樓市“止跌回穩”進(jìn)行時(shí)：東壩板塊利好兌現與北京樓市共振

    本報記者 陳瀟

    在一系列“穩樓市”政策的密集出臺下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走出調整期，迎來(lái)“止跌回穩”的新拐點(diǎn)。

    “金三銀四”小陽(yáng)春，多個(gè)核心城市新房銷(xiāo)售持續回升。其中，一線(xiàn)城市正率先釋放回暖動(dòng)能，Wind數據顯示，3月份一線(xiàn)城市商品房成交面積環(huán)比增加近95%，同比增加18%，其中北京商品住宅成交面積環(huán)比翻番，是樓市企穩的代表性樣本。

    不僅成交數據回暖，北京城市建設節奏也在加快，區域規劃利好加快兌現，正在推動(dòng)樓市回穩向好向縱深發(fā)展。在北京朝陽(yáng)區東壩板塊，以京投發(fā)展·北熙區為代表的一批改善型住宅項目，正與城市發(fā)展節奏形成共振，以品質(zhì)回應人們對美好人居的新期待。

    政策賦能與市場(chǎng)修復

    北京樓市筑底回升

    2024年9月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)積極信號頻出。無(wú)論從市場(chǎng)成交數據、信貸投放、土地出讓節奏，還是政策頻率、信心恢復等維度來(lái)看，多個(gè)核心城市樓市正從深度調整轉入“止跌回穩”的新階段。

    “2025年一季度，核心城市市場(chǎng)延續修復態(tài)勢，尤其是3月份以來(lái)，重點(diǎn)城市新房、二手房成交量持續回升，核心城市迎來(lái)‘小陽(yáng)春’行情。”中指研究院研究副總監李益峰向《證券日報》記者表示，在供給縮量與銷(xiāo)售修復推動(dòng)下，重點(diǎn)城市可售庫存普遍下降，出清周期有所縮短。

    這一輪回暖也在信貸層面得到驗證。數據顯示，2025年一季度，居民中長(cháng)期貸款增加8832億元，其中3月份增加5047億元，同比多增531億元。中指研究院政策研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示，3月份金融數據超預期，與房地產(chǎn)市場(chǎng)修復密切相關(guān)。

    在房?jì)r(jià)方面，4月16日，國家統計局發(fā)布數據顯示，2025年3月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數增加；一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比繼續上漲，市場(chǎng)活躍度提升。

    政策層面的持續加碼，構成市場(chǎng)回穩的重要支撐。根據中指研究院監測顯示，2025年以來(lái)，全國各地已出臺優(yōu)化政策超170條，不少地區通過(guò)“真金白銀”的購房補貼、創(chuàng )新性的購房資助政策及優(yōu)化拓展住房消費“以舊換新”模式等舉措，進(jìn)一步降低居民購房門(mén)檻和成本。

    業(yè)內人士普遍認為，房地產(chǎn)作為擴大內需的重要方面，政策仍將保持積極態(tài)勢，預計“穩樓市”各類(lèi)政策將在二季度加速落地。如果“降息”等關(guān)鍵工具得以實(shí)施，市場(chǎng)預期將進(jìn)一步修復，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)更加穩固的回穩節奏。

    “從已發(fā)布政策來(lái)看，市場(chǎng)普遍預計4月底召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議，或將成為下一輪政策發(fā)力的重要時(shí)間節點(diǎn)。”有券商研報顯示。

    東壩板塊價(jià)值躍升

    京投發(fā)展·北熙區迎來(lái)利好

    在全國市場(chǎng)逐步回穩的大背景下，北京作為樓市風(fēng)向標城市之一，也呈現出加速回暖態(tài)勢。北京鏈家研究院統計數據顯示，2025年3月份，北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權房）成交4151套，環(huán)比上漲107%，同比上漲51.7%；成交均價(jià)為64999元/平方米，同比上漲11.7%，環(huán)比上漲17.4%。

    與此同時(shí)，北京土地市場(chǎng)熱度也在上升，高溢價(jià)成交現象越發(fā)普遍。以3月18日成交的海淀區樹(shù)村地塊為例，拍出單價(jià)10.23萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，刷新北京“地王”紀錄，顯示出房企對核心優(yōu)質(zhì)地塊的激烈爭奪。

    不過(guò)，從成交結構來(lái)看，北京新房市場(chǎng)的回暖并非“大水漫灌式”，而是由核心區域、高品質(zhì)項目引領(lǐng)，呈現出明顯的“結構性復蘇”特征。越來(lái)越多配套完善、板塊預期強的改善型住宅受到市場(chǎng)追捧。例如在海淀區，3月份兩大項目開(kāi)盤(pán)，單日合計銷(xiāo)售額突破152億元，創(chuàng )下同期市場(chǎng)新高。

    這種以高品質(zhì)改善型住宅為代表的新房市場(chǎng)風(fēng)向，正在向更多潛力型板塊擴散。朝陽(yáng)區東壩板塊正是其中的典型代表。近年來(lái)，東壩板塊在基礎設施、公共配套、區域能級等方面全面躍升。2024年12月15日，備受關(guān)注的北京地鐵3號線(xiàn)和12號線(xiàn)雙線(xiàn)開(kāi)通，正式打通東壩北西片區與全市多個(gè)商圈和功能組團的通勤動(dòng)線(xiàn)，東壩北西片區由此進(jìn)入“雙地鐵時(shí)代”。

    更重要的是，東壩地區還承載著(zhù)首都涉外功能拓展的戰略角色。金盞國際合作服務(wù)區作為朝陽(yáng)“兩區”建設的重要承載地，目前正在加快建設。其中南部規劃的第四使館區，預計將引入20至40個(gè)國家的駐華使館，建成后將成為北京規模最大的涉外功能區及高品質(zhì)大國會(huì )客廳。

    在生態(tài)環(huán)境提升方面，東壩板塊同樣動(dòng)作頻頻。按照“兩河一帶”世界級濱水經(jīng)濟區的城市設計導向，朝陽(yáng)區正持續推進(jìn)東壩中心公園建設，融合東壩北西區和中區的商業(yè)業(yè)態(tài)。2025年年底前，預計壩河口蓄滯洪區6.7公里景觀(guān)帶將率先完成建設，為區域提供宜居、開(kāi)放的綠色界面。

    得益于交通、生態(tài)、功能區等多重紅利疊加，東壩樓市熱度持續升溫?！蹲C券日報》記者近日走訪(fǎng)朝陽(yáng)區北部多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現，不少項目去化明顯提速。

    （京投發(fā)展·北熙區遠景圖）

    “北熙區項目目前三期在售，一期、二期還有少量房源預計今年入住交付，不少客戶(hù)來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)。”京投發(fā)展·北熙區銷(xiāo)售人員告訴記者，“目前東壩板塊的教育、醫療、商業(yè)配套都在加速落地，客戶(hù)對未來(lái)預期非常明確。”

    從“地鐵兌現”到“規劃兌現”再到“市場(chǎng)認可”，東壩板塊的加速成熟不僅反映了北京的城市發(fā)展邏輯，也呼應了當下樓市回暖過(guò)程中的購房趨勢，越來(lái)越多購房者看中產(chǎn)品力與區域潛力的深度結合。而京投發(fā)展·北熙區等代表項目的熱銷(xiāo)，預示著(zhù)東壩正從“潛力板塊”轉向“價(jià)值兌現區”，有望成為改善型置業(yè)人群的優(yōu)選方向，也為北京樓市注入新的增長(cháng)動(dòng)能。

（編輯 郭之宸）