房地產(chǎn)信托展業(yè)方向明確 監管新規給出轉型三個(gè)類(lèi)別指引

    本報記者 余俊毅

    11月23日，央行及銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），其中對信托公司接下來(lái)的部分業(yè)務(wù)開(kāi)展給出了多項指導。

    業(yè)內人士認為，由于信托擁有自身逆周期優(yōu)勢，在《通知》的鼓勵下，可以有效支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。但未來(lái)房地產(chǎn)信托監管的大方向不會(huì )發(fā)生改變，監管總體上對房地產(chǎn)信托的要求依然保持審慎態(tài)度。信托機構依然需要加快業(yè)務(wù)轉型，實(shí)現房地產(chǎn)信托的良性發(fā)展。

    并非實(shí)質(zhì)性的監管導向轉變

    記者梳理《通知》發(fā)現，其中主要從兩個(gè)方面對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作出了政策指引，一是支持信托貸款存量融資合理展期，二是對信托支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需提出了范圍限定。

    《通知》鼓勵信托公司等金融機構加快業(yè)務(wù)轉型，在嚴格落實(shí)資管產(chǎn)品監管要求、做好風(fēng)險防控的基礎上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養老地產(chǎn)、租賃住房建設等提供金融支持。

    “房地產(chǎn)信托一直是房企融資的重要渠道之一，由于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險上升，近年來(lái)房地產(chǎn)信托進(jìn)入雷區，信托業(yè)也因此受到較大影響。”中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理楊海平對《證券日報》記者表示，《通知》及其前后出臺的房地產(chǎn)企業(yè)融資政策，將改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性狀況。對信托公司而言，為解決房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提供了空間，一定程度上減緩了經(jīng)營(yíng)壓力。

    對于未來(lái)房地產(chǎn)信托是否會(huì )有所回暖，某大型信托管理層人士對《證券日報》記者表示，“新規在一定程度上限定了房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)范圍，對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的大方向、大原則作出了指導，但并不是實(shí)質(zhì)性的監管導向轉變?，F在房地產(chǎn)信托出現較多風(fēng)險暴露，投資者相對審慎，市場(chǎng)也不支持房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。”

    未來(lái)發(fā)展聚焦三大方向

    雖然政策對房地產(chǎn)信托有所放松，但有業(yè)內人士認為傳統的融資類(lèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不可能再度大量回歸，同時(shí)房地產(chǎn)信托機構面臨著(zhù)較大的轉型壓力。

    興業(yè)信托相關(guān)負責人對《證券日報》記者表示，伴隨房企融資全面收緊，部分高杠桿、高負債中小房地產(chǎn)民企和大型民企均先后出現無(wú)力償還債務(wù)的情況，導致2021年以來(lái)房地產(chǎn)信托違約金額顯著(zhù)提升。目前來(lái)看，房地產(chǎn)信托存量規模仍然較大，未來(lái)房地產(chǎn)信托風(fēng)險出清壓力仍然較大。信托公司要想化危為機，應該做好“業(yè)務(wù)加減法”，盡快擺脫“非標”束縛以贏(yíng)得競爭主動(dòng)，重新構建業(yè)務(wù)組合和發(fā)展增長(cháng)點(diǎn)。

    此次新規在房地產(chǎn)信托的增量業(yè)務(wù)和轉型方向上給出了明確的三個(gè)類(lèi)別指引，主要是“保交樓”的配套金融支持、受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置和住房租賃金融。

    用益金融信托研究院研究員喻智對《證券日報》記者表示，在做好“保交樓”金融服務(wù)方面，新規鼓勵金融機構為專(zhuān)項借款支持項目提供新增配套融資支持。在“一樓一策”和“后進(jìn)先出”的政策支持下，信托公司可以選擇風(fēng)險相對可控的地產(chǎn)項目，配合“保交樓”專(zhuān)項借款，提供配套融資以盤(pán)活項目。

    其次，在做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置方面，喻智認為，信托可以為出險項目的房地產(chǎn)并購提供資金支持，包括以房地產(chǎn)紓困基金或其子公司為承擔主體的并購貸款；還可以通過(guò)股權收購或認購新增股權的形式開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。在支持住房租賃金融方面，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）預期將成為房地產(chǎn)信托展業(yè)的藍海。

    需注意的是，信托機構在接下來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展方面也面臨著(zhù)一定挑戰。百瑞信托研究發(fā)展中心研究員謝運博對《證券日報》記者表示，一是在前期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展低迷的背景下，部分信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)已相對謹慎，未來(lái)信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，仍應始終做好風(fēng)險控制工作，避免新增風(fēng)險項目。二是當前信托公司仍需按照相關(guān)監管要求，落實(shí)房地產(chǎn)信托規模管控的要求，房地產(chǎn)信托規模的新增仍面臨一定的制約。

    對于未來(lái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展方向，普益標準研究員董丹濃對《證券日報》記者表示，未來(lái)支持高周轉、高杠桿的房地產(chǎn)信托不會(huì )再大量出現，政策性、改善型、功能型、價(jià)值型的業(yè)務(wù)將是未來(lái)房地產(chǎn)信托的主流，房地產(chǎn)信托有望以此為新的起點(diǎn)恢復業(yè)務(wù)規模，成為信托業(yè)中長(cháng)期業(yè)務(wù)支撐之一。