證監會(huì )王建平詳解不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)：具備六項特點(diǎn)和四大積極作用

    “目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨整體缺乏流動(dòng)性，‘高杠桿、高負債’的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式亟需改變等問(wèn)題。近期，國家陸續出臺多項政策措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)信用修復、穩定市場(chǎng)預期，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是其中一項重要舉措。”證券會(huì )市場(chǎng)監管二部主任王建平2月24日在第五屆全球財富管理論壇上表示。此次論壇由《財經(jīng)》雜志、財經(jīng)智庫主辦。

    2月20日，證監會(huì )宣布，證監會(huì )啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。證監會(huì )指導基金業(yè)協(xié)會(huì )在私募股權投資基金框架下，新設“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別，并采取差異化的監管政策。此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)。王建平在會(huì )上對這一試點(diǎn)進(jìn)行了深入解讀。

    試點(diǎn)的六個(gè)特點(diǎn)

    王建平介紹，此次試點(diǎn)具備6個(gè)特點(diǎn)：

    一是精準施策，增設不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金類(lèi)別。通過(guò)創(chuàng )新性增設“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別，與單純的股權投資進(jìn)行區分，采取針對性的監管政策及配套規則，適當給予如放松股債比限制等政策便利，可以更好地發(fā)揮私募基金在支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展方面的積極作用，也可以更好地豐富私募基金產(chǎn)品類(lèi)型，滿(mǎn)足多元化資產(chǎn)配置需求。

    與此同時(shí)，堅持“兩條腿走路”，對于不能或者不愿參與試點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)私募基金，其管理人仍可按照既有政策繼續備案，但是不享受試點(diǎn)政策便利，也不單列在不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金〞類(lèi)別下。

    二是拓寬投資范圍，精準服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟。此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的投資范圍有所拓寬，具體包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房（寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店）、基礎設施項目等三類(lèi)。

    其中，特定居住用房方面，為兼顧規范與發(fā)展，服務(wù)“保交樓”工作，存量商品住宅限定為已取得五證（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證），已經(jīng)部分實(shí)現銷(xiāo)售或者主體建設工程已開(kāi)工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。同時(shí)，為支持“保民生”工作，對保障性住房和市場(chǎng)化租賃住房的要求進(jìn)行了適當降低，保障性住房（包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房等）僅要求取得一證（國有土地使用證），市場(chǎng)化租賃住房?jì)H要求取得兩證（國有土地使用證、建設用地規劃許可證）。

    基礎設施項目方面，對可投資的范圍作了明確，在支持不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資產(chǎn)業(yè)園區等傳統基礎設施的基礎上，將5G、IDC（互聯(lián)網(wǎng)數據中心）、新能源風(fēng)電光優(yōu)等新型基礎設施建設項目也納入考慮，更好地適應新時(shí)代基礎設施融資需求。

    第三，穩妥起步，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)機構優(yōu)勢。為穩妥推進(jìn)試點(diǎn)，充分發(fā)揮頭部管理人示范效應，從管理人實(shí)繳資本、不動(dòng)產(chǎn)投資管理規模與經(jīng)驗、專(zhuān)業(yè)人員、合法合規等方面提出正面要求，同時(shí)為嚴控自融等傳導性風(fēng)險，明確限制主要出資人及實(shí)際控制人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方的管理人參與試點(diǎn)。

    具體而言，根據不同投資者結構，設置了差異化安排，對于試點(diǎn)基金產(chǎn)品投資者均為機構投資者的，要求管理人在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣；對于試點(diǎn)基金產(chǎn)品投資者中有自然人投資者的，要求管理人在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣。

    第四，隔離信用風(fēng)險，提供政策便利?？紤]到實(shí)踐中私募基金多采用股債結合的夾層方式投資不動(dòng)產(chǎn)項目，為了更好地適應不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資策略和商業(yè)邏輯，對符合要求的基金向被投企業(yè)投資的股債比作了一定調整，放松杠桿限制，以便試點(diǎn)基金采用更靈活的方式進(jìn)行投資。同時(shí)需要注意，試點(diǎn)基金產(chǎn)品應對底層資產(chǎn)實(shí)現控制，并實(shí)現與原始權益人的主體信用風(fēng)險隔離。

    第五，提高門(mén)檻要求，引入適格投資者?？紤]到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規模較大、權益持有時(shí)間較長(cháng)，投資者和管理人都需要有更高的風(fēng)險識別能力和承擔能力，對不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在門(mén)檻方面作了更高的要求。比如，要求不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳規模不低于3000萬(wàn)元，投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元等。

    從實(shí)際來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的產(chǎn)品收益特征和長(cháng)期機構資金的配置需求較為契合，我們考慮試點(diǎn)產(chǎn)品主要引入包括QFLP等外資在內的機構資金。近期，也在積極會(huì )同有關(guān)部門(mén)研究拓寬OFLP等機構資金投資私募基金的渠道。同時(shí)，為滿(mǎn)足超高凈值自然人投資者的資產(chǎn)配置需求，也允許部分自然人投資者投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，但其出資比例和基金投資方式會(huì )受到一定限制。

    六是加強風(fēng)險防控，平穩推進(jìn)試點(diǎn)。為了規范不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資遠作，加強風(fēng)險防控，促進(jìn)試點(diǎn)工作穩妥推進(jìn)，我們在基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險揭示、基金備案、信息披露和報送等方面提出了一系列規范要求。同時(shí)，我們將做好事中事后監管監測，確保試點(diǎn)工作平穩推進(jìn)。

    四項積極作用

    王建平表示，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金具備四項積極作用：

    一是滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，共同推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可通過(guò)滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，投資存量住宅，助力做好“保交樓”“保民生”工作。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可在發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢的基礎上，與信貨、債券及其他股權融資等金融工具形成合力，多箭齊發(fā)，共同推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。

    二是豐富資產(chǎn)配置選擇，推動(dòng)引入機構投資者和長(cháng)期資金。在產(chǎn)品需求端，國內機構投資者資金儲備豐富、運營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)，多元化資產(chǎn)配置需求較大；在產(chǎn)品供給端，既有股權投資屬性，又能實(shí)現較為穩定的期間收益的金融產(chǎn)品也是短板。

    不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金規模較大、期限較長(cháng)，能夠通過(guò)長(cháng)期穩定的期間收益或者項目增值退出等方式獲取回報，可以豐富投資者資產(chǎn)配置選擇，在現有權益、債券產(chǎn)品基礎上，增加新的可投資品種，滿(mǎn)足機構投資者和長(cháng)期資金的資產(chǎn)配置需求。

    三是盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以引導權益資金投資經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，激活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，增強房地產(chǎn)企業(yè)“資本金”，修復資產(chǎn)負債表，緩解負債壓力，提振市場(chǎng)信心。

    四是實(shí)現優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險隔離。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可通過(guò)將目標資產(chǎn)從原始權益人處獨立收購并實(shí)現控制運營(yíng)，利用私募基金的財產(chǎn)獨立性和風(fēng)險隔離優(yōu)勢，實(shí)現目標資產(chǎn)的有效剝離，從而成為獨立運營(yíng)的主體。通過(guò)這種方式，可以為存量地產(chǎn)注入增量資金，并與原始權益人的資產(chǎn)負債表隔離，有效盤(pán)活可經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，幫助企業(yè)紓困。