不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)啟動(dòng) 專(zhuān)家稱(chēng)市場(chǎng)規模10萬(wàn)億

    “促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”繼續迎來(lái)重磅政策利好。

    2月20日，證監會(huì )宣布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，在現有私募股權投資基金框架下，新設“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別，并采取差異化的監管政策，致力于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量。

    同日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )正式發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》），明確了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、參與要求、信息披露等一系列細則，對該類(lèi)基金業(yè)務(wù)進(jìn)行了系統化規范。

    按照要求，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎設施項目等。

    房地產(chǎn)分析人士認為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金正式啟動(dòng)試點(diǎn)，將有利于盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)存量資產(chǎn)，為行業(yè)提供新的增量資金，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    第一太平戴維斯華北區研究部負責人、董事李想告訴21世紀經(jīng)濟報道記者：“此舉對房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)異于是一場(chǎng)‘及時(shí)雨’，為盤(pán)活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)、保交樓、商辦不動(dòng)產(chǎn)的收并購等帶來(lái)了充沛的資金來(lái)源，豐富了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，將有效支持房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)和項目的合理融資需求。”

    從“私募投資基金投向地產(chǎn)行業(yè)”到“專(zhuān)門(mén)設立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”，高和資本執行合伙人周以升向21世紀經(jīng)濟報道記者表示：“這是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)行業(yè)的里程碑事件，相信不動(dòng)產(chǎn)私募基金行業(yè)將會(huì )成為房地產(chǎn)存量盤(pán)活的重要抓手，成為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉型的有力手段。”

    據周以升預計，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的市場(chǎng)規模約在10萬(wàn)億元級別。

    新設類(lèi)別與差異化監管

    證監會(huì )提到，由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會(huì )指導基金業(yè)協(xié)會(huì )在私募股權投資基金框架下，新設“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別，并采取差異化的監管政策。

    此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩妥推進(jìn)的原則，參與試點(diǎn)工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動(dòng)產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規行為等。

    考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規模較大、期限較長(cháng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規模不得低于3000萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

    “為穩妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，監管層采取了提高投資者準入標準、嚴格監管、加強行業(yè)指導等審慎措施。”IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示，證監會(huì )以不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)也謹慎為之、嚴格監管并舉。

    證監會(huì )明確，此次試點(diǎn)工作是證監會(huì )落實(shí)黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟功能的重要舉措。

    “我們相信，私募基金大規模、規范化地參與房地產(chǎn)行業(yè)投資，將大幅優(yōu)化我國不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)體系，有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境，降低企業(yè)資金成本，對具備資產(chǎn)運營(yíng)管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企發(fā)展帶來(lái)實(shí)質(zhì)性助力。”中信證券分析師陳聰認為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金將與我國公募REITs市場(chǎng)相互促進(jìn)，共同發(fā)展，補足我國不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域“投融管退”良性循環(huán)中的關(guān)鍵短板。

    周以升也告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金和公募REITs一起，將構成一個(gè)完整的金融循環(huán)，為行業(yè)紓困、存量盤(pán)活以及行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供必不可缺的動(dòng)力。

    “房住不炒”與盤(pán)活存量

    不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的關(guān)鍵目標，在于支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險、轉型發(fā)展。

    相比過(guò)去私募基金投向地產(chǎn)行業(yè)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍被限定為“特定居住用房”（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎設施項目等。

    易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，這個(gè)提法強調了“房住不炒”的前提，并非所有商品房類(lèi)型都包括在內，私募基金介入房企拿地建設的行為也被排除在外。

    《指引》明確，“存量商品住宅”是指已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經(jīng)實(shí)現銷(xiāo)售或者主體建設工程已開(kāi)工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

    相關(guān)項目必須“五證齊全”，意味著(zhù)房企如果希冀以私募基金補充“拿地建設”資金、繼續擴大發(fā)展規模，是無(wú)法實(shí)現的。

    “那些已經(jīng)取得預售許可證、被購房者認購但因為種種原因無(wú)法交付的產(chǎn)品，也是當前‘保交樓’的重點(diǎn)關(guān)注對象。”嚴躍進(jìn)說(shuō)，除了銀行專(zhuān)項貸款、四大資產(chǎn)管理公司等介入“保交樓”，本次試點(diǎn)也鼓勵不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金參與“保交樓”工作，增強了多元化金融機構的導入，以更好地解決交付問(wèn)題。

    光大證券分析師何緬南也認為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金有利于盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)，更好發(fā)揮其在保交樓相關(guān)項目建設、不良資產(chǎn)項目處置、企業(yè)轉型發(fā)展等方面的積極作用。

    近年來(lái)保障性住房的發(fā)展節奏明顯加快，各類(lèi)支持政策紛紛護航。本次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金也被鼓勵參與保障性住房的建設，是保障房行業(yè)金融支持政策的進(jìn)一步加碼，其“投融建管退”的閉環(huán)有望加速完善。

    “市場(chǎng)化租賃住房”則是指，已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證，不以分拆產(chǎn)權銷(xiāo)售為目的、長(cháng)期對外進(jìn)行市場(chǎng)化租賃運營(yíng)，但未納入保障性租賃住房體系的租賃住房。

    業(yè)內人士分析，從市場(chǎng)的構成來(lái)講，“市場(chǎng)化租賃住房”更多是指市場(chǎng)化機構運營(yíng)的“長(cháng)租公寓”，主要包括房企開(kāi)發(fā)的各類(lèi)長(cháng)租房項目，也包括各類(lèi)金融資本、互聯(lián)網(wǎng)資本、酒店資本和中介資本運營(yíng)的長(cháng)租房項目。

    過(guò)去幾年間，長(cháng)租公寓的發(fā)展逐漸去泡沫化，回歸本質(zhì)。嚴躍進(jìn)指出，未來(lái)各地招商引資、積極擴大產(chǎn)業(yè)資源導入的速度將加快，持續增長(cháng)的租賃需求使得長(cháng)租房公寓市場(chǎng)的前景良好。

    一位深耕市場(chǎng)化租賃住房多年的行業(yè)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，作為前期投入大、運營(yíng)周期長(cháng)的行業(yè)，非常歡迎專(zhuān)業(yè)資金的進(jìn)入。“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金進(jìn)入行業(yè)，將有效擴充融資渠道，提升專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)能力，有力促進(jìn)租賃住房的健康發(fā)展。”

    值得注意的是，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等，這被認為是推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)良性循環(huán)的重要措施。

    據中指研究院企業(yè)研究總監劉水分析，房企有大量的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)的盤(pán)活、運營(yíng)等，增強現金流能力。

    何緬南預計，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的推出，將有效助力房企盤(pán)活基礎設施資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉率，進(jìn)一步增強公司的滾動(dòng)投資能力，提升長(cháng)期經(jīng)營(yíng)表現。

    “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不是一個(gè)成長(cháng)性行業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)不止于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”陳聰進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)建、運營(yíng)、管理、服務(wù)和相關(guān)交易的一系列內容，隨著(zhù)房地產(chǎn)定義的現代化，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間也顯現出來(lái)，企業(yè)一旦持有具備穩定現金流入的不動(dòng)產(chǎn)，則其存量資源可能會(huì )被加快盤(pán)活。

    “第三支箭”與新發(fā)展模式

    實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的試點(diǎn)也是“第三支箭”的延續和細化。

    2022年11月28日，證監會(huì )發(fā)布了優(yōu)化調整房企股權融資“5項措施”（即“第三支箭”），除了備受矚目的“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”措施，也提到了“積極發(fā)揮私募股權投資基金作用”，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

    據光大證券梳理，當前“第三支箭”已在“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信債權工具上進(jìn)一步放寬融資通道，為房企購買(mǎi)存量項目、償還債務(wù)、項目交付等方面有力補充資金。其中再融資方面受益房企范圍較廣，上市房企定增方案正加速落地，自2022年11月28日至2022年年末，已有31家上市房企公告股權融資事項，已披露的募資總額超360億元。

    此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的試點(diǎn)，即是對“第三支箭”中提到的“允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項目、基礎設施”的落實(shí)。

    “不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是房企股權融資渠道的重要補充，對于緩解房企債務(wù)壓力，盤(pán)活存量，優(yōu)化資產(chǎn)負債表，提升行業(yè)流動(dòng)性有著(zhù)重要意義。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，該試點(diǎn)有利于進(jìn)一步解決房企資金難題，滿(mǎn)足房地產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

    而從更長(cháng)遠周期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式的邁進(jìn)，也意味著(zhù)從快速開(kāi)發(fā)到重視運營(yíng)的轉變。

    不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的試點(diǎn)，或將幫助不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入以運營(yíng)產(chǎn)生持續性現金流的發(fā)展模式，具備資產(chǎn)運營(yíng)管理能力的企業(yè)，也將受益于這一改革。

    何緬南表示，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新階段，構建存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)成為大勢所趨，多渠道盤(pán)活存量資產(chǎn)對合理擴大有效投資、降低行業(yè)債務(wù)風(fēng)險等具有重要意義。

    據了解，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類(lèi)，是一些養老基金、慈善基金的重要配置方向。

    “不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的推出，也為資本市場(chǎng)進(jìn)一步豐富、健全資金配置，鼓勵實(shí)力雄厚的投資者廣泛參與不動(dòng)產(chǎn)投資指明了方向、規范了渠道、建立了信心，甚至是未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金與現有的C-REITs之間可以形成相互補充、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的格局。”李想對21世紀經(jīng)濟報道記者補充說(shuō)：“希望不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，能成為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的助推劑和催化劑。”