五礦信托涉恒大順德項目敲定財產(chǎn)處置方案 有投資人稱(chēng)“一塊石頭總算落地”

    本報記者 吳珊 見(jiàn)習記者 余俊毅

    信托機構“親自上陣”處理恒大地產(chǎn)項目，著(zhù)力降低損失化解風(fēng)險，成為多地項目保交樓背后的重要力量。

    6月24日，《證券日報》記者獨家獲悉，五礦信托在完成涉恒大項目“去恒大化”后，成功敲定了相關(guān)項目的信托財產(chǎn)處置方案，交出了一份多數投資人能夠接受的“答卷”。

    五礦信托

    確定財產(chǎn)處置方案

    自2021年下半年以來(lái)，恒大暴露流動(dòng)性風(fēng)險，陸續出現商票逾期、多地項目停工、債務(wù)違約等負面事件，部分信托公司的財產(chǎn)安全也面臨著(zhù)嚴峻挑戰。

    在此背景下，去年底開(kāi)始，光大信托、五礦信托、中航信托等機構陸續接手了恒大在佛山、東莞、重慶等地的項目。據悉，此前五礦信托“踩雷”恒大的順德地產(chǎn)項目已確定了信托財產(chǎn)處置方案。若該處置方案實(shí)施完成，受益人預計最終分配信托利益合計金額不低于信托規模的98.9%。

    在恒大順德項目到期后，面對至多虧損1.1%本金的財產(chǎn)處置方案，多數投資人表示雖然有些不甘心，但考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)和恒大的特殊情況，愿意理解和接受該方案。

    “去年恒大出現問(wèn)題后我就一直非常緊張，關(guān)注項目的進(jìn)展。后來(lái)媒體報道五礦信托收購了項目全部股權，心里稍微踏實(shí)點(diǎn)?，F在終于有了解決方案，雖然沒(méi)能完全兌付有些失落，但是總體比預期好，一塊石頭總算落地了。”該項目某投資人向記者表達。

    據了解，2020年，五礦信托曾為恒大旗下項目公司佛山市順德區盈沁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“盈沁房地產(chǎn)”）設立五礦信托-信澤投資集合資金信托計劃，募集資金總規模不超過(guò)33億元。這筆資金用于佛山逢沙項目開(kāi)發(fā)建設及歸還前期股東投入，五礦信托在放款前受讓了盈沁房地產(chǎn)51%股權，恒大系股東以持有的49%項目股權提供質(zhì)押擔保。

    但隨著(zhù)恒大“暴雷”，上述項目隨之陷入困境。今年1月份，五礦信托通過(guò)部分受讓財產(chǎn)權信托的方式承接了恒大系股東所持盈沁房地產(chǎn)49%股權，實(shí)現對盈沁房地產(chǎn)100%持股，獨自管理項目。

    五礦信托方面稱(chēng)，作為該項目受托人，五礦信托始終盡職履責，以維護受益人合法利益最大化為首要目標，以“抓牢資產(chǎn)、去恒大化”為出發(fā)點(diǎn)，實(shí)現了對項目公司的管控權，以最大限度保護信托財產(chǎn)安全。面臨復雜的市場(chǎng)形勢，該項目持續運營(yíng)存在較大不確定性，公司堅持探索法制化和市場(chǎng)化的風(fēng)險化解路徑，積極推進(jìn)所持項目權益轉讓?zhuān)幵谛磐衅谙迌韧瓿尚磐胸敭a(chǎn)變現。

    “目前五礦信托給出的財產(chǎn)處置方案，可以說(shuō)是地產(chǎn)信托項目風(fēng)險化解的一種有益的嘗試，尤其在當前復雜的經(jīng)濟金融環(huán)境下。”用益信托研究員帥國讓在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

    某業(yè)內專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然低迷，處置房地產(chǎn)項目風(fēng)險所需的時(shí)間較長(cháng)，為了盡快回籠本金，機構和投資者可以接受微小的本金損失，這也是多方權衡考慮后比較市場(chǎng)化的處置方案。

    “接盤(pán)”風(fēng)險項目

    多屬無(wú)奈之舉

    隨著(zhù)部分房企出現流動(dòng)性風(fēng)險，已有不少信托機構主動(dòng)入場(chǎng)紓困，選擇“接盤(pán)”風(fēng)險項目。部分業(yè)內人士對此表示，這多屬無(wú)奈之舉。因為涉地產(chǎn)項目一方出現流動(dòng)性風(fēng)險，資金充裕的另一方若不出手相助，項目后續建設就會(huì )陷入停滯，導致風(fēng)險擴大化，使企業(yè)和投資者蒙受損失。

    上述業(yè)內人士認為，就信托公司自身而言，缺乏充足的建設和管理能力，接盤(pán)房地產(chǎn)風(fēng)險項目更多還是為了保證項目本身安全，便利處置項目風(fēng)險。信托公司更適合于利用債務(wù)重組等金融方式處置和化解項目風(fēng)險，直接參與房地產(chǎn)項目建設的做法并不多見(jiàn)。

    與此同時(shí)，今年也有不少涉房企項目信托計劃即將到期兌付。根據穆迪發(fā)布的研報，2022年前9個(gè)月將有人民幣2520億元與房地產(chǎn)直接相關(guān)的信托資產(chǎn)到期。由于銀保監會(huì )對通道類(lèi)信托產(chǎn)品提出更嚴格的要求，提前贖回量也可能會(huì )激增。此外，投資者對當前房地產(chǎn)業(yè)的信用危機存在避險情緒，可能會(huì )影響信托公司發(fā)行新信托計劃來(lái)取代到期計劃的能力，并可能會(huì )導致資金缺口過(guò)大，無(wú)法由行業(yè)自身的流動(dòng)性資源和自有資金填補。

    地產(chǎn)違約信托項目的處置，是目前部分信托公司所面臨的重大難題。帥國讓認為，在新的經(jīng)濟金融環(huán)境下，尤其在資管新規下，未來(lái)信托公司在風(fēng)險處置方面除了傳統方式（訴訟追償、提前終止、延期兌付）外，通過(guò)與信托業(yè)保障基金、金融資產(chǎn)管理公司和地方資產(chǎn)管理公司等專(zhuān)業(yè)機構合作，采取市場(chǎng)化手段化解風(fēng)險，或許是另一種重要選擇。

    “當前房地產(chǎn)行業(yè)整體調整，因此，信托公司應該加強信息披露透明度，及時(shí)向投資者發(fā)布項目情況公告。此外，受托人還應該在項目管理、項目風(fēng)險管控等方面盡職履責，切實(shí)保障投資者權益，竭力取得投資者認可和理解。”上述業(yè)內人士建議到。