從破題到上新 從首發(fā)到擴募 上交所REITs市場(chǎng)正釋放推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展新動(dòng)能

    本報記者 田鵬

    隨著(zhù)2月27日匯添富九州通醫藥REIT成功上市，上交所市場(chǎng)已有42單REITs項目發(fā)行上市，募集資金1189億元，全市場(chǎng)占比近七成，帶動(dòng)投資規模超過(guò)6000億元。

    在中國證監會(huì )、國家發(fā)展改革委的大力支持下，經(jīng)過(guò)三年多的發(fā)展，上交所已經(jīng)成為國內主要的REITs市場(chǎng)，在盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴大有效投資方面，發(fā)揮日益重要的作用。“制度體系日趨完善，市場(chǎng)運行整體平穩向好，常態(tài)化發(fā)行不斷提質(zhì)增速，滬市REITs市場(chǎng)已初步形成了投融資協(xié)調發(fā)展、市場(chǎng)定價(jià)基本均衡的良好生態(tài)。”上交所債券業(yè)務(wù)主要負責人表示。

    毫無(wú)疑問(wèn)，作為我國REITs的主要市場(chǎng)，滬市REITs市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展作用日益顯現，REITs市場(chǎng)迎來(lái)了發(fā)展的重要機遇期。展望未來(lái)，上交所表示，下一步，將在中國證監會(huì )的統籌指導下，落實(shí)新“國九條”要求，堅持首發(fā)與擴募并重，持續培育壯大REITs市場(chǎng)，加快引入增量資金，健全基礎制度機制，保障市場(chǎng)穩定高效運行，構建良好市場(chǎng)生態(tài)。

    常態(tài)化發(fā)行蹄疾步穩

    近期，多只REITs集中鳴鑼上市。2月17日，首單供熱基礎設施REITs國泰君安濟南能源供熱REIT上市，彰顯了項目在盤(pán)活市政基礎設施資產(chǎn)、保障居民生活質(zhì)量、提升城市服務(wù)功能等方面形成的良好示范效應；2月26日，華夏金隅智造工場(chǎng)REIT作為全國首單城市更新類(lèi)REITs項目上市；2月27日，匯添富九州通醫藥REIT則成為首單醫藥倉儲設施類(lèi)REITs項目上市。這一個(gè)個(gè)“首單”項目，為細分領(lǐng)域對接資本市場(chǎng)打開(kāi)了全新的融資發(fā)展路徑。

    自2021年首批REITs項目上市以來(lái)，REITs市場(chǎng)規模穩步增長(cháng)，產(chǎn)品“上新”速度明顯提升。公開(kāi)數據顯示，2024年上交所共有18只REITs產(chǎn)品上市，發(fā)行規模405億元，全年上市只數較2023年底存量增長(cháng)90%。截至目前，上交所已上市REITs項目總量達42單，募集資金約1189億元，市場(chǎng)占比近七成。

    與此同時(shí)，近年來(lái)，REITs基礎資產(chǎn)類(lèi)型也在不斷豐富，與民生關(guān)系日益密切，從上市初期的高速公路、科技產(chǎn)業(yè)園區、污水處理，到現代倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房，再到消費、市政、水電、跨海大橋等耳熟能詳的標桿項目，REITs募集資金在科技創(chuàng )新、綠色發(fā)展、民生普惠等領(lǐng)域不斷發(fā)揮重要作用，已然成為資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展和國家戰略實(shí)施的一股重要力量。

    雙輪驅動(dòng)格局正在形成

    所謂REITs擴募，是指公募REITs首次發(fā)行后，于存續期內再次發(fā)行基金份額募集資金，用于購入新的基礎設施項目或存量項目的更新改造等優(yōu)化投資組合的行為。擴募，是公募REITs產(chǎn)品的重要特性，是REITs市場(chǎng)實(shí)現持續擴張、獲得規模體量與生命力的必經(jīng)之路，也是REITs市場(chǎng)可持續發(fā)展的重要一環(huán)。

    “可以說(shuō)，擴募是REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，它真正實(shí)現了投資的良性循環(huán)，通過(guò)置入核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有利于提高基金的投資分散性，促進(jìn)基金長(cháng)期穩健運營(yíng)，并支撐REITs市場(chǎng)向深度、廣度發(fā)展。”一位REITs市場(chǎng)資深研究員告訴記者。從國外成熟REITs市場(chǎng)發(fā)展狀況看，擴募是公募REITs擴容的主要渠道，也是市場(chǎng)“生命力”的體現。

    2024年以來(lái)，滬市已上市REITs項目中，京能光伏、國君東久、華夏北保、華夏華潤有巢、臨港、廈門(mén)安居等先后發(fā)布擴募并新購入項目的公告，資產(chǎn)類(lèi)別涵蓋清潔能源、產(chǎn)業(yè)園、保租房等類(lèi)型。

    “擴募是對公募REITs管理人主動(dòng)管理能力的檢驗。從市場(chǎng)建設的角度看，已上市的REITs產(chǎn)品經(jīng)歷了市場(chǎng)的檢驗，通過(guò)擴募繼續做大做強可帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的擴容增效，進(jìn)而促進(jìn)REITs市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。”一位REITs市場(chǎng)資深研究員表示。

    擴募項目的落地，將進(jìn)一步盤(pán)活底層資產(chǎn)，增強公募REITs成長(cháng)空間和經(jīng)營(yíng)活力，帶動(dòng)高質(zhì)量新增投資，也將為促進(jìn)REITs二級市場(chǎng)健康發(fā)展、推動(dòng)資產(chǎn)運營(yíng)管理機制優(yōu)化、提升資源要素配置效率打下良好的市場(chǎng)基礎，進(jìn)一步增強資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的質(zhì)效。

    生態(tài)建設備受呵護

    在中國證監會(huì )、國家發(fā)展改革委的推動(dòng)下，隨著(zhù)政策制度機制的持續完善，REITs市場(chǎng)制度化、標準化、規范化水平將會(huì )進(jìn)一步提高，REITs的市場(chǎng)環(huán)境將會(huì )更加成熟。

    早在2022年，國務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》，明確提出“進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市”。為貫徹落實(shí)相關(guān)文件，中國證監會(huì )2022年和2023年先后推出REITs常態(tài)化發(fā)行的“十條措施”和進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行的“十二條措施”，REITs市場(chǎng)擴容增類(lèi)明顯提速。

    2024年4月份國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強監管防范風(fēng)險 推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確提出，推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。同年7月份，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，推動(dòng)REITs市場(chǎng)進(jìn)一步加速擴容。

    REITs制度機制也在持續創(chuàng )新完善。記者了解到，上交所在中國證監會(huì )的指導下，按照“成熟一類(lèi)，推出一類(lèi)”的原則，進(jìn)一步優(yōu)化審核發(fā)行以及信息披露監管制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規則體系。除此以外，相關(guān)部委配套支持措施、地方專(zhuān)項政策也陸續出臺，形成了各方共建REITs市場(chǎng)的良好態(tài)勢。

    REITs，作為存量資產(chǎn)盤(pán)活的有效工具，日益成為企業(yè)優(yōu)選；同時(shí)，作為創(chuàng )新型權益產(chǎn)品，其投資價(jià)值也逐步獲得投資者的關(guān)注和認可。“其背后離不開(kāi)規則體系的不斷完善，制度‘東風(fēng)’正為REITs市場(chǎng)的常態(tài)化發(fā)行和長(cháng)期穩定發(fā)展奠定良好基礎。”一位REITs市場(chǎng)資深研究員如是說(shuō)。

    隨著(zhù)REITs常態(tài)化發(fā)行提質(zhì)增速、資產(chǎn)配置價(jià)值逐步顯現、規則政策日趨完善和投資者權益保護不斷加強，REITs市場(chǎng)必將迎來(lái)常態(tài)化發(fā)行的更大機遇，為盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴大有效投資，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持。

（編輯 孫倩）