房地產(chǎn)信托藏隱憂(yōu)：今年4家信托公司因地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規領(lǐng)罰單

    本報記者 邢萌

    近期，多家大型房企所涉信托項目違約引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。從行業(yè)來(lái)看，承受著(zhù)嚴監管壓力的房地產(chǎn)信托規模始終居高不下。用益信托數據顯示，今年前7個(gè)月，超過(guò)3400億元信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，為第二大投向領(lǐng)域。從8月份的數據來(lái)看，目前房地產(chǎn)信托募資規模占比約26%，繼續占據著(zhù)第二的席位。

    今年來(lái)，房地產(chǎn)成為信托項目違約的高發(fā)領(lǐng)域，監管部門(mén)屢次“敲打”信托公司。記者梳理發(fā)現，年內已有華澳信托等4家信托公司因地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規被處罰，主要涉及變相為房企融資、未充分盡調等案由。

    超3400億元信托資金

    投向房地產(chǎn)領(lǐng)域

    8月份，房地產(chǎn)信托熱度不減，募資規模領(lǐng)先。用益信托數據顯示，截至記者發(fā)稿，8月份，集合信托市場(chǎng)共成立381個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，規模達242億元，占總規模的26.22%，僅次于金融類(lèi)信托。

    今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)信托募資規模更是高達3400多億元。據用益信托數據統計，在集合信托市場(chǎng)，1月份-7月份共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品3245個(gè)，規模達3465億元，僅低于金融類(lèi)信托的4022億元，在五大信托資金投向領(lǐng)域中居于第二位。

    受融資類(lèi)信托壓降等因素影響，房地產(chǎn)信托一直承受著(zhù)嚴監管壓力。結合當前數據來(lái)看，房地產(chǎn)信托仍然是重要信托業(yè)務(wù)。

    “目前，多數信托公司的傳統固收類(lèi)項目依然以房地產(chǎn)類(lèi)為主，主要是收益較高，風(fēng)險較低。”某央企背景信托公司相關(guān)人士對《證券日報》記者表示，“從收益來(lái)看，當前房企的融資渠道受限，信托公司議價(jià)能力提高，房地產(chǎn)項目收益基本都在1個(gè)點(diǎn)以上；從風(fēng)險上來(lái)看，現在多是由信托公司直接控股房地產(chǎn)的項目公司，控制現金流，管控能力強，風(fēng)險相對可控。”

    某信托理財經(jīng)理對記者表示，今年部分地區房?jì)r(jià)曾一度走高，監管介入使房?jì)r(jià)回歸平穩。因此，一部分資金從房市流回信托，多投向一至兩年期限的信托產(chǎn)品。在很多客戶(hù)看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在中短期內保持穩定，投向此領(lǐng)域的信托產(chǎn)品相對安全、收益可靠。

    不過(guò)，房地產(chǎn)一直是項目違約的高發(fā)領(lǐng)域，尤其是在6月份。相關(guān)數據顯示，6月份共發(fā)生信托產(chǎn)品違約事件13起，涉及金額55.99億元。從投向領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是6月份違約事件高發(fā)的領(lǐng)域，共6起。據悉，彼時(shí)少數頭部房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現問(wèn)題，進(jìn)而導致違約事件的發(fā)生。

    近期，多家大型房企的信托項目紛紛違約。對此，上述信托理財經(jīng)理對記者表示，對于信托而言，對大型房企的信仰正在逐步被打破。“如某頭部房企在廣東的一個(gè)信托項目，該地段屬于大灣區，區域位置與發(fā)展前景良好。但從項目上架后，去化了三四周都沒(méi)賣(mài)出去，而其他的房地產(chǎn)信托項目多在一兩周就消化完了。”

    信托資金

    違規用于土地款問(wèn)題突出

    最近數年，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一直是嚴監管的對象。記者據銀保監會(huì )官網(wǎng)信息梳理，今年來(lái)，已有華澳信托、四川信托等4家信托公司因涉房業(yè)務(wù)違規被處罰。

    相關(guān)公告顯示，上述信托公司主要涉及的違法違規事實(shí)如下：“未有效履行房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)盡職調查職責”“某房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)嚴重違反審慎經(jīng)營(yíng)規則”“變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金融資”以及“信托資金違規用于繳納土地出讓價(jià)款”。

    信托資金違規用于土地款成為突出問(wèn)題。記者發(fā)現，去年銀保監會(huì )開(kāi)展銀行業(yè)保險業(yè)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作時(shí)，對信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行點(diǎn)名批評。在宏觀(guān)政策執行層面，銀保監會(huì )點(diǎn)出7條行業(yè)亂象，5條為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括“直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供土地儲備貸款或流動(dòng)資金貸款”等。經(jīng)查詢(xún)，土地儲備貸款的主要用途包括上文提及的繳納土地出讓金。

    信托業(yè)協(xié)會(huì )在研報中指出，監管罰單的目的在于發(fā)揮預防、補救、改進(jìn)等作用，引導信托公司更加注重內控制度、完善業(yè)務(wù)操作流程，進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)開(kāi)展的合規性、項目后期管理和風(fēng)控水平。

    當前，傳統的房地產(chǎn)融資信托業(yè)務(wù)難以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，嚴監管的形勢正在倒逼房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉型。“近年來(lái)，信托公司大力創(chuàng )新房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，發(fā)力股權投資和資產(chǎn)證券化。”用益信托研究員帥國讓表示，房企借助股權投資可以?xún)?yōu)化“資產(chǎn)負債率”等報表指標。資產(chǎn)證券化布局存量房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)盤(pán)活，在一定程度上解決了房地產(chǎn)信托的合規難題。