的辦公和商務(wù)園區項目持續受投資人關(guān)注。”閆寒表示，從成交類(lèi)型來(lái)看，辦公樓的交易金額拔得頭籌，占比約83%；其中，商務(wù)園區辦公的成交合計有兩宗，占比約32%?？傮w而言，本季度由內資買(mǎi)家完成的交易在總成交金額中占比較高。

    對于接下來(lái)大宗不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展趨勢，閆寒表示：“國企、金融機構及新經(jīng)濟類(lèi)企業(yè)的自用需求依舊強勁，北京不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)熱度不減。”但就北京寫(xiě)字樓及不動(dòng)產(chǎn)大宗交易中長(cháng)期整體發(fā)展來(lái)看，嚴區海認為，保持審慎樂(lè )觀(guān)態(tài)度。