首批基礎設施公募REITs擴募項目上市一周年：“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)發(fā)展格局初具雛形

    進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴大有效投資

    本報記者 田鵬

    2023年6月16日，首批4單基礎設施公募REITs擴募項目正式上市，自此打開(kāi)我國REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)發(fā)展新篇章。

    一年來(lái)，上述4單項目通過(guò)擴募提升了資產(chǎn)類(lèi)型和資產(chǎn)區域的分散度，增強了項目的競爭力和收益水平。與此同時(shí)，我國基礎設施公募REITs擴募工作加速推進(jìn)。

    據《證券日報》記者統計，截至目前，自2021年6月份首批REITs項目上市以來(lái)，境內市場(chǎng)已有36單REITs項目完成上市。以上交所為例，共有25單REITs完成首發(fā)上市，其中有2單REITs項目完成擴募落地，4單項目發(fā)布擴募公告。

    華鑫證券首席策略分析師嚴凱文在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，近年來(lái)，監管部門(mén)多次表態(tài)大力支持公募REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。隨著(zhù)監管政策的不斷完善，未來(lái)我國公募REITs市場(chǎng)參與主體和資產(chǎn)類(lèi)型將更加豐富。同時(shí)，相關(guān)項目擴募將進(jìn)一步推動(dòng)基礎設施公募REITs產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行，從而更好地發(fā)揮其盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬基礎設施建設長(cháng)期資金來(lái)源的重要作用。

    擴募機制落地啟新篇

    自我國公募REITs市場(chǎng)“拔錨起航”之日起，關(guān)于擴募的籌劃便提上日程，打造成熟完善的政策基礎更是重中之重。

    2022年5月31日，在中國證監會(huì )指導下，滬深交易所發(fā)布《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第3號——新購入基礎設施項目（試行）》，成為現行擴募機制的核心政策規范。同年，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步對基本擴募規則作出規定。

    這也成為首批基礎設施公募REITs項目順利擴募的重要前提。正如華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT原始權益人對《證券日報》記者所言：“華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT從2022年二季度后就啟動(dòng)了擴募資產(chǎn)的盡調工作，相關(guān)政策文件為產(chǎn)品擴募提供了路徑指導。”

    首批基礎設施公募REITs擴募項目的成功上市，充分證明了擴募機制在打造基礎設施資產(chǎn)上市平臺方面的作用。公開(kāi)數據顯示，首批發(fā)行項目募集資金規模合計超過(guò)50億元，疊加首次發(fā)行上市合計募集資金規模超過(guò)1000億元，帶動(dòng)新增項目投資超5700億元，在擴大有效投資方面發(fā)揮了重要作用。

    以中金普洛斯REIT為例，擴募項目總發(fā)售規模為18.53億元，凈回收資金將以資本金形式優(yōu)先投資于國內15個(gè)物流及產(chǎn)業(yè)園區項目。

    中金普洛斯REIT原始權益人對《證券日報》記者介紹，截至目前，擴募回收資金正按計劃進(jìn)行投資，已有部分募投項目完工并投入運營(yíng)，在拓展普洛斯資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )布局的同時(shí)，助力全國性和區域性企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，對當地的經(jīng)濟和民生發(fā)展也起到了一定的支持作用。

    擴募市場(chǎng)效果見(jiàn)真章

    事實(shí)上，首批擴募項目起到了積極的示范作用。

    在嚴凱文看來(lái)，基礎設施公募REITs擴募有助于提升REITs產(chǎn)品的現金流水平，從而維持二級市場(chǎng)價(jià)格穩定；同時(shí)，通過(guò)擴募可以實(shí)現對不同類(lèi)型資產(chǎn)的分散投資，實(shí)現資產(chǎn)組合的優(yōu)化。

    例如，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT原始權益人在談及擴募新購入張潤大廈的意義時(shí)表示，對原始權益人而言，有利于擴大融資規模，加大主業(yè)投資力度，加速“投融管退”的循環(huán)速度，以此為基礎構建更為成熟的資產(chǎn)證券化體系，最終服務(wù)于科技產(chǎn)業(yè)以及實(shí)體經(jīng)濟；對產(chǎn)品本身而言，擴募有利于形成基礎設施基金規模效應，分散個(gè)體底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，平滑基金整體收益。

    數據給出了更為直觀(guān)的證明，擴募后項目收益率均有明顯提升。據Wind資訊數據統計，中金普羅斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng )新鹽田港REIT和博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴募前項目區間收益率分別為0.41%、-1.59%、1.78%和1.66%，而擴募后的區間收益率則分別為4.29%、11.98%、5.99%和5.08%。

    與此同時(shí)，隨著(zhù)首批擴募項目的順利上市及穩健運營(yíng)，更多擴募項目紛至沓來(lái)。

    據《證券日報》記者不完全統計，截至目前，已有國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT、紅土創(chuàng )新深圳安居REIT先后宣布計劃申請擴募。此外，富國首創(chuàng )水務(wù)REIT、中航京能光伏REIT擴募申請正在接受監管審核。與此同時(shí)，中信建投國家電投新能源REIT和華夏金茂商業(yè)REIT也曾公開(kāi)表示正積極籌劃擴募工作。

    值得注意的是，中航京能光伏REIT擴募項目是行業(yè)首單資產(chǎn)混裝的擴募項目，這意味著(zhù)公募REITs將從單一資產(chǎn)擴募邁進(jìn)混裝資產(chǎn)擴募的“2.0時(shí)代”。

    瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(cháng)朱元偉對《證券日報》記者表示，隨著(zhù)REITs市場(chǎng)規模擴大，可以容納更多的資金量進(jìn)出，有利于大規模機構投資人的參與。只有規模增加了，大資金才可能參與進(jìn)來(lái)，從而改善邊際定價(jià)所導致的漲跌被放大的局面，這有利于推動(dòng)中國REITs市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)。

    “混裝資產(chǎn)”或成未來(lái)方向

    一方面，首批4單基礎設施公募REITs順利擴募后，我國公募REITs市場(chǎng)初步形成“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)的發(fā)展格局；另一方面，首批擴募的REITs項目在平衡新舊投資人利益、擴募時(shí)機具體選擇與把握、擴募資產(chǎn)的選取與定價(jià)等多個(gè)方面，都積累了寶貴的經(jīng)驗和教訓。

    與此同時(shí)，今年以來(lái)，基礎設施公募REITs二級市場(chǎng)持續回暖。據Wind資訊數據統計，今年以來(lái)，基礎設施公募REITs二級市場(chǎng)價(jià)格快速反彈。截至6月15日，36只上市公募REITs年內平均漲幅達到8.24%，更有18只年內漲幅超過(guò)10%。這些積極因素都有利于進(jìn)一步優(yōu)化擴募機制、推進(jìn)原始權益人與投資人共贏(yíng)。

    談及如何優(yōu)化擴募機制，朱元偉表示，“混裝資產(chǎn)”或將成為未來(lái)我國REITs擴募的一個(gè)方向。據悉，目前，市場(chǎng)上已發(fā)行的擴募資產(chǎn)均以原始權益人的自有資產(chǎn)為主，與首發(fā)資產(chǎn)屬于同一類(lèi)型，而單類(lèi)資產(chǎn)擴募存在選擇方案少、風(fēng)險分散性低、培育難度大等問(wèn)題。

    這正與華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT未來(lái)規劃不謀而合。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT原始權益人對《證券日報》記者透露，張江集團和張江高科目前在管資產(chǎn)面積約五百萬(wàn)平方米，除了張江光大園和張潤這類(lèi)研發(fā)辦公類(lèi)的商務(wù)園區，還包括醫療科技產(chǎn)業(yè)園和一些生產(chǎn)研發(fā)類(lèi)的廠(chǎng)房等資產(chǎn)，此外還有一些其他正在開(kāi)發(fā)的儲備項目，這些都將成為項目擴募的堅實(shí)后盾和儲備資源。

    展望未來(lái)，隨著(zhù)我國公募REITs市場(chǎng)持續發(fā)展，產(chǎn)品數量和規模不斷提升，擴募機制必將發(fā)揮更加重要的作用?？紤]到目前大部分已上市產(chǎn)品運營(yíng)較穩健、業(yè)績(jì)達預期，通過(guò)擴募實(shí)現分散投資和穩定分紅，預計將是更多公募REITs的選擇。