完善集中供地政策 土地市場(chǎng)影響幾何？

    本報記者 王麗新

    見(jiàn)習記者 陳瀟

    近日，自然資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規范住宅用地供應信息公開(kāi)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）明確，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。2月3日，自然資源部回應表示，該文件是自然資源部印發(fā)的對地方住宅用地供應工作進(jìn)行的指導文件，不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對于穩定和引導市場(chǎng)預期的積極作用。

    對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，此次調整并不意味著(zhù)取消集中供地，而是集中供地1.0升級到2.0，是根據形勢“調整和優(yōu)化”。1.0階段應對開(kāi)發(fā)商加杠桿炒地，2.0則應對精細化、透明化供地。從目前的市場(chǎng)來(lái)看，城市與城市之間差異明顯，保持地產(chǎn)行業(yè)穩定，必須做供給側改革。

    根據形勢調整和優(yōu)化

    據了解，集中供地政策源起于2021年2月26日。彼時(shí)，自然資源部要求22城試點(diǎn)實(shí)施集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)的“兩集中”政策；此外在保證供應規模的基礎上，各地發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數量要求相對均衡，以此長(cháng)效調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現“三穩”預期。

    “集中供地模式的出現，主要是應對當時(shí)高地價(jià)及新一輪樓市上漲。”李宇嘉表示，但當后續對房企定向去杠桿、要求自有資金拿地，全面打掉“前融”時(shí)，通過(guò)集中供地控制源頭上搶地、誕生高地價(jià)的必要性，已下降了很多。

    “沒(méi)有前期融資，必需自有資金拿地，開(kāi)發(fā)商資金鏈會(huì )一定程度上相對緊張，在市場(chǎng)下行的背景下，繼續沿用過(guò)去的集中供地政策，會(huì )導致在很多城市土地出現大面積流拍。”李宇嘉補充表示。

    而此次自然資源部辦公廳出臺的《通知》中提及的三項備受市場(chǎng)關(guān)注的措施，或能夠有效完善過(guò)去政策。

    此次《通知》中，提到各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。要因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長(cháng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應當控制商品住房用地供應規模。其中已供應未竣工住宅用地面積超過(guò)近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。

    并且，市、縣自然資源主管部門(mén)要根據年度供地計劃，分批次公開(kāi)未來(lái)一定時(shí)間段內擬出讓地塊的詳細清單。詳細清單應包括擬出讓地塊的具體位置、面積、用途、主要規劃條件、供應方式等信息。每次公開(kāi)詳細清單對應的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月。給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預期預判。

    此外，詳細清單內的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內可以一次或多次發(fā)布出讓公告。有序組織出讓?zhuān)⒃诠_(kāi)的擬出讓時(shí)間段內全部推出。推出后未成交的地塊。應統籌納入后續的詳細清單。

    對土地市場(chǎng)影響幾何？

    諸葛找房數據研究中心監測，全國主要地級市2023年1月份共供應土地300宗，供應規劃建筑面積為1610.13萬(wàn)㎡，同比下降50.88%，環(huán)比下降71.73%；土地成交251宗，成交規劃建筑面積為1538.91萬(wàn)㎡，同比下降60.61%，環(huán)比下降91.89%。

    “去年全年，多城在集中土拍中表現平淡，地方城投平臺托底拿地現象頻繁。政策完善后，未來(lái)在一城一策方面將會(huì )有更多的調整空間，給予地方更多的自主權。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄對《證券日報》記者表示。

    “此次政策優(yōu)化后，讓房企有更長(cháng)的時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)判斷，此外，地方政府也可根據市場(chǎng)情況，合理安排土地供給，有利于市場(chǎng)供應的正?；?，更有利于市場(chǎng)平穩運行。”同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示。

    李宇嘉表示，“供地信息不完全，開(kāi)發(fā)商會(huì )承擔一些不該承擔的職能，導致集中供地的效率不高，制約拿地的積極性，對土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和信心造成一定擾動(dòng)。新模式下，加強了對供地信息的披露。杜絕土地帶病出讓?zhuān)蛘咦岄_(kāi)發(fā)商承擔土地開(kāi)發(fā)或配套的成本，教育配套費等。”

    “此次政策是對此前集中供地政策的優(yōu)化調整，意味著(zhù)對于供地次數可以適當放開(kāi)，房企的資金壓力能得到緩解。預計今年，土地市場(chǎng)流拍現象將會(huì )有所減少，房企拿地積極性將會(huì )好于2022年，提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)土拍市場(chǎng)回溫。”陳霄表示。