中指研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜：物業(yè)行業(yè)的發(fā)展擴規模仍然是主旋律

   中指研究院常務(wù)副院長(cháng) 黃瑜

    非常榮幸來(lái)參加這次物業(yè)管理資本論壇，同時(shí)也非常榮幸和《證券日報》聯(lián)合出品《物業(yè)行業(yè)的投資價(jià)值白皮書(shū)》。剛才趙社長(cháng)高屋建瓴的給大家提出了很多的期許，給我們這個(gè)行業(yè)提出了很多期許。那么，接下來(lái)把中指研究院對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展策略的洞悉研究給大家做一些分享。

    今天出品的《2020行業(yè)投資價(jià)值白皮書(shū)》也有很多數據，大家可以去看。今天分享幾個(gè)重要的點(diǎn)：第一，擴規模。為什么擴規模？從系統的研究，現階段物業(yè)行業(yè)的發(fā)展策略很重要的一點(diǎn)就是要擴規模，擴規模仍然是主旋律，同時(shí)把擴規模主要的途徑進(jìn)行總結。最后，把最新企業(yè)的發(fā)展模式進(jìn)行洞悉研究。

    為什么要擴規模？這個(gè)是我們總結的，從2000年到現在，包括到今年底累計的全國商品房的銷(xiāo)售面積做了一個(gè)系統總結。到今年年底會(huì )超過(guò)200億平方米（包括住宅和非住宅）。同時(shí)，中指研究院對“十四五”期間最新在做一些相關(guān)的預判。住宅的商品房面積還會(huì )有67.8億平方米，加上中央現在非常重視保障，會(huì )有近30億平方米的保障房。這樣的話(huà)，新增住宅還有90億平方米。同時(shí)，中央在“十四五”期間的發(fā)展規劃里面明確說(shuō)明了，要對2000年之前主要的社區進(jìn)行相關(guān)改造，任務(wù)是22萬(wàn)個(gè)小區。面積初步估計30億平方米，這是未來(lái)可增量的空間。從這個(gè)角度來(lái)看，市場(chǎng)潛力是非常巨大的。

    同時(shí)，我們也把截至2019年底前十的物業(yè)公司，面積總共只有23.5億平方米，大概占了10%多一點(diǎn)。房地產(chǎn)前十的企業(yè)，從銷(xiāo)售模式上超過(guò)了30%，銷(xiāo)售面積也是30%左右。從這個(gè)來(lái)說(shuō)，差的是比較遠的。

    再反過(guò)頭去對比，無(wú)論是從資本的軌跡，還是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的軌跡，整個(gè)房地產(chǎn)處于2010年的階段水平，2010年萬(wàn)科首次上千億，滯后房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)發(fā)展十年。過(guò)去講房地產(chǎn)白金十年，還沒(méi)有過(guò)完，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì )迎來(lái)最好的黃金十年。當然，也因為此資本市場(chǎng)給我們寄予了更多期許，房地產(chǎn)企業(yè)估值遠遠高于中介等等，五六倍甚至十幾倍。正因為此，物業(yè)公司上市數量逐年增多。

    物業(yè)企業(yè)發(fā)展的軌跡，研究企業(yè)發(fā)展軌跡的時(shí)候，更多的會(huì )基于芝加哥產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)派的結構、行為和績(jì)效模型進(jìn)行分析，如果要從這個(gè)模型進(jìn)行分析的話(huà)，這個(gè)行業(yè)處于一個(gè)起步階段。如果在處于起步階段的時(shí)候，仍然屬于擴規模，對于我們來(lái)說(shuō)這個(gè)時(shí)期是非常重要的，這個(gè)時(shí)期的企業(yè)特點(diǎn)仍然是規模小，我們剛剛超越百億，今年李總可能會(huì )超越百億，同時(shí)企業(yè)的數量也是不多的，超過(guò)了十多萬(wàn)家，企業(yè)的市場(chǎng)化程度偏低，更多的依賴(lài)于母公司。服務(wù)以基礎服務(wù)為主，同質(zhì)化非常嚴重。如果結合這幾個(gè)企業(yè)特點(diǎn)，這個(gè)階段企業(yè)行為仍然是以擴規模為主要趨向。

    擴規模仍然是現階段發(fā)展很重要的王道。怎么擴規模？我們把企業(yè)的舉動(dòng)進(jìn)行了系統的分析?？梢钥吹?，整個(gè)物業(yè)公司在過(guò)去的一兩年當中，大家首先把服務(wù)的范圍進(jìn)行了擴展。服務(wù)的范圍里面，牽扯到各個(gè)業(yè)態(tài)、各個(gè)方面。我們統計了，最多的統計數據將近30多個(gè)業(yè)態(tài)范圍。這30多個(gè)業(yè)態(tài)范圍又進(jìn)行了系統歸類(lèi)，有住宅的，有商辦物業(yè)的，商辦物業(yè)的包括很多，寫(xiě)字樓、商業(yè)園區、城市服務(wù)、道路、園林、河道等等，還有公共類(lèi)的建筑，包括醫院、學(xué)校等等方面，這是屬于大類(lèi)。其實(shí)，小類(lèi)的話(huà)還有很多很多，所以大家把服務(wù)的范圍進(jìn)行了大幅度的擴展。

    這是系統中統計的數據，這里面有兩組數據，一組是2000年-2019年年底面積前20的城市，包括住宅和非住宅，仍然是市場(chǎng)主流的市場(chǎng)。另外，連續三年以來(lái)賣(mài)地比較多的城市也進(jìn)行了系統的統計和分析，這些地方對我們來(lái)說(shuō)一定要占據主要的戰場(chǎng)，交易比較活躍，成交面積也比較大，市場(chǎng)空間自然也是市場(chǎng)的主流。

    企業(yè)的辦法也是非常多的。一方面，承接兄弟公司的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量；另外一方面，目前來(lái)說(shuō)并購，特別是在過(guò)去兩年當中，并購也是很重要的主流。我們把近兩年來(lái)主要的并購進(jìn)行了統計。這些總量為上市公司擴大規模作出了很重要的貢獻。積極參與市場(chǎng)化投標。中指系統數據庫里也有很多，無(wú)論是投標項目還是數據統計，他們都積極找尋機會(huì )。

    企業(yè)不僅是把面擴大，服務(wù)的范圍擴大，還把服務(wù)的價(jià)值進(jìn)行深挖。服務(wù)的價(jià)值深挖，更多的是基于已經(jīng)構建的物業(yè)服務(wù)大的范疇，基于這個(gè)場(chǎng)景來(lái)進(jìn)行深挖服務(wù)。我們最近也把各個(gè)公司所有的各類(lèi)服務(wù)，基于住宅社區的服務(wù)，基于公共醫院的服務(wù)、學(xué)校的服務(wù)，以及寫(xiě)字樓相關(guān)的服務(wù)進(jìn)行了系統的羅列，超過(guò)了100門(mén)類(lèi)。但是，大的門(mén)類(lèi)還是跟高頻的生活居家等等關(guān)聯(lián)的衣食住行，特別是住和食是很重要的剛需，也是能很容易給我們帶來(lái)真正收入增長(cháng)的項目。我們也列出了幾個(gè)主要的企業(yè)增長(cháng)服務(wù)特別大的幾個(gè)，比如說(shuō)碧桂園的拎包入住等等，廣告的服務(wù)也增長(cháng)的非常好，綠城基于教育的服務(wù)也增長(cháng)的服務(wù)，雅生活基于綜合生活的服務(wù)也做得非常好，這些都是很重要的跟居民生活、日常生活更加緊密的剛需服務(wù)。這些服務(wù)也是大家重點(diǎn)要去關(guān)注的。

    同時(shí)，大家最近都在比較關(guān)注團購，最近我們也在結合反壟斷也好，包括大鱷社區團購也好，以及特色的團購也在做系統的梳理研究。我們后來(lái)發(fā)現，物業(yè)公司具備天然的優(yōu)勢，這個(gè)優(yōu)勢是什么？代理團長(cháng)。我們把“代理團長(cháng)”幾個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行了梳理。第一是代理團長(cháng)，第二是以銷(xiāo)定采，第三是門(mén)店+自提，第四是團購載體。本身也在開(kāi)展各方面的相關(guān)服務(wù)，包括跟便利店的店長(cháng)屬性是非常匹配的。另外，以銷(xiāo)定采，擁有社區里精準的數據，也了解客戶(hù)的畫(huà)像，同時(shí)很重要的一點(diǎn)門(mén)店+自提，從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，我們擁有社區的公共資源，可以進(jìn)行短期倉儲。并且，一線(xiàn)的員工也可以閑暇時(shí)間進(jìn)行配送，這是現有的很重要的一個(gè)優(yōu)勢。當然，團購的載體，有時(shí)候說(shuō)到了一定程度團長(cháng)可能會(huì )被大的平臺所取代，但是我們代理團長(cháng)這個(gè)角色一定程度粘性會(huì )高，因為你還是占據一公里，這個(gè)優(yōu)勢被取代，還是有先天優(yōu)勢的。物業(yè)公司怎么用合作也好，用自己的方式進(jìn)行社區團購，把這一點(diǎn)做深做透我們認為還是有機會(huì )的。特別是在現在反壟斷，包括一系列限制大鱷的過(guò)程中，我們認為機會(huì )點(diǎn)是存在的。只是結合怎么樣把社區的增值服務(wù)，包括深挖服務(wù)價(jià)值化做深做透。

    另外，我們做到今天要擴規模，要用“四化”作為很重要的保障。

    一是標準化。確實(shí)，我們做到今天特別是企業(yè)要規模的時(shí)候，一定要建立一套標準化的服務(wù)體系進(jìn)行系統的梳理。碧桂園在建立自己的新物業(yè)標準。時(shí)代在建立“三維四庫”（音）服務(wù)標準。有了服務(wù)標準之后，便于團隊保持一定的服務(wù)水準，也形成一個(gè)易復制的服務(wù)模式。

    二是品牌化?，F在不僅是把原有的品牌做強。確實(shí)是，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)輕資產(chǎn)的東西，服務(wù)品牌是非常重要的一個(gè)元素。同時(shí)，我們還要做什么更廣泛的物業(yè)服務(wù)，要注重細分領(lǐng)域的品牌，要打造細分領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)品牌。

    三是專(zhuān)業(yè)化。一定要把人才的水準進(jìn)行提升，要做的事情不僅是原有的基礎服務(wù)，還有更多范圍的服務(wù)，還要做更多的增值服務(wù)，一定需要各類(lèi)人員、多元人才，金融也好，零售也好，教育也好，科技也好，需要更多的人才實(shí)現專(zhuān)業(yè)化。

    四是智能化。社會(huì )發(fā)展到今天為我們提供了很多智能化工具，怎么利用互聯(lián)網(wǎng)、利用AI技術(shù)降本增效，對我們來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很重要的舉措。

    如果我們用標準化、品牌化、專(zhuān)業(yè)化、智能化對我們擴規模來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很重要的品牌元素。

    怎么具體的擴規模？要發(fā)展還要形成一定的模式去做擴規模。我們最近對主流的企業(yè)模式進(jìn)行了系統洞悉、分析、研究。這是我們總結的碧桂園，今天李總在這兒，新物業(yè)的模式，立志做的是新物業(yè)的服務(wù)商。四新：新科技、新服務(wù)、新業(yè)態(tài)、新價(jià)值，以基礎服務(wù)為主，構建了A、B、C、D、E幾個(gè)服務(wù)主題，基本上高頻，可能是低附加值的，累活都自己干了。同時(shí)保險經(jīng)濟、社區傳媒以及蟲(chóng)蟻防治等等專(zhuān)業(yè)性的服務(wù)又是高價(jià)值的服務(wù)，一方面是收購專(zhuān)業(yè)公司，或者是跟專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行合作，以這種方式構建大社區管理和大物業(yè)管理的平臺，形成橫向鋪面、縱向延伸構成大的新物業(yè)服務(wù)體系。這里需要有一點(diǎn)提醒大家，中國的物業(yè)公司只有碧桂園提出來(lái)了，蟲(chóng)蟻防治業(yè)務(wù)。在三年以前研究美國的公司，最大的一個(gè)公司叫Servicemaster，蟲(chóng)蟻防治的收入能占收入的50%左右，所以是非?？陀^(guān)的。當然，中國發(fā)展有一個(gè)階段，但是這項服務(wù)也是值得大家去關(guān)注的。

    另外一個(gè)可以看看雅生活。一直遵循企業(yè)成長(cháng)的曲線(xiàn)，特別是企業(yè)價(jià)值成長(cháng)的曲線(xiàn)，來(lái)不斷地實(shí)現自己的增長(cháng)。一方面，把基礎物業(yè)不斷做強，同時(shí)把面不斷延伸，更多的是通過(guò)收購把自己的盤(pán)子做得更大。也立志做的是智慧城市的服務(wù)商，把面做大為主。一方面是把一條曲線(xiàn)、兩條曲線(xiàn)、三條曲線(xiàn)，做到今天更多的是把服務(wù)范圍做大，做成服務(wù)集成商。

    第三個(gè)是保利，保利是央企，有先天的優(yōu)勢。不僅是利用央企的優(yōu)勢布局大物業(yè)，包括城市相關(guān)的服務(wù)，城市軌道交通，包括景區、機場(chǎng)以及景區的消防等等，可能跟安全關(guān)聯(lián)的，需要央企來(lái)做貢獻的事情進(jìn)行基礎布局。更主要的是，把社區服務(wù)的生命周期全場(chǎng)景打造系統的服務(wù)品牌，包括親情和院做住宅品牌，東方禮遇做高端住宅品牌，星云企服做商辦，鎮興中國做城鄉服務(wù)品牌，確實(shí)覆蓋面很廣，但也是有難度。一般企業(yè)要效仿的話(huà)有難度，從央企獨特的特色來(lái)說(shuō)，做這些服務(wù)有先天的優(yōu)勢。

    另外一個(gè)可以看一下萬(wàn)科。萬(wàn)科在今天這個(gè)時(shí)候又提出了一個(gè)新的概念，構建新的服務(wù)，更多的是要致力于做“空間科技的服務(wù)者”?？臻g科技要構建一個(gè)智能化的、數字化的服務(wù)平臺，基于人工智能、大數據、智能傳播的一系列先進(jìn)技術(shù)構建賦能平臺。不僅對內提升內部運營(yíng)管理的數字化、設施管理的數字化以及業(yè)務(wù)流程的數字化，同時(shí)希望給更多的企業(yè)賦能。同時(shí)也希望做的是，用科技的工具構建空間服務(wù)商?？臻g的服務(wù)商更多構建的是資產(chǎn)管理式的模式。比如做社區空間的服務(wù)，以原來(lái)的萬(wàn)科物業(yè)為基礎進(jìn)行系統的資產(chǎn)的一系列服務(wù)，包括延伸出房產(chǎn)交易的平臺和樸鄰發(fā)展等等。同時(shí)，跟戴德梁行進(jìn)行相關(guān)的合作，構建成了一個(gè)合資公司叫萬(wàn)物梁行，做商企物業(yè)的運營(yíng)商。構建了一個(gè)品牌叫“萬(wàn)物云成”做城市服務(wù)商，構建了三個(gè)體系建大的物業(yè)，也是做大物業(yè)，更多的強化科技的元素。

    最后，對于中小企業(yè)也進(jìn)行了系統的研究和梳理。我們覺(jué)得中小企業(yè)未來(lái)到底怎么發(fā)展？

    第一，深耕區域，扎實(shí)做好主業(yè)。沒(méi)有辦法，只能把現有的區域深耕，提升區域的競爭力，把服務(wù)力和強勢品牌構建起來(lái)才能立足。才能和進(jìn)來(lái)的大鱷有競爭的優(yōu)勢。

    第二，某種程度上要合作，通過(guò)合作給自己賦能?？萍嫉臇|西，以及相應的平臺性的東西，更主要的是通過(guò)合作會(huì )更好，因為這種投入是非常大的，也是長(cháng)期的。希望大家合作給自己賦能，也是一個(gè)選擇。

    第三，現在大家在準備上市，也在做一些上市準備。我希望更多的企業(yè)做更多的打算和考慮，我們有時(shí)候在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，與一些上市的公司或者已經(jīng)有品牌的公司進(jìn)行合作，甚至是合并，與他們共成長(cháng)也是一個(gè)很好的路徑。我們把行業(yè)賽道投資估值的幾個(gè)階段也進(jìn)行了分析，現在已經(jīng)到了30倍以上的，物業(yè)公司中位數大概在36倍，我們已經(jīng)超過(guò)了30倍。從某種程度上，已經(jīng)到了一定程度的市值估值比較高的水準了。當然，每個(gè)公司是不一樣的，更多的還是一些好公司還會(huì )更好，更多的行業(yè)估值會(huì )逐步回歸理性。

    第四，從并購的角度，基本上都會(huì )在一半甚至一半以下。在這個(gè)時(shí)期要享受比較好的，如果現在是30倍-36倍，可能15倍以下可能是市場(chǎng)并購合理的區間值。如果一旦降到10倍的值，并購合理值可能就是5倍以下了。 某種程度上來(lái)說(shuō)，選擇一個(gè)合適的時(shí)機是實(shí)現資本市場(chǎng)溢價(jià)好的選擇，這是大公司最新的發(fā)展路徑和模式。我們也研究出了中小公司怎么發(fā)展的建議。

    今天的會(huì )議平臺，把我們最新的研究和對市場(chǎng)的東西、企業(yè)的東西做了一些分享，特別希望我們這些成果對大家2021年的發(fā)展有所幫助。謝謝大家！