彩生活董事長(cháng)潘軍：要真正意義上讓社區的居民融入進(jìn)來(lái) 讓社區擁有溫度

彩生活董事長(cháng) 潘軍

    非常開(kāi)心剛才聽(tīng)了黃院長(cháng)和李總在講整個(gè)行業(yè)如今站在了一個(gè)新的風(fēng)口。六年前，彩生活上市的時(shí)候，我當時(shí)預言，十年內中國一定會(huì )有100家上市公司，而且物業(yè)行業(yè)一定會(huì )出現超千億市值的公司。

    今天，大家都看到了，物業(yè)行業(yè)確實(shí)占到了資本的風(fēng)口之上，而且也出現了碧桂園服務(wù)這樣的超千億市值的公司。作為第一家在香港主板上市的物業(yè)公司，這個(gè)故事是我從2012年開(kāi)始講，從互聯(lián)網(wǎng)的流量入口對比來(lái)談?wù)勎飿I(yè)行業(yè)的未來(lái)。所以，走到今天，我認為這個(gè)行業(yè)迎來(lái)了風(fēng)口，迎來(lái)了夏天，但是我們一定要想，我們會(huì )有冬天嗎？我想給大家看一組數據。

    為什么我會(huì )站在這兒來(lái)談關(guān)于社區溫度的問(wèn)題？其實(shí)在十年前，我還是物業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)的時(shí)候，建議物業(yè)管理行業(yè)改名字。改成什么名字呢？我認為，下一個(gè)風(fēng)口接替物業(yè)行業(yè)的叫社區服務(wù)行業(yè)。我建議，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )改名叫社區服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )。為什么？因為物業(yè)管理協(xié)會(huì )是對硬件維修服務(wù)的行業(yè)，而這個(gè)行業(yè)已經(jīng)兩百年了。大家看一下估值，我在這里做了一個(gè)整個(gè)港股的。

    今天我是來(lái)風(fēng)口上講反思的，因為我覺(jué)得彩生活是值得反思的。因為我們也曾經(jīng)擁有40-50倍的市盈率，我們現在在反思。為什么？我們再看一看。

    物業(yè)管理行業(yè)在全球已經(jīng)二百年了，不值得夸耀。為什么？因為物業(yè)管理行業(yè)的鼻祖，全球五大行平均市盈率12-15倍，看看他們所做的，世邦魏理仕的營(yíng)收已經(jīng)接近15億美元了，我們的物業(yè)行業(yè)還沒(méi)有一家。我們?yōu)槭裁磿?huì )有這么高的估值，是因為我們的PE高。為什么世邦魏理仕在利潤等等，因為市贏(yíng)率只有15倍，但利潤完全超過(guò)了中國所有物業(yè)行業(yè)的利潤。碧桂園有80倍的市盈率，而世邦魏理仕只有15倍的市盈率，但擁有120億美元的市值。所以，我們看一看，我們講增值服務(wù)的時(shí)候，我們要看看我們跟別人有什么區別。

    大家來(lái)看看五大行。物業(yè)服務(wù)、物業(yè)租售、評估與估值、投融資管理，我認為，這是所有做中介行業(yè)的必由之路。我們來(lái)看看國內物業(yè)管理。物業(yè)管理的收費是不是還占到70%？社區商業(yè)有多少收入？社區養老、社區金融等等。我們的估值有那么大的變化嗎？我們再看看五大行，五大行沒(méi)有母公司，沒(méi)有增值服務(wù)的收入，物業(yè)管理只占總收入的30%。股東對于企業(yè)的毛利超過(guò)30%，覆蓋物業(yè)的全價(jià)值鏈。如果不突破這個(gè)魔咒，彩生活的今天是明天所有物業(yè)管理公司的未來(lái)。

    世邦魏理仕已經(jīng)上市十幾年了，彩生活上市六年，在座的很多上市物業(yè)公司不超過(guò)三年，我們沒(méi)有什么可驕傲的。我們要做的是必須升維。我們看一看國內的物業(yè)公司，看看我說(shuō)的是不是實(shí)話(huà)。大部分的營(yíng)收來(lái)自于控股股東的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。為什么A股只有兩家上市公司？因沒(méi)有大股東，早就跟大股東割裂了。我相信有做資本、做投行的，可以對標我們的過(guò)去、我們的未來(lái)。

    我在這兒提一個(gè)命題。什么命題？我們的門(mén)檻高了。我們跟長(cháng)江總都比較熟。大寶說(shuō)了，我們的“籬笆門(mén)”那么管用嗎？我們的社區門(mén)口是不是守著(zhù)貝殼？貝殼是如今房地產(chǎn)第一大股，超過(guò)了5000億，已經(jīng)等于萬(wàn)科+中海的市值了，等于碧桂園+恒大+盈創(chuàng )的市值了。為什么？就是因為把我們的籬笆門(mén)踹開(kāi)了。美團、阿里巴巴、京東等等都是在我們社區里面做生意的。所以，從我做物業(yè)十八年，包括創(chuàng )建彩生活的第一天起，所探討的就是一個(gè)命題，就是物業(yè)如何做增值服務(wù)。

    如何做呢？我認為，做物業(yè)的只有一個(gè)優(yōu)勢，就是我們距離客戶(hù)最近。而只有把這一點(diǎn)做到位，物業(yè)管理才能升維。怎么升維？剛才長(cháng)江總談了，很感謝資本市場(chǎng)給了我們一個(gè)千古未有的機會(huì )，錯過(guò)這次機會(huì )，從此不再有。

    我花了一年的時(shí)間說(shuō)服了騰訊的五個(gè)創(chuàng )始人之一，叫曾麗清投資了彩生活。第二，在2014年老虎基金在最關(guān)鍵的時(shí)刻投資了彩生活。后來(lái)老虎基金說(shuō)，通過(guò)對物業(yè)管理輕資產(chǎn)的運營(yíng)，確實(shí)聞到了一點(diǎn)互聯(lián)網(wǎng)的味道。而我們的未來(lái)，我們在做什么？為什么我反復在提小區是我們最關(guān)注的目標，但是真正的具有靈魂的小區叫社群，因為我們只有擁有了業(yè)主對我們的用戶(hù)，我們才可能成為一個(gè)真正的流量入口。所以，我們要把小區打造成社群。

    諸位，小區跟社群有什么不同？小區是一個(gè)物理名詞，社區是一個(gè)社會(huì )學(xué)的名詞。社會(huì )學(xué)對社區有一個(gè)非常明確的標注和定義，1885年德國一個(gè)社會(huì )學(xué)家第一次提出了關(guān)于社區的理念。

    第一，有邊界，一定是有邊界的，去西方也有邊界，不是簡(jiǎn)單的一個(gè)圍墻，圍墻式的；

    第二，有共同的價(jià)值觀(guān)。我去中國臺灣看到社區，我把相關(guān)社區的理念也引回了大陸。我們開(kāi)始做“社區公約”?；谏鐓^的特點(diǎn)，在社區公約的最大集約束之后，一定要有對于小區共同的理念。比如說(shuō)，舉個(gè)例子，我在中國臺灣看到了一個(gè)公務(wù)員的小區。他們認為什么是社區，他們是一個(gè)小區，但他們叫“社區公約”。我們一定要遵守共同的理念。

    怎么形成的呢？

    第一，一定要讓小區變成社區，大家有共同的理念；

    第二，讓社區擁有溫度；

    第三，要有真正的社區服務(wù)。

    這次的疫情充分展示了物業(yè)管理行業(yè)的上升空間。是什么？是社區。社區是中國社會(huì )的細胞，是中國政權的基礎。在民政部有一個(gè)司專(zhuān)門(mén)分管這個(gè)，較基層政權與社區建設司。這是我提出的。為什么我們要從物業(yè)管理物的管理提升到人的服務(wù)，最后到社區的融入。這是我今年開(kāi)始提的關(guān)于社區的融入問(wèn)題。所以，未來(lái)我們必須要升維。

    怎么升維？要真正意義上讓社區的居民融入進(jìn)來(lái)；第二，要和黨建結合起來(lái)；第三，要和街道辦、居委會(huì )、社區工作站打通起來(lái)。最關(guān)鍵的，要和業(yè)委會(huì )真正形成互動(dòng)。

    溫度意味著(zhù)什么？意味著(zhù)環(huán)境。我們的地球溫度是17度，人體的溫度是37度。變一度都會(huì )變成一個(gè)另外的物體。比如說(shuō)地球，如果17度升1度，會(huì )產(chǎn)生什么變化嗎？冰川會(huì )有70%的消融，地球的物種會(huì )產(chǎn)生上百萬(wàn)個(gè)物種的消亡，這就是溫度的重要性。

    在三年前我提出了一個(gè)新的邏輯，叫“社區溫度”，來(lái)替代一個(gè)名詞，我們用了一個(gè)三十年的名詞，我認為應該被淘汰掉，叫“客戶(hù)滿(mǎn)意度”?？蛻?hù)滿(mǎn)意度應該從物業(yè)行業(yè)或者從社區服務(wù)行業(yè)剔除掉，為什么？那是開(kāi)發(fā)商考核物業(yè)管理部門(mén)的KPI指標。對我們的服務(wù)有引導性嗎？我認為沒(méi)有。我們的增值服務(wù)跟客戶(hù)滿(mǎn)意度有半毛錢(qián)的關(guān)系嗎？你去看二十個(gè)維度里面有嗎，沒(méi)有，主要是維修、保潔、安全等等。所以我提一個(gè)新的，做了三年，社區最大的價(jià)值是人與人之間的交流，是物業(yè)公司跟業(yè)委會(huì )的交流，是社區跟街道辦、社區工作站、區委區政府的交流。

    沒(méi)有辦法，因為我們是一個(gè)整體，我們不能單維的看。我們怎么測量？我們把社區分為四類(lèi)，冰社區、冷社區、溫社區和熱社區。如果你的社區擁護你，如果你的社區完全離不開(kāi)你，我認為根本就不存在社區團購的機會(huì )。為什么會(huì )有社區團購的團長(cháng)？是因為物業(yè)跟社區居民的互動(dòng)太弱了?，F在物業(yè)很多管理處的主任都不能進(jìn)入業(yè)主群。我自己居住的小區，一聽(tīng)說(shuō)有物業(yè)公司了，馬上把群都關(guān)了。業(yè)委會(huì )變成了跟物業(yè)對立的一個(gè)群體。這對嗎？這不對，哪有主人和管家是對立的。所以，我們一定要把把社區的維度不斷地往上走，從小區變社區，從社區變成熱社區，我們的資本故事就真正意義上落地了，我們才有能力跟所有的互聯(lián)網(wǎng)巨頭去談一個(gè)問(wèn)題。我們一定要互動(dòng)，要尊重我在社區的地位，只有達成了這樣，我們才能夠真正意義上主導我們的未來(lái)

    剛才長(cháng)江總說(shuō)了，未來(lái)的社區是數字的社區。數字怎么來(lái)？是要靠不斷的積累。大家看，這是我過(guò)往做的抽樣社區的溫度變化。我們發(fā)現一個(gè)特別有意思的，隨著(zhù)溫度的提升，增值服務(wù)才能落地；隨著(zhù)溫度的下降，社區增值服務(wù)一定會(huì )上升。未來(lái)大家都在建自己的物業(yè)群，物業(yè)群的背后是什么？是行業(yè)要真正意義上去響應業(yè)主，把國家和黨中央對于社區的寄托真正意義上落到地。到那個(gè)時(shí)候，當所有的小區升維成社區，物業(yè)公司升維成社區服務(wù)公司的時(shí)候，我們一定會(huì )升級成萬(wàn)億級的物業(yè)公司。祝愿大家成為萬(wàn)億級的物業(yè)服務(wù)公司。