多家信托認購房企股權 助力行業(yè)紓困

    本報記者 余俊毅

    此前，在房企出現流動(dòng)性風(fēng)險后，有不少信托機構主動(dòng)入場(chǎng)紓困，努力化解相關(guān)風(fēng)險，為多地項目保交樓貢獻重要力量。本月以來(lái)，又現多家信托公司出手入股房企項目。

    信托正通過(guò)認購股權支持房企融資需求

    《證券日報》記者根據國家企業(yè)信用信息公示系統平臺發(fā)現，11月17日，滕州海德公園地產(chǎn)有限公司轉讓山東保信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司40%的股權予山東信托。11月15日，鄭州康橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司轉讓河南宏智利通實(shí)業(yè)有限公司70%股份給百瑞信托。股份轉讓前，宏智利通由鄭州康橋房地產(chǎn)、百瑞信托分別持股70%、30%，股份轉讓后，由百瑞信托持股100%。11月7日，成都寰瑞置業(yè)有限公司向五礦信托轉讓成都裕龍貳號房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股份。

    “目前，不少投資機構對于房地產(chǎn)行業(yè)興趣較低，而信托機構表現得較為積極是一種度人度已的企業(yè)行為。”中國豪宅研究院院長(cháng)朱曉紅對《證券日報》記者表示，早在之前，中融信托、五礦信托、光大信托等機構均向房企伸出援手，進(jìn)入房地產(chǎn)并購市場(chǎng)，接手了多家房企出售的項目公司股權、債權，這對于行業(yè)保交付、維護購房者權益都大有好處。

    記者了解到，股權投資是信托公司支持房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求的重要方式。清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員邢成告訴《證券日報》記者，通過(guò)股權投資實(shí)質(zhì)性的在房地產(chǎn)企業(yè)當中持有一定股份，風(fēng)險共擔、收益共享，然后在一定時(shí)期合理退出，這也是對房地產(chǎn)企業(yè)融資需求特有的資金支持方式，也是信托公司特有的功能。

    在業(yè)內人士看來(lái)，近期信托機構積極接手房企股權，與近期發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）政策導向也不無(wú)關(guān)系。用益金融信托研究院研究員喻智對《證券日報》記者表示，《通知》的出臺也為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)未來(lái)的開(kāi)展做出了范圍限定，主要是包括“保交樓”的配套金融支持、受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置和住房租賃金融三個(gè)方面。在做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置方面，新規明確鼓勵信托公司可以通過(guò)股權收購或認購新增股權的形式開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。

    REITs業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)信托重要轉型方向

    不過(guò)，即使在政策的引導下，市場(chǎng)對房地產(chǎn)信托的回暖仍持觀(guān)望態(tài)度。多位信托從業(yè)人員認為，雖然房地產(chǎn)信托規?？赡軙?huì )有所回升，但在合規要求和投資者情緒等多重因素的影響，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)短期內難以出現大幅增加的情況，標品信托依然是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的方向。

    對于未來(lái)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向，喻智認為，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉型現在有較好的窗口期，其中積極參與房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點(diǎn)，嘗試盤(pán)活存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)是前景較好的方向之一。“房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率不會(huì )出現持續高增長(cháng)的情形，住房租賃是符合政策和市場(chǎng)發(fā)展需求的寵兒。”在喻智看來(lái)，信托公司應探索對權屬清晰、運營(yíng)模式成熟、具有可持續市場(chǎng)化收益的租賃住房發(fā)行REITs，既增加了開(kāi)發(fā)商的變現渠道，又豐富了投資者的投資選擇。

    中誠信托近期發(fā)布的研報中指出，公募REITs業(yè)務(wù)對推動(dòng)信托公司轉型有兩大戰略?xún)r(jià)值。一方面，通過(guò)公募REITs業(yè)務(wù)推動(dòng)信托公司傳統非標業(yè)務(wù)轉型。另一方面，通過(guò)公募REITs業(yè)務(wù)拓展信托標品投資業(yè)務(wù)范圍。信托公司可以深入開(kāi)展Pre-REITs，獲取底層資產(chǎn)運營(yíng)收益。從具體的資金支持方式來(lái)看，信托公司可通過(guò)債權、股權、股債混合等多種方式參與支持基礎設施項目。其次，信托公司可以策略性參與公募REITs的配售、積極參與二級市場(chǎng)投資。

    需注意的是，相比機構投資者而言，信托公司在參與相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)仍需不斷提高自身的專(zhuān)業(yè)能力。中誠信托研報認為，首先，信托公司要提高專(zhuān)業(yè)的投研能力，特別是對底層資產(chǎn)的投資價(jià)值研判，例如公募REITs根據底層資產(chǎn)的產(chǎn)權屬性可分為產(chǎn)權類(lèi)和經(jīng)營(yíng)類(lèi)，兩者的估值差異較大，進(jìn)而影響其二級市場(chǎng)表現。其次，長(cháng)期的運營(yíng)管理能力也是信托公司需要關(guān)注的內容。最后，信托公司還要提升專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險管理能力。

（編輯 袁元）