北京不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)迎新進(jìn)展

    本報記者 方凌晨

    北京不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)迎來(lái)新進(jìn)展。近日，中國信托登記有限責任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國信登”）發(fā)布消息稱(chēng)，即日起向北京轄內信托機構提供不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)相關(guān)登記服務(wù)。

    在中國信托業(yè)協(xié)會(huì )特約研究員周萍看來(lái)，推動(dòng)信托財產(chǎn)登記對信托業(yè)整體發(fā)展具有多重積極意義。首先，有助于明確信托財產(chǎn)的權屬關(guān)系，使信托財產(chǎn)獨立于受托人的個(gè)人財產(chǎn)，從而增強信托財產(chǎn)的獨立性；其次，有助于減少因信托財產(chǎn)權屬不清而引發(fā)的法律糾紛，增強信托業(yè)的穩定性和可信度；此外，推動(dòng)信托財產(chǎn)登記還有助于促進(jìn)信托業(yè)務(wù)的創(chuàng )新和發(fā)展。

    北京率先試水

    不動(dòng)產(chǎn)信托是指委托人依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉移給信托機構，由信托機構按照委托人的意愿以受托人名義進(jìn)行管理、運用和處分的信托業(yè)務(wù)。

    2024年12月份，國家金融監督管理總局北京監管局、北京市規劃和自然資源委員會(huì )聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），引起信托行業(yè)的廣泛關(guān)注。

    北京市以《通知》形式明確了不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的試點(diǎn)要求與辦理流程，并將中國信登登記職能嵌入其中。根據《通知》，北京轄內信托機構以北京市行政區域范圍內的不動(dòng)產(chǎn)設立不動(dòng)產(chǎn)信托的，應當按要求辦理信托產(chǎn)品預登記，在簽訂信托文件后向中國信登申請出具登記證明文件，并持該登記證明文件至不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請辦理不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。

    推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)有何重要意義？用益金融信托研究院研究員喻智對《證券日報》記者介紹稱(chēng)：“北京的試點(diǎn)主要通過(guò)非交易性過(guò)戶(hù)簡(jiǎn)化登記流程，降低不動(dòng)產(chǎn)信托的設立成本，對信托業(yè)的意義重大。目前國內積累的財富形式仍以不動(dòng)產(chǎn)為主，受限于信托財產(chǎn)登記制度的缺失，這部分財產(chǎn)放入信托面臨高額的稅務(wù)負擔與成本問(wèn)題。北京地區的試點(diǎn)正是針對這一行業(yè)痛點(diǎn)的一次積極嘗試，是對信托財產(chǎn)登記制度進(jìn)一步完善的探索，對信托公司開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)信托業(yè)務(wù)有較強的引導和促進(jìn)作用。”

    “這有助于推動(dòng)非交易性過(guò)戶(hù)制度的建立和完善。在信托設立階段，通過(guò)非交易性過(guò)戶(hù)，可以避免將信托財產(chǎn)轉移視同交易過(guò)戶(hù)，從而簡(jiǎn)化過(guò)戶(hù)流程，降低交易成本；在信托成立后，有助于信托財產(chǎn)在信托關(guān)系中的順暢流轉，使得信托財產(chǎn)的轉移更加便捷和高效，有利于信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展和信托財產(chǎn)的合理配置。”周萍表示。

    細則有待完善

    今年1月份，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)國家金融監督管理總局《關(guān)于加強監管防范風(fēng)險推動(dòng)信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中提出“建立健全信托財產(chǎn)登記制度，推動(dòng)非資金信托財產(chǎn)登記落地”。

    喻智表示：“北京的試點(diǎn)目前只是對信托設立階段的不動(dòng)產(chǎn)登記，未來(lái)行業(yè)及監管部門(mén)可能還要針對信托存續期的財產(chǎn)處置以及信托受益權流轉等復雜場(chǎng)景下相關(guān)的信托財產(chǎn)登記制度進(jìn)行進(jìn)一步探索，拓展適用范圍、完善相關(guān)配套機制等。”

    “從制度落實(shí)層面來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的具體細則尚不完善，如房產(chǎn)通過(guò)交易過(guò)戶(hù)或非交易過(guò)戶(hù)進(jìn)入信托的流程、所得稅和契稅的具體征收辦法等，都還需要進(jìn)一步明確；不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記涉及多個(gè)部門(mén)和機構的協(xié)調，如不動(dòng)產(chǎn)登記機構、稅務(wù)機關(guān)、信托公司等，不同部門(mén)之間的信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同存在一定的難度。從信托公司展業(yè)層面看，如何平衡信托財產(chǎn)公示性與信托關(guān)系的私密性，或許也是個(gè)挑戰。”周萍如是稱(chēng)。

    周萍建議，應盡快出臺更為詳盡的不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記細則，明確登記的具體流程、要求和標準，為信托機構開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)提供清晰的法律依據；建立跨部門(mén)的協(xié)調機制，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記機構、稅務(wù)機關(guān)、信托公司等之間的信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，提高不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的效率和準確性。

    在喻智看來(lái)，此次北京試點(diǎn)若順利，未來(lái)或可推廣至全國，不動(dòng)產(chǎn)信托及股權信托等非資金信托業(yè)務(wù)或將迎來(lái)高速發(fā)展期，為信托業(yè)的轉型及高質(zhì)量發(fā)展提供助力。